不動産投資はリスクが高い？ 9つの代表的なリスクと5つの回避策

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。投資にリスクは付いて回ります。代表的な9つのリスクをみてみましょう。

空室リスク

空室リスクとは、所有している物件に誰も借り手がおらず、空室が発生し収入が0になるリスクです。不動産投資の最大のリスクといえます。では、この空室リスクを避けるためにはどうすればよいのでしょうか。

• 好立地な物件選び
• 賃貸管理会社選び

この2つをしっかり出来ればリスクは大きく減らせるはずです。まず、物件購入の段階で、長期的に需要が見込まれそうな立地の物件を選ぶということがまず大切です。入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選んで契約を結ぶことでも空室リスクは軽減します。

また満室保証やサブリースを利用するという手もありますが、手数料がかかるため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。やはり物件購入時にしっかりとしたものを選ぶのが良いでしょう。

修繕リスク

修繕リスクとは、修繕・設備費用が発生するリスクです。新築でも中古でも、ある程度時間が経てば修繕の必要が出てきます。配管の交換、外壁や屋根の塗装、室内のリフォーム、エアコンや給湯器の取替や、入居者の入退去の際のリフォームなど多くの修繕リスクが存在します。

これらを回避することはできないため、修繕費を事前に積み立てておき対処していく必要があります。目安として賃料収入の3%を修繕に向けて積み立てておくことをおすすめします。またリフォームすることで家賃を高く保つことができるというメリットもあります。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、ローンの金利が上がり、支払総額が上がってしまうリスクです。金利上昇リスクを回避するためには、

• 変動金利ではなく固定金利にする
• 繰上返済をする

などが挙げられます。

固定金利は変動金利よりも元々金利が高い分、支払い終わるまでずっと固定の金利になるものです。変動金利は逆に固定金利よりも金利が低い分、半年ごとに金利が見直され、金利上昇のリスクが存在します。

引用： 2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】（第1回）｜住宅金融支援機構

しかし今は金利が非常に低いため、変動金利を選択している人が多いのが住宅金融支援機構の調査データからも分かります。全体の57.0%を変動金利を選択しています。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクです。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が出している賃貸住宅市場景況感調査によると、2018年下半期のデータでは、月初の滞納率が全国で6.5%、首都圏で7.2%、関西圏で5.8%、その他で6.2%でした。これは15人に1人が滞納をしているというデータです。

家賃が滞納されてしまうと、大家からすれば収入が止まり、回収できないリスクに繋がります。2ヶ月滞納率まで見ると1.5%程度まで低下するため、支払い忘れているケースが多数を占めていると思われますが、見逃せないリスクです。

リスクヘッジするには、信頼のできる賃貸管理会社を選ぶ事が必要です。

本業をお持ちの方が不動産投資をする場合、オーナー自身が家賃滞納リスクに対応することは困難なため、賃貸管理会社に対応を委託することがほとんどです。契約する際に各トラブル対応について詳しくきいておくとよいでしょう。

地震リスク

地震リスクとは、地震が起きて建物に被害が及ぶリスクです。日本は地震大国のため、完全に地震リスクを回避することは難しいでしょう。ただ、地震が起きても被害が大きくならないように準備はできます。そのためには、

• 新耐震基準の物件を選ぶ 
• 地盤の強い地域を選ぶ
• 地震保険へ加入する

が必要です。

新耐震基準の物件

新耐震基準とは、1981年に作成された耐震基準で、それより前の旧耐震基準と区別されて使われています。旧耐震基準では震度5に耐えることを想定していましたが、震度6以上の地震も珍しくないため、新耐震では震度6強・7に耐えることを想定して作られました。

新耐震基準に基づいて建造されたマンションは阪神淡路大震災や東日本大震災のときにも倒壊が確認されませんでした。

地盤の強い地域を選ぶ

引用： 揺れやすい地盤　災害大国 迫る危機：朝日新聞デジタル

朝日新聞が2015年に出した、揺れやすい地盤というサイトが、地盤の強い地域を調べるのに役立ちます。地震はいつ起きるかわかりませんが、地盤の弱い地域を避けるのは地震リスクを避けるのに役立つでしょう。

地震保険に加入する

万が一地震が起きたときのために、地震保険に加入して備えることも重要です。地震保険は火災保険に入らないと加入できません。地震・噴火またはこれらにより発生した津波による損害なども地震保険は保証してくれます。

