不動産投資のメリットとは？知らないと損するデメリットも併せて解説

不動産投資のメリット

不動産投資とは、投資目的で不動産を購入し収益を得ることです。株式投資やFXではなく、あえて不動産投資を選ぶメリットとは何なのかを考えてみましょう。

他人のお金で投資ができ、家賃収入で返済ができる

投資をする場合、通常は自分の手持ちのお金を使って投資商品を購入します。しかし不動産投資の場合、不動産投資ローンを使って借入れをすることで、手元にあるお金をそれほど使わず投資をすることができます。ここが不動産投資の大きな特徴です。

またローン返済には家賃収入をあてるため、「他人のお金で資産が増やせる投資」ともいわれます。

例えば2,000万円の価格の不動産を、借入期間35年、金利1.9％の不動産投資ローンを使って購入したとすると、次のようになります。

毎月のローン返済は、家賃収入でまかないます。ローン完済後は、家賃収入が自分の収入になるという仕組みです。

なお上記試算はそのまま手元に入ってくる金額というわけではなく、実際にはローン返済のほか、固定資産税、管理委託費、火災保険、地震保険などのランニングコストを差し引いた金額が手元に入ってきます。

資産ポートフォリオに組み込むことで運用の幅が拡大

不動産投資は不動産投資ローンを活用することで、手元のお金を使わず投資ができます。資産運用を考える際に、自分のお金を使った投資のみをポートフォリオに組み込む場合、手元の資金が枯渇すれば、新たな投資商品を購入するのが難しくなります。

しかし不動産投資ローンを活用することができれば、「手元にあるお金を使った投資」にプラスして、「別の手段で不動産投資」という選択肢を組み込むことができます。

また現物の不動産という実物資産をポートフォリオの1つに組み込むことで、実物資産と金融資産の2方面から資産を増やしていくことが可能となり、リスク分散にもつながります。

節税効果が得られる場合がある

税制の面でもプラスになる場合があります。不動産投資によって得られる収益（不動産所得）は、給与所得と合わせて「一つのかたまり」として扱われます。不動産投資の収益がマイナスになった場合、ほかの所得の黒字分と相殺する損益通算が適用されます。相殺することで給与所得が減る形となるので、納める税金が結果的に少なくなることがあります。特に購入初年度には節税となる場合が多いです。

不動産投資では、かかった経費を確定申告時に計上しますが、購入した不動産価格は1度には経費に計上できません。どうするかというと、毎年減価償却をする、つまり少しずつ経費計上していきます。建物の価格を経費として計上すると、キャッシュフローは黒字のまま、帳簿の上でマイナスになることがあるので、この場合も結果的に節税となることがあります。

ただ、節税対策として不動産投資を行うのは適さないことがある、ということも理解しましょう。詳細は以下の記事を参考にしてください。

安定した収入

不動産投資の利益の一つである家賃収入は、毎月大きく変動するわけではありません。例えば、賃貸契約が2年ごとに更新ならば、その間の家賃は安定しています。株式投資などは市場の影響を受け株価は刻々と変動しますが、家賃は一定のため、ある程度の収益予測を立てることができます。

見込める家賃の価格が安定しているという意味で、不動産投資は安定した収入が得られるといわれています。不動産投資ローン完済後、安定した収入源となります。

私的年金の形成

金融庁が2019年6月3日に発表した「金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書」で話題になった老後2,000万円問題。老後2,000万円分足りなくなるという試算があり、また公的年金の受給開始年齢はどんどん引き上げられ、受給額も目減りするなど、老後に備えた投資の必要性が活発に議論され始め、投資を考える人が増えています。

生命保険文化センター「令和元年度　生活保障に関する調査」によると、ゆとりある老後に必要な生活費が36.1万円、総務省「令和2年度　家計調査年報　高齢夫婦無職世帯」によると、高齢の無職夫婦世帯の1カ月の平均収入は26万円というデータが出ています。

この不足分を補う役割として、安定収入が見込める不動産投資が注目されているというわけです。不動産投資ローン完済後、家賃収入を私的年金として活用できます。

生命保険、死亡保険として活用できる

不動産投資に不動産投資ローンを利用する際、基本的に団体信用生命保険への加入が必要です。この団体信用生命保険は、不動産投資ローンの返済中に投資家本人が死亡・高度障害などになった場合、ローンの残債が免除されます。

不動産は手元にそのまま残るため、売却して生命保険代わりに利用することもできますし、保有し続けて家賃収入を得ることも可能です。

インフレのリスクヘッジができる

インフレとはモノの値段が上がり相対的にお金の価値が下がることです。現金を不動産に換えておけば、物価とともに不動産の価格も上昇し、価値が目減りしません。同様にデフレの影響も受けにくく、安定資産として価値があるといえます。

不動産投資のデメリット

不動産投資にはデメリットやリスクも数多くあります。しっかりと把握したうえで始めるようにしましょう。

必要資金・初期費用がかかる

不動産投資を始める際、ここでは区分マンションの場合を例に挙げますが、購入に必要な自己資金の目安は10万円から100万円程度です。不動産会社から直接購入するか、不動産会社を介して購入するか、また実際には不動産会社や物件により異なりますが、ある程度のまとまったお金は必要です。また、金融機関からの借入金も数千万～数億円単位になるため、金利の変動リスクなども負うことになります。

