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不動産投資ローンとは? 住宅ローンとの違いや金利・金融機関の選び方を解説

2019.08.20 更新日 2020.05.14

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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アパート1棟や区分のマンションなどの不動産投資をする場合、すべてを自己資金で行うのではなく、「不動産投資ローン」を利用する人がほとんどでしょう。不動産投資ローンとは何か、金融機関ごとの特徴や、おすすめの選び方を紹介します。

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンといっても、不動産投資が未経験の方にとっては馴染みのないものです。不動産投資ローンと一口に言っても、実は種類があります。

まずは、「住宅ローン」との違いから確認していきます。

住宅ローンとの違い

不動産の購入に関わるローンには大きく分けて2つの種類があります。

1つは住宅ローンです。これは、あくまでも自分が住む家を購入する時に利用できるローンです。購入する不動産を賃貸に出す場合には利用できません。

もう1つが不動産投資ローンです。投資・事業目的のためのローンで、利用目的が住宅ローンとは大きく異なります。

住宅ローンは「自分または家族が住む家を購入するため」

不動産投資ローンは「第三者に貸し出すなどの自己居住以外の目的で家を購入するため」

目的が異なると、それぞれの融資の条件なども異なってきます。

金利

住宅ローンは、不動産投資ローンに比べて金利が低い傾向です。変動金利の場合、

住宅ローン:おおよそ0.5%〜

不動産投資ローン:おおよそ1.5%〜

となっています(2020年3月時点)。

審査内容

銀行などの金融機関が融資をする際の審査内容も異なります。

住宅ローンの場合は個人の返済能力等を審査されます。一方で不動産投資の場合は、物件が生み出す価値や事業性、個人の返済能力等を審査されます。

返済の原資

誰が返済するのか、という点も異なります。住宅ローンは購入者自身が収入から返済していきます。不動産投資ローンは、入居者から入金される家賃をローンの返済にあてていくことになります。

不動産投資ローンを利用するメリット

不動産投資を始める際、何千万円、ときに億を超える金額で不動産を購入しますが、対象の不動産を現金購入する人よりも、ローンを使う人が一般的には多いでしょう。

不動産投資を始めようとする人にとって、不動産投資ローンを活用するメリットはいくつかあります。

  • レバレッジが使える
  • 他人資金が活用できる
  • 団体信用生命保険への加入

レバレッジが使える

代表的なメリットが、少ない資金で数百万円、数千万円、時には、億単位の運用ができるという意味のレバレッジが使えるという点です。

通常、何か投資を始めようとするときには、自己資金が必要になります。そして投資金額に応じたリターンが得られるのが一般的です。例えば、100万円のお金を利回り3%の金融商品に投資したら、年間3万円増える、という感じです。

不動産投資は不動産投資ローンを使うことで、少ない金額の投資にも関わらず、かけた金額の何倍もの大きな金額の取引ができます。例えば、自己資金100万円で2,000万円のローンを組み、利回り3%で賃貸経営するとしたら、年間60万円増える計算です(ローンの返済がありますので実際には返済額がマイナスされます)。

他人資本が活用できる

少ない自己資金で大きな額の借入れが可能な上、ローンの返済には、入居者からの家賃を使います。ここでも、自分のお金は使わなくてよいのです。

また自己資金で購入するとなると、貯蓄のために長い時間が必要になります。しかし不動産投資ローンを使うことで貯める時間が必要なくなり、人生において資産形成のスタート時期を早めることができます。

団体信用生命保険への加入

不動産投資ローンを組む際、金融機関は団体信用生命保険への加入を融資の条件としています。

不動産投資ローンを組むことで団体信用生命保険にも入る形となり、毎月自分のお金を保険料として支払う必要なく、保険に入ることになります。

死亡など、万が一のことがあった場合には、ローン残高が0円となり、家族に不動産を残すことができます。

不動産投資ローンを利用するリスク

不動産投資ローンでは当然ながら金利がありますので、利子が発生します。例えば、2,200万円の物件取得に、金利1.9%、元利均等返済で35年のローンを組んだ場合、利子は約800万円かかります。