必ず加入して備えるようにしましょう。

火災リスク

火災リスクとは、火災が起きて建物に被害が及ぶリスクです。

リスクヘッジするには

• オーナーの火災保険加入
• 借主様の火災保険加入

物件購入の際に火災保険に加入することでリスクへの対策が可能です。ワンルームの場合、保険料は比較的安価なことが多いです。

閣府が出している2015年度の内閣府（防災）によると火災保険への加入率は約85%という データ が出ています。

倒産リスク

倒産リスクとは、売主の不動産会社や、賃貸管理を委託している不動産会社が倒産するリスクです。管理業務を委託していた不動産会社が倒産した場合は、代わりの賃貸管理会社をみつけることで対処できます。

不動産会社から物件を購入した場合、所有権はオーナーに移っているため問題は発生しません。賃貸管理会社が倒産してしまった場合には新たな管理会社をみつけることで今までと同じようにマンション経営が行えます。

家賃下落リスク

建物は経年劣化するにつれて家賃が下落していきます。2013年に三井住友トラスト基礎研究所が出した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」というレポートで、築浅物件と築古物件における経年劣化の家賃下落のデータが公開されています。

上記画像を見るとわかるように、築3年〜築10年が一番下落幅が大きく、ワンルームに代表されるシングルタイプは築20年以降の下落が抑えられていることが分かります。

弊社が中古のワンルームマンションを中心に扱っているのも上記が理由の1つになります。

不動産価値下落リスク

不動産価値は外的要因の影響で上昇も下落もするものです。電車の路線開通や都市開発などが行われれば周辺の不動産価値は上昇しますが、ブランド力が低下すれば不動産価値も低下します。

例えば、近年住みたい町ランキングでも上位の武蔵小杉ですが、公示地価平均は2005年は約36万円/㎡でしたが、2019年は約95万円/㎡になっています。これは上昇した例ですが、当然下落することもあります。

不動産投資をするのであれば、検討している地域の都市開発計画などを調べるようにしましょう。

他の投資に比べて不動産投資のリスクは高いのか

上記を見ると、リスクだらけで不動産投資はリスクが高そうに見えます。しかし形が違うだけで、ほかの投資にも同様にリスクがあります。しかし不動産投資の場合、先が読みやすい、つまり「先々の利益が計算しやすい」投資という特徴があります。

一般的な投資では、先を見通すことは非常に困難です。
例えばある企業の株価について、1ヵ月後、半年後、1年後の株価を的中させることは可能でしょうか？予想することはできても、高い精度で当たるかは別問題となります。

一方、不動産の価値は、通常の不景気で家賃が大きく動くということはあまりありません。オフィスの賃料は景気の影響を受ける面もありますが、住宅の賃料は「不景気でも変動しない」と一般的には言われています。

過去を振り返ってみると、リーマンショック後の日経平均株価の下落率は約40％で、半分以下にまで価値が下がりました。それに比べて、東京23区のマンションの平均賃料は約2万1,000円の下落で、約17%の下落率にとどまりました。東日本不動産流通機構 の「首都圏賃貸取引動向」によると、東京23区のマンションの平均賃料は  2008年7月～9月で12万3,000円 、  2010年1月～3月は10万2,000円 でした。

これはほんの一例ですが、不動産投資は不景気に対して強い投資と言うことができます。

一番怖い不動産投資のリスクとは

不動産投資の中で一番怖いリスクは「空室リスク」でしょう。不動産経営をしていれば決して空室とは無縁でいられません。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃貸住宅市場の景況感を半期ごとにまとめて提供するデータ「 第21回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2018年10月〜2019年3月」によると、管理会社が管理する物件戸数に対しての入居率では、全国で94.2％、首都圏が93.5%、関西圏は97.5%、その他の地域では93.0％です。

参考： 第21回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2018年10月～2019年3月：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会

入居率推移

日本賃貸住宅管理協会が計算方法を変更した2016年下期からのデータの推移をみると、首都圏ではだいたい95%後半から96%前半、関西圏は首都圏よりも振り幅が大きく93%台から96%台、その他の地域は首都圏そして関西圏よりも低い数値で推移しています。

