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不動産投資

不動産投資とは〜初心者必見!仕組みから始め方まで徹底解説

2019.07.02

不動産投資に関心を持つサラリーマンが増えています。サイドビジネスとして始め、脱サラリーマンを目指す人もいれば、将来不安な年金の足しのために関心を持つ人もいます。ここでは不動産投資について基本的な項目を解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることです。不動産投資にはいくつかの種類があり、直接物件を保有して大家さんになる方法、投資信託の仲間であらかじめ決められた立地、規模、築年、用途などが異なるさまざまな複数の物件に投資をする方法(不動産投資信託、REIT)などがあります。

不動産投資の仕組み

不動産投資というと前者の大家さんになる方をイメージされる方が多いでしょう。少額投資については後ほど触れますので、この章では大家さんになる場合のメリット・デメリットについてみていきます。

不動産投資で利益が出る仕組みとは

不動産投資を通じて得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産の価値が買った時よりも高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の2つに大別されます。それぞれを、インカムゲインとキャピタルゲインと呼びます。

不動産投資には収益の上げ方が2つあります。値上がりを狙ったものと、月々の家賃収入を狙ったものです。

1.インカムゲインで利益をあげる

インカムゲイン

不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入のことです。景気変動の少ない家賃収入でコツコツと稼ぐモデルです。

インカムゲインの場合、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。家賃収入に対して、どれだけの経費(管理費や修繕費など)とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。

インカムゲインを狙った不動産投資は、比較的長期の運用を前提とするので、途中で赤字に陥らないような綿密な資金計画が必要になります。

2.キャピタルゲインで利益をあげる

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる差分(儲け)のことを言います。バブル期など、不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、このキャピタルゲインを期待できました。

実際、バブル期の不動産投資はこのキャピタルゲインを目的としたものが多く、家賃収入は二の次という投資が一般的でした。

しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入(インカムゲイン)を狙った投資が主流です。そのため、メリット・デメリットなどこの記事の他の箇所でもインカムゲインを前提に解説しています。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られるパターン

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入していた場合、インカムゲインを受け取ってしばらくしてから売却してもキャピタルゲインを得られるケースもあります。

実際に東京23区の新築マンションの価格をグラフにした図があります。

引用: 日本不動産研究所 東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測

これを見ると、マンション価格は徐々に増加しているのが分かります。実際に購入した価格よりも売却する際に不動産価格が上昇しているというケースも珍しくなくなっています。

不動産投資の仕組みについて詳しくは「 不動産投資の仕組みを解説。2つの利回りと節税について 」をご覧ください。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはいくつかあります。

1.他人のお金で投資ができ、家賃収入で返済ができる

不動産投資以外の場合、投資をやろうとしても自分の手持ちのお金を使う必要があります。しかし不動産投資の場合、アパートローンを使うことで他人のお金で投資が可能です。しかも、事前にしっかりと調査を行うことである程度の収益予測を立てた上で返済していけます。

例えば、

不動産購入価格:720万円
月間家賃収入:6万円(年間72万円)

の不動産を購入した人がいたとします。当然この金額がそのまま手元に入ってくるわけではなく、ここから管理委託費、固定資産税、火災保険、地震保険、電気代、水道代、ローン利息などの諸経費を差し引いた金額が手元に入ってきます。

これらの経費が収入の20%を占めると想定すると、実質の月間の家賃収入は57万6千円となります。これをすべて不動産ローンの支払いに回すと、12.5年で完済できるという計算になります。支払い終えれば、家賃収入を次の投資に回すこともできますし、家計の補助に使うこともできます。

2.節税効果が得られる場合がある

不動産所得がマイナスになった場合、他の所得の黒字分と相殺する損益通算が適用されます。また、不動産投資の場合、減価償却をすると、キャッシュフローは黒字のまま、帳簿の上でマイナスになることがあるので、結果的に節税となることがあります。

3.自分の工夫が生きやすい

株式投資などの場合は、価格は自分で決められるのは売り時と買い時のみです。しかし、不動産投資の場合は、購入後も工夫次第で価値を高めることができます。例えば価格の低い物件でもリフォームやリノベーションをすることで、家賃を高めに設定するなど入居に関する諸条件を変更できます。

