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不動産投資ローンとは?おすすめの銀行はどこ?金融機関の特徴と選び方

c 2018.09.07

不動産投資をする場合、すべてを自己資金で行うのではなく、「不動産投資ローン」を利用する人がほとんどでしょう。不動産投資ローンは、取り扱う金融機関によって特徴があります。金融機関ごとのローンの特徴や、おすすめの選び方を紹介します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産に関するローンと聞いてまず思い浮かべるものに「住宅ローン」があります。しかしこれは、あくまでも自分が住むために購入する時に利用できるもので、賃貸に出す場合には利用できません。

2つのローンは、目的が違います。どちらも金融機関から融資を受けるのですが、融資の目的が異なります。

住宅ローンの目的は「自分または家族が住む家を購入するため」、不動産投資ローンの目的は「自分の住む家ではなく、第三者に貸し出すなどの自己居住以外の目的で家を購入するため」に、借り入れをします。

目的が異なると、それぞれの融資の条件なども異なってきます。まずは金利の違いです。

住宅ローンは、不動産投資ローンに比べて金利が低い傾向です。変動金利の場合、住宅ローンはおおよそ0.5%〜、不動産投資ローンはおおよそ1.5%〜となっています。(2019年3月時点)

投資用の物件購入時に利用できるは「不動産投資ローン」です。比較ポイントを紹介します。

金融機関が融資をする際の審査内容も異なります。住宅ローンの場合は個人の返済能力等を審査されますが、不動産投資の場合は物件が生み出す価値、事業性に加えて個人の返済能力等を審査されます。

誰が返済するのか、という点も異なります。住宅ローンは購入者自身が収入から返済していきます。不動産投資ローンは、入居者から入金される家賃をローンの返済にあてていくことになります。

では、投資用の物件購入時に利用する「不動産投資ローン」にはどのような特徴や種類があるのかを、次にみていきます。

不動産投資ローン金利の3種類とメリット・デメリット

不動産投資ローンの金利には、「変動金利」「選択型固定金利」「全期間固定金利」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるので、借入する金額や自分の資産状況などによって判断しなければいけません。また金融機関によって扱う種類も異なります。

3種類の金利 メリット デメリット
変動金利 固定金利よりは低い金利のことが多い。ローン返済額を抑えられる。 長期プライムレート連動の場合、債権市場の影響で金利が変動する。ローン返済額が上がる可能性がある。
選択型固定金利 一定期間後(3〜5年)に固定化変動か再度選べる。金融政策の金利の情勢を見て方針を変えられる。 固定期間終了後に金利が上がる可能性がある。返済額が上がる可能性がある。
全期間固定金利 債権市場に影響を受けず金利は一定。予測を立てやすく返済計画が立てやすい。 取扱金融機関が少ない。

変動金利

「変動金利」とは、経済状況に応じて金利が変動する方式です。変動金利の方が固定金利よりも金利が低い傾向ですが、契約期間中に金利が変動する可能性があるため、実際の支払い総額は契約時には確定していないということが挙げられます。

さまざまな要素から「低金利時代が続く」とイメージしている方は、変動金利を選択するのも一案です。また、イールドキャップを確保して少しでも利益を得たい方も変動金利が向いています。イールドキャップとは、「投資物件の利回り」と「借入金の金利」の差のことです。

この差が大きくなるほど利幅が大きくなるため、不動産投資の生命線ともいえる重要な指標です。たとえば、利回り5%の物件であれば、金利3%でイールドキャップ2%、金利1.5%でイールドキャッ3.5%になり、後者の利益が大きくなります。

一方「選択型固定金利」とは、一定期間、固定金利で据え置いた後に、金利タイプの再選択を行い、変動金利に切り替えるか選択ができる金利タイプです。ここでいう一定期間とは、2年、3年、5年、10年と利用する金融機関によって異なります。

固定金利

固定金利は、国の政策の方向性や経済情勢が変わって金利が上昇する局面でも月々の返済額が変わりません。このため、金利上昇を警戒する方は固定金利が向いているといえます。固定金利といっても、金融機関によって多種多様です。「5年固定」「10年固定」「20年固定」などさまざまな設定期間があります。一般的には、固定期間が短いほど金利が低くなる傾向があります。

