不動産投資で融資を得るには？自分で金融機関を開拓する方法
借入先によって異なる借入期間や金利
「1棟アパート」「1棟マンション」「区分マンション」「戸建て」の他、駐車場やテナント、太陽光発電やコインランドリーなどの不動産事業。これらの不動産事業の借入先は、メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合、そして日本政策金融公庫などです。
金融機関によって、借入期間や金利など、融資条件がそれぞれ異なります。
メガバンクの場合
主な特徴としては、メガバンクは他の銀行より金利が低めに設定されていますが、ローンを組む際の自己資金の設定が高いです。保有資産全体を把握した上で、事業評価を判断されます。また、他行から借入を行っている場合は、借入を希望するメガバンクへの1本化を望まれることが多いです。
地方銀行の場合
地方銀行は、メガバンクと比べて金利は高いですが、信用金庫や信用組合と比べると低い金利で、不動産事業に積極的です。事業計画を見て判断されます。預貯金の金額次第では、築古の物件も融資可能な場合があります。
信用金庫・信用組合の場合
信用金庫や信用組合は、金利が高めに設定されており、エリアも限定されています。融資の判断基準が独自で、主に購入を希望する不動産の残存耐用年数をみられます。信用金庫、信用組合は事業計画単体で判断されます。
日本政策金融公庫の場合
日本政策金融公庫は、融資への敷居が低く、さらに金利も低いです。しかし融資金額の上限が低く、返済期間も短いです。
不動産投資の融資がおりやすい人、おりにくい人の特徴
不動産投資で融資がおりやすい人は？
不動産投資で融資が比較的おりやすい、つまり銀行からの評価が高い人は、「年収1千万以上」「一流企業に勤めている、特に上場企業に勤務する会社員」「勤続年数が長い人」「親が資産家」などです。
職業としては、継続的に高収入が見込める方々が該当しますが、物件の立地や築年数などの条件によっては、職業的にはよくても融資が通りにくい場合もあります。
不動産投資の融資をおりにくい人は？
逆に、評価が低い職業としては、政治家、個人事業主、創立間もない経営者などです。政治家は世間的に立派ではありますが、任期が満了したら一時収入が絶たれてしまう可能性もあるため、銀行からは消極的なイメージをもたれます。
不動産投資の融資を受けやすくするための準備
Step1：金融機関に面談を申し込む
審査を受けるための面談を希望する旨、銀行へ電話をしてアポイントを取ります。面談日が決まったら、それまでに審査を受けるために必要となる資料を準備します。用意するものは、
- 購入希望の物件資料（価格、所在地、築年数、間取り図、土地建物にかかる固定資産税等）
- 中古物件であればレントロール（家賃一覧表）
- 事業計画書
- 経歴書（自己紹介、家族構成）
- 身分証明書のコピー
- 自己および家族全ての通帳コピー
- 直近3年の確定申告書
- 借り入れがあれば金融機関から送られてくる返済予定表
などです。
これらの資料により現在の状況を伝える情報が整えられ、銀行へ理解されやすくなります。
Step2：いつでも面談に臨めるよう、事前の準備が大切
上記資料の内容は毎月更新し、最新版をいつでも金融機関へ提出できるようにします。
金融資産を見せることで、今までどれだけ貯めてきたかを証明し、本気度を示せます。また、返済の可能性の証明にもなります。
準備する資料が多ければ多いほど自己開示となり、相手からの信頼へと繋がります。
銀行は、融資を希望する人に対して6段階の信用格付けをします。個人的な資産状況も全て把握されるため、税金の未納や滞納があれば融資が下りることは不可能に近くなります。
事前準備の中でも、特に事業計画書は重要です。自分の購入希望物件が市場より安く、立地も優位性があり、収支計算も完璧で、持続可能な事業であることを伝えましょう。
Step3：細かい気配りも大切
アポイントの日時が決まったら、資料を2部印刷します。1部は銀行への観覧用、もう1部は銀行への提出用です。観覧用はクリアファイルに1ページずつ確認しやすいように入れますが、提出用の1部はまとめて渡します。銀行は、預かった資料を一気に複合機へかけます。そのため1ページずつ分けておくと扱いにくいので、その配慮をします。
不動産投資の融資を受ける際の大切な3つの条件
不動産投資の融資を受ける際の大切な3つの条件は、「熱意」「信頼」「自己資金」です。熱意を伝えるためには、ある程度の不動産知識と、ファイナンシャル知識を必要とします。それがなければ、事業計画書を持ち込んでも、どうしてこの物件を購入したいのか、購入することによって、どれくらいの利益が持続的に生み出されるのか、という熱意を伝えることが難しいからです。
