「不動産投資はやめとけ」といわれる理由は？ やめたほうがいい人の特徴も紹介

「不動産投資はやめとけ」といわれる5つの理由

不動産投資を検討中や始めたときに、家族や友人などに話して「危なくない？」「やめようよ」と心配をされた方もいるのではないでしょうか。このような反応が返ってきた理由には、主に次のような要因が挙げられます。

1. 実態がわからないモノへの不安

人はよく知らないものに対して、不安を覚えるものです。不動産投資に関する教育や情報が一般に広く普及していない日本では、メディアの断片的な情報や噂話だけで判断されることが多いのが現状です。そのため、「不動産投資」と聞いただけで、身構えることがあります。

「不動産投資」には、一般住宅のみならず、オフィスビルやホテルなどの商業施設、物流施設など、複数の投資対象があります。世界の都市と比較して、日本の都市は不動産価格が相対的に安く、利回りが高いため、投資対象として世界中の投資家からも注目が集まる投資手法です。

仕組みはシンプルで、不動産を購入してそれを貸し出し「賃料収入を得る」。また、不動産を買った値段より高いタイミングで売って「売却益を得る」という、2つの目的があります。

もし家族に反対されたときには、不動産投資の仕組みや特徴・メリットなどを共有することで、ネガティブなイメージから適切な理解へと変わるのではないでしょうか。

2. ローンへの抵抗

多くの人が、不動産という高額商品を購入する際、不動産価格の一部分もしくは全額を借り入れてローン（不動産投資ローン）を組みます。

そしてこの不動産投資ローンは、入居者から受け取る家賃によって返済します。「返済額＜受け取る家賃」という形であれば、生活への影響はほぼないといえるでしょう。

さらに、ローンを組む際には「団体信用生命保険」への加入が条件となっていることがほとんどです。借り手に万が一のことがあっても、残された家族に返済の負担がかかることもありません。むしろ、保険によって残債が免除され、無借金の不動産が財産として残ります。

一般的に投資といえば、「自分が使った金額に対して収益を得る」のが主流で、「投資するための資金（元手）」が必要になります。しかし、不動産に投資する際には手持ちの資金（元手）をあまり使わず、「金融機関から借りる」という点が最も特徴的です。

不動産という一般的には高額な投資商品でも、ローン審査が通れば手元のお金を使わずに購入できる点は、ほかではできない投資です。「借金は良くないこと」とイメージで判断されている場合には、実現可能な返済プランかどうかのシミュレーション結果を共有することで、不安が解消されるのではないでしょうか。

3. 未来を予測できない不安

不動産投資は、長期的に家賃収入を得ることを目的として実践する方が多いです。ローン返済中は、家賃収入から返済（場合によっては預貯金から返済することもある）しますが、完済後には家賃収入から返済する必要がありません。

ローン完済後は、保険料や修繕積立金などの諸費用を差し引いた金額が収入になります。安定的な収入になるため、高齢期においては年金の上乗せという役割のために不動産投資をする方もいます。

なかには「数十年先の未来なんてわからない」という不安感を持たれる方もいるでしょう。確かに、未来を正確に予測することは誰にもできません。しかしそれは不動産投資に限った話ではありません。

未来の社会を予測できないまでも、さまざまな予測データ等を用いて「日本のどの地域で不動産投資をするのがいいか」「どのような不動産に投資をするのがいいか」を考え、最適解を求めることはできます。

4. 投資金額の大きさと利回りへの不安

「不動産を買うなんてお金持ちのすること」「投資にはもっと利回りの良い商品があるのでは？」と思われる場合もあるでしょう。

不動産投資のなかでも、たとえば東京都心部にある個人住居用の不動産に投資する場合、「中古不動産で2,000万円台・利回り3〜4％台」という数字を見ると、投資額は高い一方で、株式投資や社債、一部のREITなどと比較すると利回りは高いとはいえません。

不動産投資の実質利回りは「（年間家賃収入－年間維持管理費）÷（購入価格＋諸経費）×100」で計算できます。家賃収入を得られるかどうかは物件の需要によるため、一般的に不動産価格と賃貸ニーズが利回りに大きな影響を与えます。都市部でないエリアの不動産価格は安く、一方で賃料は不動産価格に連動して安くなるわけではないため、2ケタの利回りが出ることも珍しくはありません。

