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老後対策だけじゃない!?サラリーマンが不動産投資をする7つのメリットとは

2019.07.29 更新日 2020.10.19

老後対策だけじゃない!?サラリーマンが不動産投資をする7つのメリットとは

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。始めた人は何に魅力を感じて不動産投資を始めたのでしょうか? サラリーマンと不動産投資の関係、必要な年収などと併せて、人気の理由とどんな人が始めているのかを考察します。

サラリーマンが不動産投資を始める7つのメリット

忙しく働くサラリーマン

サラリーマンとして安定した収入を得ていても、働き方の変化や退職後に続く長い人生を想像して、多くの人が将来への不安を抱えているのではないでしょうか。そんな将来に対する心配・不安定さを解消しようとする人たちから注目を集めているのが、不動産投資です。

具体的にどういう点がメリットになるのでしょうか?細かくみていきましょう。

1. 不動産投資は本業に影響が出ない

この項目は「サラリーマン」だけに限りませんが、サラリーマンは1日のうちほとんどの時間を仕事に費やします。入居者管理(賃貸管理)等を自分で行う不動産投資をイメージされる方にとっては「そんな時間はない」と思われるかもしれません。

不動産投資は本業に影響が出ない

しかし賃貸管理業務をご自身でやらなければ、ほぼ手がかかりません。投資対象の物件を選んで購入した後は、入居者探し・家賃の入金・入居者の退去から次の入居者探しといった賃貸管理業務を信頼できる管理会社に、また不動産収入に関して税理士に業務を委託できます。よい委託先・専門家と出会えれば、忙しい人でも日々意識することなく結果として「投資に取り組んでいるという状態」がつくれるでしょう。

【関連リンク】
不動産投資とは〜初心者が知るべき仕組み・失敗しないための勉強法

また株式投資やFX投資との比較では、不動産投資は「値動きをみるためにチャートを常にウォッチし続けなければならない」ということもありません。

忙しいサラリーマンでも、それほど手間をかけずに始められそして続けられるという点を魅力だと感じる人がいます。

2. サラリーマンは銀行からの融資が通りやすい

サラリーマンは銀行からの融資が通りやすい

サラリーマンが不動産投資を始める場合、多くの方は金融機関でローンを組んで始めます。ローン返済期間は35年などと長期にわたるので、継続的に返済する能力が必要とされます。

融資をする金融機関からすると、安定して給与を毎月支給されているサラリーマンは、優良な資金の貸し出し先として認識されます。銀行は、社会的信用の低い人や返済能力のない人にはお金を貸してくれません。

【関連リンク】
不動産投資ローンを組むときに必要な年収と、最大の融資額はいくら?

自分では気づかないかもしれませんが「サラリーマンであるという存在」そのものが不動産投資に有利にあると気づくと、そこに魅力を感じる人がいます。不動産投資ローンを活用することで得られるメリットがあるからです。

金融機関によって基準は異なりますが、一般的には年収500万円以上、勤続年数3年以上の場合は優良と判断されます。

【関連リンク】
年収500万円でも不動産投資はできる? 注意点をまとめてみた

3. 生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりになる

投資用のマンションを購入するため融資を受ける際には、団体信用生命保険(団信)への加入が融資条件に入っていることが多いです。

団体信用生命保険は、融資を受けた本人が死亡または高度障害になった場合に、残債が保険会社によって支払われるという仕組みです。残債がなくなるため、遺族の方には無借金の不動産が手元に残るということになります。

【関連リンク】
「不動産投資は生命保険の代わりになる」その意味は?

また最近では、「7大疾病」「全疾病」「がん団信」などの保障がついた特約をつけられる金融機関も増えています。

残っていた借入金が死亡時に0円になり、残されたご家族にとって不動産が資産となることが、生命保険に入って遺族に多額の保険金が入るのと似たような構図であることから、「生命保険代わり」と言われています。

【関連リンク】
不動産投資ローン中にがんと診断。団信を使って残債0円にした20代オーナーの葛藤と安堵

今まで入っていた保険の見直しも可能になる

不動産投資ローンを組むと同時に団信に加入するということは、それまで別で入っていた生命保険に対して、見直しを考えることにつながります。

死亡時等に受けられる保障が同じであれば、同じ目的のために2つの保険に加入する必要はないからです。

不動産投資は今まで入っていた保険の見直しも可能になる

さらに不動産投資ローンの融資を受ける際の団信は、多くの場合、ローンを組む本人は、保険料の支払いがプラスで発生することはありません(金融機関によって異なる場合もあります)。

