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不動産投資

サラリーマンが不動産投資に向いている7つの理由

2019.07.29

サラリーマンの間で不動産投資を副業として始める人が多くなっています。始めた人は何に魅力を感じて不動産投資を始めたのでしょうか?不動産投資の魅力、サラリーマンと不動産投資の関係、年収はどのくらいあれば始められるの?など。人気の理由とどんな人が始めているのかを考察します。

サラリーマンの副業事情

1.副業人口は増え続けている

2018年は副業元年と呼ばれているほど、副業が一般的に認知され企業側も副業を認めるような動きが加速しました。総務省の「就業構造基本調査」でも実際に副業を希望している人は年々増え続け、また、実際に副業をしている人も増え続けています。

副業・兼業の現状
引用: 副業・兼業の現状(1) 厚生労働省労働基準局提出資料

ただし、副業を禁止している企業が日本は多いのも事実です。株式会社リクルートキャリアが発表した「兼業・副業に対する企業の意識調査(2018)」によると、兼業・副業を容認・推進している企業は全体の28.8%(2017年2月14日発表の前回調査より5.9ポイント上昇)で、禁止している企業は全体の71.2%でした。

兼業・副業に対する企業の意識調査
出所: 兼業・副業に対する企業の意識調査(2018)

禁止する理由には、「社員の長時間労働・過重労働を助長するため」「労働時間の管理・把握が困難なため」「情報漏えいのリスクがあるため」などが上位にあがっています。とはいえ、1つの企業で定年まで働くことが難しくなっていることは明確です。実際に経団連の中西宏明会長やトヨタ自動車の豊田章男社長が終身雇用はもう難しいと発言しています。

参考: 日本型雇用は“幻想”に過ぎない トヨタ・経団連トップの「終身雇用難しい」発言で露呈

2.そもそもサラリーマンの副業を禁止してはいけない

自分の人生は自分で守る時代に、企業側が副業を禁止できるのでしょうか?実はサラリーマンの場合、就業規則などで副業を禁止できません。就業時間外のプライベートの時間まで制約をかけることになり、過去の裁判例では就業時間外は基本的に王道者の自由と示されています。

厚生労働省が発表している「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の第14章 副業・兼業の第67条にも

労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。

2 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。

と記載されています。ただし、以下のような場合は禁止制限できると規定されています。

  1. 労務提供上の支障がある場合 
  2. 企業秘密が漏洩する場合 
  3. 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合 
  4. 競業により、企業の利益を害する場合

参考: モデル就業規則 (厚生労働省労働基準局監督課)

よって、管理会社がオーナーに代わって運用をしてくれる不動産投資はサラリーマンには向いている投資手段といえます。

サラリーマンに不動産投資がおすすめな7つの理由

サラリーマンとしていまは安定した収入を得ていても、働き方の変化や退職後に続く長い人生を想像して、多くの人が将来への不安を抱えているのではないでしょうか。そんな将来に対する心配・不安定さを解消しようとする人たちから注目を集めているのが、不動産投資です。

一口に「不動産投資」といっても具体的にどんなところがメリットになるのでしょうか?細かくみていきましょう。

1.生命保険がわりになる

サラリーマンの人が不動産投資を始める場合、多くの方は金融機関から借り入れをします。

投資用のマンションを購入するため融資を受ける際には、団体信用生命保険(団信)への加入が義務づけられることが多いです。

団体信用生命保険は、融資を受けた本人が死亡または高度障害になった場合に、残債が保険会社によって支払われるというものです。残債がな無くなるため、遺族の方には無借金の不動産が手元に残るということになります。生命保険に入り、遺族に多額の保険金が入るのと似たような構図です。

また、団信に加入するということは、それまで入っていた保険に対しても見直しを考えることになります。

公益財団法人生命保険文化センター調査の「平成30年度 生命保険に関する全国実態調査(二人以上の世帯調査)」によると、世帯の年間払込保険料の平均は、 約38万2,000円 です。

世帯年間払込保険料
出所: 平成30年度 生命保険に関する全国実態調査(速報板)

自分で稼いだお金の中から生命保険料を30年、35年と払っていくのと、不動産投資によって入居者の賃料収入で保険料を支払うのを比較してみて、不動産投資に魅力を感じるという点が挙げられます。

生命保険と不動産投資の関係について、「 不動産投資が生命保険より合理的と言われる理由とは? 」もあわせてお読みください。

2.不動産投資は本業に影響が出ない

不動産投資は株式投資やFX投資と比較すると、値動きをみるためにチャートを常にウォッチしなければならないということはなく、手間がかかりません。そもそも業務時間中に業務外の活動をしてしまうと、会社から罰せられるなどのリスクも大きくなります。