選択型固定金利

固定金利でもさらに分類ができます。「選択型固定金利」は、一定期間、設定した金利での返済を行い、固定金利で据え置いた後に金利タイプの再選択を行い、変動金利に切り替えるか選択ができる金利タイプです。ここでいう一定期間とは、2年、3年、5年、10年と利用する金融機関によって異なります。

全期間固定金利

「全期間固定金利」とは借入から完済まで、一貫して固定の金利を支払い続ける金利タイプです。

金利の他にも融資条件はさまざまです。金利を含めた以下のような項目について確認し、条件に合う金融機関を選ばなければいけません。

  • 融資限度額
  • 融資対象エリア
  • 金利
  • 返済期間の上限
  • 物件の条件(種類や築年数)
  • 物件の担保力の評価方法

不動産投資ローンの金利推移(変動金利)

変動金利の推移を過去からみていきたいと思います。 1年以上の長期貸出を企業にする際の金利(長期プライムローン) をまずは見てみます。長期プライムローンの金利は、みずほ銀行が決定・公表しています。

日本銀行のページを元にRENOSYが作成


住宅ローンの変動金利も参考までにみてみます。フラット35のページにある金利推移をみてみます(データは2019年3月4日更新時点のもの)。このデータは主要都市銀行のデータを集計して中央値を求めた金利の推移となっています。

1984年から2019年の約35年の推移です。現在は低金利時代と言われますが、1984年に8%台だったことから比較すれば1%がいかに低金利かがわかります。

1993年から1995年にかけて金利がぐっと低下しています。2016年3月に金利が0.95%と1%を割り、その後2017年7月から現在まで1%となっています。

出所: 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン【フラット35】

変動金利型の金利の中央値は、日本のバブル崩壊の影響を受けて1993年から1995年にかけて大幅に下がり、その後低金利を維持しています。固定金利期間選択型(3年)の金利の中央値は、変動金利と変化のタイミングは連動しながらも変動金利より高めです。

固定金利期間選択型(10年)の金利の中央値は、同金利タイプ3年よりも金利の上下はありながらも全体的には金利は高めで推移しています。

物件の対象エリアを限定している金融機関もありますし、融資する物件の評価も金融機関ごとに異なるでしょう。それぞれの金融機関で主な顧客層も異なるので、自分の属性に合った金融機関を見つけることが必要と言えます。

不動産投資ローンを扱う主な金融機関の種類と特徴

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不動産投資ローンを扱っているのは、「日本政策金融公庫」や「銀行」です。それぞれの金融機関における不動産投資ローンの特徴を理解しておくと、借入先を選ぶ際の参考になります。

審査 金利 借入期間 融資金額の上限
日本政策金融金庫 ゆるめ 低い 10年〜15年と短めで自己資金が必要 少ない
都市銀行 厳しい 低い 〜35年 高い
地方銀行 ややゆるめ 高い 〜35年 高い

日本政策金融公庫

「政策金融公庫」は政府系の金融機関で、民間の金融機関が行う金融の補完や国民生活の向上を目的にした政府系金融機関です。小規模事業者の経営をサポートする目的で、不動産賃貸業に対する融資を行っています。年収など個人の属性に関する審査は比較的緩めですが、借入期間が10~15年と短く、融資金額の上限も少ない方です。金利は諸条件によって個別に設定されますが、おおむね2%以下が目安です。ケースによっては、1%以下の利率でほぼフルローンで借り入れも検討できます。

変動金利を利用したローンが多い中、政策金融公庫では固定金利のみの扱いですが、他の金融機関と比べても低い金利を採用しています。

低い金利と短い返済期間のバランスを見ながら総合的に自分にとってメリットがあるのかを検討する必要があります。ただし、優遇金利に関して日本政策金融公庫は民間の金融機関とは若干利用対象が異なる商品もあるので注意が必要です。

たとえば、「女性、若者/シニア起業家支援資金」においては35歳未満や55歳以上、または女性が利用条件になっています。つまり、一般的に所得が高くなる傾向の30代後半から55歳までの男性は利用できない商品もあります。また、日本政策金融公庫では不動産賃貸業への融資は可能ですが、投資には融資できないというのが前提(建前)です。書面作成や面談時に投資というワードは使わない方がよいでしょう。

