サラリーマンが不動産投資をする8つのメリットと失敗しない5つのポイント

サラリーマンは向いてる！不動産投資を始める8つのメリット

サラリーマンとして安定した収入を得ていても、働き方の変化や退職後に続く長い人生を想像して、多くの人が将来への不安を抱えているのではないでしょうか。そんな将来に対する心配・不安定さを解消しようとする人たちから注目を集めているのが、不動産投資です。

具体的にどういう点がメリットになるのでしょうか？細かくみていきましょう。

動画「リノシーチャンネル」でも解説しています。

本業に影響が出ない

「サラリーマン」だけに限りませんが、サラリーマンは1日のうちほとんどの時間を仕事に費やします。入居者管理（賃貸管理）等を自分で行う不動産投資をイメージされる方にとっては「そんな時間はない」と思われるかもしれません。

しかし賃貸管理業務と建物管理業務をご自身でやらなければ、ほぼ手がかかりません。

投資対象の物件を選んで購入した後は、入居者探し・家賃の入金・入居者の退去から次の入居者探しといった賃貸管理業務を信頼できる賃貸管理会社に、また建物管理業務はマンションを所有する各オーナーで組織する管理組合が運営を行います。管理組合は多くの場合、建物管理会社に委託をしています。さらに不動産所得の税務・確定申告に関しては税理士に業務を委託できます。

信頼できる委託先・専門家と出会えれば、忙しい人でも日々意識することなく結果として「投資に取り組んでいるという状態」がつくれるでしょう。

また株式投資やFX投資との比較では、不動産投資は「値動きをみるためにチャートを常にウォッチし続けなければならない」ということもありません。

忙しいサラリーマンでも、それほど手間をかけずに始められそして続けられるという点を魅力だと感じる人がいます。ですので、サラリーマンは不動産投資に向いているといえるでしょう。

銀行からの融資が通りやすい

サラリーマンが不動産投資を始める場合、多くの方は金融機関でローンを組んで始めます。ローン返済期間は35年などと長期にわたるので、継続的に返済する能力が必要とされます。

融資をする金融機関からすると、安定して給与を毎月支給されているサラリーマンは、優良な資金の貸し出し先として認識されます。銀行は、社会的信用の低い人や返済能力のない人にはお金を貸してくれません。

自分では気づかないかもしれませんが「サラリーマンであるという存在」そのものが不動産投資に有利にあると気づくと、そこに魅力を感じる人がいます。不動産投資ローンを活用することで得られるメリットがあるからです。

金融機関によって基準は異なりますが、一般的には年収500万円以上、勤続年数3年以上の場合は優良と判断されます。

生命保険の代わりになる

投資用のマンションを購入するため融資を受ける際には、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件に入っていることが多いです。

団体信用生命保険は、融資を受けた本人（被保険者）が死亡または高度障害になった場合に、保険会社が残債を代わりに金融機関へ支払う（弁済）という仕組みです。残債がなくなるため、遺族の方には無借金の不動産が手元に残るということになります。

また最近では、「7大疾病」「全疾病」「がん団信」などの保障がついた特約をつけられる金融機関も増えています。

残っていた借入金が死亡時に0円になり、残されたご家族にとって不動産が資産となることが、生命保険に入って遺族に多額の保険金が入るのと似たような構図であることから、「生命保険代わり」と言われています。

今まで入っていた保険の見直しも可能になる

不動産投資ローンを組むと同時に団信に加入するということは、それまで別で入っていた生命保険に対して、見直しを考えることにつながります。

死亡時等に受けられる保障が同じであれば、同じ目的のために2つの保険に加入する必要はないからです。

さらに不動産投資ローンの融資を受ける際の団信は、多くの場合、ローンを組む本人は、保険料の支払いがプラスで発生することはありません（金融機関によって異なる場合もあります）。

世帯の年間払込保険料の平均は、公益財団法人生命保険文化センター調査の「令和3年度 生命保険に関する全国実態調査（2人以上の世帯調査）<速報版>」によると、約37万1,000円 です。

自分で稼いだお金の中から生命保険料を30年、35年と払っていくのと、不動産投資の仕組みに含まれ目に見える「保険料」という形では毎月の支出がないことを比較してみると、不動産投資ローンの団信で十分と思われる方もいるでしょう。

副業禁止ルールがあっても始められる

自分の人生は自分で守るいま、副業を希望している人は増加し、実際に副業をしている人も増えています。

引用：副業・兼業の現状(1) 厚生労働省労働基準局提出資料

もし勤め先の就業規則で副業が禁止されていたらどうでしょう。

過去の裁判事例では、サラリーマンの副業は禁止できないとの裁判例が出ています。就業時間外のプライベートの時間まで制約をかけることはできず、就業時間外は基本的に就業者の自由と示されています。