不動産投資であれば、投資対象の物件を選んで購入した後は、入居者探し・家賃の入金・入居者の退去から次の入居者探しといった賃貸管理業務は、信頼できる会社に依頼すれば、自分で日々やらなければならない業務というものは特に発生しません。

このため忙しいサラリーマンでも、始めた後にそれほど手間がかからないのであればそれを魅力だと感じる人がいます。

3.サラリーマンだと銀行からの融資が通りやすい

毎月、安定して給与を支給されているサラリーマンは、融資をする金融機関からすると優良な資金の貸し出し先として認識されます。銀行は、社会的信用の低い人や返済能力のない人にはお金を貸してくれません。ローン返済期間は長期にわたるので、継続的に返済する能力が必要とされます。

年収500万以上、勤続年数3年以上の場合はなおさら優良と判断されます。自分では気づかないかもしれませんが「サラリーマンである」という存在そのものが不動産投資に有利にあると気づくと、そこに魅力を感じる人がいます。

4.副業禁止ルールがあっても不動産投資は始められる

冒頭に書きましたが、サラリーマンの副業は禁止してはいけないと過去の裁判事例が出ています。しかし、会社と争ってまで副業をしたい人は少ないでしょう。ポイントになるのは、業務に影響があるかどうかでしょう。不動産投資は管理会社に雑務をお願いできます。そのため、業務時間に動くことはありません。よってサラリーマンに向いているといえます。

株やFXはチャートの確認は必須です。不測の事態で対応が遅れれば多大な損害を被りますし、常に市場の動きに振り回されがちになります。

一方、不動産なら値動きが比較的安定しているため、日々刻々と変わるチャートを気にする必要がありません。

物件購入後は、管理会社や税理士といった専門家に業務を委託できるので、よい委託先と出会えれば、忙しい人でも負担なく投資に取り組むことができるでしょう。

注意したいのは、「事業的規模」で行わないことです。不動産投資では「5棟10室」という基準があり、戸建なら5棟、アパートなら10室以上が「事業か、そうでないか」の分かれ目となります。

不動産投資と副業について詳しくは「 不動産投資はサラリーマンの副業にあたる?注意点など解説します 」をご覧ください。

5.節税につながるときがある

サラリーマンが不動産投資を行うと特に最初の年は節税に繋がります。このカラクリは、不動産投資を行うと家賃収入が入ってきますが、それと同時に様々な経費を支払います。家賃収入を経費が上回ると赤字になってしまいますが、その際に給与所得から赤字分を引いて所得金額とすることが可能です。結果的に税金が減り、節税へと繋がります。

【関連記事】
不動産投資が節税になる仕組みとは

6.インフレ対策になる

不動産投資はインフレに強いのも特徴です。インフレとはお金の価値が下がり、物価が上昇していく現象を指します。当然、額面の数字は変わりませんが、お金の価値が下がるため今まで買えていたものが同じ額では買えなくなります。

お金の価値が下がるインフレ

インフレは、インフレーションの略で物価が上昇することにより相対的にお金の価値が下がる現象を指します。

インフレになると、タンス預金や預貯金に代表されるような現金の金融資産は価値が下がってしまいます。例えば、日銀がインフレターゲットとして目指している2%のインフレになったとします。1000万円手元にあったとして、1年後には980万円まで価値が下がってしまいます。10年後には820万円の価値しかありません。

このような事態を防ぐにはどうしたらよいのでしょうか。金融資産を現物資産(それ自体に価値があるもの。土地・建物・貴金属など)に変えておくことが重要です。例えば、1,000万円の建物を持っておけば、インフレになり物価が上昇しお金の価値が目減りしても、建物を売れば物価上昇後の価格で売却が可能です。

メリット7.年金の補助につながる

年金さえあれば老後の心配をしなくてよかった時代はもう終わり、今では自分たちで老後の資金を確保しなければいけない時代になっています。

先日も日本政府が

まず、現役期は「少額からでも資産形成の行動を起こす時期」と説明。生活資金を預貯金で確保しつつ、長期・分散・積み立て投資を呼びかけた。具体的な方法として、年40万円まで20年間非課税で投資できる「つみたてNISA」や、個人型の確定拠出年金「iDeCo(イデコ)」などをあげた。出産や住宅購入などの生活設計に応じた預貯金の変化や家計収支を「見える化」することも、効果的な対応として触れた。

引用元: 人生100年時代の蓄えは? 年代別心構え、国が指針案(朝日新聞)

と、自分たちでなんとかしてほしい苦しい胸の内を表明しています。


引用: 不動産投資に興味を持つ平均年齢は34歳、また約4割以上が年収400万以下であることが判明!