ただ、そのような物件はエリアの人口減少から、空室リスクも高くなる傾向にあります。日本の人口が減少するなかでも、人々が集中する都市部は、将来のニーズもあると考えられます。そして需要がある場所では、不動産価格は高まると考えられるでしょう。

不動産投資を「長期で安定的な収入を得る」目的で行う場合、短期間で大きなリターンを得たい場合とは、投資手法やリスクの取り方が異なります。たとえば、個別の株式投資は、短期間で高い収益を得られる可能性があり、一方で投資額を失う可能性もあり、ハイリスク・ハイリターンの投資と位置づけられています。不動産投資は、株式投資ほどのリターンが得られなくても、より安定したリターンを求める手法となるでしょう。

5. 損をするかもという不安

資産形成の知識がなく、投資全般を「怖い」と感じてしまう方もいるでしょう。投資について学校で習わなかったため、仕方のないことです。

日本は「預貯金」「タンス預金」など、「現金」で資産を保有する人の割合が最も多いです（日本銀行調査統計局 資金循環統計）。高度成長期〜バブル期までは、「一生懸命働けばお給料は上がり、銀行に預ける」ことで資産は増えていました。しかしこの30年間、日本の実質賃金は増えておらず、超低金利により預貯金でお金を増やすことは現実的ではありません。つまり、自発的に資産形成を行う重要性が高まっている状況といえるでしょう。

投資の世界では、リスクとリターンは比例します。リスクを取らなければリターンを得られないため、資産を増やすためには相応のリスクを取って運用する必要があります。「減ってしまうかも」という漠然とした不安に目を背けるのではなく、金融資産や実物資産の知識を持つことは、むしろこれからの人生において得策です。

ほかにも動画（リノシーチャンネル）で「やめとけ」といわれるポイントと対策を解説しています。

不動産投資の代表的な3つのリスク

ある程度不動産投資がどんな投資かを理解している人から「不動産投資はやめとけ」と言われる場合、その人がリスクが高い投資だからと捉えているからかもしれません。

不動産投資はある程度リスクが予測でき、事前に把握しておくことで対応が可能となります。不動産投資の代表的なリスクは、以下の3つです。

1. 空室リスク
2. 修繕リスク
3. 金利上昇リスク

それぞれ詳しく解説します。

1. 空室リスク

空室リスクとは、所有している物件に入居者がおらず、家賃収入が得られなくなる状態を指します。空室が発生すると収入が途絶える一方で、ローンの返済や管理費などの固定費は継続して発生します。そのため、個人の貯蓄から支出せざるを得なくなります。

空室リスクを軽減するためには、好立地な物件選びと適切な賃貸管理会社選びの2点が重要です。物件を購入する段階で、駅からの距離や周辺環境、生活利便施設の充実度など、長期的に需要が見込まれる立地条件を持つ物件を選びましょう。

2. 修繕リスク

修繕リスクとは、物件の維持管理に関連する予期せぬ費用が発生するリスクのことです。新築物件であっても中古物件であっても、突発的に修繕が必要になる場面はあり、また時間の経過とともに修繕する頻度は増えます。具体的には、以下のような修繕が挙げられます。

• 配管の交換
• 外壁・屋根の塗装
• 室内のリフォーム

修繕リスクへの対策としては、計画的な修繕積立金の確保が効果的です。物件の築年数や状態に応じて、将来必要となる修繕費用を見積もり、毎月一定額を積み立てておくことで、突発的な出費に備えられるでしょう。

また、建物の修繕のほか、エアコンや給湯器など室内設備の交換費用も発生します。入居者が退去するタイミングでは、原状回復費用なども発生します。

中古物件を購入する際には、不動産会社に確認し、現状の問題点や将来的な修繕箇所を把握しておくことも重要です。

3. 金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上昇し、返済額が増加するリスクを指します。変動金利を選択している場合、政策金利の上昇に伴いローンの金利も上昇するため、当初の計画より返済負担が大きくなる可能性があります。

