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2021.08.16

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由は?

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由は?

「老後2,000万円問題」やコロナによる社会変化によって、投資への関心が高まり、若者を中心に投資を始める人が増えています。投資の中で「不動産投資」を検討しようとネットで検索すると、不動産投資は「やめとけ」「怪しい」「おすすめしない」という意見を見かけることもあるのではないでしょうか。不動産投資について、なぜ「やめとけ」と言われるのか、また本当にやめておいた方がいいのはどんな人でどんな場合か、理由をひもといていきます。

不動産投資はやめとけと言われる理由

不動産投資を検討中や始めた時、家族や友人に話して「危なくない?」「やめようよ」などと心配をされた方もいるのではないでしょうか。このような反応が返ってきた理由には、主に次のような要因が挙げられます。

実態がわからないモノへの不安

人はよく知らないものに対して、不安を覚えるものです。そのため、「不動産投資を知らない」というだけで、身構えることがあります。

「不動産投資」には、一般住宅のみならず、オフィスビルやホテルなどの商業施設、物流施設など、複数の投資対象があります。世界の都市と比較して、日本の都市は不動産価格が相対的に安く、利回りが高いため、投資対象として世界からも注目が集まる投資手法です。

仕組みはシンプルで、不動産を購入してそれを貸し出し「賃料収入を得る」。また、不動産を買った値段より高いタイミングで売って「売却益を得る」という、2つの目的があります。

不動産投資会社各社のホームページを調べれば、どのようなタイプの不動産を扱い、どのようなサービスプランがあるかなど、簡単に確認することができます。会社概要などを見て、上場企業であれば会社の時価総額を調べたり、さらにサービス利用者の口コミ情報をチェックすることもできます。

もし闇雲に家族に反対されたときには、不動産投資の仕組みや特徴・メリットなどを共有することで、ネガティブなイメージから適切な理解へと変わるのではないでしょうか。

ローンへの抵抗

多くの人が、不動産という高額商品を購入する際、不動産価格の一部分もしくは全額を借りてローン(不動産投資ローン)を組みます。

そしてこの不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、入居者からの家賃によって返済していく形となるため、これまでかかっていた生活費への影響はほぼないといえます。

さらにローンを組む際には「団体信用生命保険」への加入が条件となっていることがほとんどなので、借り手に万が一のことがあっても、家族に迷惑がかかることもありません。むしろ無借金の不動産が財産として残ります。

一般的に投資といえば、「自分が使った金額に対して収益を得る」のが主流で、「投資するための資金(元手)」が必要になります。しかし、都市部のマンションに投資する際には手持ちの資金(元手)をあまり使わず、「金融機関から借りる」という点が最も特徴的です。

不動産という高額な商品に対して、ローン審査が通れば手元のお金を使わずに購入できる点は、ほかではできない投資です。「借金は良くないこと」とイメージで判断されている場合には、実現可能な返済プランかどうかのシミュレーション結果を共有することで、不安が解消されるのではないでしょうか。

未来を予測できない不安

不動産投資は、家賃収入を得る長期運用を目的として実践する方が多いです。まずはローンを返済し、完済後に家賃収入を受け取るという、将来の年金の役割を担うものとして不動産投資をする方が多い傾向です。

すると「数十年先の未来なんてわからない」という不安感を持たれる方もいるでしょう。確かに、未来を正確に予測することは誰にもできません。しかしそれは不動産投資に限った話ではありません。

ただ、人間が生きていくうえで住居は必ず必要で、それは何千年と変わっていません。未来の社会を予測できないまでも、さまざまな予測データ等を用いて「日本のどの地域で不動産投資をするのがいいか」「どのような不動産に投資をするのがいいか」を考え、最適解を求めることはできます。

投資金額の大きさと利回りへの不安

「不動産を買うなんてお金持ちのすること」「投資にはもっと利回りの良い商品があるのでは?」と思われる場合もあるでしょう。

不動産投資の中でも、例えば東京都心部にある個人住居用の不動産に投資する場合、中古不動産で2,000万円台・利回り4%台という数字を見ると、投資額は高い一方で、利回りは高いとはいえません。高額な商品に投資をする不安と、リターンが少ないのではという疑問は、どちらも長期運用をするという目的のもとで解消されます。

不動産投資の利回りは、不動産価格と賃貸ニーズに連動します。都市部でないエリアの不動産価格は安く、一方で賃料は不動産価格に連動して安くなるわけではないため、2ケタの利回りが出ることも珍しくはありません。ただ、その不動産はエリアの人口から空室リスクも高い物件となります。日本の人口が減少する中でも、人々が集中する都市部は、将来のニーズもあると考えられています。そして需要がある場所では不動産価格は高くなります。

不動産投資を「長期で安定的な収入を得る」目的で行う場合、短期間で大きなリターンを得たい場合とは求める内容が異なります。例えば個別の株式投資は、短期間で高い収益を得られる可能性があり、一方で投資額を失う可能性もあり、ハイリスク・ハイリターンの投資と位置づけられています。不動産投資は、株式投資ほどのリターンが得られなくても、より安定したリターンを求める手法となります。

損をするかもという不安

資産形成の知識がなく、投資全般を「怖い」と感じてしまう方もいるでしょう。投資について学校で習わなかったため、仕方のないことです。

日本は「預貯金」「タンス預金」など、「現金」で資産を保有する人の割合が最も多いです(日本銀行調査統計局 資金循環統計)。高度成長期〜バブル期までは、「一生懸命働けばお給料は上がり、銀行に預ける」ことで資産は増えていました。しかしこの30年間、日本の実質賃金は増えておらず、超低金利により預貯金では「お金が増えない」ため、私たちは国からも資産形成を促されている状況です。

「減ってしまうかも」という漠然とした不安に目を背けるのではなく、金融資産実物資産の知識を持つことは、むしろこれからの人生において得策です。

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不動産投資をやめておいた方がいい人は?

