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不動産投資

不動産投資の代表的な6種類の基礎知識からメリット・デメリットを解説

2019.06.28

不動産投資歴約15年の編集メンバーが、不動産投資の基礎知識について解説します。代表的な投資方法6種類について、それぞれメリット・デメリットをご紹介します。

不動産投資は、安定した収入があるだけでなく、税金対策、年金対策、生命保険対策などの利点があります。より良い条件で投資を始めるために、しっかり準備して不動産投資に取り組んで、資産を増やしましょう。

「不動産投資を検討しているが、どの様な種類があるのかぼんやりしている」という人は多いのではないでしょうか?各種の不動産投資について、その内容、どんな人に向いているのか、メリットとデメリットを解説していきますので、「リスクを抑えた不動産投資」の参考にしてください。

全体像を把握した上で、自分に向いている不動産投資を選ぶことが、不動産投資成功の秘訣ということを念頭において、ひとつひとつ自分と比較して、読み進めていってください。

代表的な不動産投資6選

代表的な不動産投資は、大きく分けて次のように分かれます。

  • 区分投資
  • 一棟投資
  • 戸建て投資
  • 不動産投資信託(J-REIT)
  • 民泊
  • 駐車場投資

私は、15年ほどの区分投資の経験がありますので、区分投資から解説していきます。

区分投資

区分投資とは、マンション一棟ではなく、その中の部屋単位で購入し、賃貸人と長期契約を交わして安定的に賃貸料を得る投資のことです。アパートは、1部屋単位での売買はほとんどありませんので、区分投資と言えば対象はマンションになります。

比較的低額から取り組めること、物件が多いこと、自分の賃貸や購入の経験を活かせる身近な投資など、区分投資は不動産投資の初心者に向いています。ただし、経験を積めば積むほど、購入や融資などの契約において、より良い諸条件へとステップアップを図ることが可能になり、中級者にもお勧めです。

次に、メリットとデメリットを見てみましょう。

区分投資のメリット

  • 物件価格が数百万円の低額から億を超える高額までと、投資金額の幅が広い
  • 物件が多いので十分に比較検討して購入できる
  • 売却が容易(株式投資の様に、当日の現金化は現実的ではありません。仲介契約、売買契約、売却先の融資手続きなどに数ヶ月かかるのが一般的です)

区分投資のデメリット

  • 賃貸人の退室により、収入ゼロのリスクがある(※)
  • 修繕積立金を毎月払い続ける必要がある(賃貸収入がなくなったという事情で、支払いを保留できない)
  • 一棟を所有していないので、管理・リフォーム・建替などにおいて、投資家自身がコントロール出来ない

※このリスクに対して、家賃保証を付ける、あるいは、サブリースの形態にすることでリスクを抑えることが出来ます。応分の手数料負担が必要なので、その分投資リターンは低くなります。

一棟投資

一棟投資とは、アパートやマンションの全体を所有して、一棟の賃貸経営する投資のことです。必要資金が中規模のアパート一棟から、超高額のマンションまでと比較的幅の広い不動産投資の種類になります。

一棟投資は、まとまった土地を所有している投資家に向いています。中古物件もありますが、未経験者には、ハードルが高いので、2件目以降での検討をお勧めします。次にメリットとデメリットを見てみましょう。

一棟投資のメリット

  • 複数の部屋があるので、収入が突然ゼロになる可能性は低い
  • 高い利回りを期待できる
  • 民泊不可などの管理規則を投資家自身で決められる・収入に応じて、保守・修繕の積立や実施を柔軟に調整出来る・土地を所有しているので資産価値が高い

一棟投資のデメリット

  • 建築会社の選定など所有までに時間と手間を要する・区分投資に比べて管理が複雑(※)
  • 老朽化などにより集客力が低下すると空室率が上昇する

※専門の管理会社へ委託することでリスクを抑えることが出来ます。応分の手数料負担が必要なので、その分、投資リターンは低くなります。

10年以上、戸建て住宅に住んでいる投資家は、投資家自身で保守・修繕の経験があるので、中古物件のハードルは下がります。居住用にマンションを購入した投資家が、管理組合の委員を通じて、保守・修繕に関与する機会があれば同様です。

戸建て投資

戸建て投資とは、戸建て住宅を所有し、入居者に住宅を賃貸し、入居者から家賃収入を得る投資のことです。まだまだ、不動産の価格は必ず値上がりするという土地神話が残っており、戸建て需要は根強いという一面があります。

戸建て投資は、投資家が土地を所有しているものの、アパートなどの一棟を建てられる土地ではない場合に向いています。次に、メリットとデメリットを見てみましょう。

戸建て投資のメリット

  • アパートを建てられない土地を活用出来るアパートに比べて、物件数が少ないので、競争相手も少ない
  • 土地と建物を所有するので、資産価値を維持出来る

戸建て投資のデメリット

  • 建築会社の選定など、所有までに時間と手間を要する
  • 区分所有に比べて、維持管理費用が比較的高い
  • アパートに比べて、需要が少ないので、空室リスクが比較的大きい

J-REIT(不動産投資信託)

REITは、Real Estate Investment Trustの略語です。日本で行われているREITなので、頭にJが付きます。J-REITは投資信託の1つで、投資家が信託会社に資金を提供し、資金運用を委託する投資のことです。信託会社は、他の投資家からの資金と合わせて、不動産へ投資して、運用から得られた収益を投資家に分配します。