このリスクに対処するためには、以下のような方法を検討しましょう。

• 頭金を多めに用意する
• 繰上返済を活用する
• 固定金利を選択する
• 金利の変動にどこまで耐えられるか確認する

まず、頭金を多めに用意することで、借入額自体を減らし、金利上昇の影響を軽減できます。頭金が多いほど借入額が少なくなるため、金利が上昇しても、返済額の増加を抑えられます。また繰上返済を行うのも効果的な対策です。繰上返済により元本を減らすことで、金利上昇時の影響を小さくできます。

さらに金利によっては、固定金利の選択も有用です。固定金利は金利上昇の影響を受けないため、安定した返済計画を立てやすいです。

市場の動向や自身の資金状況を考慮して、適切な金利タイプを選択することが大切です。

変動金利を選択したとして金利が1％や2％など、上昇した場合でも問題なく返済できるかどうか、シミュレーションをおすすめします。

ある程度のゆとりを持った返済計画を立てることで、将来の金利変動に対する耐性を高め、安心して投資を続けられます。

不動産投資をやめておいた方がいい人の5つの特徴

数ある投資のなかで、向いている投資は人によって変わってきます。不動産投資についても向いている人とそうではない人はいます。本当にやめておいた方がいい人についても見ていきましょう。

1. 年収500万円に満たない人

不動産投資ローンは、会社員や公務員など、金融機関が「安定した職業に就いている」とみなす職業に就いている人が適しています。金融機関からの評価が高いと審査に通過する可能性が高く、また安い金利で借りられるなど、条件が良くなる傾向があるからです。

潤沢な資金があり現金で購入できる人は別にして、「ローンで不動産を購入したい」と思っている人は、一般的に、上場企業に1年以上勤務し、年収500万円以上あることが条件として求められます。この条件に当てはまらない場合、ローンが組めない可能性が高いです。

2. 自己資金に余裕がなさすぎる人

一方で、金融機関から「安定した企業」に勤めていると認められても、手元に資金が全くないという人も向いているとは言い難いです。

中古ワンルームマンション投資は、ローン審査が通れば10万円から始めることもできます。しかし、本当に「貯金が10万円しかない！」という人は、不動産投資を始める時期ではないでしょう。なぜなら不動産投資スタート後、入居者の入れ替えが発生したときは家賃を払ってくれる入居者がいなくなり、家賃収入を得られないためです。家賃収入を得られないときは、自分の資金で返済する必要があります。

空室時以外にも、入居中に室内設備を交換するタイミングなどで、自己資金は必要になります。不動産投資後、どのくらいの費用が必要になるかは不動産投資会社の提供するサービスによって異なるため、事前に確認しておきましょう。

3. 不動産投資の仕組みを理解していない人

「なんとなく儲かりそうだから」「友だちが始めたから」といって、ノリや雰囲気で始めてしまうと、後悔する可能性が高まります。不動産投資には「空室リスク」「修繕リスク」「金利上昇リスク」など、さまざまなリスクがあります。

不動産投資の仕組みを把握していれば、適切な手段を講じてリスクを軽減できるでしょう。

4. 資産運用の目的が合わない人

たとえば「5年で資産を10倍に増やしたい」と考える人には、不動産投資は向きません。短期間で資産を増やしたい場合は、より多くのリスクを取って運用する株式の信用取引や、レバレッジをかけたFX取引のほうが向いているでしょう。

またお金を「いつ使いたいのか」によっても向き不向きがあります。多くの方は、不動産投資は「老後資金」を目的としています。たとえば不動産価格2,000万円・利回り4.8％の物件を35年ローンで購入した直後に、「10年後に1,000万円を使いたい」と思っても、不動産投資では現金1,000万円を用意できません。

さらに、どのくらい「不動産賃貸業」に関われるかによっても、適した不動産投資の手法は異なります。とにかく安くて古い不動産を購入して、お金をかけずに自分でDIYをして「貸せる部屋」を用意して「高い利回り」を狙いたい人と、立地に恵まれた都心のワンルームマンションを購入して数十年間の安定収入を得たいという人では、取るべきリスクの大きさに差があるためです。

