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不動産投資は魅力的?基礎から少額投資までやさしく解説します

c 2018.10.04

不動産投資に関心を持つサラリーマンが増えています。サイドビジネスとして始め、脱サラリーマンを目指す人もいれば、将来不安な年金の足しのために関心を持つ人もいます。ここでは不動産投資について基本的な項目を解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることです。不動産投資にはいくつかの種類があり、直接物件を保有して大家さんになる方法、投資信託の仲間であらかじめ決められた立地、規模、築年、用途などが異なるさまざまな複数の物件に投資をする方法(不動産投資信託、REIT)などがあります。

不動産投資というと前者の大家さんになる方をイメージされる方が多いでしょう。少額投資については後ほど触れますので、この章では大家さんになる場合のメリット・デメリットについてみていきます。

不動産投資の仕組みとは

不動産投資の利益の出し方には2通りある

不動産投資を通じて得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産の価値が買った時よりも高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の2つに大別されます。それぞれを、インカムゲインとキャピタルゲインと呼びます。

不動産投資には収益の上げ方が2つあります。値上がりを狙ったものと、月々の家賃収入を狙ったものです。

インカムゲインで利益をあげる

不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入のことです。景気変動の少ない家賃収入でコツコツと稼ぐモデルです。

インカムゲインの場合、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。家賃収入に対して、どれだけの経費(管理費や修繕費など)とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。

インカムゲインを狙った不動産投資は、比較的長期の運用を前提とするので、途中で赤字に陥らないような綿密な資金計画が必要になります。

キャピタルゲインで利益をあげる

キャピタルゲインとは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる差分(儲け)のことを言います。バブル期など、不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、このキャピタルゲインを期待できました。

実際、バブル期の不動産投資はこのキャピタルゲインを目的としたものが多く、家賃収入は二の次という投資が一般的でした。

しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入(インカムゲイン)を狙った投資が主流です。そのため、メリット・デメリットなどこの記事の他の箇所でもインカムゲインを前提に解説しています。

不動産投資の仕組みについて詳しくは「不動産投資の仕組みを解説。2つの利回りと節税について」をご覧ください。

不動産投資のメリット

他の株式投資やFXなどの金融投資に比べて、不動産投資の優れている点はいくつかあります。

(1)収入基盤が比較的安定している

不動産投資において収入の基盤となる家賃収入は、株価などに比べて、非常に変動が緩やかです。そのため、景況感に縛られず、一定の収入が得られます。

(2)結果として、節税効果が得られる場合がある

不動産所得がマイナスになった場合、他の所得の黒字分と相殺する損益通算が適用されます。不動産投資の場合、減価償却をすると、キャッシュフローは黒字のまま、帳簿の上でマイナスになることがあるので、結果的に節税となることがあります。

(3)自分の工夫が生きやすい

株式投資などの場合は、価格は自分で決められるのは売り時と買い時のみです。しかし、不動産投資の場合は、購入後も工夫次第で価値を高めることができます。例えば価格の低い物件でもリフォームやリノベーションをすることで、家賃を高めに設定するなど入居に関する諸条件を変更できます。

不動産投資のデメリット

一方で、不動産投資にはデメリットやリスクも数多くあります。

(1)必要資金・初期費用がかかるというデメリット

不動産を購入する際に必要な自己資金の目安は、物件価格の1割程度といわれます。そのため、ある程度のまとまったお金が必要です。また、金融機関からの借入金も数千万~数億単位になるため、リスクも背負うことになります。

(2)すぐにお金に換えられない

不動産投資は巨額の投資に対して、毎月の家賃収入でリターンを得る投資です。そのため、投資に対してすぐに収益を上げることはできません。

また、物件を売却しようとしても通常は、不動産会社を通じて市場で買い手がつくまで待たなければいけないので、その分時間と費用がかかります。

(3)空室リスク

空室になってしまった場合は、収入がなくなってしまいます。しかし借入をしている場合にはそのローン返済が、また管理費や修繕積立金おより固定資産税などはかかるため、新しい入居者がみつかるまでは自分の財産を切り崩さなければなりません。この点は株式投資などとは異なるリスクです。

不動産投資に関わるリスクとは

不動産投資をする上でのリスクには大きく3種類あります。

  1. 社会情勢
  2. 運用の失敗
  3. 自然災害

不動産に限らず、資産のポートフォリオを健全に保っていく上で無視できないのが社会情勢です。例えば、デフレーションや金利の変化、増税の有無などが不動産投資をする上でリスクとして数えられます。