不動産投資のデメリット

不動産投資にはデメリットやリスクも数多くあります。しっかりと把握した上で始めるようにしましょう。

  1. 必要資金・初期費用がかかる
  2. すぐにお金に換えられない
  3. 空室リスクが存在する

それぞれ見ていきましょう。

1.必要資金・初期費用がかかる

自分が住むための不動産を購入する際に必要な自己資金の目安は、一般的には物件価格の1割程度といわれます。不動産投資を始める際、ここでは区分マンションの場合を例にあげますが、不動産会社から直接購入か、不動産会社を介して購入するかによっても変わってきますが、50万から100万円程度です(実際には不動産会社により、また物件により異なります)。ある程度のまとまったお金は必要です。また、金融機関からの借入金も数千万~数億単位になるため、リスクも背負うことになります。

2.すぐにお金に換えられない

不動産投資は巨額の投資に対して、毎月の家賃収入でリターンを得る投資です。そのため、投資に対してすぐに収益を上げることはできません。

また、物件を売却しようとしても通常は、不動産会社を通じて市場で買い手がつくまで待たなければいけないので、その分時間と費用がかかります。

3.空室リスクが存在する

空室になってしまった場合は、収入がなくなってしまいます。しかし借入をしている場合にはそのローン返済が、また管理費や修繕積立金および固定資産税などはかかるため、新しい入居者がみつかるまでは自分の財産を切り崩さなければなりません。この点は株式投資などとは異なるリスクです。

不動産投資がなぜ注目されているか

資産運用の選択肢として、不動産投資が注目を浴びているのはなぜなのでしょうか?探ってみると、いくつかの理由が存在していることが分かります。

1.ミドルリスク・ミドルリターンでバランスが良い投資

投資は、リスク・リターンのバランスにいくつかの種類があります。銀行に預けておくようなローリスク・ローリターンな投資。仮想通貨やFXのような一攫千金を狙える代わりに元本を失う可能性のあるハイリスク・ハイリターンな投資。そして、不動産投資に代表されるような一番バランスの良いミドルリスク・ミドルリターンな投資。この3つに分類されます。

では、なぜ不動産という大きなお金の掛かる不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンと言われているのでしょうか。

では、ミドルリスク・ミドルリターン以外にはどのような投資があるのでしょうか?

ローリスク・ローリターンな投資

ローリスク・ローリターンの投資は元本の減らない投資です。円預金や国債などが挙げられます。

例えば、楽天銀行の場合、10年の定期預金金利0.04%で、10,000,000円(1000万円)を10年後の満期時まで預けるとに10,031,901円にしかなりません。

元本が保障されているので、ローリスクではありますが、10年預けても3万円しか増えない正にローリスク・ローリターンな投資と言えるでしょう。

参考:定期預金 利息シミュレーション

ハイリスク・ハイリターンな投資

ハイリスク・ハイリターンな投資は元本が無くなってしまう可能性はあるけど、大きな利益を得る可能性がある投資です。株やFXや仮想通貨などが挙げられます。

引用: みんなの仮想通貨 ビットコイン/円(BTC/JPY)リアルタイムチャート

上記は仮想通貨のビットコインのチャートです。2016年1月には5万円前後だったビットコインは、2017年12月には230万円を超えました。そこから大幅に下げて、2019年の3月には37万円まで下落しています。このように大きく利益を残せることもありますが、大きく損をしてしまう可能性もあるのがハイリスク・ハイリターンな投資です。

2.老後の年金に頼れない状況

年金の受給開始年齢は徐々に引き上げられ、年金が始まった頃は受給開始年齢は55歳でしたが、2030年度からはすべての人が受給開始年齢65歳となります。平均寿命が伸び続けていることで年金の負担が大きくなり、65歳をより引き上げようという動きも出てきています。

また、政府も年金では老後を支えることができないことを徐々に匂わせる指針を出してきています。

まず、現役期は「少額からでも資産形成の行動を起こす時期」と説明。生活資金を預貯金で確保しつつ、長期・分散・積み立て投資を呼びかけた。具体的な方法として、年40万円まで20年間非課税で投資できる「つみたてNISA」や、個人型の確定拠出年金「iDeCo(イデコ)」などをあげた。出産や住宅購入などの生活設計に応じた預貯金の変化や家計収支を「見える化」することも、効果的な対応として触れた。

引用: 人生100年時代の蓄えは? 年代別心構え、国が指針案

このようなこともあり、今の若年層は、将来の年金に対してポジティブなイメージを持っていません。自分たちでなんとかしなければいけないという意識が広がっています。

引用: 不動産投資に興味を持つ平均年齢は34歳、また約4割以上が年収400万以下であることが判明!