同じ都心のワンルームマンションでも、購入時や購入後のサービス内容にも違いがあります。チェックするポイントが幅広いため、以下のように自身が求める内容かどうかを検討しましょう。

• 賃貸募集をしてくれるか？
• 入居者が見つからない場合の補償サービスは？
• 建物管理についてどう考える？
• 築年数が経過したときのサービスは？　など

これらのサービス内容は不動産会社によって異なります。自分のニーズに合ったサポートが受けられるかどうかを事前に確認し、長期的な視点で投資をスムーズに進められる環境を選ぶようにしましょう。

5. 自宅の購入を直前に控えている人

近々自宅を購入する人は、不動産投資を始めるタイミングや融資金額について調整が必要な場合があります。

自宅を「住宅ローン」で購入することを考えている場合には、可能な借入金額を確認しましょう。なぜなら、金融機関は収入や返済負担率などを確認したうえで、融資できる金額を決定しているためです。

「不動産投資をやりたい」「自宅を購入したい」この2つの時期が重なりそうな場合には、不動産投資会社および不動産会社に相談することをおすすめします。希望通りの融資を受けられそうか、問題なく返済できそうかをシミュレーションしてもらいましょう。

不動産投資をやるべき3つのメリット

株式投資やFXではなく、あえて不動産投資を選ぶメリットとは何なのかを考えてみましょう。

1. 安定した収入源

不動産投資を通じて得られる利益の一つである家賃収入は、毎月大きく変動するわけではありません。たとえば株式投資では、さまざまな影響を受け株価が変動しますが、家賃は改定や空室が生じなければ一定のため、ある程度の収益予測を立てることが可能です。

2. インフレのリスクヘッジ

一般的に、不動産はインフレに強い資産といわれています。現金を不動産に換えておけば、物価とともに不動産の価格も上昇し、資産全体の価値が目減りしません。同様にデフレの影響も受けにくく、安定資産として価値があるといえます。

また、インフレ時には家賃も上昇傾向にあり、賃貸契約の更新時に市場相場に合わせて調整できるため、収入面でもインフレに対応可能です。一方、預金や債券などの金融資産はインフレによって実質的な価値が下がりますが、不動産は土地・建物という有限の実物資産であるため、貨幣価値の変動に左右されにくい特性があります。同様にデフレの影響も比較的受けにくく、長期的に見れば安定資産として価値があるといえます。

3. 生命保険、死亡保険として活用

不動産投資をする際、基本的に団体信用生命保険への加入が必要です。この団体信用生命保険は、不動産投資ローンの返済中に投資家本人が死亡・高度障害などになった場合、ローンの残債が免除される保険です。

契約者に万が一のことがあっても、遺族に残債がない不動産を手元に残せます。そのため、売却して生命保険代わりに利用できますし、保有し続けて家賃収入を得ることも可能です。

不動産投資に向いている人の特徴

不動産投資に向いている人の特徴は、以下のとおりです。

1. 年収500万円以上の人
2. 勤続年数が1年以上の人
3. ある程度の余剰資金がある人

それぞれ詳しく解説します。

1. 年収500万円以上の人

不動産投資を始めるにあたって、年収の高さは大きなアドバンテージとなります。不動産投資は金融機関から借入れをして行う人が多く、不動産投資ローンの融資の審査基準において、年収500万円以上であることが条件として設けているケースは多いです。

年収が500万円以下の場合には、頭金を何割か入れられるか・その他の資産がどれだけあるかなど審査が厳しくなります。場合によっては融資を受けられず、不動産投資を行えない可能性があります。

2. 勤続年数が1年以上の人

勤続年数の長さも不動産投資ローンの審査基準のひとつとなり、収入の安定性を図る指標となります。長期間同じ職場で働いているのは、その業界や職種での専門性や実績を積んでいることの証明になり、今後も収入が途絶える可能性が低いと判断されるのです。

不動産投資ローンは、返済期間が20年から35年と長期にわたることが多いため、長期的な収入の安定性が求められます。勤続年数が短い場合や転職を繰り返している場合は、収入の安定性に欠けると判断され、融資を受けられなかったり融資額を減額されたりする可能性もあります。