厚生労働省が発表している「副業･兼業の促進に関するガイドライン」の第14章 副業・兼業の第67条にも

労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。

２ 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。

と記載されています。ただし、以下のような場合は禁止制限できると規定されています。

1. 労務提供上の支障がある場合 
2. 企業秘密が漏洩する場合 
3. 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合 
4. 競業により、企業の利益を害する場合

参照： モデル就業規則 （厚生労働省労働基準局監督課）

しかし、会社と争ってまで副業をしたい人は少ないでしょう。ポイントになるのは、業務に影響があるかどうかでしょう。不動産投資は管理会社に業務を委託できます。そのため、業務時間に動くことはありません。

よって、管理会社がオーナーに代わって運用をしてくれる不動産投資は、サラリーマンに向いている投資手段といえます。

注意したいのは、「事業的規模」で行わないことです。不動産投資では「5棟10室」という基準があり、戸建なら5棟、アパートなら10室以上が「事業か、そうでないか」の分かれ目となります。

節税効果

サラリーマンが不動産投資を行うと特に初年度（開始時期によって最初の1〜2年）は節税につながります。このカラクリは、不動産投資を行うと家賃収入が入ってきますが、それと同時に様々な経費を支払います。経費が家賃収入を上回ると赤字になってしまいますが、その際に給与所得から赤字分を引いて所得金額とすることが可能です。結果的に税金が減り、節税へとつながります。

インフレ対策になる

インフレは、インフレーションの略で物価が上昇することにより相対的にお金の価値が下がる現象を指しますが、不動産投資はインフレに強いのも特徴です。インフレになってお金の価値が下がると、額面の数字は変わりませんが、お金の価値が下がるため今まで買えていたものが同じ額では買えなくなります。

インフレになると、タンス預金や預貯金に代表されるような現金の金融資産は価値が下がってしまいます。例えば、日銀がインフレターゲットとして目指している2%のインフレになったとします。1,000万円手元にあったとして、1年後には980万円まで価値が下がってしまいます。10年後には820万円の価値しかありません。

このような事態を防ぐにはどうしたらよいのでしょうか。金融資産を実物資産（それ自体に価値があるもの。土地・建物・貴金属など）に変えておくことが重要です。例えば、1,000万円の建物を持っておけば、インフレになり物価が上昇しお金の価値が目減りしても、建物を売れば物価上昇後の価格で売却が可能です。

老後の年金対策につながる

年金さえあれば老後の心配をしなくてよかった時代はもう終わり、今では自分たちで老後の資金を確保しなければいけない時代だと言われています。老後の2,000万円問題も2019年に話題となりました。

不動産投資は株式投資やFXのように短期で利益を目指すよりも、長期にわたる運用を目指す場合が多いです。35年ローン完済後に家賃収入が定期的に入ることにより、年金の不足分を補う役割を果たすと捉えることができます。

管理に手間がかからない

投資用マンションの管理は、賃貸管理会社と建物管理会社に業務を委託することで手間や時間を短縮することができます。収益物件を所有している投資家が自主管理するケースもありますが、本業が忙しいサラリーマンにとってはあまり現実的とは言えません。例えば、投資用マンションの不動産管理業務には以下のようなものがあります。

賃貸借契約および立会い等（賃貸管理）

入居者の入退去にともない、原状回復工事、入居者の募集、貸室の内見立会いや賃貸借契約書の作成・締結の業務がその都度発生します。

家賃の管理（賃貸管理）

入居者から毎月きちんと家賃が入金されているかの確認が必要です。もし家賃滞納があった場合は、滞納者に催促していかなければなりません。

清掃（建物管理）

マンション敷地内や建物内の共用部分の清掃を行います。管理組合が建物管理会社に清掃業務を委託しており、清掃員が清掃を行い、入居者が住みやすいように建物の美観維持に努めています。

点検および巡回（建物管理）

共用部分であるエントランス、廊下、階段、エレベーター等に異常がないか点検・巡回します。例えば廊下の電球が切れている場合は交換作業も発生します。

マンション管理は、こうした日々の業務に対応することが求められますが、そのすべてを管理会社に委託すれば時間のないサラリーマンでも安心して運営していくことが可能です。