実際に一般の人を対象にアンケートを取ると、全体の42.7%が老後の年金の補助として、不動産投資に興味を持っていることが分かりました。

3.生命保険代わりに使える

不動産投資を行う際に民間の住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。この団体信用生命保険は、本人が死亡または高度障害になった場合に、残債が保険会社によって支払われるというものです。残債が無くなるため、遺族の方には無借金の不動産が手元に残るということになります。

不動産を売却して現金を得たり、運用して毎月の家賃収入を遺族年金と同じような形で受け取り続けれます。

最近では、死亡や高度障害以外にもがん診断保障や全疾病保障をするような団体信用生命保険も出てきています。

参考: 【住宅ローン】ネット銀行初!団体信用生命保険が「がん診断保障+全疾病保障」に拡大!―従来のがん診断保障に加え、すべてのけが・病気にも対応!―

4.東京は人口増加傾向

特に東京に言えることなのですが、人口が減り続けている日本において人口が増え続けている場所があります。人口が増えているということは、需要が増えているということになります。

引用: 「東京都の人口(推計)」の概要(平成31年1月1日現在)

不動産投資は自分が住むわけではないので、需要が増加している場所で行うことでリスクを軽減できます。

不動産投資の初心者におすすめな始め方とは

情報収集

不動産投資はシンプルな仕組みの投資ですが、馴染みのない難解な用語も多く、理解に時間がかかります。しかし成功の鍵は情報収集による自身の知識アップにあると言っても過言ではありません。

知識がなければ、条件の悪い物件を購入してしまうことにも繋がりますし、よい物件を見抜けません。

情報収集はセミナーに参加したり、本を読むことで得ることができます。しっかりと知識を付けてから始めるようにしましょう。

投資用物件を選ぼう

まず投資用物件を何にするか決めなければ始まりません。投資用物件にも、戸建て・一棟マンション・一棟アパート・区分マンション(一棟のマンションを区分けした1戸のこと)など様々な選択肢が存在します。

他にも中古にするのか、新築にするのか、地方なのか、首都圏なのかという問題もあります。

不動産投資は他の投資商品に比べた場合にはリスクがそれほど高くないと言われていますが、空室リスクをはじめとするいくつかのリスクをはらんでいます。不動産投資をしたことのない人にとって、どのように投資をするのがよいかを判断するのは容易ではありません。

そうした中でも、比較的安く購入することができ、需要の高い都心のワンルームマンションはリスクを比較的小さくできると言われています。

それでも駅まで何分かかるか、ユニットバスかなど、魅力的な賃貸物件を作る要素はたくさんあります。物件はエージェントと相談しながら、自分の足でも調査しながら慎重に選ぶのがよいでしょう。

実質利回りを確認しよう

一般的な不動産物件検索ポータルサイトに記載のある利回りは、表面利回りです。失敗しないためには実質利回りを把握しておく必要があります。

詳細は次の章で説明します。

【関連記事】
不動産投資の初心者が成功するには?秘訣や失敗するパターンを解説
不動産投資の仕組みと始め方。初心者が押さえておきたいポイント

不動産の利回りの計算方法

image

不動産投資において非常に重要なのがよい物件の見つけ方です。よい物件を見つけられるか否かで不動産投資の成否はほとんど決まってしまうとも言われるほどです。

よい物件とは何か、を考えるときに、一つの指標として考えられるのは、利回りという指標です。利回りとは投資額に対して、年ベースでどれだけのリターンを得られるかを表したものです。

