不動産投資とは〜初心者が知るべき仕組み・失敗しないための勉強法

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産（宅地や建物）に対する投資で、主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることを指します。老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。

投資における不動産投資の立ち位置

不動産に投資をする不動産投資ですが、投資には不動産以外にも多くの種類が存在します。有名な投資と不動産投資を収益性とリスクの面で比較すると、以下の図のようになります。

投資として有名な株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンで個人投資家の9割が負ける投資ともいわれています。一方不動産投資は、多額の投資金額が必要でハイリスクと思われがちですが、実はミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれています。なお、不動産投資とFXの違いはこちらをご覧ください。

上図のように、不動産投資はちょうど真ん中のリスクをもった投資ということで、注目を集めています。理由は後ほど詳しく解説するとして、まずは「不動産投資の仕組み」について解説を続けます。

不動産投資で利益が出る2種類の仕組み

不動産投資で得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の2つに大別されます。それぞれを、インカムゲインとキャピタルゲインとよびます。

家賃収入

家賃収入で稼ぐ投資は、景気変動が少なくコツコツと稼ぐモデルです。家賃収入が発生する流れと仕組みはこちらもご覧ください。

家賃収入の場合、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。家賃収入に対して、どれだけの経費（管理費や修繕費など）とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。不動産投資のキャッシュフローの重要性はこちらをご覧ください。

つづいて不動産投資の収益の上げ方2つ目「値上がりを狙う」を解説します。

売買益

売買益（キャピタルゲイン）とは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる投資です。不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、売買収益を期待しやすい投資でした。マンション売却に伴う税金についてはこちらをご覧ください。

実際、バブル期には、不動産投資はこのキャピタルゲインを目的としたものが多く、家賃収入は二の次という投資が一般的でした。しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入を狙った投資が主流です。

家賃収入と売買益の両方を得られることも

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入した場合、インカムゲインを受け取ってしばらくしてから売却して、キャピタルゲインを得られるケースもあります。

東京のマンション価格

実際に東京23区の新築マンションの価格をグラフにした図があります。

引用： 日本不動産研究所 東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測

東京23区のマンション価格は徐々に増加しているのがわかります。実際に購入した価格よりも売却する際に不動産価格が上昇しているというケースもあります。

不動産投資には前述した通り、いくつかの種類が存在します。代表的なものとして、以下6種類が挙げられます。

• 区分マンション投資
• 一棟マンション投資
• 戸建て投資
• J-REIT（不動産投資信託）
• 民泊投資
• 駐車場投資

一般的に不動産投資の文脈でよく出てくるものは、区分マンション投資と一棟マンション投資（一棟アパート投資）、戸建て投資でしょう。区分とはマンションの中の一戸単位（個別に販売される単位）で所有し、投資を行うものです。

区分マンション、特にワンルームマンション投資は、一棟マンション投資・一棟アパート投資や戸建て投資に比べ初期にかかる投資費用が抑えられるため初心者でも手が出しやすい不動産投資です。ワンルームマンション投資のメリットやデメリットはこちらをご覧ください。

一棟マンション投資・一棟アパート投資は、一棟まるまる所有し投資を行う方法です。一棟なので、初期費とともにランニングコストも多く必要で、リスクが区分投資に比べ上がってしまいます。

戸建て投資は一戸建てを所有し投資する方法です。需要が区分に比べ低いため、空室リスクが高い傾向があります。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはいくつかあります。

• 他人のお金で投資し、家賃で返済できる：一般的に投資は自己資金の持ち出しで行う。しかし不動産投資はローンを組み、自己資金以上の金額で投資ができる（レバレッジ効果）。自己資金と頭金の違いについてはこちら。
• 節税効果：不動産投資開始当初は節税になる。節税対策といわれる仕組みはこちら。
• 安定した収入：毎月、借主からの家賃収入がある。安定した収入を予測できる。
• 私的年金の形成：ローン返済後の将来、家賃収入が年金の代わりになる。不動産投資が老後の年金対策になる理由はこちら。
• 生命保険、死亡保険として活用できる：不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入するため、ローン返済期間中に投資家本人が死亡した場合など、ローンの残高（残債）が0になる。がんと診断されてローン残高（残債）が0になった例も。残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得る、またはマンションを売却して売却益を得ることができる。
• 相続対策になる：同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合がある。相続税対策としての不動産投資はこちら。
• インフレへのリスクヘッジができる：インフレで現金の価値が下がった場合でも、現物資産のマンションの価値は物価価格とともにスライドするため目減りしない。物価変動に強い。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとして覚えておきたいのは、次のような内容です。

• 初期費・運用費（ランニングコスト）が必要：ある程度の自己資金が必要。不動産投資の初期費用の内訳はこちら。
• 流動性リスク：流動性が他の投資商品に比べ高くない。
• 空室リスク：一戸のみの保有の場合、空室時に収入がなくなる。
• 固定コストがかかる：管理費、修繕積立金のコストがかかる。
• 不動産価格の下落リスク：購入時よりも不動産価格が下落するリスクがある。
• 天災リスク：台風や地震などで不動産がダメージを受けるリスクがある。不動産投資の地震リスクへの対処法はこちら。
• 金利リスク：不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇に伴って返済金額の負担が大きくなる。