サラリーマンが不動産投資に失敗しないための5つのポイント

本業が忙しいサラリーマンでも、しっかりと不動産投資のポイントを押さえておけばリスクの軽減につながります。特に、賃貸マンションの運営に投資をする場合は、賃料収入と経費との収支バランスから将来的な出口（売却）まであらかじめ計画しておくことが大切です。
そこで、不動産投資に失敗しないためのポイントとして、以下の5つをご紹介します。

キャッシュフローを確認

投資の大前提として、まずはキャッシュフロー（お金の流れ）を把握しておく必要があります。例えば、投資用マンションを買った場合に、年間収入と年間支出がいくらで年度の終わりにどれだけお金が残るのか、といった内容です。

賃貸マンションの運営には、管理費、修繕費、水道光熱費、インターネット代等、一定の経費が支出として発生します。もし不動産投資ローンを利用する場合は、ローンの返済金も支出として考えなければなりません。そのため、投資用マンションを購入する前に、まずはレントロール（賃料等一覧表）を見ながら、収益物件の年間収支がどうなっているのかをチェックしておくとよいです。レントロールは、不動産仲介会社を通して売主から入手することができます。

相場と物件価格を比較

現在、売りに出されている物件の価格が相場に見合ったものかどうかをチェックします。例えば、対象不動産の所在と同じエリア内で、現行の売却物件をポータルサイト等で検索し、似た条件の物件と比較してみましょう。また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で、過去の不動産取引価格事例をチェックすることもおすすめします。

もし投資対象の不動産が「相場よりも高い」と感じる場合は、不動産会社に確認してみるとよいです。例えば、物件価格が相場よりも高くなっている理由としては、以下のようなものが挙げられます。

• 周囲の物件よりも対象不動産のほうが最寄駅や商業施設までのアクセスが良い
• 対象不動産の敷地の地型が良いため周辺の物件よりも土地価格が高い
• 建物の躯体や設備のグレードが高い
• 中古物件に対してリフォームやリノベーション等を行った

投資用マンションは、デベロッパーが土地を購入し、その上に賃貸マンションを新築するケースが多いため、土地の取得費が高ければそれだけ物件の売却価格にも影響してきます。道路を一本隔てただけで土地の坪単価が大きく変わることもあり、それが物件価格の違いとして顕著になっている場合もあります。また中古マンションも同様で、取得費（購入代やリフォーム代等）に応じて売却価格を決定することが多く、そのために周囲の相場よりも高くなっていることがあるのです。

もし気になる場合は、「路線価図」で対象不動産の土地価格を調べてみることをおすすめします。

修繕など経費を算出

投資用マンションの運営には毎月支出が発生します。また、定期的に行われる建物の修繕についても費用を確認しておかなければなりません。マンションの賃料収入に対して、管理費・修繕積立金や部屋の中の修繕費等がいくらかかるのかをあらかじめ試算し、キャッシュフローを計算しておきます。なお、前述したレントロールには、賃料収入と利回りしかなく、細かい支出が書かれていないこともあるため、その場合は不動産会社から売主へ確認してもらうとよいです。

修繕費については、マンションの「長期修繕計画」等で修繕積立金を確認するとわかりやすいです。その他のインターネット代や水道光熱費等は、売主から確認できます。

もし入居者とのやりとりに関わる賃貸管理業務を賃貸管理会社へ委託する場合、費用として支払うのは賃料収入の5％程度が一般的ですが、あらかじめ賃貸管理会社もしくは仲介会社にいくらか聞いておきましょう。

物件の立地をチェック

賃貸マンションの立地として適合しているかを確認します。例えば、先述した最寄駅および商業施設までのアクセス状況に加え、もし単身者用の賃貸物件であれば一般企業や大学等がどの距離にあるのか、チェックしておくとよいです。対象不動産から施設までの距離はGoogle Mapでざっくりと調べられます。

こうした立地環境は入居率や家賃相場に直接影響してくるので、物件購入前に必ず調査しておきたいところです。

将来の発展性を調査

不動産投資は、「物件を購入してから売却するまでが一連の流れ」、とされていることから、将来的な出口計画も考慮しておく必要があります。例えば対象不動産がある役所で、「土地区画整理事業や都市計画道路の予定があるかどうか」といった市区町村の都市計画を調査することもできます。もし土地区画整理事業の予定があれば、将来的に不動産価格が大きく変動する可能性も考えられるため、こうした数年先の発展性の予測をつけておくことも大切です。

不動産投資を始めたサラリーマンの口コミ

ここまで、サラリーマンという信用でスタートできる不動産投資とそのメリットを見てきました。次は、実際に不動産投資を始めた人はどこに魅力を感じたか、RENOSYで不動産投資をはじめた方の口コミを一部ご紹介します。