表面利回り

表面利回りは、想定の年間家賃収入総額を物件価格で割ったものです。グロス利回りと呼ばれることもあります。

表面利回り= 想定の年間家賃収入総額 ÷ 物件価格 × 100

表面利回りは、物件の費用に対して年間どれだけ回収できるかを表しているとも言い換えられます。不動産のサイトなどに記載されている利回りはたいていこの表面利回りです。

想定の年間家賃収入総額は、満室を想定している金額のため必ずこの金額が保証されているわけではないのがポイントです。中古物件の場合、実際に入居している人の支払っている家賃が使われます。新築の場合や、中古物件だが入居者がいない空室物件の場合、周囲の相場から家賃を決める想定家賃が用いられます。

表面利回りは必要な経費である管理費・賃貸管理委託費・固定資産税・都市計画税・修繕積立金・修繕費用・火災保険料・地震保険料・税理士報酬・保証会社契約料などを考慮していないという欠点を持ちます。不動産投資は、不動産取得時には不動産取得税、継続的に修繕積立金や固定資産税などの費用が発生します。そのため、これらの経費を考慮した利回りの方がより現実に即した利回りと言えます。

実質利回り

実質利回り(ネット利回り)は、年間の家賃収入総額から年間の経費を差し引いたものを、物件の購入価格に購入にかかった諸経費を足したもので割った数字を指します。税金、管理費、修繕積立金などの費用を組み込むことで、最終的な収益性を把握するためのものです。

「実質」となっているのは、年間収入から経費を引くため、「不動産所得」で利回りを考えることができるためです。実質利回りは次の計算式で割り出せます。

実質利回り= (想定の年間家賃収入総額-運用の諸経費)÷ (物件価格+物件購入時の諸経費) × 100

物件を選ぶ際には表面利回りだけではなく、実質利回りも計算して選ぶといいでしょう。計算上では、利回りが高い物件は投資の回収スピードが速いです。しかし実際の投資はそう簡単ではなく、利回りはあくまでも目安にすぎない、ということは頭に入れておくべきです。現時点では利回りが高い物件でも、空室や家賃下落が発生すれば一転、利回りは低下します。

不動産投資を始めるためにかかる初期費用とは

不動産投資にかかる初期費用には「登記費用」、「各種税金」などがあります。まず「登記費用」ですが、所有している土地建物の所在地や面積、構造や所有者の情報などを記載した書類を作成して登記所へ提出し、記録してもらう手続きをします。 この手続きでは登録免許税のほか、司法書士に頼んだ場合は司法書士への謝礼も行います。 次に「各種税金」ですが、不動産取得税と印紙税などを支払う必要があります。 最後に「不動産会社への仲介手数料」ですが、不動産を新たに購入する際にもともと所有していた人との間を業者に調整してもらった場合その謝礼を支払う必要性が発生します。

不動産仲介手数料

不動産物件を仲介してくれた仲介会社へ支払う手数料も初期費用に含まれます。不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法で以下のように決められています。

不動産の売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
(1)200万円以下までの部分 5%
(2)200万円超400万円未満までの部分 4%
(3)400万円超の部分 3%

また、仲介手数料は消費税の対象なのでここに消費税が加わります。
例えば、2,000万円の物件を購入しようとした場合の仲介手数料ですが、

(1)200万までの部分:200万円 × 5% = 10万円
(2)200万円超 400万円までの部分:200万円 × 4% = 8万円
(3)400万円超 2,000万円までの部分:1,600万円 × 3% = 48万円
 (1)+ (2) + (3) = 66万円

これに消費税分(8%)を加算し

66万円 × 1.08 =71万2,800円

これが不動産仲介手数料の上限となります。

なお、 報酬告示改正 により、2018年1月1日から現行の報酬額の上限に加え、400万円以下の不動産については実費として「現地調査等に要する費用」が請求できることとなり、仲介手数料の上限は18万円(税別)となりました(売主から受け取ることができる報酬のみ)。上記を簡易的に計算する方法があります。

不動産の売買価格(税抜) 簡易計算方法
200万円以下の物件 売買価格×5%+実費
200万超400万未満の物件 (売買価格×4%)+2万円+実費
400万超の物件 (売買価格×3%)+6万円