そのため、レバレッジを組んで大きな投資商品に投資できること、不動産用としては使わなかった自己資金を別の金融商品に投資する、など、総合的に判断することが必要です。

また、空室になると家賃収入がなくなりますので、その場合にはローン返済を自己資金でおこなう必要があります。不動産投資を始める際に、自己資金はそれほど必要はありませんが、貯蓄がまったくない状態だと、空室が発生した場合などのローン返済が苦しくなりますので、貯蓄は必要です。

上記の試算では、金利変動のない設定ですが、不動産投資ローンで変動金利を利用した場合には、金利の変動の可能性があります。金利が上昇した場合は何パーセントの上昇まで受け入れられるかなど、シミュレーションは必要となります。

RENOSYではシミュレーションシートもご用意しています。ぜひ使ってみてください。

次から、投資用の物件購入時に利用する「不動産投資ローン」にはどのような特徴や種類があるのかをみていきます。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは、おもに2つに分類されます。

「アパート・マンションローン」と「プロパーローン」です。

アパート・マンションローン、もしくはアパートローンとは、金利や融資期間など内容がパッケージ化されている融資商品です。設定された条件に一致すれば、融資が受けられるローンです。

プロパーローンとは、都度作り上げられる金融商品です。融資希望者の資産背景や、事業の実績などを総合的に審査して判断します。審査期間も、アパートローンに比べてプロパーローンの方が長くかかります。

不動産会社が提携している金融機関によって、また自ら開拓しようとする金融機関によっても異なりますが、一般的な傾向としては次のような特徴となります。

アパートローン プロパーローン
融資条件・審査基準 定まっている 定まっていない
審査期間 短い 長い
借入れ金額 年収の7〜8倍まで 億を超える金額も対応
融通 効きにくい 効きやすい
イメージ 既製品・既製服 オーダーメイド・注文服

不動産投資ローンの金利は3種類

不動産投資ローンの金利には、「変動金利」「選択型固定金利」「全期間固定金利」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるので、借入する金額や自分の資産状況などによって判断しなければいけません。また金融機関によって扱う種類も異なります。

3種類の金利 メリット デメリット
変動金利 固定金利よりは低い金利のことが多い。ローン返済額を抑えられる。 長期プライムレート連動の場合、債権市場の影響で金利が変動する。ローン返済額が上がる可能性がある。
選択型固定金利 一定期間後(3〜5年)に固定化変動か再度選べる。金融政策の金利の情勢を見て方針を変えられる。 固定期間終了後に金利が上がる可能性がある。返済額が上がる可能性がある。
全期間固定金利 債権市場に影響を受けず金利は一定。予測を立てやすく返済計画が立てやすい。 取扱金融機関が少ない。

不動産投資ローンを扱う主な金融機関の種類と特徴

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アパートやマンション投資に対して、不動産投資ローンを扱っているのは、「日本政策金融公庫」や「銀行」です。それぞれの金融機関における不動産投資ローンの特徴を理解しておくと、借入先を選ぶ際の参考になります。

審査 金利 借入期間 融資金額の上限
日本政策金融金庫 ゆるめ 低い 10年〜15年と短めで自己資金が必要 少ない
都市銀行 厳しい 低い 〜35年 高い
地方銀行 ややゆるめ 高い 〜35年 高い

日本政策金融公庫

「政策金融公庫」は政府系の金融機関で、民間の金融機関が行う金融の補完や国民生活の向上を目的にした政府系金融機関です。小規模事業者の経営をサポートする目的で、不動産賃貸業に対する融資を行っています。年収など個人の属性に関する審査は比較的緩めですが、借入期間が10~15年と短く、融資金額の上限も少ない方です。金利は諸条件によって個別に設定されますが、おおむね2%以下が目安です。ケースによっては、1%以下の利率でほぼフルローンで借り入れも検討できます。