空室リスクや入居者の家賃滞納を含む、運用の失敗が収益をあげられない原因になります。

また、地震や風水害によって建物が貸し出せない状態になることも大きなリスクです。 詳しくは「不動産投資のリスクとは?考えられるトラブルや失敗の原因について」をご覧ください。

不動産の利回りとは

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不動産投資において非常に重要なのがよい物件の見つけ方です。よい物件を見つけられるか否かで不動産投資の成否はほとんど決まってしまうとも言われるほどです。

よい物件とは何か、を考えるときに、一つの指標として考えられるのは、利回りという指標です。利回りとは投資額に対して、年ベースでどれだけのリターンを得られるかを表したものです。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、不動産の家賃収入を物件価格で割ったものです。

表面利回り= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

表面利回りは、物件の費用に対して年間どれだけ回収できるかを表しているとも言い換えられます。不動産のサイトなどに記載されている利回りはたいていこの表面利回りです。

年間家賃収入は中古物件の場合、実際に入居している人の支払っている家賃が使われます。新築の場合や、中古物件だが入居者がいない空室物件の場合、周囲の相場から家賃を決める想定家賃が用いられます。

表面利回りは必要な経費を考慮していないという欠点を持ちます。不動産投資は、不動産取得時には不動産取得税、固定資産税なども継続的に費用が発生します。そのため、これらの経費を考慮した利回りの方がより現実に即した利回りと言えます。

実質利回りの計算方法

質利回り(ネット利回り)は、税金、管理費、修繕積立金などの費用を組み込んだ、最終的な収益性を把握するためのものです。

「実質」となっているのは、年間収入から経費を引くため、「不動産所得」で利回りを考えることができるためです。実質利回りは次の計算式で割り出せます。

実質利回り= (年間家賃収入-運用の諸経費)÷ (物件価格-物件購入時の諸経費) × 100

物件を選ぶ際には表面利回りだけではなく、実質利回りも計算して選ぶといいでしょう。計算上では、利回りが高い物件は投資の回収スピードが速いです。しかし実際の投資はそう簡単ではなく、利回りはあくまでも目安にすぎない、ということは頭に入れておくべきです。現時点では利回りが高い物件でも、空室や家賃下落が発生すれば一転、利回りは低下します。

不動産投資の初期費用とは

不動産投資にかかる初期費用には「登記費用」、「各種税金」などがあります。まず「登記費用」ですが、所有している土地建物の所在地や面積、構造や所有者の情報などを記載した書類を作成して登記所へ提出し、記録してもらう手続きをします。 この手続きでは登録免許税のほか、税理士に頼んだ場合は税理士への謝礼も行います。 次に「各種税金」ですが、不動産取得税と印紙税などを支払う必要があります。 最後に「不動産会社への仲介手数料」ですが、不動産を新たに購入する際にもともと所有していた人との間を業者に調整してもらった場合その謝礼を支払う必要性が発生します。

詳しくは「不動産投資の初期費用について。資金が少なくても始められる?」をご覧ください。

不動産投資で節税できる?

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不動産投資のメリットの箇所で節税が期待できる場合があると述べました。その理由は以下のようなものです。

考えられる節税

不動産投資において節税効果を期待できる局面はいくつかあります。その中でも代表的な2つをご紹介します。

(1)不動産の減価償却によって所得税・住民税が結果的に軽減される

不動産投資における利益を不動産所得といいます。不動産投資を始めた数年は、不動産所得がマイナスになる場合があります。特に購入初年度(およびその後数年程度)は、不動産所得にかかる税金や減価償却費、借入金利息が多額になることから一般的に不動産収入より経費額が多くなり、損失が生ずるケースがあるためです。この損失は所得税計算上一定のルールの下、給与等と通算することができき、これを損益通算と言います。不動産投資をしなかった場合に比べ所得税納税額を減少させることができ、その結果をもって節税と言われます。
 

(2)相続税が軽減される

不動産の相続時の評価は、売却額の相場ではなく、土地は路線価(一般的に時価の8割程度)、建物は固定資産税評価額(一般に時価の7割程度)から不動産評価額を算出します。

