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不動産投資

不動産投資とは〜初心者必見!注目の理由から仕組み・学習方法まで解説

2019.07.02

不動産投資に関心を持つ人が増えています。本業を持ちながら副業として始め、脱サラリーマンを目指す人もいれば、将来不安な年金の足しのために関心を持つ人もいます。ここでは不動産投資について基本的な項目を解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産(宅地や建物)に対する投資で、具体的には主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることです。

不動産投資にはいくつかの種類があり、直接物件を保有して大家さんになる方法、投資信託の仲間であらかじめ決められた立地、規模、築年、用途などが異なるさまざまな複数の物件に投資をする方法などがあります。

不動産投資の種類

不動産投資には前述した通り、いくつもの種類が存在します。代表的なものとして、以下6種類が挙げられます。

  • 区分マンション投資
  • 一棟投資
  • 戸建て投資
  • J-REIT(不動産投資信託)
  • 民泊投資
  • 駐車場投資

それぞれにメリット・デメリットが存在しています。王道・人気・トレンドなど自分にあった不動産投資を選ぶべきでしょう。

これらのメリット・デメリットに関しては、以下の記事に詳しく記載しています。参考にしてみてください。

参考:【初心者必読】不動産投資の代表的な6種類。始める前にメリット・リスクを理解しよう

利益が出る仕組みは2種類

不動産投資を通じて得られる利益は、購入した不動産を他の人に貸し出すことで得られる家賃収入と、所有している不動産の価値が買った時よりも高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の2つに大別されます。それぞれを、インカムゲインとキャピタルゲインと呼びます。

不動産投資には収益の上げ方が2つあります。値上がりを狙ったものと、月々の家賃収入を狙ったものです。

1.インカムゲインで利益をあげる

インカムゲイン

不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入のことです。景気変動の少ない家賃収入でコツコツと稼ぐモデルです。

インカムゲインの場合、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。家賃収入に対して、どれだけの経費(管理費や修繕費など)とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。

インカムゲインを狙った不動産投資は、比較的長期の運用を前提とするので、途中で赤字に陥らないような綿密な資金計画が必要になります。

2.キャピタルゲインで利益をあげる

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる差分(儲け)のことを言います。バブル期など、不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、このキャピタルゲインを期待できました。

実際、バブル期の不動産投資はこのキャピタルゲインを目的としたものが多く、家賃収入は二の次という投資が一般的でした。

しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入(インカムゲイン)を狙った投資が主流です。そのため、メリット・デメリットなどこの記事の他の箇所でもインカムゲインを前提に解説しています。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られることもある

不動産価格が下落していた時期に不動産を購入していた場合、インカムゲインを受け取ってしばらくしてから売却してもキャピタルゲインを得られるケースもあります。

実際に東京23区の新築マンションの価格をグラフにした図があります。

引用: 日本不動産研究所 東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測

これを見ると、マンション価格は徐々に増加しているのが分かります。実際に購入した価格よりも売却する際に不動産価格が上昇しているというケースも珍しくなくなっています。

不動産投資の仕組みについて詳しくは「 不動産投資の仕組みを解説。2つの利回りと節税について 」をご覧ください。

不動産投資のメリット・デメリット

メリット

不動産投資のメリットはいくつかあります。

  • 他人のお金で投資し、家賃で返済できる:普通投資は持ち出しで行うが、不動産投資はローンで出来る。また、そのローンも家賃収入で返済でき、完済したら自分の持ち物になる。
  • 節税効果:特に不動産投資開始当初は節税になる。減価償却費が重要。
  • 安定した収入:毎月、借主からの家賃収入がある。安定した収入を確保できる。
  • 私的年金の形成:ローン返済後の将来、家賃収入が年金の代わりになる。
  • 生命保険、死亡保険として活用できる:不動産投資ローンの返済期間中に投資家本人が死亡した場合、ローンの残りが0になる。
    残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得る、もしくは、マンションを売却して売却益を保険金として得ることができる
  • 相続対策になる:同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合がある
  • インフレへのリスクヘッジができる:インフレで現金の価値が下がった場合でも、現物資産のマンションの価値は物価価格とともにスライドするため目減りしない。物価変動に強い

デメリット

また、不動産投資のデメリットとして覚えておきたいのはどんなことなのでしょうか。

  • 必要資金・初期費用が必要:ある程度の自己資金が必要
  • 流動性リスク:流動性が他の投資商品に比べ高くない
  • 空室リスク:一戸のみの保有の場合、空室時の収入がなくなる
  • 固定コストがかかる:管理費、修繕積立金のコストがかかる
  • 不動産価格の下落リスク:購入時よりも不動産価格が下落するリスクがある
  • 天災リスク:台風や地震などで不動産がダメージを受けるリスクがある。保険に未加入の場合、すべて自費で補修しなければならない
  • 金利リスク:不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇に伴って返済金額の負担が大きくなる