入居率が95%前後という事は言い換えると空室率は5%前後という事になります。

この首都圏の数字を見ていただくと、世の中で言われているような空き家問題に比べて、不動産経営は意外にリスクが高くない事がおわかりいただけるのではないでしょうか。また、さらにリスクを軽減させるためにも、投資先の物件を選定する際に、空室リスクの低い物件かどうかを見極めることが不動産投資のリスクを回避するためには重要になってきます。

そして賃貸需要の繁忙期と閑散期による影響の違いはあるにせよ、長期空室には必ず原因があります。空室体質の物件を避けて物件を購入することで、空室リスクは大幅に軽減できます。

不動産投資失敗のリスクを回避する方法5選

では、「不動産投資に失敗した」「想定外の事が起こった」と後悔しないためには、どのような事に気をつけて対策をとったらよいでしょうか。

代表的な7つのリスクの部分 でもそれぞれのリスクに対してリスクヘッジする方法を紹介させていただきましたが、事前に準備しておける不動産投資のリスク回避策を回避する方法として、大きく下記の4つがあります。

その1：立地（地域・エリア）の吟味

まず投資を考える物件がどのような立地に建つ建物なのか、実際に物件のあるまちを見て調査しましょう。ネットだけで完結することもできますが、現地まで足を運び、立地や近隣エリアや地域の情報なども自分の目で見て調査すると、文字情報だけではわからないことも見えてきます。入居者の気持ちの理解にも繋がります。

また、地方の物件は高齢化や過疎化が進んでいる地域も多く、空室のリスクが高い傾向があります。一方で、東京や大阪などの大都市圏は今後も需要が多く見込まれます。

参考：なぜ、東京や大阪の中古ワンルームマンションに投資すべきなのか

その2： 空室体質になりがちな物件を避ける

空室体質になりやすい物件の特徴として、以下の5つがあげられます。

1. 3点ユニットバスである
2. エレベーターがない
3. エアコンなどの必須設備がない
4. 和室である
5. 物件が古い割に家賃が高い

駅近や賃貸需要の高い東京都内の区分マンションであればニーズが高く、空室リスクに神経質にならずにすみます。不動産投資をする際にはリスクを考えて運用を行いましょう。

その3：建物を吟味する

建物価格が妥当か、建物の建築内容や管理は行き届いているかなど、 物件の状況を調査します。購入しようとする不動産会社から話を聞くのはもちろん、現地調査を実施して確認することも判断材料になります。

その4：収益シミュレーションをする

想定家賃のほか、定期的に必要となる給湯器やエアコンなどの設備費、マンションであれば修繕積立金や管理費など、収入と支出のシミュレーションを立てて、想定されるリスクを盛り込んだ上で検討します。

参考：不動産投資の利回り、目安は何％？ 表面・実質利回りのシミュレーション【テンプレ有】を活用しよう

その5：リスクに備え自己資金を用意する

不動産を購入すると、普段は聞きなれないような税金や費用がかかります。契約内容にもよりますが、一般的に発生する費用は下記のような項目です。

• 不動産取得税（税金）
• 固定資産税（税金）
• 修繕積立金 
• 管理費退去時のクリーニング
• 入居者募集時の広告
• 宣伝費給湯器やエアコンなどの設備費
• ローン返済金

不動産投資を始めるとどんな費用が必要になってくるかも、リスク回避のために予め理解しておく必要があります。不動産を取得する際、所有している間、不動産による所得、売却時、それぞれに税金がかかります。

修繕費というのはマンションが劣化した際に、修復・補修などの修繕をするために積み立てる費用のことです。その修繕費が少なすぎる物件にも注意が必要です。老朽化した建物を修繕するのに積立金が足りず、急に高額な修繕費を請求される事例もあるからです。

入居者が入れ替わるタイミング、または設備が老朽化した際にも支出が発生します。

ローン返済金は、一般的に家賃収入で支払います。ただ長期間入居者がいないというリスクもありますので、入居者がいないというリスクも想定し自己資金を用意したり、家賃を決めるようにしましょう。

まとめ

不動産投資には確かに無視できない大きさのリスクが伴います。しかし、物件選びや入居者管理、資産性の維持に関して信頼できる会社をみつけ、相談しながら意思決定をしていけば比較的安定してマンションを経営することが可能です。

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