変動金利を利用したローンが多い中、政策金融公庫では固定金利のみの扱いですが、他の金融機関と比べても低い金利を採用しています。

低い金利と短い返済期間のバランスを見ながら総合的に自分にとってメリットがあるのかを検討する必要があります。ただし、優遇金利に関して日本政策金融公庫は民間の金融機関とは若干利用対象が異なる商品もあるので注意が必要です。

たとえば、「女性、若者/シニア起業家支援資金」においては35歳未満や55歳以上、または女性が利用条件になっています。つまり、一般的に所得が高くなる傾向の30代後半から55歳までの男性は利用できない商品もあります。また、日本政策金融公庫では不動産賃貸業への融資は可能ですが、投資には融資できないというのが前提(建前)です。書面作成や面談時に投資というワードは使わない方がよいでしょう。

都市銀行・地方銀行

従来の銀行は、メガバンクと呼ばれる都市銀行や、地方銀行があります。

メガバンクは融資を受けるための審査が厳しいのが特徴です。主に資産家や優良企業などを対象としており、過去の事業実績なども重要視されます。利用するための条件が厳しい分、金利は低めで、大きな融資金額でも対応が可能です。

全国のエリアで利用可能ですが、支店によって融資に積極的かどうかは異なります。

一方、地方銀行は、物件の所在地や融資を受ける人の居住地などにより、利用できる銀行が異なります。

融資条件は都市銀行に比べると緩めですが、金利は都市銀行に比べて若干高くなるのが一般的です。

新しい金融機関

従来からある銀行ではなく、預金などを受け入れずに貸付業務を主とするノンバンクや、リアルな店舗を持たないネット銀行による融資は増えています。

ノンバンク

貸付業務を主とするノンバンク系銀行の融資は増えています。従来の一般的な銀行よりも、融資が通りやすいと言われています。

ネット銀行

ネット銀行とは、物理的な店舗を持たずに、主にインターネット上で取引を行う銀行です。一般的な銀行よりも、融資が通りやすいと言われています。区分マンションの融資に対しては、多くはパッケージ化された融資のが提供されており、審査期間も短いとされています。

なお融資が受けられる金融機関は、投資対象がアパート・マンション1棟・区分のマンションなのかによって、変わります。

おすすめの選び方は年収を目安にした方法

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不動産投資をはじめようとして、不動産投資ローンを組もうとする場合、特に自ら金融機関に出向いて開拓するという人にとって、どの金融機関から出向くかを検討するでしょう。

金融機関を選ぶには、さまざまな条件を比較する必要があります。おすすめできる一つの方法としては、年収を目安にした選び方です。

金融機関ごとにターゲットとなる顧客層が異なるので、確認しておきましょう。

500万円以下の場合

年収500万円以下の場合、不動産投資ローンの融資はおりづらいと言われています。年収と年齢の関係で、今後年収の見込みが予想されるなど、銀行が肯定的にとらえる条件が整っている場合には、融資が通る可能性があります。

日本政策金融公庫を検討してみましょう。日本政策金融公庫は女性や若年層、シニアに対する優遇措置もあり、年収など金融機関からみて個人の属性が低い場合でも融資が受けられる可能性があります。

500~1,000万円の場合

年収500~1,000万円の人は、地方銀行を中心に利用する金融機関を検討しましょう。地方銀行の場合、利用できるエリアが限られますが、ほぼ全国で利用できる銀行などもあります。

もちろん、借入金額などの条件が合う場合は日本政策金融公庫もおすすめです。

1,000万円を超える場合

年収が1,000万円以上ある場合、都市銀行も視野に入ってきます。ただし、都市銀行の場合、自己資金や事業実績の有無も重要なポイントです。

もし、年収は多いのに実績がないことで融資が受けられない場合は、まず地方銀行など他の金融機関の不動産投資ローンを利用して実績を作ることから始めましょう。

信用情報も審査対象

なお審査は、年収のほかにも、それまでのクレジット・ローンの契約や申し込みに関する内容も対象となります。

「クレジットカードの引き落とし日に銀行残高が足りなかった」ということは簡単に起こることですが、このときすぐにカード会社に連絡せず、また支払いせずに放置しておくと、信用情報機関に延滞の記録が残るようになります。

数万円の遅延で、大きな借入れができなくなる可能性があります。

不動産投資ローンに関する気になる疑問

続いて、不動産投資ローンに関して、みなさんが気にされているよくある疑問についてお答えします。

不動産投資に必要な頭金の金額相場は?