なお、GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、入居率99.3％、平均空室期間14日と安定した運用を実現しています。

不動産投資の利回り相場

メリットおよびデメリットがわかったところで、では実際気になるのは一体どれくらいお金が儲かるのか。一つの指標として使われる「利回り」でみてみます。

参考になるのは先輩不動産投資家がどれくらいの利回りを求めて不動産投資を行っているかです。なお、不動産投資の利回り計算方法はこちらをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所の第42回「不動産投資家調査」（2020 年4月現在）の調査によると、東京および政令指定都市において、

• ワンルームタイプ：4.2〜5.7%前後
• オフィスビル：3.5〜5.7%前後
• 商業店舗：3.4〜6.5%前後
• 物流施設・倉庫：4.5〜5.1%前後
• 宿泊特化型ホテル：4.5〜5.7%前後

東京と政令指定都市では開きがありますが、上記のような期待利回りを不動産投資に求めていることがわかります。

不動産投資を始める際の初期費用の目安

不動産投資は、始める際に費用がかかります。長年運用を続けるうえでも設備が故障したら費用は発生します。

投資の種類によって変わってきますが、必要な初期費用は、仲介手数料を含めて

物件価格の8%〜10%

あればよいとされています。

不動産投資にかかる初期費用には、主に以下のようなものが含まれます。

• 仲介手数料（不動産仲介業者を介す際） 
• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 火災保険料・地震保険料
• 不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 各種税金（不動産取得税、印紙税）
• 清算金（固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金）

仲介業者を通さず直接売主から買う場合は仲介手数料が発生しないので、取引の仕方によって初期費用は上下します。

RENOSYを運営しているGA technologiesは不動産投資物件に関しては売主となり、仲介業者ではないので仲介手数料は発生しません。中古区分マンションの販売を主にしているRENOSYの場合は、初期費用はおおよそ50万円から80万円です。

少額から始められる不動産投資

RENOSYのように、不動産によっては少額の自己資金で始められる投資も存在します。以下では比較的少額で始められるタイプの投資をピックアップします。

少額でできる不動産への投資には以下のようなものが挙げられます。なかには1万円からできる不動産投資もありますので、確認してみてください。

• 中古のワンルームマンション
• マンション不動産投資信託
• クラウドファンディング

中古のワンルームマンション（区分マンション）

区分所有型の投資は、建物全体を所有せず、1戸ずつ所有する形なので、少額の投資で始められます。

特に中古のワンルームマンションには1,000万円以下で購入できる物件もあります。また物件を購入する際には不動産投資ローンを組むことが一般的ですが、その際に物件費用をすべてカバーできるフルローンで、ワンルームマンション投資を始めれば、一棟もののアパートなどに比べて、圧倒的に少ない資金で不動産投資を始められます。不動産投資は中古マンションがおすすめな理由についてはこちらもご覧ください。

中古物件の中でも築年数が経っているものは、購入後にリフォームなどの手入れが必要になる場合もあります。

少額不動産の例としては、他にも以下のような物件が考えられます。

• 競売物件

競売物件は裁判所が差し押さえた物件のことです。市場価格の3～4割ほど低い価格で取引されることが多いため、少額で購入することができます。

しかし、最近では競売物件の知名度が高まり、他の買主と競合することが増えているため、価格の低さというメリットが薄れつつあります。

不動産投資信託（REIT）

不動産投資信託とはREITとよばれる投資方法で、投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みです。1口10～20万円前後の銘柄が多く、現物不動産投資に比べて圧倒的に少ない資金で投資を始められます。

複数の不動産に対する投資が行われるため、リスクが分散されます。しかし分散投資のため、現物不動産投資に比べると利回りが低くなりがちです。不動産投資信託（REIT）のメリットやデメリットについてはこちらもご覧ください。

クラウドファンディング

たくさんの人から資金を募集して、資金を調達するクラウドファンディングの中に、不動産投資があります。1口1万円から投資できるプロジェクトがあり、また運用が数カ月で終了するプロジェクトもあるため、敷居の低い不動産投資といえます。

少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットには以下のようなものがあります。

• 自己資金が少なくすむため若い年代でも始めやすい
• 少額から始めて徐々に大規模にするなど、調整ができる

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

• 現物不動産投資の場合、投資対象が少ない
• REITの場合、倒産・上場廃止リスクなどがある
• クラウドファンディングはレバレッジはかけられない

現物不動産投資とは、その名の通り現物の不動産に投資をすることです。上記で述べてきた物件（マンション・一棟・戸建て・土地など）を購入・所有し、貸し出すことでインカムゲインを得ることを指します。そこにしか投資対象がなく、2つと同じ物件は存在しないので、投資対象が少ないといえます。投資するに値するいい物件はすぐ買い手が決まります。