参考:不動産投資のメリットとは?デメリットも併せて解説

不動産投資が注目を集めている理由

資産運用の選択肢として、不動産投資が注目を浴びているのはなぜなのでしょうか?探ってみると、いくつかの理由が存在していることが分かります。

1.ミドルリスク・ミドルリターンでバランスが良い投資

投資は、リスク・リターンのバランスにいくつかの種類があります。銀行に預けておくようなローリスク・ローリターンな投資。仮想通貨やFXのような一攫千金を狙える代わりに元本を失う可能性のあるハイリスク・ハイリターンな投資。そして、不動産投資に代表されるような一番バランスの良いミドルリスク・ミドルリターンな投資。この3つに分類されます。

では、なぜ不動産という大きなお金の掛かる不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンと言われているのでしょうか。

不動産投資は価格変動が大きくない投資として有名です。その上、インフレリスクにも対応できます。価値の無い不動産物件を高値で買うというようなことが無い限りは、価値が大きく目減りするようなことはほとんど無いでしょう。リターンとしては、家賃収入として毎月数万円が安定的に入ってきます。これが不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンと言われる所以です。

では、ミドルリスク・ミドルリターン以外にはどのような投資があるのでしょうか?

ローリスク・ローリターンな投資

ローリスク・ローリターンの投資は元本の減らない投資です。円預金や国債などが挙げられます。

例えば、楽天銀行の場合、10年の定期預金金利0.04%で、10,000,000円(1000万円)を10年後の満期時まで預けるとに10,031,901円にしかなりません。

元本が保障されているので、ローリスクではありますが、10年預けても3万円しか増えない正にローリスク・ローリターンな投資と言えるでしょう。

参考:定期預金 利息シミュレーション

ハイリスク・ハイリターンな投資

ハイリスク・ハイリターンな投資は元本が無くなってしまう可能性はあるけど、大きな利益を得る可能性がある投資です。株やFXや仮想通貨などが挙げられます。

引用: みんなの仮想通貨 ビットコイン/円(BTC/JPY)リアルタイムチャート

上記は仮想通貨のビットコインのチャートです。2016年1月には5万円前後だったビットコインは、2017年12月には230万円を超えました。そこから大幅に下げて、2019年の3月には37万円まで下落しています。このように大きく利益を残せることもありますが、大きく損をしてしまう可能性もあるのがハイリスク・ハイリターンな投資です。

これらハイリスクとローリスクの間に不動産投資が属しています。

2.老後の年金に頼れない状況

年金の受給開始年齢は徐々に引き上げられ、年金が始まった頃は受給開始年齢は55歳でしたが、2030年度からはすべての人が受給開始年齢65歳となります。平均寿命が伸び続けていることで年金の負担が大きくなり、65歳をより引き上げようという動きも出てきています。

また、政府も年金では老後を支えることができないことを徐々に匂わせる指針を出してきています。

まず、現役期は「少額からでも資産形成の行動を起こす時期」と説明。生活資金を預貯金で確保しつつ、長期・分散・積み立て投資を呼びかけた。具体的な方法として、年40万円まで20年間非課税で投資できる「つみたてNISA」や、個人型の確定拠出年金「iDeCo(イデコ)」などをあげた。出産や住宅購入などの生活設計に応じた預貯金の変化や家計収支を「見える化」することも、効果的な対応として触れた。

引用: 人生100年時代の蓄えは? 年代別心構え、国が指針案

このようなこともあり、今の若年層は、将来の年金に対してポジティブなイメージを持っていません。自分たちでなんとかしなければいけないという意識が広がっています。

引用: 不動産投資に興味を持つ平均年齢は34歳、また約4割以上が年収400万以下であることが判明!