不動産投資信託は、投資資金の少ない投資家、不動産物件の選定が苦手な投資家、堅実的な利回り(銀行の利息よりも有利な程度)を望む投資家に向いています。次に、メリットとデメリットを見てみましょう。

J-REIT(不動産投資信託)のメリット

  • 1万円程の少額から投資できる
  • 運用を委託するので、委託後、投資家は何もしなくてよい
  • 手堅い不動産物件での安定した利回り案件から、海外物件などに投資する高利回り案件までと選択肢が広い
  • 現金化しやすい
  • 購入時に、不動産取得税がかからない
  • 想定外の修繕費が発生しない
  • 入居者、利用者がいないので、クレーム対応の煩わしさがない

不動産投資信託(J-REIT)のデメリット

  • 自己資金での投資が一般的
  • 信託会社の倒産リスクがある
  • 不動産自体を所有しないので、ケースバイケースで、自分自身で住むといった運用ができない
  • 利益の配分には課税される(2037年までは、所得税と住民税の合計で20.315%、2038年からは20%)

民泊

民泊とは、旅行客などをホテルなどの宿泊施設ではなく、マンション・戸建てなどの一般住宅に宿泊させて、宿泊料を得る投資のことです。

日本政府が経済成長の柱の1つとして、観光立国化を推進していますが、それに伴い訪日外国人観光客数が増加しています。訪日外国人観光客にとっては、ホテルなどよりもリーズナブルな料金で宿泊でき、人気があります。ホテルの供給よりも旅行客の需要が多く、宿泊設備の不足という問題が生じています。また、空き家が社会問題になっており、空き家数は今後も増加の見込みです。これらの諸問題の対策として、短期間で完成できるリノベーションを使った民泊が注目されています。

民泊は、相続などで空き物件を所有している投資家に向いています。次に、メリットとデメリットを見てみましょう。

民泊のメリット

  • 資金負担の少ないリノベーションで始められる
  • まだ始まって間もない投資なので、工夫の余地が十分ある
  • 物件の不動産価値を維持できる
  • 外国旅行者とコミュニケーションを図れる

民泊のデメリット

  • 集客という専門的な知見を要する
  • 営業日数が制限されている(年間最大180日)
  • 行政への届け出が必要
  • 外国人が宿泊者の場合、生活習慣の違いにより、近隣住民からの苦情トラブルや事故(火災など)のリスクがある

駐車場投資

土地を駐車スペースに整備して、利用者から利用料を得る投資です。月極駐車場とコインパーキングの2種類の貸出方法があります。

月極駐車場とは、駐車スペースを月単位で貸し出す形態で、投資家は、利用者と一定期間の契約を交わして、安定収入を得ることが出来ます。コインパーキングとは、駐車スペースを時間単位で貸し出す形態で、投資家は車止めブロック、代金回収などの設備を設置する必要があります。

駐車場投資は、相続などでまとまった土地を所有している投資家に向いています。次に、 メリットとデメリットを見てみましょう。

駐車場投資のメリット

  • 建物が建てられない狭い土地などにも設けられる
  • 投資コストが低い
  • 駅から距離のある場所でも、ニーズはある
  • 古くなっても、賃料の低下が起きにくい
  • 維持管理が簡単で、修繕積立金が少額で済む
  • 更地化や解体の原状復帰を低コストで行える

駐車場投資のデメリット

  • 需要予測、市場調査が難しい
  • 固定資産税・都市計画税の軽減を受けられない(3~6倍になる)
  • まとめ

    色々とある不動産投資の中から、人気の高いもの・王道のもの・最近のトレンドなどの観点で6種類を取り上げて解説しましたが、自分に向いている不動産投資は見つかりましたでしょうか?

    上記の解説は、その種類の中での典型的な投資について、解説したものです。区分投資を例に、物件の明細は、次の様にさまざまです。

    • ワンルームタイプ、ファミリータイプなどの部屋タイプ
    • 新築、中古(築浅、30年以上など)の築年数
    • 都心、郊外、地方などのロケーション
    • 立地条件
    • 専有面積

    不動産投資の実務は割と多いです。物件を特定できたとしても、融資を得ないことには、不動産投資を始められません。融資条件をクリアする必要があり、誰でも自動的に融資を受けられる訳ではありません。第一歩を踏み出して、実際に取り組んでみましょう。皆様の不動産投資の成功を祈念して、中締めとさせて頂きす。

    余談

    解説にお付き合いいただき、ありがとうございました。ここからは、私の経験談になります。

    巷には、色々な投資情報が氾濫しているので、目利き力を鍛錬することがポイントです。不動産投資を本業としない私達にとって、短期間の間に投資物件を目利き出来るレベルに到達するのは至難の技です。不動産業者や営業担当者に対する目利き力があれば、致命的な失敗を避けることが可能です。

    楽して儲かる話を鵜呑みにせずに、経験あるのみです。購入から売却まで一通りの経験を積めば、不動産投資の裏表を習得できて、第2物件目からの成功が約束されることでしょう。長期的な視野を持って、第1号物件に取り組むことは、決して回り道にはなりません。

    私は、第1物件に6年かけて、勉強しました。その後の約10年で、4つの投資物件を購入し(全て区分投資)、資産1億円超えを達成しました。私の経験が皆様のご参考になれば、なによりです。まだまだ、書き尽くせてはおりませんが、この辺りで本締めとさせていただきます。

    ※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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