マンションの場合、例えば時価2,000万円の物件は相続税評価額では4割ほど評価額が少なくなって、6割の1,200万円程度の評価額になります。さらにそのマンションを他人に賃貸している場合は、借地権や借家権の影響で評価額はさらに低くなります。

節税にならないデメリットも

一方で不動産投資には節税にはならない場合もあります。不動産投資がうまくいかずキャッシュフローが赤字になってしまう場合以外にも、デメリットは以下のような場合が考えられます。

(1)固定資産税と都市計画税が発生する

固定資産税と都市計画税は不動産を保有していると発生します。確定申告時に経費に計上することは可能ですが、不動産を保有することで増える税金があることは認識しておきましょう。

(2)購入から数年して黒字化し課税される

減価償却やローンの利息は不動産投資の開始直後が最も大きく、その後、徐々に減額していきます。そのため、経費にできるものが少なくなっていき、次第に課税額が増えていきます。

節税の(1)で説明した効果の逆で、キャッシュフローは変わらないのに、帳簿上で収益が上がるようになってしまうため、課税額が増え、還付ではなく納税となる場合があります。

不動産投資は少額からでも始められる

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ここまでは、不動産投資に関する一般的な情報を述べてきました。不動産投資について、多額の自己資金が必要で、敷居が高いなどと考えてしまう人もいるかもしれません。

しかし、不動産によっては少額の自己資金で始められる投資も存在します。以下では不動産投資の中でも比較的少額で始められるものをピックアップして解説しています。

少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットには以下のようなものがあります。

  • 自己資金が少なくすむため始めやすい
  • 少額から始めてだんだんと大規模にするなど、調整ができる
  • 少額の物件だと高利回りを狙える

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

  • 現物不動産投資の場合、投資対象が少ない
  • REIT(後ほど説明します)の場合、手数料がかかってしまう。

少額でできる不動産とは

少額で投資できる不動産には現物ではないものもあります。

現物不動産

特に中古のワンルームマンションには1,000万円以下で購入できる物件もあります。例えば、物件費用をすべてカバーできるフルローンで、ワンルームマンション投資を始められれば、1棟もののアパートなどに比べて、圧倒的に少ない資金で不動産投資を始められます。

少額不動産の例としては、以下のような物件が考えられます。

  • 中古の区分アパート、区分マンション
  • 競売物件

区分所有型の投資は、建物全体を所有せず、1戸ずつ所有する形なので、少額の投資で始められます。

中古物件の中でも築年数が経っているものは、物件の価値が低下しているので少額で購入することができます。中古物件の場合は、購入後にリフォームなどの手入れが必要になる場合も多いです。

競売物件は裁判所が差し押さえた物件のことです。市場価格の3~4割ほど低い価格で取引されることが多いため、少額で購入することができます。

しかし、最近では競売物件の知名度が高まり、他の買主と競合すること増えているため、価格の低さというメリットが薄れつつあります。

不動産投資信託

不動産投資信託とはREITと呼ばれる投資方法で、投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みです。1口10~20万円前後の銘柄が多く、現物不動産投資に比べて圧倒的に少ない資金で投資を始められます。

複数の不動産に対する投資が行われるため、リスクが分散されます。しかし分散投資のため、現物不動産投資に比べると利回りが低くなりがちです。

ワンルームマンションの不動産投資はどう?

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比較的少額から始められる投資として話題になることも多いワンルームマンション投資ですが、中身はどうなっているのでしょうか。

魅力な点

  • 少額から始められる
  • 管理の手間が小さい
  • 修繕費を抑えられる可能性

ワンルームマンションは区分所有のため、1棟ものに比べて少額から始められます。少額からはじめて、部屋を増やすことで、収益の幅を増やすことができます。

また、区分所有の場合は、管理組合が機能していて管理会社が共用部分の管理などを行う仕組みができています。そのため、初心者にとってハードルとなる、物件の管理の手間がまるまる省けるのです。

