不動産投資とは〜初心者が知るべき注目の理由や仕組み・学習方法

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産（宅地や建物）に対する投資で、具体的には主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることです。

不動産投資にはいくつかの種類があり、直接物件を保有して大家さんになる方法、投資信託の仲間であらかじめ決められた立地、規模、築年、用途などが異なるさまざまな複数の物件に投資をする方法などがあります。

不動産投資の立ち位置

不動産に投資をする不動産投資ですが、投資にはその他にも多くの種類が存在します。有名な投資と不動産投資を収益性とリスクの面で比較すると、以下の画像のようになります。

投資として有名な株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンで個人投資家の9割が負ける投資とも言われています。一方不動産投資は、初期費用が多く必要でハイリスクと思われがちですが、実はミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。

上図のように、不動産投資はちょうど真ん中のリスクをもった投資ということで、注目を集めています。理由は後ほど詳しく解説するとして、まずは「不動産投資の仕組み」について解説を続けます。

不動産投資で利益が出る2種類の仕組み

不動産投資を通じて得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産の価値が買った時よりも高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の２つに大別されます。それぞれを、インカムゲインとキャピタルゲインと呼びます。

家賃収入

家賃収入で稼ぐ投資は、景気変動が少なくコツコツと稼ぐモデルです。

家賃収入の場合、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。家賃収入に対して、どれだけの経費（管理費や修繕費など）とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。

比較的長期の運用を前提とするので、途中で赤字に陥らないような綿密な資金計画が必要になります。

つづいて不動産投資の収益の上げ方2つ目「値上がりを狙う」を解説します。

売買差益

売買差益（キャピタルゲイン）とは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる投資です。不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、売買収益を期待しやすい投資でした。

実際、バブル期には、不動産投資はこのキャピタルゲインを目的としたものが多く、家賃収入は二の次という投資が一般的でした。しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入を狙った投資が主流です。

家賃収入と売買差益の両方を得られることも

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入した場合、インカムゲインを受け取ってしばらくしてから売却して、キャピタルゲインを得られるケースもあります。

実際に東京23区の新築マンションの価格をグラフにした図があります。

引用： 日本不動産研究所 東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測

これを見ると、マンション価格は徐々に増加しているのが分かります。実際に購入した価格よりも売却する際に不動産価格が上昇しているというケースも珍しくなくなっています。

不動産投資の代表的な6種類

不動産投資には前述した通り、いくつもの種類が存在します。代表的なものとして、以下6種類が挙げられます。

• 区分マンション投資
• 一棟マンション投資
• 戸建て投資
• J-REIT（不動産投資信託）
• 民泊投資
• 駐車場投資

一般的に不動産投資の文脈でよく出てくるものは、区分マンション投資と一棟マンション投資（一棟アパート投資）、戸建て投資でしょう。区分とはマンションの中の一戸単位（個別に販売される単位）で所有し、投資を行うものです。一棟マンション投資・一棟アパート投資や戸建て投資に比べ初期費用が抑えられるため初心者には手が出しやすい不動産投資です。

一棟マンション投資・一棟アパート投資は、一棟まるまる所有し投資を行う方法です。一棟なので、初期費用が多く必要で、リスクが区分投資に比べ上がってしまいます。

戸建て投資は一戸建てを所有し投資する方法です。需要が区分に比べ低いため、空室リスクが高い傾向があります。

より詳細なメリット・デメリットに関しては、以下の記事に詳しく記載しています。参考にしてみてください。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはいくつかあります。

• 他人のお金で投資し、家賃で返済できる：普通投資は持ち出しで行うが、不動産投資はローンでできる。また、その不動産投資ローンも家賃収入で返済でき、完済したら自分の持ち物になる
• 節税効果：特に不動産投資開始当初は節税になる。減価償却費が重要
• 安定した収入：毎月、借主からの家賃収入がある。安定した収入を確保できる
• 私的年金の形成：ローン返済後の将来、家賃収入が年金の代わりになる
• 生命保険、死亡保険として活用できる：不動産投資ローンの返済期間中に投資家本人が死亡した場合など、ローンの残高（残債）が0になる。
  残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得る、もしくは、マンションを売却して売却益を保険金として得ることができる
• 相続対策になる：同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合がある
• インフレへのリスクヘッジができる：インフレで現金の価値が下がった場合でも、現物資産のマンションの価値は物価価格とともにスライドするため目減りしない。物価変動に強い