数ある投資の中で、向いている投資は人によって変わってきます。不動産投資についても向いている人とそうではない人はいます。本当にやめておいた方がいい人についても見ていきます。

年収500万円に満たない人

不動産投資ローンは、サラリーマンや公務員など、金融機関が「安定した職業に就いている」とみなす職業に就いている人が適しています。金融機関からの評価が高いと、安い金利で借りられるなど、条件が良くなる傾向があるからです。

潤沢な資金があり現金で購入できる人は別にして、「ローンで不動産を購入したい」と思っている人は、一般的に、上場企業に3年以上勤務し、年収500万円以上あることが条件として求められます。この条件に当てはまらない場合、ローンが組めない可能性が高いです。

自己資金に余裕がなさすぎる人

一方で、金融機関から「安定した企業」に勤めていると認められても、手元に資金がまったくないという人も向いているとは言い難いです。

中古ワンルームマンション投資は、ローン審査が通れば10万円から始めることもできます。しかし、10万円しか持っていないという人は、不動産投資を始める時ではないでしょう。なぜなら不動産投資スタート後、入居者の入れ替え時期など家賃を払ってくれる入居者がいなくなるリスクがあります。その時、自分の資金が必要になるからです。

空室時以外にも、入居中に室内設備を交換するタイミングなどで、自己資金は必要になります。不動産投資後、どのくらいの費用が必要になるかは、不動産投資会社の提供するサービスによって異なってきます。

不動産投資の仕組みを理解していない人

「はやっているから」「なんとなく儲かりそうだから」「友だちが始めたから」といって、ノリや雰囲気で始めてしまうと、後悔する可能性が高まります。

どの投資にも特徴があり長所・短所があります。リスクの幅も異なります。不動産投資にもリスクはあり、「空室リスク」「修繕リスク」「地震リスク」などがあります。

不動産投資の仕組みを把握することで、リスクを回避することにつながります。リスクとその回避策については「不動産投資はリスクが高い? 空室や修繕など9つのリスクと5つの回避策」をご覧ください。

資産運用の目的が合わない人

例えば「5年で資産を10倍に増やしたい」と考える人には、不動産投資は向きません。市場を常にウオッチして、個別の株式投資をする方が向いているでしょう。

またお金を「いつ使いたいのか」によっても向き不向きがあります。不動産投資は「将来の家賃収入」を目的としています。例えば不動産価格2,000万円・利回り4.8%の物件を35年ローンで購入した直後に、「10年後に1,000万円を使いたい」と思っても、不動産投資では現金1,000万円を用意することはできません。ほかの運用方法を考える必要があります。

さらに、どのくらい「不動産賃貸業」に関われるかによっても、選ぶ不動産投資は変わってきます。とにかく安くて古い不動産を購入して、お金をかけずに自分でDIYをして「貸せる部屋」を用意して「高い利回り」を狙いたい人と、立地に恵まれた都心のワンルームマンションを購入して数十年間の安定収入を得たいという人では、不動産投資のスタイルが異なります。

同じ都心のワンルームマンションでも、購入時や購入後のサービス内容にも違いがあります。「ローンの金利は?」「団体信用生命保険がん団信はつけられる?」「賃貸募集をしてくれるか?」「入居者が見つからない場合の補償サービスは?」「建物管理についてどう考える?」「築年数が経過したときのサービスは?」など、チェックするポイントは幅広くあるので、求める内容かどうかを検討しましょう。

自宅の購入を直前に控えている人

近々自宅を購入するという人は、不動産投資を始めるタイミングや融資金額について調整が必要な場合があります。

自宅を「住宅ローン」で購入することを考えている場合には、可能な借入金額を確認することをおすすめします。なぜなら、金融機関は貸し出せる金額に上限を設けているためです。

「不動産投資をやりたい」「自宅を購入したい」この2つの時期が重なりそうな場合には、不動産投資会社および不動産会社に相談することをおすすめします。

「不動産投資はやめとけ」と言われたときの対応は人それぞれ

「不動産投資はやめとけ」と周りから反応されたとき、最終的には投資をする人自身が何を選択するかの判断となります。不動産投資を家族や友人に反対された場合には、なぜ反対なのかの理由をまずは聞いてみて、明確な理由がない場合には、不動産投資の仕組みを説明することで、不安の種を取り除くことができるはずです。

「なぜやるのか」に納得して不動産投資を始めることができれば、運用途中に起こった出来事に対しても、慌てず適切に対応することができるはずです。「港区にあるワンルームマンションのオーナー」になりたくて購入物件を決めるという人もいれば、「利回り10%以上出る不動産にしか投資しない」という不動産投資家もいるでしょう。この場合、都心部での不動産投資は選択しなくなります。

情報の入手手段はさまざまです。ネットの記事や動画をはじめ、書籍やセミナーもあります。不動産会社に話を聞いてから勉強するのも一つの手です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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