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不動産投資

不動産投資のメリットとは?デメリットも併せて解説

2018.11.09

不動産投資には、多くのメリットがあります。そしてデメリットもあります。不動産投資を始める前には、メリット・デメリットを含め全体像を理解した上で始めることをおすすめします。

不動産投資のメリット

不動産投資とは、投資目的で不動産を購入することです。株式やFXではなく、あえて不動産投資を選ぶメリットとは何なのかを考えてみましょう。

1.他人のお金で投資ができ、家賃収入で返済ができる

不動産投資以外の場合、投資をやろうとしても自分の手持ちのお金を使う必要があります。しかし不動産投資の場合、アパートローンを使うことで他人のお金で投資が可能です。しかも、事前にしっかりと調査を行うことである程度の収益予測を立てた上で返済していけます。例えば、

不動産購入価格:720万円
月間家賃収入:6万円(年間72万円)

の不動産を購入した人がいたとします。当然この金額がそのまま手元に入ってくるわけではなく、ここから管理委託費、固定資産税、火災保険、地震保険、電気代、水道代、ローン利息などの諸経費を差し引いた金額が手元に入ってきます。

実質年間家賃収入:72万 × 80% = 57万6千円
完済までの期間:720万 ÷ 57.6万 = 12.5年

これらの経費が収入の20%を占めると想定すると、実質の年間の家賃収入は57万6千円となります。これをすべて不動産ローンの支払いに回すと、12.5年で完済できるという計算になります。

2.節税効果が得られる場合がある

不動産所得がマイナスになった場合、他の所得の黒字分と相殺する損益通算が適用されます。また、不動産投資の場合、減価償却をすると、キャッシュフローは黒字のまま、帳簿の上でマイナスになることがあるので、結果的に節税となることがあります。

節税に関しては多くの人が勘違いしているので、実は節税対策として不動産投資を行うのは適切ではないことを理解しましょう。詳細は以下の記事を参考にしてください。

参考:実は大して節税にならない!不動産投資が節税対策と呼ばれる仕組み

3.安定した収入

不動産投資を始めたばかりの際は、基本的に家賃収入はローン返済にあてるのが一般的です。しかし、ローンを返済し終われば、その後は安定した収入元にとなります。一般財団法人 日本不動産研究所が2019年5月に発表した不動産投資への期待利回りも軒並み4%以上と、不動産投資に堅実な安定収入が求められていることがわかります。

参考:第 40 回 不動産投資家調査(2019 年 4 月現在) 

4.私的年金の形成

金融庁が2019年6月3日に発表した「金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書」で話題になった老後2,000万円が足りなくなる問題や、公的年金の受給開始年齢はどんどん引き上げられて受給額の目減りなどによって、老後に備えた投資が活発化しています。

生命保険文化センター「平成28年度 生活保障に関する調査」によると、ゆとりある老後に必要な生活費が35万円必要なのに対して、高齢の無職夫婦世帯の1ヶ月の平均収入は21万円というデータが出ています(総務省「平成29年度 家計調査年報 高齢夫婦無職世帯」)。

不動産投資ローンを完済してしまえば家賃収入を私的年金として活用ができます。

5.生命保険、死亡保険として活用できる

不動産投資をする際、基本的に団体信用生命保険への加入が必要です。この団体信用生命保険ですが、不動産投資ローンの返済中に投資家本人が死亡・高度障害などになった場合、ローンの残債が免除されます。不動産は手元にそのまま残るため、売却して生命保険代わりに利用することもできますし、保有し続けて賃貸に出し家賃収入を得ることも可能です。

参考:団体信用生命保険 | 住宅ローン | じぶん銀行

6.インフレのリスクヘッジができる

インフレとはモノの価値が上がり相対的にお金の価値が下がることですが、現金ではなく不動産に変えておけば物価価格とともに不動産の価格も上昇し、価値が目減りしません。同様にデフレの影響も受けにくく、安定資産として価値があるといえます。

不動産投資のデメリット

不動産投資にはデメリットやリスクも数多くあります。しっかりと把握した上で始めるようにしましょう。

1.必要資金・初期費用がかかる

自分が住むための不動産を購入する際に必要な自己資金の目安は、一般的には物件価格の1割程度といわれます。不動産投資を始める際、ここでは区分マンションの場合を例にあげますが、不動産会社から直接購入か、不動産会社を介して購入するかによっても変わってきますが、50万から100万円程度です(実際には不動産会社により、また物件により異なります)。ある程度のまとまったお金は必要です。また、金融機関からの借入金も数千万~数億単位になるため、リスクも背負うことになります。

2.流動性リスク

不動産投資は巨額の投資に対して、毎月の家賃収入でリターンを得る投資です。そのため、投資に対してすぐに収益を上げることはできません。

また、物件を売却しようとしても通常は、不動産会社を通じて市場で買い手がつくまで待たなければいけないので、その分時間と費用がかかります。

3.空室リスクが存在する

空室になってしまった場合は、収入がなくなってしまいます。しかし借入をしている場合にはそのローン返済が、また管理費や修繕積立金および固定資産税などはかかるため、新しい入居者がみつかるまでは自分の財産を切り崩さなければなりません。この点は株式投資などとは異なるリスクです。

