【初心者向け】不動産投資に最低限必要な元手はいくら？

不動産投資に最低限必要な金額は？

不動産投資に挑戦したい場合、元手はいくら用意しておけばよいのか、不動産投資に必要な金額を考えていきます。

10万円から始められる金融機関も

不動産投資では物件購入の費用を捻出するため、不動産投資ローンを利用することが多いでしょう。ローンを利用すると、たとえば中古の区分のワンルームマンションに投資する場合に、ローンを組む人の条件によっては「投資したい」という意思を示す手付金の10万円だけですむ場合もあります。ほとんど元手がかからないことになります。

この場合は、初期費用までをローンに含めることになり、金融機関は物件価格プラス初期費用を含めた金額を貸し出すことになります。元手をかけない投資については後述します。

物件価格の2割から3割の頭金が必要な場合も

しかしすべての金融機関で上記のようなローンを組むわけではありません。金融機関によっては、借りる人の借入れ状況や職業などによって頭金を要求されます。金額としては、物件価格の2割〜3割、ときには5割に近い頭金を要求される場合もあります。

金融機関が頭金を要求するのは、貸付金を無事に回収してローンの焦げ付きを防ぐためです。物件価格の2割から3割ということは、購入価格が1,500万円の物件であれば、300万円から450万円程度の頭金の確保が必要です。頭金の有無によって、不動産投資を始めるにあたり必要な元手の金額は大きく変わってきます。

不動産投資の初期費用の主な内容

不動産を取得する際、物件価格のほかに不動産投資の初期費用が必要となります。物件価格に比べたら少額の自己資金ですみますが、実際にどんな費用が必要なのかもあらかじめ確認しておきましょう。

【不動産投資の主な初期費用（一例）】

• 仲介手数料
• 印紙税
• 不動産登記費用（登録免許税・司法書士への報酬など）
• 融資の手数料
• 物件の保険料（火災保険・地震保険など）
• 不動産取得税
• 固定資産税

初期費用の金額がいくらになるかは物件を誰から購入する等によってケースバイケースですが、一般的には物件価格の8％程度、1,000万円の物件を購入する場合なら80万円かかる計算、を想定しておくとよいでしょう。

不動産投資を始める際、初期費用の存在はつい忘れがちですが、決して小さくない金額なので予算に組み込んでおきましょう。

元手はなくても不動産投資はできる

先ほど、10万円から始められることもあると紹介しましたが、やり方を具体的に見ていきましょう。

購入金額を全額ローンで賄う「フルローン」

もし頭金ゼロで元手は初期費用だけで不動産投資を行うには、物件の購入金額すべてをローンで賄う「フルローン」と呼ばれるローンを組みます。

近年はサラリーマンやOLなどを中心に、フルローンで投資用物件を購入する傾向にあります。莫大な頭金がなくても不動産投資に挑戦できることから、手持ちの現金が少ない方の強い味方といえます。

とはいえ、頭金を入れた場合と比べて借入金額が大きくなるため、相応のリスクやデメリットも存在します。詳細は後述しますのでそちらも参考にしてください。

物件価格以上の融資を受ける「オーバーローン」

金融機関によっては、物件価格以上の融資である「オーバーローン」にも対応しているところがあります。

オーバーローンのメリットは、物件の購入費用だけでなく初期費用もローンで賄うことができることです。不動産投資の初期費用は、物件の価格によっては100万円を超える大金になることもあります。手持ちの資金が少ない方には大きな負担となってしまいます。

貴重な資金を手元に置いておきたい方には、オーバーローンで初期費用まで工面できるのは大きな利点です。

「借主の属性」や「物件の収益性」で融資額は変わる

公務員や大手企業のサラリーマンなら、安定した給与収入が見込めるために信用は高めです。頭金が少額またはゼロの場合も、ローンの割合を増やして購入資金を調達できることがあります。

物件の入居状況が良い、または高い賃料（収益性）を維持しているケースも、返済不能に陥る可能性が低いことから、借入金額の増加や低金利での借入れが期待できます。

一方、収入が不安定とみなされる自営業者や、収益性の低い物件への融資では希望通りの融資を受けられない可能性も。頭金の投入を条件に指定される、金利を高く設定されるなど、希望とは異なる条件での融資になるかもしれません。

誰でもフルローンやオーバーローンを利用できるわけではない、という点には注意しておいてください。

フルローンのメリット・デメリット

実際に不動産投資に挑戦する際、フルローンを利用するかどうか、どのように判断すればよいのでしょうか。フルローンにはメリットとデメリットがあり、どちらも考慮したうえで利用を検討する必要があります。代表例を見てみましょう。

レバレッジを利用して大きな収益を得られる

フルローンを利用する最も大きなメリットは、レバレッジにより大きな収益を得られることです。レバレッジとは自己資金より大きな金額で投資をすること。不動産投資においてはローンを利用して大きな金額の不動産を取り扱うことを指します。

ローンを組むことで自己資金の何十倍もの価格の物件を購入できます。価格の大きい物件は相応に家賃収入も大きいため、元手が少なくても大きな収入を得られるので、ローンの返済もできるという仕組みです。

初期費以外の元手ゼロ円のフルローンであれば、頭金を投入した場合と比べてレバレッジはさらに大きくなります。フルローンの利点のひとつといえるでしょう。

資金を手元に残しておける

物件の購入をフルローンで行えば、現金はすべて手元に残しておくことが可能です。資金をとっておくことで、不動産を運用するうえで発生するさまざまなリスクに備えられます。

たとえば、運用中に空室の発生や家賃相場の値下がりが起こった際、減収分を毎月の収入では賄いきれない可能性があります。収支がマイナスになってしまった際、支払いに利用するのは手持ちの事業用資金です。賃貸経営の体力は手持ちの現金の量に比例するため、手元に現金を残しておければ、よりリスクに強い状態で不動産投資を始めることができます。

合計返済金額が大きくなる

フルローンのデメリットとして忘れてはいけないのが、頭金を投入したときと比較してローンの合計返済金額が大きくなることです。

「借入額が増えるのだから当たり前では？」と思うかもしれませんが、元金だけでなく金利の支払いも増えてしまう点に注意が必要です。具体例を見てみましょう。

【借入金額の増加による支払金利の変化】

支払期間20年のローンを金利2％で組んだ場合、借入金額の変化により、毎月の支払額と金利には以下のような差が出ます。

毎月の返済額で約2万5,000円、金利の総支払額には約107万円の差があります。フルローンを利用すると支払額の負担がかなり増えてしまうことがわかります。

たしかに、フルローンを利用するのは不動産投資の戦略のひとつです。ただ、頭金を入れた場合と比較して、どの程度支払額が変化するのかチェックしてから借入額を決定するのが望ましいでしょう。

手残り現金が増えにくい状況は、リスクに備える力が小さいことを意味するため、フルローンの利用では物件の利回りは厳しくチェックする必要があります。

まとめ

手持ちの現金が少ない状態で不動産投資に挑戦する場合、物件購入資金はローンで賄うのが一般的です。しかし、ご紹介したとおりローンの割合が増加することにはデメリットもあるため、安易に多額の借入れを行うことはおすすめしません。

また、不動産投資を始めた後も手元に資金がない状況が続くのも、不動産投資をやるうえではリスクとなります。手持ちの資金がいくらあるかは、不動産投資の体力に大きく影響します。物件の収入と支出、各種リスクを整理して最適な借入額を決定してください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。