次のように計算することができます。

(2,000万×3%+60,000)×消費税(8%)=71万2,800円

参考:
物件売却時の仲介手数料について | 公益社団法人 全日本不動産協会

不動産投資ローン事務取扱手数料

不動産投資ローンを銀行などから融資を受ける際に、支払う事務手数料が不動産投資事務取扱手数料です。事務手数料と略されることもあります。事務手数料は借入金額の1%〜3%で設定されていることが多いようです。

東京スター銀行

(1件につき)融資実行日に、ご融資金額に対して2.16%の事務手数料をお支払いいただきます。

引用: スター不動産担保ローン - 商品説明書(東京スター銀行)

オリックス銀行

借入金額の1.08%(消費税込み)の取扱事務手数料をいただきます。

引用: 不動産投資ローン(オリックス銀行)

不動産投資ローン保証料

融資してくれる銀行とローンを組む場合、ローン保証会社と契約を結ぶ必要があります。その際、ローン保証会社へ支払う保証料が不動産投資ローン保証料です。保証料を不要としている会社もあります。

火災保険料

不動産オーナーになる際、気になってくるのが火災保険です。火災保険料は、損害保険料率算出機構が算出する火災保険参考純率をベースに、建物の構造や面積などを加味して各社が算定するため、あまり大きな違いが出ません。

火災保険は加入が義務付けられているわけではありませんが、加入には様々なメリットが存在します。

火災保険は加入すると、確定申告の際に加入にかかった費用を経費として申告ができます。

また、地震保険に加入するためにも火災保険に加入する必要があるという側面もあります。地震保険は単独で加入することができません。ただでさえ地震や台風などの自然災害の多い日本ですから、地震保険・火災保険には入っておきましょう。

印紙代

ローンで不動産投資を行う場合は、ローンの契約書に印紙を貼付する必要があります。

借入金額 印紙税額
100万超500万以下 2,000円
500万超1,000万以下 10,000円
1,000万超5,000万以下 20,000円
5,000万超1億円以下 60,000円
5億円超10億円以下 100,000円
10億円超50億円以下 400,000円

参考:
No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで(国税庁)

登録免許税

登録免許税とは、登記簿に土地や建物の所有者であることを登記する際にかかる税金のことです。

土地や物件を購入する際は、法務局の登記簿に持ち主であることを登記し、自分がこの土地や建物の所有者であることを明示する必要があります。

登録免許税の税額は、取得した不動産の固定資産税評価額に税率をかけて算出します。また、種類によって税率が異なります。

種類 登記内容 税率
土地 売買による所有権の移転 2.0%(平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合1.5%)
建物 売買による所有権の移転 2.0%
建物 新築による所有権の登記 0.4%
抵当権 抵当権設定の登記 0.4%

固定資産税評価額は、市町村が管理している固定資産課税台帳に記載されている価格になります。この価格は各自治体の職員が現地調査や評価を行った上で個別に設定しています。

築年数や状態によって異なるため大体の目安になりますが、土地の場合、地価公示価格等の約70%が固定資産税評価額の目安と言われており、建物の場合は建築費の約50%〜約70%と言われています。

参考:
よくある質問とその回答(須坂市)
No.7191 登録免許税の税額表(国税庁)

司法書士報酬

不動産を登記する場合、自分で登記することもできますが、難解で間違いがあってはいけないため司法書士に依頼するケースが多いです。その際、司法書士に支払う報酬が司法書士報酬になります。

この司法書士報酬は、司法書士が独自に設定しているものなので安い人もいれば高い人もいます。しっかりと見比べて依頼するようにしましょう。融資する銀行が司法書士を指定してくるケースもありますので、銀行の担当者に確認するようにしましょう。

不動産取得税

不動産を購入・取得する際にかかるのが不動産取得税です。毎年かかる税金ではなく、取得時に1度だけ支払う税金になります。購入してしばらくすると、各都道府県より納税通知書が届き、金融機関などから納付します。

納める税額は、

取得した不動産の固定資産税評価額 × 3% = 不動産取得税額

になります。ただし、特例として令和3年(平成33年)3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合、課税標準額は取得した不動産の価格×1/2となります。

参考:
不動産取得税計算ツール(東京都主税局)

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、毎年1月1日時点に固定資産を保有している人に納税義務のある税です。都市計画税も同様に1月1日時点で固定資産を保有している人に納税義務のある税です。それでは両者の違いは何なのでしょうか。固定資産税がすべての固定資産保有者に納税義務があるのに対して、都市計画税は市街化区域内の土地・家屋を対象とした税になります。

参考:
固定資産税・都市計画税とは(茅ヶ崎市)

【関連記事】
不動産投資の初期費用について。資金が少なくても始められる?