4.固定コストがかかる

不動産を購入して終わりではなく、運用していく中で様々なコストがかかってきます。大規模修繕の際にかかるお金を修繕積立金としてプールしておく修繕コスト、管理を管理会社に依頼する管理コスト、固定資産税・都市計画税などの税コストなど、購入してからも維持のためにある程度のお金が必要になります。

不動産投資をやりやすい職業とは

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超低金利時代の昨今、不動産投資で安定した資産形成を計ろうとする人は増えています。しかし不動産投資には多額の費用がかかる、長期にわたる投資のため不安要素がある、などなかなか実際の投資に踏み切れない人も多いようです。

ここでは、不動産投資を始めやすい職業を見てみましょう。

公務員

倒産リスクがなく安定性抜群の公務員は、融資金回収不能リスクが低いと考えられています。安定収入に加えて退職金もあるので、一般企業に勤める人よりは、融資の際に優遇される傾向と言われています。

医師

高収入で国家資格を持つ医師も、率先して融資を受けられると言われています。開業医でないとしても一般的な会社員よりは高額な給料を得ているうえ、失業のおそれも少ない職業なので、金融機関の受けがよい場合が多いです。

また、相場の変動が緩やかな不動産投資は、忙しい医師にピッタリの投資法です。ワンルームマンションへの不動産投資で、入居者の管理業務を委託することで、株やFXのように相場チャートに張り付く必要がないので、本来の仕事に専念したまま、投資を行うことができます。

収入が安定しているサラリーマン

一般のサラリーマンはどうかといいますと、優良企業に勤めて、収入が安定している人なら銀行の融資は受けやすくなります。一般的に年収500万以上ならば融資が受けやすいと言われています。

ただしどんな優良企業でも、勤続年数が短い場合は融資を断られる可能性が高まります。融資を受けるには勤続年数が長い方が有利なので、転職等で勤続年数が短い場合、優良企業でも注意してください。

法人の方が個人よりもメリットがある?

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法人化を考えるタイミングは、「課税所得が800万円を超えた頃」と言われています。これに該当する人は、法人化することによってメリットが大きくなると考え、法人化についての検討を始めてみてはいかがでしょうか。

ただし気を付けたいのが、あくまでも「課税所得」ということです。どんなに多額の利益があったとしても、諸経費がかかって利益が少ない物件なら、法人化してもメリットはないかもしれません。

また、経費として計上できる減価償却費の割合が多かったり、青色申告特別控除を合わせたりすると、個人の方が納税額が低かったというパターンもあります。

法人化の前には自分の物件状況や不動産以外の収入等を正確に把握し、法人化するべきかどうかを判断してください。

不動産投資は新築がよい? 中古がよい?

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不動産投資をしようと決めたら、物件を探さなくてはなりません。家を購入する場合、「新築」に住みたいと考える人は多いのではないでしょうか?投資においても新築の方が利益を上げられそうというイメージがあるかもしれませんが、実際はどうなのでしょうか。新築の方が利益を上げられそう、というイメージがありますが、実際はどうなのでしょうか。

新築物件のメリット

新築物件のメリットをざっと並べてみましょう。

  • 修繕費が少ない:設備が新しいので当面の間は余計な修繕費がかからない
  • 新築直後は賃料を高めに設定できる:新築を好む借り手つく。新築直後は賃料を割高に設定できる

新築物件のデメリット

  • 物件価格が高い:建物価格に、新築物件の広告宣伝費なども含まれているので価格が高い
  • 売却時に物件価格が下がる:立地などにもよるが、新築物件は住み始めた瞬間かが価格が下がることが多く、売却時に高く売れない可能性がある

中古物件のメリット

次に、中古物件のメリットとデメリットをみていきましょう。ここでは、東京・大阪など都市部のワンルームマンションという観点でのメリットをみていきたいと思います。

  • 物件価格が安い:物件価格が新築の約7割と割安である
  • 利回りが高くなる:物件価格が新築に比べて安くなるので、利回りが高くなりやすい
  • 物件数が多い:ワンルームマンション規制が東京都にはあり、中古物件の方が物件数が多く、希望の立地等の物件に投資が可能

中古物件のデメリット

  • 設備の修繕が必要:タイミングによっては投資開始直後に給湯器故障が発生するなど、設備費がかかる場合がある
     

まとめ

不動産投資は初期費用がかかりますが、きちんと運用できれば、長期的な収入を見込むことができます。

ただし、税金や保険料、修繕費など定期的にかかる費用もあるので、投資開始直後から利益を期待すると期待通りにはいかない場合もあります。

物件を購入する際は月々にかかる費用と収入のバランスを考慮し、返済できると思える金額の融資を受けましょう。長期的なキャッシュフローを考え、無理のないプランを立ててください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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