不動産投資では多くの場合頭金を求められません。不動産の収益性と個人の返済能力によってはフルローンで借入が可能なことも多い傾向です。フルローンとは、物件の購入価格を全額融資してくれるという意味です。それ以外の仲介手数料や税金などの諸経費は、キャッシュで用意する必要があります。

ただし、投資方針や資産状況によっては頭金を払ったほうがお得、もしくは払わなければ融資を受けられないなどという場合もあります。いくら用意すべきか、はそれぞれの状況によって異なります。

借入金額は年収の7〜8倍程度が平均 

不動産投資ローンでは年収の7〜8倍程度が目安といわれています。収入が500万円だと仮定すると、借りられる金額は4,000万円程度が目安になります。

なお年収だけでなく、勤務先の信用度によっても融資額が左右される点を押さえておきましょう。もちろん、物件と土地の評価が融資金額に大きく影響を与える点も覚えておきましょう。

ローン開始時に必要な初期費用は?

購入の不動産が新築か中古か、一棟か区分かなどによって、また不動産会社から直接買うか、仲介して買うかによっても異なります。目安として物件価格の7〜8%を想定しておけば問題ないでしょう。

融資実行までの期間は?

プロパーローンの場合は、ひとつひとつ作り上げる商品のため、時間がかります。ここでは、不動産会社が提携している金融機関にアパートローンを融資してもらう場合のおおよその目安をお伝えします。

事前審査から本審査、契約を経て融資実行まで、さまざまな事情で前後する可能性はありますが、約1ヵ月をみておくとよいでしょう。

借り換え時に注意すべきポイントは?

不動産投資のローンで注意すべきポイントは、固定金利期間中の借り換え(一括返済)や繰上返済に対する違約金が大きいことです。融資を受けるときは気にしない方が多いかもしれません。しかし、予備知識として金融機関の担当者に確認しておく方がよいでしょう。

長い返済期間には、申し込み当初と事情や考えが変わることもよくあります。そのようなときに備えて借り換えがスムーズにできるようにしておくことが賢明です。固定金利を選択する場合も3年や5年などの短い期間に設定しておくこともリスクヘッジのひとつといえるでしょう。

区分マンション投資における不動産投資ローンを扱う金融機関(一例)

中古の区分マンションに対して投資を行うするRENOSYでは、これまでに以下の金融機関との実績があります。

実際に不動産投資ローンを組む場合には、借入希望者の諸条件(希望者の属性や物件そのものの評価)によって、融資期間や借入金額そして金利などが異なります。

金融機関
イオン銀行
ソニー銀行
じぶん銀行
ジャックス
オリックス銀行
SBJ銀行
東京スター銀行
ダイヤモンドアセットファイナンス
イオン住宅ローンサービス
きらぼし銀行
城北信用金庫

上記金融機関の融資期間は、多くが35年で、金利はおおよそ1.5%〜2.5%での実績があります。

【注意】上記内容は、諸条件が整った場合に適用される内容です。借入希望者であっても上記条件に当てはまらない場合があります。

まとめ

不動産投資ローンは、投資対象によって、利用する金融機関によって融資を受けるための条件は大きく異なります。

これまで述べてきた内容は、あくまでも一般論としての内容であり、参考として検討をする際の目安です。当然ながら、年収のほか資産背景など、個人の状況によって選べる金融機関、借入れの金額も異なります。

同じ銀行でも支店によって融資に関するスタンスが異なる場合もあるので、融資が受けられる金融機関を探しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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