実際に一般の人を対象にアンケートを取ると、全体の42.7%が老後の年金の補助として、不動産投資に興味を持っていることが分かりました。

3.生命保険代わりに使える

不動産投資を行う際に民間の住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。この団体信用生命保険は、本人が死亡または高度障害になった場合に、残債が保険会社によって支払われるというものです。残債が無くなるため、遺族の方には無借金の不動産が手元に残るということになります。

不動産を売却して現金を得たり、運用して毎月の家賃収入を遺族年金と同じような形で受け取り続けれます。

最近では、死亡や高度障害以外にもがん診断保障や全疾病保障をするような団体信用生命保険も出てきています。

参考: 【住宅ローン】ネット銀行初!団体信用生命保険が「がん診断保障+全疾病保障」に拡大!―従来のがん診断保障に加え、すべてのけが・病気にも対応!―

4.東京は人口増加傾向

特に東京に言えることなのですが、人口が減り続けている日本において人口が増え続けている場所があります。人口が増えているということは、需要が増えているということになります。

引用: 「東京都の人口(推計)」の概要(平成31年1月1日現在)

不動産投資は自分が住むわけではないので、需要が増加している場所で行うことでリスクを軽減できます。

不動産投資が注目を浴びている理由について説明してきました。気になるのは一体どれくらいお金が儲かるのか。他の投資に比べてどうなのかではないでしょうか。次の章では、不動産投資の利回りを他の投資に比べてみていきましょう。

不動産投資の利回り相場

不動産投資は一体どれくらいの利回りなのでしょうか。利回りは物件によってピンキリですので、参考になるのは先輩不動産投資家がどれくらいの利回りを求めて不動産投資を行っているのかです。

一般財団法人 日本不動産研究所の第 40 回 「不動産投資家調査」(2019 年 4 月現在)の調査によると、

  • ワンルームタイプ:5.5%前後
  • オフィスビル:4%前後
  • 商業店舗:5%前後
  • 物流施設・倉庫:5%前後
  • 宿泊特化型ホテル:5%前後

このような期待利回りを不動産投資に求めていることがわかります。
上記の内容を詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

参考:不動産投資の利回り計算方法〜エクセルを活用して実質利回りと表面利回りを確認しよう【テンプレ有】

不動産投資の利回り計算方法

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不動産投資において非常に重要なのがよい物件の見つけ方です。よい物件を見つけられるか否かで不動産投資の成否はほとんど決まってしまうとも言われるほどです。

よい物件とは何か、を考えるときに、一つの指標として考えられるのは、利回りという指標です。利回りとは投資額に対して、年ベースでどれだけのリターンを得られるかを表したものです。利回りには2種類あり、それぞれ使いみちが違います。

  • 表面利回り:手軽に算出できる反面正確性は低い。ざっくりとした物件判断に使う
  • 実質利回り:細かい収益性を把握したいときに使う。表面利回りより経費、税金などを組み込み、正確性が高まる

表面利回りの計算方法は、

表面利回り= 想定の年間家賃収入総額 ÷ 物件価格 × 100

となり、不動産のサイトなどに記載されている利回りはたいていこの表面利回りです。

実質利回りの計算方法は、

実質利回り= (想定の年間家賃収入総額-運用の諸経費)÷ (物件価格+物件購入時の諸経費) × 100

となります。比べると分かる通り、経費などを組み込んでいるためより正確に算出ができます。

利回り計算方法については、シミュレーターなどを用いるとより簡便に行えます。ダウンロードして使えるシートなども用意していますので、気になる方は下記ページを参考にしてみてください。

参考:不動産投資の利回り計算方法〜エクセルを活用して実質利回りと表面利回りを確認しよう【テンプレ有】

不動産投資を始める際の初期費用の目安

不動産投資を始めるにあたって必要な初期費用ですが、

物件価格の8%~10%

あれば良いとされています。

不動産投資にかかる初期費用ですが、主に以下のようなものが含まれます。

  • 仲介手数料(不動産仲介業者を介す際) 
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 不動産登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
  • 各種税金(不動産取得税、印紙税)
  • 清算金(固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金)

仲介業者を通さない場合は、仲介手数料が掛からないなど取引の仕方によっては、初期費用は上下します。RENOSYを運営しているGA technologiesは仲介業者ではないので、仲介手数料は掛かりません。

それぞれの項目の具体的な解説は以下の記事を参考にしてください。

参考:不動産投資の初期費用について。資金が少なくても始められる方法とは

不動産投資ローンの仕組みとは

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンは投資用の物件を購入する際に使えるローンですが、住宅ローンは居住用の物件を購入する際に使えるローンです。住宅ローンは不動産投資には使えない、不動産投資ローンは住宅ローンに比べ金利が高いなどの特徴があります。

住宅ローンは不動産投資には使ってはいけない

住宅ローンは居住用の物件を購入する際にのみ利用でき、不動産投資に利用することはできません。

Q.投資用物件など第三者に賃貸する目的の物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?