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとして覚えておきたいのは、次のような内容です。

• 必要資金・初期費用が必要：ある程度の自己資金が必要
• 流動性リスク：流動性が他の投資商品に比べ高くない
• 空室リスク：一戸のみの保有の場合、空室時の収入がなくなる
• 固定コストがかかる：管理費、修繕積立金のコストがかかる
• 不動産価格の下落リスク：購入時よりも不動産価格が下落するリスクがある
• 天災リスク：台風や地震などで不動産がダメージを受けるリスクがある。保険に未加入の場合、すべて自費で補修しなければならない
• 金利リスク：不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇に伴って返済金額の負担が大きくなる

不動産投資が注目を集めている理由

不動産投資の仕組みがわかったところで、次に資産運用の選択肢として、不動産投資が注目を浴びているのはなぜでしょうか？探ってみると、いくつかの理由が存在していることが分かります。

1.ミドルリスク・ミドルリターンでバランスが良い投資

投資は、記事冒頭で述べたように不動産投資は一番バランスの良いミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。

その主な要因として、不動産投資は価格変動が比較的小さいことが挙げられます。その上、インフレリスクにも対応できることが魅力のようです。

だからこそ、価値に見合わない高値で不動産物件を買うことがない限りは、家賃収入によって安定した投資が実践できるでしょう。また不動産の価値が大きく目減りするようなこともほとんどないでしょう。

リターンとしては、家賃収入として毎月数万円が安定的に入ってきます。長期にわたって安定した収入が見込める、これが不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンと言われる所以です。

ローリスク・ローリターンな投資

一方、ローリスク・ローリターンの投資は元本の減らない投資です。円預金や国債などが挙げられます。

例えば、楽天銀行の場合、10年の定期預金金利0.04%で、10,000,000円（1000万円）を10年後の満期時まで預けると10,031,901円にしかなりません。

元本が保障されているので、ローリスクではあります。しかし10年預けても3万円しか増えない、まさにローリスク・ローリターンな投資のため、「資産形成」にはとても時間のかかる、むしろ物価上昇の世界では、お金の価値は減っていると言えるでしょう。

参考：定期預金　利息シミュレーション

ハイリスク・ハイリターンな投資

ハイリスク・ハイリターンな投資は元本がなくなってしまう可能性はあるけれど、大きな利益を得る可能性がある投資です。株やFXや仮想通貨などが挙げられます。

引用： みんなの仮想通貨 ビットコイン/円(BTC/JPY)リアルタイムチャート

上記は仮想通貨のビットコインのチャートです。2016年1月には5万円前後だったビットコインは、2017年12月には230万円を超えました。そこから大幅に下げて、2019年の3月には37万円まで下落しています。このように大きく利益を残せることもありますが、大きく損をしてしまう可能性もあるのがハイリスク・ハイリターンな投資です。

これらハイリスクとローリスクの間に不動産投資が属しています。株ほど急激に資産を増やせるわけではないけれど、大幅な下落というリスクも少ない。また、ほとんど増えない貯蓄よりも資産を増やせる。このような理由から「バランスがよい投資」として注目を集めています。

2.老後の年金に頼れない状況

年金の受給開始年齢は徐々に引き上げられ、年金が始まった頃は受給開始年齢は55歳でしたが、2030年度からはすべての人が受給開始年齢65歳となります。平均寿命が伸び続けていることで年金の負担が大きくなり、65歳をより引き上げようという動きも出てきています。

また、政府も年金では老後を支えることができないことを徐々に匂わせる指針を出してきています。

まず、現役期は「少額からでも資産形成の行動を起こす時期」と説明。生活資金を預貯金で確保しつつ、長期・分散・積み立て投資を呼びかけた。具体的な方法として、年４０万円まで２０年間非課税で投資できる「つみたてＮＩＳＡ」や、個人型の確定拠出年金「ｉＤｅＣｏ（イデコ）」などをあげた。出産や住宅購入などの生活設計に応じた預貯金の変化や家計収支を「見える化」することも、効果的な対応として触れた。

引用： 人生１００年時代の蓄えは？　年代別心構え、国が指針案

このようなこともあり、今の若年層は、将来の年金に対してポジティブなイメージを持っていません。自分たちでなんとかしなければいけないという意識が広がっています。

引用： 不動産投資に興味を持つ平均年齢は３４歳、また約4割以上が年収400万以下であることが判明！

実際に一般の人を対象にアンケートを取ると、全体の42.7%が老後の年金の補助として、不動産投資に興味を持っていることが分かりました。

3.生命保険代わりに使える

不動産投資を行う際に不動産投資ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入することが条件とされることが多いです。