1棟ものの場合は、物件の共用部分の管理をする必要があり、起こりうるトラブルに対して常に神経を使う必要があります。

また、中古の場合、マンションの修繕積立金がしっかりと積み立てられていれば、その分修繕にかかる費用を抑えることができます。

中には修繕積立金がマイナスになっていることもありますが、積立金がしっかりと管理されている物件を選ぶことで、物件の維持費を浮かすことができます。

実際は失敗することも多い

小さなリスクで始められて、管理の手間が省けるなど、メリットが大きそうなワンルームマンションですが、実は失敗することも多い投資先でもあります。

固定されているものがない

ワンルームマンションは1戸しか所有していない場合、収入も支出も突然変動するリスクが大きくなります。収入に関しては、他の不動産投資と同じく家賃収入に依存します。

ワンルームマンションの場合、入居者が退去した場合、次の月から新たな入居が見つかるまで収入が0になってしまいます。1棟ものの場合、複数の入居者を抱えるため、この空室リスクは分散することができます。

また、支出に関しても、金利の上昇リスクがあります。現在は金利が低水準で推移しているため、その影響はありません。しかし、金利が再び上向いた時、そのリスクは大きなものになります。

収入も支出も、突然変動するリスクを内包していることは、ワンルームマンション投資のリスクと言えます。

不動産投資での失敗を避けるために

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では、不動産投資で失敗を避けるためにはどのようなことに注意すればいいのでしょう。

あらゆるリスクに対して対策を立てよう

不動産投資には多くのリスクが付きまといます。     

  • 空室リスク
  • 修繕費
  • 入居者

空室のリスクについてはワンルームマンションの章で説明しました。収入がなくなってしまうので、空室になった場合でもすぐに入居者を集められるような物件選びが重要です。

また地震など突発的な自然災害で、修繕費が大幅に必要になる可能性もあります。不動産投資をする上で必ず保険に入っているでしょうが、突発的な支出にも耐えられるようにある程度の自己資金を持っておくことが大切です。

不動産会社の言いなりにならない

信頼のおける不動産会社はよい物件の情報を教えてくれます。逆に素人からすれば、よい物件を見つけるためには、よい不動産会社とのつながりは不可欠といっても過言ではありません。

しかし、不動産投資は自己責任であり、オーナーは所有者である人自身です。決して不動産会社の言いなりにはならず、主体的に決断できなければ、不動産投資で継続的な成功は望めません。

セミナーへの参加も積極的に行う

不動産投資において情報や知識はとても重要です。最近は、不動産投資関連の書籍やサイトも充実してきました。確定申告の方法など税に関することは税理士に相談し、またその前に書籍などでも学習できるでしょう。

いくつかの点でセミナーはとても優れています。

  • プロの生の話を聞ける
  • 不動産会社とつながりを作れる

実際に話を聞くことで不動産投資の話がとても理解しやすくなるはずです。中には、質の低いセミナーもありますが、セミナーでの収入を得て生活しているようなプロの不動産投資家は講演にも慣れていて、理解しやすいはずです。

また、セミナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。

不動産投資の初心者におすすめな始め方とは

不動産投資をほとんどしたことのない人にとって、どんな対象に投資をするのがよいかをを判断するのは容易ではありません。

ここまでで述べてきたように不動産投資は他の投資商品に比べた場合にはリスクがそれほど高くないと言われていますが、空室リスクをはじめとするいくつかのリスクをはらんでいます。

そうした中でも、比較的安く購入することができ、需要の高い都心のワンルームマンションはリスクを比較的小さくできると言われています。

それでも駅まで何分かかるか、ユニットバスかなど、魅力的な賃貸物件を作る要素はたくさんあります。物件はエージェントと相談しながら、自分の足でも調査しながら慎重に選びましょう。

詳しくは「不動産投資の初心者が成功するには?秘訣や失敗するパターンを解説」と「不動産投資の仕組みと始め方。初心者が押さえておきたいポイント」をご覧ください。

不動産投資では法人化も視野に入る

不動産投資を継続的に行い、事業としての規模が大きくなってきた場合には法人化することも視野に入ります。

これくらいの規模になったら必ず法人化しなければならない、などのルールはありませんが、収入や資産状況によっては個人として事業を進めていくよりも、払う税金が安くすむ場合が存在します。

ただし、会社設立には費用がかかり、複雑な手続きが必要になります。 法人化はご自身の資産ポートフォリオをよくご確認の上、税理士あど専門家と話し合いながら行えるとよいでしょう。

不動産投資の法人化について詳しくは「不動産投資で法人化するメリットは?タイミングや方法について」をご覧ください。

まとめ

不動産投資はたくさんの知識が必要になります。そのためにも情報収集はとても重要です。情報収集をする姿勢を常に崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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