3. ある程度の余剰資金がある人

不動産投資を始める際には、ローンを組む際の諸経費など初期費用だけでなく、投資開始後も継続的にさまざまな費用が発生します。安定的に不動産投資を行うためには、ある程度の余剰資金が重要です。

具体的なランニングコストには、以下のようなものが挙げられます。

• 管理費や修繕積立金
• 固定資産税や都市計画税などの税金
• 入居者が退去した際の原状回復費用
• 設備の故障に対応するための修繕費

空室や設備の交換は突然起こるため、余剰資金として、家賃の数カ月分程度は手元に用意しておくことが望ましいです。

不動産投資を成功させるための4つのポイント

不動産投資を成功させるためのポイントは、以下の4つです。

1. 不動産投資の目的を明確にする
2. 不動産会社任せにするのではなく自分でも勉強する
3. 信頼のおける賃貸管理会社を見つける
4. 失敗したと思ったら専門家に相談する

それぞれ詳しく解説します。

1. 不動産投資の目的を明確にする

不動産投資において重要なのは、投資目的の明確化です。目的により、投資すべき物件タイプや地域が大きく変わります。たとえば、老後の資金作りが目的なのか、節税対策を重視するのか、それとも10〜15年後の資産形成が主な狙いなのか等によって、最適な投資戦略は異なります。

老後の資金作りが目的であれば、不動産需要が見込まれ、安定した家賃収入が期待できる物件が望ましいでしょう。一方、節税対策が目的であれば、減価償却費を活用できる物件が有利かもしれません。目的が明確になることで、投資戦略の方向性が決まるだけでなく、将来的な出口戦略の計画も立てやすくなります。「いつまでに、どのような状態にしたいか」という明確なビジョンを持つことで、長期的な視点での判断が可能です。

2. 不動産会社任せにするのではなく自分でも勉強する

専門家のアドバイスを受けるだけでなく、自分自身で基礎知識を習得することが成功への近道となります。

税金やローン、入居率など不動産投資に関わるさまざまな知識について学んでおく必要があります。これらの知識は、セミナーや書籍、実践者の体験談から学べます。特に実際に不動産投資を行っている人の話は、理論だけでなく実践的な知恵が得られる貴重な情報源です。

不動産会社や専門家の助言は大切ですが、それらをむやみに受け入れるのではなく、自分なりの判断基準を持ってアドバイスを評価できるようになることが、不動産投資成功の鍵です。基本的な不動産知識を身につけることは、専門家との対話をより生産的にし、同時に自分自身を守る手段にもなります。

3. 信頼のおける不動産投資会社を見つける

物件を適切に管理してくれる賃貸管理会社の存在は、不動産投資の成功に不可欠な要素といえます。良い管理会社は、空室率を低く抑えるための助言をしてくれたり、物件を適切に管理して入居者の満足度を高く維持してくれたりします。

良い管理会社を見つけられるかが、投資の成功を大きく左右するといえるでしょう。なお、信頼できる賃貸管理会社を選ぶ際のポイントには、実績や口コミ、行政処分の有無などが挙げられます。

また、不動産投資の利益面だけでなく、リスクも含めて丁寧に説明してくれる会社だとより安心です。都合の良い情報だけを伝える会社よりも、潜在的なリスクも正直に話してくれる会社のほうが、長期的な信頼関係を築きやすいでしょう。

物件購入後の長期的なサポート体制が整っているかどうかも、確認すべき点です。入居者募集や家賃回収、修繕対応など、日常的な管理業務をどのように行ってくれるのか、事前にしっかりと把握しておくことが重要です。

4. 失敗したと思ったら専門家に相談する

不動産投資は、必ずしも順調にいくとは限りません。なんらかの問題や悩みが発生した場合は、専門家への早めの相談が重要です。

たとえば、ローンの返済金額が家賃収入を上回り改善の見込みが立たない場合や、長期間にわたって空室が改善されない場合などが挙げられます。日々の生活を圧迫するような事態になったと感じたら、事態を改善するために専門家へ相談しましょう。専門家には、不動産投資会社の担当者やファイナンシャル・プランナー、税理士などが含まれます。