この団体信用生命保険は、本人が死亡または高度障害になった場合などに、残債が保険会社によって支払われるというものです。残債がなくなるため、遺族の方には無借金の不動産が手元に残るということになります。

不動産を売却して現金を得たり、運用して毎月の家賃収入を遺族年金と同じような形で受け取り続けられます。

最近では、死亡や高度障害以外にもがん診断保障や全疾病保障をするような団体信用生命保険も出てきています。

4.東京は人口増加傾向

特に東京に言えることなのですが、日本全体では人口が減り続けることが予想されていますが、人口が増え続けている場所があります。人口が増えているということは、需要が増えているということになります。

引用： 「東京都の人口（推計）」の概要（平成31年1月1日現在）

不動産投資は自分が住むわけではないので、需要が増加している場所で行うことでリスクを軽減できます。

不動産投資が注目を浴びている理由について説明してきました。では実際気になるのは一体どれくらいお金がもうかるのか。他の投資に比べてどうなのか、ということではないでしょうか。次の章では、不動産投資の利回りを他の投資に比べてみていきましょう。

不動産投資の利回り相場

不動産投資は一体どれくらいの利回りなのでしょうか。利回りは物件によってピンキリですので、参考になるのは先輩不動産投資家がどれくらいの利回りを求めて不動産投資を行っているのかです。

一般財団法人 日本不動産研究所の第41回「不動産投資家調査」（2019 年10月現在）の調査によると、東京および政令指定都市において、

• ワンルームタイプ：5.1%前後
• オフィスビル：4.9%前後
• 商業店舗：5.5%前後
• 物流施設・倉庫：5%前後
• 宿泊特化型ホテル：5%前後

このような期待利回りを不動産投資に求めていることがわかります。
上記の内容を詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

不動産投資を始める際の初期費用の目安

不動産投資を始めるにあたって必要な初期費用ですが、

物件価格の8%〜10%

あればよいとされています。

不動産投資にかかる初期費用ですが、主に以下のようなものが含まれます。

• 仲介手数料（不動産仲介業者を介す際） 
• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 火災保険料・地震保険料
• 不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 各種税金（不動産取得税、印紙税）
• 清算金（固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金）

仲介業者を通さず直接売主から買う場合は仲介手数料が発生しないので、取引の仕方によって初期費用は上下します。RENOSYを運営しているGA technologiesは不動産投資物件に関しては売主となり、仲介業者ではないので仲介手数料は発生しません。

それぞれの項目の具体的な解説は以下の記事を参考にしてください。

不動産投資は少額からでも始められるものもある

ここまでは、不動産投資に関する一般的な情報を述べてきました。不動産投資について、多額の自己資金が必要で、敷居が高いなどと考えてしまう人もいるかもしれません。

しかし、不動産によっては少額の自己資金で始められる投資も存在します。以下では不動産投資の中でも比較的少額で始められるタイプの投資をピックアップして解説しています。

少額でできる不動産投資とは

少額でできる不動産への投資には以下のようなものが挙げられます。

• 中古のワンルームマンション
• マンション不動産投資信託
• クラウドファンディング

それぞれ見ていきましょう。

中古のワンルームマンション（区分マンション）

特に中古のワンルームマンションには1,000万円以下で購入できる物件もあります。例えば、物件費用をすべてカバーできるフルローンで、ワンルームマンション投資を始められれば、1棟もののアパートなどに比べて、圧倒的に少ない資金で不動産投資を始められます。

区分所有型の投資は、建物全体を所有せず、1戸ずつ所有する形なので、少額の投資で始められます。

中古物件の中でも築年数が経っているものは、物件の価値が低下し落ち着いているので少額で購入することができます。中古物件の場合は、購入後にリフォームなどの手入れが必要になる場合も多いです。

少額不動産の例としては、他にも以下のような物件が考えられます。

• 競売物件

競売物件は裁判所が差し押さえた物件のことです。市場価格の3～4割ほど低い価格で取引されることが多いため、少額で購入することができます。

しかし、最近では競売物件の知名度が高まり、他の買主と競合すること増えているため、価格の低さというメリットが薄れつつあります。

不動産投資信託（REIT）

不動産投資信託とはREITと呼ばれる投資方法で、投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みです。1口10～20万円前後の銘柄が多く、現物不動産投資に比べて圧倒的に少ない資金で投資を始められます。