作成した事業計画書を、次の「融資の5原則」に当てはめてみて、金融機関目線で再確認しましょう。
不動産投資の融資における5つの原則
融資の5原則とは、「安全性」「収益性」「公共性」「成長性」「流動性」です。特に重要視されるのは安全性です。安全性を説明することによって、面談時の交渉もはかどります。
「自己資金」のエビデンスを得るために、金融資産は隅々まで全てチェックされます。そのため例えば通帳上に突然現れた大金には、もちろん疑いがかけられます。その大金が、家、車、株などを売って得たものなら、その証明書を求められます。
親から譲り受けたお金だったとなれば、贈与税を払ったかの確認をされます。自己資金を多く見せるための一時金として「見せかけ」が通用しないということです。
通帳上での、不動産以外の大きなお金の動きがないことも重要になってきます。これまでに融資を受けている場合は、返済について真面目に考えているかどうかを判断されます。
銀行通帳のお金の流れを見て、個人的な出費や、残高の極端な変化がなく、不動産事業のお金の出し入れだけである場合、その収入が安定して増加していれば、当然、銀行からの評価もよくなり、今後の融資にも前向きになってもらえます。
度重なる細かな出費もよくありません。修繕費など、家賃が振り込まれる口座から支出する場合は、ATMではなく、窓口で何の目的で支出するのか申請します。
不動産投資の融資を受けるには信頼関係が必要
正直に事業に向き合う姿勢をみせることが、銀行との付き合いには大きく影響します。不動産事業を進める上で、迷った時は支店長に相談するなどして、信頼を築き上げることが必要となります。
特に支店長、担当者との関係は良好に保つよう努力が必要です。最終的な融資の確定を決定するのは支店長ではなく、融資審査部が決めます。稟議書を作成し、尽力を注いでくれるのは、他でもない支店長と担当者です。
不動産投資の融資を受ける際、金利の交渉はできる？
融資を受ける際、金利についての交渉は、物件資料を初めて持ち込む時点でも打診はできますが、明確に交渉の余地が出てくるのは、数年間、不動産事業を行った後です。
実績を踏まえた上で、銀行は、返済能力が高い人が他の金融機関へ流れて行かないようにするため、低金利、長期間の融資という好条件を提示することが多いです。
紹介を受けてから銀行に行くのはやはり効果的
銀行から融資を受けるために、不動産会社からの紹介、知り合いの大家さん、もしくは税理士など、普段から銀行と取引がある方から紹介を受けて面談に行くのは有利です。
紹介してもらった場合は、面談の日程調整も早めにとりましょう。銀行との面談もスムーズに行われます。面談の際に自己資料を持ち込むことは、もちろん重要です。
逆に、不信な方からの紹介や繋がりは、大きく警戒されます。金融機関といっても、相手は人です。人的評価もしっかりされます。第一印象が大事、と語る支店長も少なくはありません。
金融機関の選定はどうすべき？
金融機関を選ぶ際は、自分だけで行う必要はなく、不動産会社などと相談しながらより有利な条件の銀行を検討します。
事業計画書の書き方や、金融機関との面談前の質問や相談は、日本政策金融公庫へ相談すれば親切に教えてくれます。
不動産事業においては、不動産会社の信用力が高いほど、提携している金融機関も豊富で、選択肢が増えます。
同じ銀行でも、窓口の担当者が不動産事業について詳しいか否かにも左右されることがあります。
面談後は、不動産の担保評価などを行うため審査に時間がかかり、融資までに1～2週間かかることが一般的です。
まとめ
事前準備を行い面談をしても、融資が通らないことももちろんあります。しかしその場合は、市場全体の状況と、物件を購入した場合の収支シミュレーションを改めて把握し、事業計画書や物件を見直すことで融資を得られることもあります。
物件価格分の自己資金があったとしても、融資を活用すれば家賃収入から金利とローン返済に相殺できるため、融資を受けて購入する方が、大きなリターンが生まれます。また、融資を活用することで自己資金より何倍も大きな収益物件を購入することができます。
今後の融資審査においては、事業・収支計画・キャッシュフローについてもしっかり見られることが予想されるため、購入時にかかる初期費用や自己資金、購入後の管理費用や税金など運用資金をしっかり試算して、無理のない返済計画づくりや資金準備をすることが大切です。
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