不動産投資ローンの仕組みとは

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンは投資用の物件を購入する際に使えるローンですが、住宅ローンは居住用の物件を購入する際に使えるローンです。住宅ローンは不動産投資には使えない、不動産投資ローンは住宅ローンに比べ金利が高いなどの特徴があります。

住宅ローンは不動産投資には使ってはいけない

住宅ローンは居住用の物件を購入する際にのみ利用でき、不動産投資に利用することはできません。

Q.投資用物件など第三者に賃貸する目的の物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?

A.ご利用いただけません。フラット35は申込みご本人またはご親族がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金等にご利用いただけます。第三者に賃貸する目的の物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご留意ください。

参考:
投資用物件など第三者に賃貸する目的の物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?(フラット35)

不動産投資ローンの融資条件はどれだけ家賃収入が見込めるか次第

住宅ローンが毎月の給与を支払原資にするのに比べ、不動産投資ローンは家賃収入が支払原資になります。そのため、不動産投資ローンはどれほど家賃収入が見込める物件かによって、融資の条件が異なってきます。逆に住宅ローンの場合、毎月定期的に振り込まれる給与が支払原資なので、融資側としてもリスクが少なく金利が抑えられています。

参考:
年収から借入可能額を計算(フラット35)

不動産投資ローン金利について

不動産ローンには種類があり、それによって金利が異なります。

変動金利型

変動金利型とは、借入期間中に金利が変動するタイプのものを指します。半年に1回(4月と10月)、金利は見直しがされます。ただし、返済額の見直しは多くの銀行で5年毎に行われます。金利が上昇した場合は、元金が思ったよりも減らないということもありえます。

固定金利選択型

固定金利選択型は、一定期間固定の金利が設定されているタイプです。指定された期間が終わると固定金利も変更になります。適用期間は銀行によって様々ありますが、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年というケースが多いです。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、全期間金利が固定されているタイプになります。途中で世の中の金利が大きく上昇しても、契約時の金利が全期間固定されているため、返済額が変わることなく支払いを続けることが可能です。

不動産投資は少額からでも始められるものもある

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ここまでは、不動産投資に関する一般的な情報を述べてきました。不動産投資について、多額の自己資金が必要で、敷居が高いなどと考えてしまう人もいるかもしれません。

しかし、不動産によっては少額の自己資金で始められる投資も存在します。以下では不動産投資の中でも比較的少額で始められるものをピックアップして解説しています。

少額でできる不動産とは

少額で投資できる不動産には以下のようなものが挙げられます。

  • 中古のワンルーム
  • マンション不動産投資信託

それぞれ見ていきましょう。

中古のワンルームマンション(区分マンション)

特に中古のワンルームマンションには1,000万円以下で購入できる物件もあります。例えば、物件費用をすべてカバーできるフルローンで、ワンルームマンション投資を始められれば、1棟もののアパートなどに比べて、圧倒的に少ない資金で不動産投資を始められます。

少額不動産の例としては、他にも以下のような物件が考えられます。

  • 競売物件

区分所有型の投資は、建物全体を所有せず、1戸ずつ所有する形なので、少額の投資で始められます。

中古物件の中でも築年数が経っているものは、物件の価値が低下しているので少額で購入することができます。中古物件の場合は、購入後にリフォームなどの手入れが必要になる場合も多いです。

競売物件は裁判所が差し押さえた物件のことです。市場価格の3~4割ほど低い価格で取引されることが多いため、少額で購入することができます。

しかし、最近では競売物件の知名度が高まり、他の買主と競合すること増えているため、価格の低さというメリットが薄れつつあります。

不動産投資信託(REIT)

