1. RENOSY TOP
  2. 不動産投資
  3. 不動産投資に関する記事一覧
  4. 不動産投資の初期費用について。資金が少なくても始められる?
不動産投資

不動産投資の初期費用について。資金が少なくても始められる?

2018.09.03

不動産投資は、初期費用・運用費用がほとんどかからないと言われますが、費用が最もかかるのは不動産投資を始めるタイミングです。始める際には投資物件を所有するための諸経費がかかります。今回は諸経費には何があるのか、みていきます。

不動産投資での物件購入にかかる諸経費

不動産投資を始めるということは、投資対象の物件を所有することになります。物件を所有するとき、以下のような費用が発生します。
 

登記費用

不動産登記費用

まず不動産を所有する際は、登記をします。そして不動産を登記をするために必要な手続き料金が登記費用です。

登記手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。登記の手続きや登録免許税の納付などを司法書士に代行してもらう場合、不動産登記の申請時までに納付する必要がある登録免許税という税金と、司法書士へ支払う報酬が発生します。

司法書士の報酬額は不動産会社の仲介手数料のように法律で決まってはいないので、司法書士事務所によって、また物件価格によって異なります。不動産購入に関わる司法書士への報酬の目安は、数十万円と言われています。

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
 

各種税金

不動産を取得する際には税金がかかります。取得に関わる不動産取得税と、売買契約書・ローンを組む際の契約書締結の際に印紙税がかかります。

  • 不動産取得税
  • 印紙税

また、購入後には固定資産税や都市計画税が必要になります。地方によって納付時期や納付方法は異なりますが、東京都の場合この2つを合わせて納付することになっています。

不動産投資ローン契約にかかる諸費用

投資のための不動産を購入するとき、多くの場合はローンを組みます。不動産投資ローンを組む際に、融資の担保として不動産に抵当権を設定するための手続きの費用そして金融機関に支払う事務手数料がかかります。

また、火災保険などの保険料も、物件が突然価値を失ってしまう可能性に備えるものです。通常、物件を購入したタイミングで支払います。

  • ローン事務手数料
  • 保険料

不動産会社に支払う仲介手数料

中古物件を購入する際など、投資用の物件購入に仲介会社が入る場合には仲介手数料がかかります。売主が不動産会社自らである場合は、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、不動産の売買契約が成立したときに、売主との間を仲介した業者に対して成功報酬として支払います。

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律によって定められています。

不動産の売買価格:仲介手数料の上限
200万円以下:購入額の5%
200~400万円未満:購入額の4%+2万円
400万円以上:購入額の3%+6万円

 

区分所有投資の初期費用は?

image

区分所有投資とは一棟丸ごと所有するのではなく、1室ごとに所有する不動産投資です。不動産投資の中でも区分所有投資の場合、初期費用はどうなるのでしょうか。区分所有の不動産投資の初期費も、上記で説明した内容の諸費用がかかります。

比較的少ない資金で始めやすいと言われる

区分所有投資のメリットとして、初期費用が小さくなるという点が挙げられます。諸費用の目安は、物件価格によって、また不動産会社から直接購入するか、不動産会社を介して購入するかで変わってきますが、50万から100万円程度です(実際には不動産会社により、また物件により異なります)。

これは区分所有投資の対象となる、物件の価格がそもそも低いためです。必要になる自己資金の金額も少なくなります。とは言っても、一番自己資金がかかるのが不動産投資を始めるタイミングです。その後、ローンの返済は自己資金を使わず、入居者の支払う家賃で返済していくことになります。これは言い換えれば、入居者(賃借人)の支払う家賃で不動産投資ができる、ということになり、少ない資金で始めやすいと言われる理由です。

ワンルームマンションは税金が高い?

区分所有投資で人気のワンルームマンション投資は、少ない自己資金で始められるため、サラリーマンに人気です。小さく始めて徐々に回収していく初心者にも始めやすい投資ですが、一方で、税金の面では多少不利になることもあります。

先の項目で述べた不動産取得税については軽減措置がありますが、その要件は床面積が 50m2以上240m2以下です。ワンルームマンションは、1部屋の広さが20~28m2のものが多いため、ほとんどの場合、軽減措置を受けることができません。軽減措置を受けられないという意味では、税金は高いと言えます。

頭金なしで不動産投資は可能か

image

頭金なしでも不動産を取得することは可能でしょうか。自己資金のないローンには注意も必要です。

初期費用を含めたローンが組める銀行もある

不動産取得に関わる諸費用は、原則現金で支払います。不動産投資ローンで借りられるのは、融資の対象となる物件の価値で担保された金額だけです。

頭金0円でローンを組めるフルローンや、頭金だけではなく諸費用などもカバーしたオーバーローン(物件の価値以上の金額を融資するローン)が可能な金融機関もあります。

しかし、それだけ大きなローンを組むということは、返済額も大きくなります。条件のいい物件でないと、月々のキャッシュフローが回らなくなってしまう、という可能性もあります。

物件購入後の思わぬ出費に注意

災害などによる修繕費や長期間の空室など、突発的な出費が必要になったり、収入がなくなったりする可能性は否定できません。長期間にわたって安定して不動産投資を行うためには、これら不測の事態に備えた資金を常に手元に用意しておくことが必要です。

物件購入後の思わぬ出費で首が回らなくなれば、最悪物件を手放すことにもつながります。余裕を持った資金運用を目指しましょう。

まとめ

諸経費は物件価格が決まれば、あらかじめ予測を立てられる項目が多いです。不動産会社の担当者へもヒアリングをし、しっかりと試算して、自分がどれくらい負担すれば安定した不動産運用が可能になるのか理解して、不動産投資を始めましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

Popular Tags人気タグ

MANSION SELECT

ゼロから始める
マンション探し

マンション探し初心者必見!失敗しないマンション選びのための7つのコツを紹介しているPDF資料をダウンロードいただけます。

ASSET MANAGEMENT

これから資産運用を
始めたい方へ

株式投資から不動産投資、仮想通貨まで、広く投資について紹介しているPDF資料をダウンロードいただけます。