都市銀行

「都市銀行」は、融資を受けるための審査が厳しいのが特徴です。主に資産家や優良企業などを対象としており、過去の事業実績なども重要視されます。利用するための条件が厳しい分、金利は低めで、大きな融資金額でも対応が可能です。

全国のエリアで利用可能ですが、支店によって融資に積極的かどうかは異なります。

地方銀行

「地方銀行」の最大の特徴は、地域が限定される可能性が高いという点です。物件の所在地や融資を受ける人の居住地などにより、利用できる銀行が異なります。

なお、融資条件は都市銀行に比べると緩めですが、金利は都市銀行に比べて若干高くなるのが一般的です。

詳しくは「 不動産投資の融資審査を突破するには。審査や期間短縮のコツを紹介 」をお読みください。

おすすめの選び方は年収を目安にした方法

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不動産投資ローンを利用する金融機関を選ぶには、さまざまな条件を比較する必要があります。おすすめできる一つの方法としては、年収を目安にした選び方です。

金融機関ごとにターゲットとなる顧客層が異なるので、確認しておきましょう。

500万円以下の場合

年収500万円以下の場合、日本政策金融公庫を検討してみましょう。日本政策金融公庫は女性や若年層、シニアに対する優遇措置もあり、年収など金融機関からみて個人の属性が低い場合でも融資が受けられる可能性があります。

また、ノンバンクも候補に挙げられますが、日本政策金融公庫や銀行に比べて借りやすい分、金利が高いのがデメリットですしおすすめできません。利回りの悪い物件では返済できなくなる可能性があるため、借入の判断は慎重に行わなければいけません。

500~1,000万円の場合

年収500~1,000万円の人は、地方銀行を中心に利用する金融機関を検討しましょう。地方銀行の場合、利用できるエリアが限られますが、ほぼ全国で利用できる銀行などもあります。

もちろん、借入金額などの条件が合う場合は日本政策金融公庫もおすすめです。

1,000万円を超える場合

年収が1,000万円以上ある場合、都市銀行も視野に入ってきます。ただし、都市銀行の場合、自己資金や事業実績の有無も重要なポイントです。

もし、年収は多いのに実績がないことで融資が受けられない場合は、まず地方銀行など他の金融機関の不動産投資ローンを利用して実績を作ることから始めましょう。

不動産投資ローンに関する気になる疑問

続いて、不動産投資ローンに関して、みなさんが気にされているよくある疑問についてお答えします。

不動産投資に必要な頭金の金額相場は?

不動産投資では多くの場合頭金を求められません。不動産の収益性と個人の返済能力によってはフルローンで借入が可能なことも多い傾向です。フルローンとは、物件の購入価格を全額融資してくれるという意味です。それ以外の仲介手数料や税金などの諸経費は、キャッシュで用意する必要があります。

ただし、投資方針や資産状況によっては頭金を払ったほうがお得、もしくは払わなければ融資を受けられないなどという場合もあります。いくら用意すべきか、はそれぞれの状況によって異なります。

借り換え時に注意すべきポイントは?

不動産投資のローンで注意すべきポイントは、固定金利期間中の借り換え(一括返済)や繰上げ返済に対する違約金が大きいことです。融資を受けるときは気にしない方が多いかもしれません。しかし、予備知識として金融機関の担当者に確認しておく方がよいでしょう。

長い返済期間には、申し込み当初と事情や考えが変わることもよくあります。そのようなときに備えて借り換えがスムーズにできるようにしておくことが賢明です。固定金利を選択する場合も3年や5年などの短い期間に設定しておくこともリスクヘッジのひとつといえるでしょう。

まとめ

不動産投資ローンは、利用する金融機関によって融資を受けるための条件は大きく異なるものです。また上記はあくまでも参考として検討をする際の目安です。当然ながら、年収のほか資産背景など、個人の状況によって選べる金融機関、借り入れの金額も異なります。

また、同じ銀行でも支店によって融資に関するスタンスが異なる場合もあるので、融資が受けられる金融機関を探しましょう。

[公開日:2018/9/7 更新日:2019/3/14]

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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