不動産投資信託とはREITと呼ばれる投資方法で、投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みです。1口10~20万円前後の銘柄が多く、現物不動産投資に比べて圧倒的に少ない資金で投資を始められます。

複数の不動産に対する投資が行われるため、リスクが分散されます。しかし分散投資のため、現物不動産投資に比べると利回りが低くなりがちです。

少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットには以下のようなものがあります。

  • 自己資金が少なくすむため始めやすい
  • 少額から始めて徐々に大規模にするなど、調整ができる

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

  • 現物不動産投資の場合、投資対象が少ない
  • REIT(後ほど説明します)の場合、手数料がかかってしまう。

現物不動産投資とは、その名の通り現物の不動産に投資をすることです。物件(マンション・一棟・戸建て・土地など)を購入・所有し、貸し出すことでインカムゲインを得ることを指します。

ワンルームマンションの不動産投資について

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比較的少額から始められる投資として話題になることも多いワンルームマンション投資ですが、中身はどうなっているのでしょうか。

ワンルームマンションの不動産投資のメリット

  • 少額から始められる
  • 管理の手間が小さい
  • 修繕費を抑えられる可能性

ワンルームマンションは区分所有のため、1棟ものに比べて少額から始められます。少額からはじめて、部屋を増やすことで、収益の幅を増やすことができます。

また、区分所有の場合は、管理組合が機能していて管理会社が共用部分の管理などを行う仕組みができています。そのため、初心者にとってハードルとなる、物件の管理の手間がまるまる省けるのです。

1棟ものの場合は、物件の共用部分の管理をする必要があり、起こりうるトラブルに対して常に神経を使う必要があります。

また、中古の場合、マンションの修繕積立金がしっかりと積み立てられていれば、大規模修繕時に多額の費用がかかることなく、費用を抑えることができます。

中には修繕積立金がマイナスになっていることもありますが、積立金がしっかりと管理されている物件を選ぶことで、物件の維持費を浮かすことができます。

ワンルームマンションの不動産投資のデメリット

小さなリスクで始められて、管理の手間が省けるなど、メリットが大きそうなワンルームマンションですが、実は失敗することも多い投資先でもあります。

理由1:空室リスクとの戦い

ワンルームマンションは1戸しか所有していない場合、収入も支出も突然変動するリスクが大きくなります。収入に関しては、他の不動産投資と同じく家賃収入に依存します。

ワンルームマンション1戸の場合、入居者が退去した場合、次の月から新たな入居が見つかるまで収入が0になってしまいます。1棟ものの場合、複数の入居者を抱えるため、この空室リスクは分散することができます。

理由2:金利の上昇リスク

支出に関しても、金利の上昇リスクがあります。現在は金利が低水準で推移しているため、その影響はありません。しかし、金利が再び上向いた時、そのリスクは大きなものになります。

収入も支出も、突然変動するリスクを内包していることは、ワンルームマンション投資のリスクと言えます。

不動産投資で節税効果を期待できる?

不動産投資のメリットの箇所で節税が期待できる場合があると述べました。その理由は以下のようなものです。

節税を期待できるポイント、考えられる節税

不動産投資において節税効果を期待できる局面はいくつかあります。その中でも代表的な2つをご紹介します。

1.不動産の減価償却によって所得税・住民税が結果的に軽減される

不動産投資における利益を不動産所得といいます。区分マンションの不動産投資を始めた数年は、不動産所得がマイナスになる場合があります。

特に購入初年度(およびその後数年程度)は、不動産所得にかかる税金や減価償却費、借入金利息が多額になることから一般的に不動産収入より経費額が多くなり、損失が生ずるケースがあるためです。

この損失は所得税計算上一定のルールの下、給与等と通算することができき、これを損益通算と言います。不動産投資をしなかった場合に比べ所得税納税額を減少させることができ、その結果をもって節税と言われます。

2.相続税が軽減される

不動産の相続時の評価は、売却額の相場ではなく、土地は路線価(一般的に時価の8割程度)、建物は固定資産税評価額(一般に時価の7割程度)から不動産評価額を算出します。