REITは、投資対象に景気の影響を受けやすい高級物件などへの投資が含まれると、影響が出やすい場合があります。

クラウドファンディングは、投資できる金額に上限が設けられていたり、運用が数ヶ月と、投資規模が限られる場合があります。また、不動産投資ローンを組む場合に生まれるレバレッジ効果もなく、投資金額に見合うリターンを得る方法となります。

不動産投資の勉強方法

不動産投資において情報や知識はとても重要です。代表的なものは本での独学やセミナーへの参加が挙げられます。セミナーでは実際に話を聞くことで不動産投資の話がとても理解しやすくなります。特にセミナーでの収入を得て生活しているようなプロの不動産投資家は講演にも慣れているので、理解しやすいはずです。

また、セミナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。

不動産投資に関するよくある質問

Q. どのような人が不動産投資をやっていますか?

年収500万円からの 一般的なサラリーマン・OLの方が多い傾向です。少額から始められるうえ、RENOSYでは賃貸管理など煩わしい業務は代行してくれるので、負担を掛けることなく始めることができます。

Q. ワンルームマンションとファミリータイプはどちらが投資に適してますか?

増加する単身者世帯に対し、供給が足りていないワンルームマンションの投資がおすすめです。ワンルームマンションはファミリータイプのマンションよりも物件価格が安いため、表面利回りが高くなり、投資効率が良い面があります。

都市部における単身者世帯の増加は顕著で今後も高い需要が見込まれますので、空室リスクも低く賃料の安定も見込まれます。また、リフォームやメンテナンスにかかる費用と期間もワンルームの方が有利です。

Q. 不動産知識のない初心者では難しいのではないでしょうか?

不動産の管理については所有者が行わずに管理会社に任せるという方法があります。初心者で賃貸運営ノウハウがなくても不動産投資を始めることはできます。

物件の選定に関しては、将来性のある立地かどうかを含め、収益のシミュレーションを事前に確認する必要があります。

Q. 不動産投資に失敗してしまうリスクはないのですか？

不動産投資をするうえでのリスクには大きく3種類あります。

• 社会情勢 
• 運用の失敗 
• 自然災害 

不動産に限らず、資産のポートフォリオを健全に保っていくうえで無視できないのが社会情勢です。例えば、デフレーションや金利の変化などが不動産投資をするうえでリスクとして挙げられます。

空室や入居者の家賃滞納を含む、運用の失敗が収益を上げられない原因になります。また、地震や風水害によって建物が貸し出せない状態になることも大きなリスクです。

Q. 不動産投資を始めるのにおすすめのエリアはありますか？

人口集中が進むことが想定されている都市部がおすすめエリアです。今後の日本は都市圏への人口集中と過疎化の進展が並行して進むことが想定されています。また、単身者世帯の増加も顕著ですが、対してワンルームマンションの供給が全く足りていない状況です。

Q. 東京都内におけるワンルーム規制はどのようなものがありますか?

東京都のワンルームマンション開発規制条例により、分譲ワンルームマンションの数はバブル期以降のピーク時に比べ約半減しています。増加する単身者世帯に対して、今後も供給が足りていない状態が続くと見込まれています。

Q. 不動産投資に失敗する人に特徴はありますか？

不動産投資をうまく運用できず、失敗してしまう人にはどのような特徴があるのでしょうか？

1. 不動産会社の言いなりになっている

信頼のおける不動産会社は良い物件の情報を教えてくれます。逆に素人からすれば、良い物件を見つけるためには、良い不動産会社とのつながりは不可欠といっても過言ではありません。

しかし、不動産投資は自己責任であり、オーナーは所有者である人自身です。決して不動産会社の言いなりにはならず、主体的に決断できなければ、不動産投資で継続的な成功は望めません。

2. セミナーなどに参加せず情報収集をしない

不動産会社などが定期的に行っているセミナーは情報収集に非常に適しています。最新のトレンドや基本的な知識まで幅広く理解することができます。無料で参加できることが多いので、参加するようにしましょう。

Q. 法人化はどのタイミングで行うのでしょうか？

不動産投資を継続的に行い、事業としての規模が大きくなってきた場合には法人化することも視野に入ります。

これくらいの規模になったら必ず法人化しなければならない、などのルールはありませんが、収入や資産状況によっては個人として事業を進めていくよりも、払う税金が安くすむ場合が存在します。

ただし、会社設立には費用がかかり、複雑な手続きが必要になります。 法人化はご自身の資産ポートフォリオをよくご確認のうえ、税理士など専門家と話し合いながら行うとよいでしょう。

まとめ

不動産投資はたくさんの知識が必要になります。そのためにも情報収集はとても重要です。情報収集をする姿勢を常に崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。

まずはお金の正しい知識を習得！今さら聞けない、基本的な知識を「図解で分かる！老後のためのあんしん投資 ガイドブック」でわかりやすく解説しています。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。