ランニングコストがかかる

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、運用していく中でさまざまなコストがかかってきます。マンションの場合には、大規模修繕の際にかかるお金を修繕積立金としてプールしておく修繕コスト、管理を管理会社に依頼する管理コスト、固定資産税・都市計画税などの税コストなど、購入してからも維持のためにある程度のお金が必要になります。

空室時は家賃収入が入らない

空室になってしまった場合は、収入がなくなってしまいます。しかし借入れをしている場合にはそのローン返済が、また固定資産税、マンションの場合には管理費や修繕積立金などもかかるため、新しい入居者が見つかるまでは自分の財産を切り崩さなければなりません。

GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、入居率99.75％、平均空室期間26日と安定した運用を実現しています（2021年3月25日時点）。

流動性が低い

株式投資であれば、株式市場が開いている時間に売買ができます。売りたい人と買いたい人の数も多いため、比較的時間をかけずに希望の金額での売買が可能です。

一方、不動産物件を売却しようとしたとき、株式の売買に比べて時間はかかります。不動産という、唯一無二の存在として実在する物件を買いたい人を探す必要があるためです。

通常は、不動産会社を通じて市場で買い手がつくまで待ちます。買い手が見つかったあと、売買契約を交わす手続き等があり、売却には時間と費用がかかります。この場合には、少なくとも2〜3カ月はかかります。

不動産会社が直接買い取る場合には、手続きの手間も費用も時間も少なく、最速1週間くらいで売ることができます。ただし売却価格は、仲介の場合に比べて安くなる傾向があります。

不動産投資を始めやすい職業とは

公務員

倒産リスクがなく安定性抜群の公務員は、融資金回収不能リスクが低いと考えられています。安定収入に加えて退職金もあるので、一般企業に勤める人よりは、融資の際に優遇される傾向といわれています。

医師

高収入で国家資格を持つ医師も、率先して融資を受けられるといわれています。開業医でないとしても一般的な会社員よりは高額な給料を得ているうえ、失業のおそれも少ない職業なので、金融機関の受けがよい場合が多いです。

また、相場の変動が緩やかな不動産投資は、忙しい医師にピッタリの投資法です。ワンルームマンションへの不動産投資で、入居者の管理業務を委託することで、株やFXのように相場チャートに張り付く必要がないので、本来の仕事に専念したまま、投資を行うことができます。

収入が安定しているサラリーマン

サラリーマンの場合は、上場企業に勤めて、収入が安定している人なら銀行の融資は受けやすくなります。一般的に年収500万円以上ならば融資が受けやすいといわれています。

ただしどんな優良企業でも、勤続年数が短い場合は融資を断られる可能性が高まります。融資を受けるには勤続年数は3年以上などと金融機関で一定基準があるため、転職等で勤続年数が短い場合、優良企業でも注意してください。

求める生活レベルや今の資金状況からあなたの老後に必要な金額を診断します。以下から4問の質問に答えて診断してみましょう！

法人の方が個人よりもメリットがある？

個人は収入が増えるにつれて所得税の税率が高くなります。一方、法人の税率は一定です。個人の税率が法人の税率を超える場合に、選択肢となるのが法人化です。

法人化を考えるタイミングは、「年収2,000万円、不動産投資による収入が600万円を超えるころ」といわれています。該当する人は、法人化することによってメリットが大きくなります。

ただ、会社を維持するための費用や税理士への依頼費用などを考慮すると、個人の方が出ていく額が低かったというパターンもあります。法人化の前には自分の物件状況や不動産以外の収入等を正確に把握し、法人化するべきかどうかを判断してください。

不動産投資は新築がよい？ 中古がよい？

不動産投資をしようと決めたら、物件を探さなくてはなりません。家を購入する場合、「新築」に住みたいと考える人は多いのではないでしょうか？　投資においても新築の方が利益を上げられそうというイメージがあるかもしれませんが、実際はどうなのでしょうか。

新築物件のメリット

新築物件のメリットを見てみましょう。

修繕費が少ない

設備が新しいので、当面の間は余計な修繕費がかかりません。

新築直後は賃料を高めに設定できる

新築直後は賃料を割高に設定できます。高くても「新築」を好む借り手がつくためです。

新築物件のデメリット

物件価格が高い

建物価格に広告宣伝費なども含まれているので、価格が高くなります。

売却時に物件価格が下がる

立地などにもよりますが、新築物件は住み始めた瞬間から価格が下がることが多く、売却時に高く売れない可能性があります。

中古物件のメリット

次に、中古物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。ここでは、東京・大阪など都市部のワンルームマンションという観点でのメリットをみていきます。

物件価格が安い

物件価格が新築より割安であることが多いです。

利回りが高くなる

物件価格が新築に比べて安くなるのに対して、家賃は物件の価格差と連動しないため、利回りが高くなりやすい傾向です。

物件数が多い

ワンルームマンション規制が東京都にはあり、新築物件は思うように建てられないため中古物件の方が物件数が多く、希望の立地等の物件に投資することが可能な場合が多いです。

中古物件のデメリット

設備の修繕が必要

新築と異なり、中古の場合タイミングによっては、投資開始直後に給湯器故障が発生するなど、設備費がかかる場合があります。

まとめ

不動産投資は、不動産投資ローンを活用することで不動産を購入し、将来的な安定収入を目指す投資です。

初期費用やランニングコストはかかりますが、適切な物件を選択し、物件に対して継続的なメンテナンスを行うことによって、長期的な収入を見込むことができます。

実物資産の選択肢として、検討してみてはいかがでしょうか。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。