マンションの場合、例えば時価2,000万円の物件は相続税評価額では4割ほど評価額が少なくなって、6割の1,200万円程度の評価額になります。さらにそのマンションを他人に賃貸している場合は、借地権や借家権の影響で評価額はさらに低くなります。

節税にならないデメリットも

一方で不動産投資には節税にはならない場合もあります。不動産投資がうまくいかずキャッシュフローが赤字になってしまう場合以外にも、デメリットは以下のような場合が考えられます。

1.固定資産税と都市計画税が発生する

固定資産税と都市計画税は不動産を保有していると発生します。確定申告時に経費に計上することは可能ですが、不動産を保有することで増える税金があることは認識しておきましょう。

2.購入から数年して黒字化し課税される

減価償却や元利均等返済方式でのローンの利息は不動産投資の開始直後が最も大きく、その後、徐々に減額していきます。そのため、経費にできるものが少なくなっていき、次第に課税額が増えていきます。

節税の(1)で説明した効果の逆で、キャッシュフローは変わらないのに、帳簿上で収益が上がるようになってしまうため、課税額が増え、還付ではなく納税となる場合があります。

不動産投資では法人化も視野に入る

不動産投資を継続的に行い、事業としての規模が大きくなってきた場合には法人化することも視野に入ります。

これくらいの規模になったら必ず法人化しなければならない、などのルールはありませんが、収入や資産状況によっては個人として事業を進めていくよりも、払う税金が安くすむ場合が存在します。

ただし、会社設立には費用がかかり、複雑な手続きが必要になります。 法人化はご自身の資産ポートフォリオをよくご確認の上、税理士など専門家と話し合いながら行えるとよいでしょう。

不動産投資の法人化について詳しくは「 不動産投資で法人化するメリットは?タイミングや方法について 」をご覧ください。

不動産投資に潜む失敗のリスクについて

不動産投資をする上でのリスクには大きく3種類あります。

  • 社会情勢 
  • 運用の失敗 
  • 自然災害 
  • 詐欺

不動産に限らず、資産のポートフォリオを健全に保っていく上で無視できないのが社会情勢です。例えば、デフレーションや金利の変化、増税の有無などが不動産投資をする上でリスクとして数えられます。

空室リスクや入居者の家賃滞納を含む、運用の失敗が収益をあげられない原因になります。

また、地震や風水害によって建物が貸し出せない状態になることも大きなリスクです。 詳しくは「 不動産投資のリスクは高い?7大リスクと4つの回避策 」をご覧ください。

不動産投資に失敗する人の特徴

不動産投資を上手く運用できず、失敗してしまう人にはどのような特徴があるのでしょうか?

1.不動産会社の言いなりになっている

信頼のおける不動産会社はよい物件の情報を教えてくれます。逆に素人からすれば、よい物件を見つけるためには、よい不動産会社とのつながりは不可欠といっても過言ではありません。

しかし、不動産投資は自己責任であり、オーナーは所有者である人自身です。決して不動産会社の言いなりにはならず、主体的に決断できなければ、不動産投資で継続的な成功は望めません。

2.セミナーなどに参加せず情報収集をしない

不動産会社などが定期的に行っているセミナーは情報収集に非常に適しています。最新のトレンドや基本的な知識まで幅広く理解することができます。無料で参加できることが多いので、参加するようにしましょう。

不動産投資について学ぼう

不動産投資において情報や知識はとても重要です。最近は、不動産投資関連の書籍やサイトも充実してきました。確定申告の方法など税に関することは税理士に相談し、またその前に書籍などでも学習できるでしょう。

セミナー

不動産投資セミナーは実はとても優れています。

  • プロの生の話を聞ける 
  • 不動産会社とつながりを作れる

実際に話を聞くことで不動産投資の話がとても理解しやすくなります。中には、質の低いセミナーもありますが、セミナーでの収入を得て生活しているようなプロの不動産投資家は講演にも慣れていて、理解しやすいはずです。

また、セミナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。

まとめ

不動産投資はたくさんの知識が必要になります。そのためにも情報収集はとても重要です。情報収集をする姿勢を常に崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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