それぞれの専門分野から適切なアドバイスを受けると、状況改善のための具体的な対策を講じることが可能です。なるべく早い段階で対策を打つことで、不動産投資の継続が困難になり、不動産の売却を余儀なくされるという、最悪の事態を避けられる可能性が高まります。問題が深刻化してからでは選択肢が限られてしまうため、「おかしいな」と感じた時点で専門家にアドバイスを求めるのが賢明です。

不動産投資を「やってよかった」という声

「不動産投資をやってよかった」の声として、RENOSY（リノシー）を利用した方の体験談を紹介します。

1. 今までに5件を売却し利益の確保に成功

大澤さんは、歯科医師として忙しい日々を送るなか、「年金だけでは将来食べていけない」という危機感から不動産投資を始めました。本業に集中しながらも将来のために何かしたいと考えていたとき、不動産会社で働く後輩から情報を得たことがきっかけでした。

当初は空室リスクへの不安もありましたが、担当者に都度質問することで不安は解消。子どもが生まれて資金が必要になった時期に売却をして、1件あたり30〜50万円という予想以上の利益を確保できました。

【ご購入時データ】 年齢：30代 職業：歯科医師 不動産投資歴： 購入件数：7件（区分） 購入年月：2019年4月（東京都5件）、2023年12月（東京都2件） 売却件数：5件 売却年月：2023年12月（東京都5件）

詳しくは以下のインタビューをご覧ください。

2. 待機期間終了後すぐにがん団信が下りた

もともと投資に対して「おっかない」「難しい」という、保守的なイメージを持っていた小出さん。貯蓄性のある保険や投資信託は始めていましたが、不動産投資は全く視野になく、「保険の運用相談」目的でRENOSYを訪れたのがきっかけだったそうです。

株式市場のように常に市場を見る必要がなく自分に合っていると感じたと、すぐに購入を決断されます。

その後思いがけずがんと診断された小出さん。がん団信に入っていたため、借入額の半分が保障され、月々の返済額が減少しました。「診断日が待機期間終了から約1週間後で、あの日速攻で購入を決めてよかったと思いました。」

【ご購入時データ】 年齢：30代 職業：IT企業勤務 不動産投資歴： 購入年月：2023年10月、11月 購入件数：2件（区分） 購入物件データ：東京都、福岡県

詳しくは以下のインタビューをご覧ください。

3. 3件売却したお金で1件分のローンを完済

Iさんは、不動産投資に対して「富裕層向けのハイリスク・ハイリターンのギャンブル」というイメージを持っていたそうです。同じ会社の仲間の話がきっかけになり、RENOSY（リノシー）で不動産投資を始めることになりました。

6年間で5件の物件を所有し、その後3件を売却。売却したお金で残り2件のうち1件のローンを完済し、毎月の生活費となっているようです。

【ご購入時データ】 年齢：40代 職業：通信会社勤務 不動産投資歴： 購入件数：5件（区分） 購入年月：2017年11月（東京都1件、神奈川県1件、大阪府1件）、2018年4月（東京都1件）、2019年9月（大阪府1件） 売却件数：3件

詳しくは以下のインタビューをご覧ください。

「不動産投資はやめとけ」の理由を踏まえて投資を始めるか検討しよう

「不動産投資はやめとけ」と周りから反応されたとき、最終的には投資をする人自身が何を選択するかの判断となります。不動産投資を家族や友人に反対された場合には、なぜ反対なのかの理由をまずは聞いてみて、明確な理由がない場合には、不動産投資の仕組みを説明することで、不安の種を取り除けるはずです。

「なぜやるのか」に納得して不動産投資を始められれば、運用途中に起こった出来事に対しても、慌てず適切に対応できるはずです。「港区にあるワンルームマンションのオーナー」になりたくて購入物件を決めるという人もいれば、「利回り10％以上出る不動産にしか投資しない」という不動産投資家もいるでしょう。この場合、都心部での不動産投資は選択しなくなります。

情報の入手手段はさまざまです。インターネットの記事や動画をはじめ、書籍やセミナーもあります。不動産会社に話を聞いてから勉強するのも一つの手です。

※本記事の情報は、信頼できると判断した情報・データに基づいておりますが、正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。法改正等により記事執筆時点とは異なる状況になっている場合があります。また本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。