A.ご利用いただけません。フラット35は申込みご本人またはご親族がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金等にご利用いただけます。第三者に賃貸する目的の物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご留意ください。

参考:
投資用物件など第三者に賃貸する目的の物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?(フラット35)

不動産投資ローンの融資条件はどれだけ家賃収入が見込めるか次第

住宅ローンが毎月の給与を支払原資にするのに比べ、不動産投資ローンは家賃収入が支払原資になります。そのため、不動産投資ローンはどれほど家賃収入が見込める物件かによって、融資の条件が異なってきます。逆に住宅ローンの場合、毎月定期的に振り込まれる給与が支払原資なので、融資側としてもリスクが少なく金利が抑えられています。

参考:
年収から借入可能額を計算(フラット35)

不動産投資ローン金利について

不動産ローンには種類があり、それによって金利が異なります。

変動金利型

変動金利型とは、借入期間中に金利が変動するタイプのものを指します。半年に1回(4月と10月)、金利は見直しがされます。ただし、返済額の見直しは多くの銀行で5年毎に行われます。金利が上昇した場合は、元金が思ったよりも減らないということもありえます。

固定金利選択型

固定金利選択型は、一定期間固定の金利が設定されているタイプです。指定された期間が終わると固定金利も変更になります。適用期間は銀行によって様々ありますが、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年というケースが多いです。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、全期間金利が固定されているタイプになります。途中で世の中の金利が大きく上昇しても、契約時の金利が全期間固定されているため、返済額が変わることなく支払いを続けることが可能です。

不動産投資は少額からでも始められるものもある

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ここまでは、不動産投資に関する一般的な情報を述べてきました。不動産投資について、多額の自己資金が必要で、敷居が高いなどと考えてしまう人もいるかもしれません。

しかし、不動産によっては少額の自己資金で始められる投資も存在します。以下では不動産投資の中でも比較的少額で始められるものをピックアップして解説しています。

少額でできる不動産とは

少額で投資できる不動産には以下のようなものが挙げられます。

  • 中古のワンルーム
  • マンション不動産投資信託

それぞれ見ていきましょう。

中古のワンルームマンション(区分マンション)

特に中古のワンルームマンションには1,000万円以下で購入できる物件もあります。例えば、物件費用をすべてカバーできるフルローンで、ワンルームマンション投資を始められれば、1棟もののアパートなどに比べて、圧倒的に少ない資金で不動産投資を始められます。

少額不動産の例としては、他にも以下のような物件が考えられます。

  • 競売物件

区分所有型の投資は、建物全体を所有せず、1戸ずつ所有する形なので、少額の投資で始められます。

中古物件の中でも築年数が経っているものは、物件の価値が低下しているので少額で購入することができます。中古物件の場合は、購入後にリフォームなどの手入れが必要になる場合も多いです。

競売物件は裁判所が差し押さえた物件のことです。市場価格の3~4割ほど低い価格で取引されることが多いため、少額で購入することができます。

しかし、最近では競売物件の知名度が高まり、他の買主と競合すること増えているため、価格の低さというメリットが薄れつつあります。

不動産投資信託(REIT)

不動産投資信託とはREITと呼ばれる投資方法で、投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みです。1口10~20万円前後の銘柄が多く、現物不動産投資に比べて圧倒的に少ない資金で投資を始められます。

複数の不動産に対する投資が行われるため、リスクが分散されます。しかし分散投資のため、現物不動産投資に比べると利回りが低くなりがちです。

少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットには以下のようなものがあります。

  • 自己資金が少なくすむため始めやすい
  • 少額から始めて徐々に大規模にするなど、調整ができる

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

  • 現物不動産投資の場合、投資対象が少ない
  • REIT(後ほど説明します)の場合、手数料がかかってしまう。

現物不動産投資とは、その名の通り現物の不動産に投資をすることです。物件(マンション・一棟・戸建て・土地など)を購入・所有し、貸し出すことでインカムゲインを得ることを指します。

不動産投資について独学で学ぶ方法

不動産投資において情報や知識はとても重要です。代表的なものは本での独学やセミナーへの参加があげられます。セミナーでは実際に話を聞くことで不動産投資の話がとても理解しやすくなります。中には、質の低いセミナーもありますが、セミナーでの収入を得て生活しているようなプロの不動産投資家は講演にも慣れていて、理解しやすいはずです。

また、セミナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。

参考:【初心者必見】不動産投資のおすすめ勉強方法4選とメリットデメリットを解説

不動産投資に関するよくある質問

法人化はどのタイミングで行うのでしょうか

不動産投資を継続的に行い、事業としての規模が大きくなってきた場合には法人化することも視野に入ります。

これくらいの規模になったら必ず法人化しなければならない、などのルールはありませんが、収入や資産状況によっては個人として事業を進めていくよりも、払う税金が安くすむ場合が存在します。

ただし、会社設立には費用がかかり、複雑な手続きが必要になります。 法人化はご自身の資産ポートフォリオをよくご確認の上、税理士など専門家と話し合いながら行えるとよいでしょう。

不動産投資の法人化について詳しくは「 不動産投資で法人化するメリットは?タイミングや方法について 」をご覧ください。

不動産投資に失敗してしまうリスクはないのですか?