さまざまな投資を実践しているこの方は、投資の一つとして、サラリーマンという信用を活かせる点を魅力に感じて不動産投資を始められました。

40年ほど先の老後を不安視し、老後の年金対策として、不動産投資を始められました。

銀行に預けるより何かしら運用したいと思われ、リスクも確認されて、始められました。

社会人になったばかりでも「将来への備え」を意識し、始められています。

さまざまな投資をされる中のひとつとして、不動産投資を始められました。

不動産投資をすることで、毎月「貯金をする」という行為が必要がなくなると考えられたそうです。

その他にも、

• サラリーマンの信用を生かした不動産投資ローン
• リスク分散
• 老後の年金対策
• 生命保険代わり

のために始められた、という声が届いています。

不動産投資に成功するサラリーマンの特徴

勉強好きな人

不動産投資はほったらかしでもいい種類がある、と上述しましたが、仕組みはしっかりと理解すべきです。そのため、基礎からしっかりと学び自分なりの答えまで導き出せる人が成功に近づきます。

自分の大切なお金を使うのですから、後悔しないように勉強することに慣れている人ほど向いているでしょう。

自分の身の丈をわかっている

勉強をすることにつながりますが、不動産投資はさまざまな関係者が色々な立場で助言をしてきます。例えば、営業マンが「少し高いですが、こんな物件は二度と出ないので今すぐ決断を」のような煽りをしてくることがあったとします。そして自分の身の丈に合わないローンを組んでしまうと、不動産経営が続けられず失敗してしまうケースがあります。数年前には社会問題にもなりました。

コミュニケーションを取るのが苦手じゃない人

不動産投資を初めてやる場合、きっと何から何まで分からないことだらけなはずです。分からないものを分からないまま進めるのは絶対にいけません。成功への近道は分かる人に相談することです。ましてや本業で時間がなかなか取れないサラリーマンにとって協力者の存在は不可欠です。

そこで重要になるのがコミュニケーションを気軽に取れるフットワークがあるかになってきます。「聞いて嫌な顔されたらどうしよう」「これぐらいなら聞かなくてもいいかな」とコミュニケーションを取るのが苦手な人は、聞くべきことも聞けずにもやもやしたまま過ごすことになり、成功は遠のいてしまいます。

サラリーマン不動産投資オーナーになるときに知っておくべき心構え

「サラリーマンに不動産投資が人気だ」「専門家に業務委託できる」といっても、サラリーマンをしながら大家業を行うことを気軽に考えすぎるのは禁物です。安易な気持ちで行うと、最悪の場合、借金ばかりが増えていくということも考えられます。

サラリーマンが大家になる時にはどのようなことに気をつけるべきでしょうか。

物件と向き合い続ける覚悟が必要

不動産投資は、投資物件を購入したら終わりではなく、そこからがスタートです。30年、40年と長期にわたって物件に向き合っていくことになる、という自覚が必要です。

どうしたら多くの人が借りたいと思ってくれるか、コストを抑えるにはどうすればいいかなど、「不動産物件を経営する」という考えが必要になります。

サラリーマン卒業はかなり高いハードル

「月100万円くらい収入があったら……」「不動産投資がうまくいったら、会社は辞めてしまおう」などと思っていませんか？ 不動産投資で不労所得をと考えているなら、不動産投資はそれほど甘いものではありません。

区分マンションを1戸、2戸所有する規模では、マンション購入に不動産投資ローンを利用した場合には家賃収入はローンの返済にあてますので、ローン返済金額を支払った上で家賃収入が残ったとしても、例えば冒頭の「不動産投資で月100万円の収入」にはなりません。

年収500万円くらいの方が都心の一棟マンションをいきなり所有することは難しいので、一戸ずつ投資物件を増やしていくスタイルになるかと予想されます。そして、不動産投資は成功すればそれなりの収益が見込めますが、サラリーマン所得を上回る収益を上げるのは、かなり高いハードルです。

サラリーマン卒業については初めからこだわらず、長期的なキャッシュフローを把握し、経営に自信と余裕が出てきてから検討してみてはいかがでしょうか。

物件の良し悪しが投資の成功を左右

仕事が忙しいサラリーマンが始めやすく、サラリーマン大家が増加中です。不動産投資では、物件の良し悪しが投資の成功を左右します。

不動産投資で失敗すると負債額も大きく、その後の生活がひっ迫します。収益のシミュレーションをしっかり行うことが必要です。不動産投資が本業ではないとはいえ、しっかり知識を得てから取り組むことをおすすめします。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。