その動きを悟ったのか、不動産投資に興味を持っている若年層は、老後の収入として不動産投資に期待していることが分かります。

不動産投資に成功するサラリーマンの特徴

勉強好きな人

不動産投資は様々な知識が必要となる初心者には取っつきづらい投資でもあります。そのため、基礎からしっかりと学び自分なりの答えまで導き出せる人が成功に近づきます。

自分の大切なお金を使うのですから、後悔しないように勉強することに慣れている人ほど向いているでしょう。

自分の身の丈をわかっている

不動産投資は様々な関係者が色々な立場から助言をしてきます。例えば、営業マンが「少し高いですが、こんな物件は二度と出ないので今すぐ決断を」のような煽りをしてくることはよくあります。そして自分の身の丈に合わないローンを組んで失敗してしまうケースはよくあります。

コミュニケーションを取るのが苦手じゃない人

不動産投資を初めてやる場合、きっと何から何まで分からないことだらけなはずです。分からないものを分からないまま進めるのは絶対にいけません。成功への近道は分かる人に相談することです。ましてや本業で時間がなかなか取れないサラリーマンにとって協力者の存在は不可欠です。

そこで重要になるのがコミュニケーションを気軽に取れるフットワークがあるかになってきます。「聞いて嫌な顔されたらどうしよう」「これぐらいなら聞かなくてもいいかな」とコミュニケーションを取るのが苦手な人は、聞くべきことも聞けずにもやもやしたまま過ごすことになり、成功は遠のいてしまいます。

不動産投資を行っているサラリーマンの属性

健美家株式会社が2018年に実施した「第10回不動産投資に関する意識調査」の回答者の属性(2018年10月10日-10月24日/386名)が参考になります。

不動産投資をするサラリーマンの属性
引用元: 第10回不動産投資に関する意識調査

不動産投資をしている人の属性としては、投資歴5年未満(47.2%)、職業は会社員(59.3%)、年収1,000万未満(49.7%)、性別は男性(88.3%)、年齢は40代〜50代(73.0%)が一番層の厚い属性でした。

ある程度の年齢になると、将来を考えるようになることで投資という選択肢が浮上してきます。不動産投資をする場合、ローンを組むことが一般的ですが、会社員のラベルは非常に有用です。そのため属性データで会社員が一番多いのも納得できます。

大きな買い物になる不動産投資ですが、年収1,000万円以下でも49.7%もの人が不動産投資を始めています。やはりこの記事で前述した通り、年金に頼れない事態に備えようとしていると言えるでしょう。

サラリーマン大家になるときに知っておくべき心構え

「サラリーマンに不動産投資が人気だ」といっても、サラリーマンをしながら大家業も行う、ということを気軽に考えすぎるのは禁物です。安易な気持ちで行うと、最悪の場合、借金ばかりが増えていくということも考えられます。

サラリーマンが大家になる時にはどのようなことに気を付けるべきなのでしょうか。

物件と向き合い続ける覚悟が必要

不動産投資は、株やFXなどのように売買で「 キャピタルゲイン 」を狙うこともありますが、基本的には家賃収入での「 インカムゲイン 」がメインとなります。

投資物件を購入したら終わりではなく、そこからがスタートです。30年、40年と長期にわたって物件に向き合っていくことになる、という自覚が必要です。

どうしたら多くの人が借りたいと思ってくれるか、コストを抑えるにはどうすればいいかなど、「不動産物件を経営する」という考えが必要になります。

サラリーマン卒業はかなり高いハードル

「月100万円くらい収入があったら…」「不動産投資がうまくいったら、会社は辞めてしまおう」などと思っていませんか?不動産投資で不労所得をと考えているなら、不動産投資はそれほど甘いものではありません。

区分マンションを1戸、2戸所有する規模では、マンション購入に不動産投資ローンを利用した場合には家賃収入はローンの返済にあてますので、ローン返済金額を支払った上で家賃収入が残ったとしても、例えば冒頭の「不動産投資で月100万円の収入」にはなりません。年収500万円くらいの方が都心の一棟マンションをいきなり所有することは難しいので、一戸ずつ投資物件を増やしていくスタイルになるかと予想されます。そして、不動産投資は成功すればそれなりの収益が見込めますが、サラリーマン所得を上回る収益を上げるのは、かなり高いハードルです。

サラリーマン卒業については初めからこだわらず、長期的なキャッシュフローを把握し、経営に自信と余裕が出てきてから検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

仕事が忙しいサラリーマンが始めやすく、サラリーマン大家が増加中です。ただし不動産投資では、物件の良し悪しが投資の成功を左右します。

不動産投資で失敗すると負債額も大きく、その後の生活をひっ迫します。収益のシミュレーションをしっかり行うことが必要です。不動産投資が本業ではないとはいえ、しっかり知識を得てから取り組むことをおすすめします。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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