不動産投資をする上でのリスクには大きく3種類あります。

  • 社会情勢 
  • 運用の失敗 
  • 自然災害 
  • 詐欺

不動産に限らず、資産のポートフォリオを健全に保っていく上で無視できないのが社会情勢です。例えば、デフレーションや金利の変化、増税の有無などが不動産投資をする上でリスクとして数えられます。

空室リスクや入居者の家賃滞納を含む、運用の失敗が収益をあげられない原因になります。

また、地震や風水害によって建物が貸し出せない状態になることも大きなリスクです。 詳しくは「 不動産投資のリスクは高い?7大リスクと4つの回避策 」をご覧ください。

不動産投資に失敗する人に特徴はありますか?

不動産投資を上手く運用できず、失敗してしまう人にはどのような特徴があるのでしょうか?

1.不動産会社の言いなりになっている

信頼のおける不動産会社はよい物件の情報を教えてくれます。逆に素人からすれば、よい物件を見つけるためには、よい不動産会社とのつながりは不可欠といっても過言ではありません。

しかし、不動産投資は自己責任であり、オーナーは所有者である人自身です。決して不動産会社の言いなりにはならず、主体的に決断できなければ、不動産投資で継続的な成功は望めません。

2.セミナーなどに参加せず情報収集をしない

不動産会社などが定期的に行っているセミナーは情報収集に非常に適しています。最新のトレンドや基本的な知識まで幅広く理解することができます。無料で参加できることが多いので、参加するようにしましょう。

不動産投資の節税効果はどれほどあるのでしょうか

不動産投資において節税効果を期待できる局面はいくつかあります。その中でも代表的な2つをご紹介します。

節税効果1.不動産の減価償却によって所得税・住民税が結果的に軽減される

不動産投資における利益を不動産所得といいます。区分マンションの不動産投資を始めた数年は、不動産所得がマイナスになる場合があります。

特に購入初年度(およびその後数年程度)は、不動産所得にかかる税金や減価償却費、借入金利息が多額になることから一般的に不動産収入より経費額が多くなり、損失が生ずるケースがあるためです。

この損失は所得税計算上一定のルールの下、給与等と通算することができき、これを損益通算と言います。不動産投資をしなかった場合に比べ所得税納税額を減少させることができ、その結果をもって節税と言われます。

節税効果2.相続税が軽減される

不動産の相続時の評価は、売却額の相場ではなく、土地は路線価(一般的に時価の8割程度)、建物は固定資産税評価額(一般に時価の7割程度)から不動産評価額を算出します。

マンションの場合、例えば時価2,000万円の物件は相続税評価額では4割ほど評価額が少なくなって、6割の1,200万円程度の評価額になります。さらにそのマンションを他人に賃貸している場合は、借地権や借家権の影響で評価額はさらに低くなります。

一方で不動産投資には節税にはならない場合もあります。不動産投資がうまくいかずキャッシュフローが赤字になってしまう場合以外にも、デメリットは以下のような場合が考えられます。

1.固定資産税と都市計画税が発生する

固定資産税と都市計画税は不動産を保有していると発生します。確定申告時に経費に計上することは可能ですが、不動産を保有することで増える税金があることは認識しておきましょう。

2.購入から数年して黒字化し課税される

減価償却や元利均等返済方式でのローンの利息は不動産投資の開始直後が最も大きく、その後、徐々に減額していきます。そのため、経費にできるものが少なくなっていき、次第に課税額が増えていきます。

節税の(1)で説明した効果の逆で、キャッシュフローは変わらないのに、帳簿上で収益が上がるようになってしまうため、課税額が増え、還付ではなく納税となる場合があります。

参考:
実は大して節税にならない!不動産投資が節税対策と呼ばれる仕組み
不動産投資が節税になる人、ならない人の特徴

まとめ

不動産投資はたくさんの知識が必要になります。そのためにも情報収集はとても重要です。情報収集をする姿勢を常に崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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