複数の不動産に対する投資が行われるため、リスクが分散されます。しかし分散投資のため、現物不動産投資に比べると利回りが低くなりがちです。

クラウドファンディング

たくさんの人から資金を募集して、資金を調達するクラウドファンディングの中に、不動産投資があります。1口1万円から投資できるプロジェクトがあり、また運用が数ヶ月で終了するプロジェクトもあるため、敷居の低い不動産投資と言えます。

少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットには以下のようなものがあります。

• 自己資金が少なくすむため始めやすい
• 少額から始めて徐々に大規模にするなど、調整ができる

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

• 現物不動産投資の場合、投資対象が少ない
• REITの場合、倒産・上場廃止リスクなどがある
• クラウドファンディングはレバレッジはかけられない

現物不動産投資とは、その名の通り現物の不動産に投資をすることです。上記で述べてきた物件（マンション・一棟・戸建て・土地など）を購入・所有し、貸し出すことでインカムゲインを得ることを指します。そこにしか投資対象がなく、2つと同じ物件は存在しないので、投資対象が少ないと言えます。投資するに値するいい物件はすぐ買い手が決まります。

REITは、複数不動産への投資となりますが現物不動産となるため、災害リスクや価格変動リスクがあります。投資対象に景気の影響を受けやすい高級物件などへの投資が含まれると、影響が出やすい場合があります。

クラウドファンディングは、投資できる金額に上限が設けられていたり、運用が数ヶ月と、投資規模が限られる場合があります。また、不動産投資ローンを組む場合に生まれるレバレッジ効果もなく、投資金額に見合うリターンを得る方法となります。

不動産投資について独学で学ぶ方法

不動産投資において情報や知識はとても重要です。代表的なものは本での独学やセミナーへの参加が挙げられます。セミナーでは実際に話を聞くことで不動産投資の話がとても理解しやすくなります。特にセミナーでの収入を得て生活しているようなプロの不動産投資家は講演にも慣れているので、理解しやすいはずです。

また、セミナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。

不動産投資に関するよくある質問

法人化はどのタイミングで行うのでしょうか

不動産投資を継続的に行い、事業としての規模が大きくなってきた場合には法人化することも視野に入ります。

これくらいの規模になったら必ず法人化しなければならない、などのルールはありませんが、収入や資産状況によっては個人として事業を進めていくよりも、払う税金が安くすむ場合が存在します。

ただし、会社設立には費用がかかり、複雑な手続きが必要になります。 法人化はご自身の資産ポートフォリオをよくご確認の上、税理士など専門家と話し合いながら行うとよいでしょう。

不動産投資に失敗してしまうリスクはないのですか？

不動産投資をする上でのリスクには大きく3種類あります。

• 社会情勢 
• 運用の失敗 
• 自然災害 
• 詐欺

不動産に限らず、資産のポートフォリオを健全に保っていく上で無視できないのが社会情勢です。例えば、デフレーションや金利の変化などが不動産投資をする上でリスクとして挙げられます。

空室リスクや入居者の家賃滞納を含む、運用の失敗が収益をあげられない原因になります。

また、地震や風水害によって建物が貸し出せない状態になることも大きなリスクです。 詳しくは次の記事をご覧ください。

不動産投資に失敗する人に特徴はありますか？

不動産投資を上手く運用できず、失敗してしまう人にはどのような特徴があるのでしょうか？

1.不動産会社の言いなりになっている

信頼のおける不動産会社はよい物件の情報を教えてくれます。逆に素人からすれば、よい物件を見つけるためには、よい不動産会社とのつながりは不可欠といっても過言ではありません。

しかし、不動産投資は自己責任であり、オーナーは所有者である人自身です。決して不動産会社の言いなりにはならず、主体的に決断できなければ、不動産投資で継続的な成功は望めません。

2.セミナーなどに参加せず情報収集をしない

不動産会社などが定期的に行っているセミナーは情報収集に非常に適しています。最新のトレンドや基本的な知識まで幅広く理解することができます。無料で参加できることが多いので、参加するようにしましょう。

まとめ

不動産投資はたくさんの知識が必要になります。そのためにも情報収集はとても重要です。情報収集をする姿勢を常に崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。