世帯の年間払込保険料の平均は、公益財団法人生命保険文化センター調査の「平成30年度 生命保険に関する全国実態調査(二人以上の世帯調査)」によると、約38万2,000円 です。

平成30年度 生命保険に関する全国実態調査
引用: 平成30年度 生命保険に関する全国実態調査(速報板)

自分で稼いだお金の中から生命保険料を30年、35年と払っていくのと、不動産投資の仕組みに含まれ目に見える「保険料」という形では毎月の支出がないことを比較してみると、不動産投資ローンの団信で十分と思われる方もいるでしょう。

4. 不動産投資は副業禁止ルールがあっても始められる

自分の人生は自分で守るいま、副業を希望している人は増加し、実際に副業をしている人も増えています。

副業・兼業の現状
引用: 副業・兼業の現状(1) 厚生労働省労働基準局提出資料

もし勤め先の就業規則で副業が禁止されていたらどうでしょう。

過去の裁判事例では、サラリーマンの副業は禁止できないとの裁判例が出ています。就業時間外のプライベートの時間まで制約をかけることはできず、就業時間外は基本的に就業者の自由と示されています。

厚生労働省が発表している「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の第14章 副業・兼業の第67条にも

労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。

2 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。

と記載されています。ただし、以下のような場合は禁止制限できると規定されています。

  1. 労務提供上の支障がある場合 
  2. 企業秘密が漏洩する場合 
  3. 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合 
  4. 競業により、企業の利益を害する場合

参照: モデル就業規則 (厚生労働省労働基準局監督課)

しかし、会社と争ってまで副業をしたい人は少ないでしょう。ポイントになるのは、業務に影響があるかどうかでしょう。不動産投資は管理会社に業務を委託できます。そのため、業務時間に動くことはありません。

よって、管理会社がオーナーに代わって運用をしてくれる不動産投資は、サラリーマンに向いている投資手段といえます。

注意したいのは、「事業的規模」で行わないことです。不動産投資では「5棟10室」という基準があり、戸建なら5棟、アパートなら10室以上が「事業か、そうでないか」の分かれ目となります。

【関連リンク】
会社員の不動産投資は副業にあたる? 注意点を解説

5. 節税効果も

不動産投資は節税効果も見込まれる

サラリーマンが不動産投資を行うと特に最初の1〜2年は節税につながります。このカラクリは、不動産投資を行うと家賃収入が入ってきますが、それと同時に様々な経費を支払います。家賃収入を経費が上回ると赤字になってしまいますが、その際に給与所得から赤字分を引いて所得金額とすることが可能です。結果的に税金が減り、節税へとつながります。

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実は大して効果がない!? 不動産投資が節税対策と言われる仕組みと注意点【税理士取材】

6. インフレ対策になる

インフレは、インフレーションの略で物価が上昇することにより相対的にお金の価値が下がる現象を指しますが、不動産投資はインフレに強いのも特徴です。インフレになってお金の価値が下がると、額面の数字は変わりませんが、お金の価値が下がるため今まで買えていたものが同じ額では買えなくなります。

インフレとは、お金の価値が下がること

インフレになると、タンス預金や預貯金に代表されるような現金の金融資産は価値が下がってしまいます。例えば、日銀がインフレターゲットとして目指している2%のインフレになったとします。1,000万円手元にあったとして、1年後には980万円まで価値が下がってしまいます。10年後には820万円の価値しかありません。

このような事態を防ぐにはどうしたらよいのでしょうか。金融資産を現物資産(それ自体に価値があるもの。土地・建物・貴金属など)に変えておくことが重要です。例えば、1,000万円の建物を持っておけば、インフレになり物価が上昇しお金の価値が目減りしても、建物を売れば物価上昇後の価格で売却が可能です。

【関連リンク】
不動産投資はなぜ注目を集めているのか? マネーコンサルタントが3つのメリットを解説

7. 老後の年金対策につながる

不動産投資は老後の年金対策につながる

年金さえあれば老後の心配をしなくてよかった時代はもう終わり、今では自分たちで老後の資金を確保しなければいけない時代だと言われています。老後の2,000万円問題も2019年に話題となりました。

不動産投資は株式投資やFXのように短期で利益を目指すよりも、長期にわたる運用を目指す場合が多いです。35年ローン完済後に家賃収入が定期的に入ることにより、年金の不足分を補う役割を果たすと捉えることができます。

【関連リンク】
不動産投資は老後の年金代わりになるのか?

まずはお金の正しい知識を習得!今さら聞けない、基本的な知識を「図解で分かる!老後のためのあんしん投資 ガイドブック」でわかりやすく解説しています。

無料資料ダウンロード

不動産投資を始めたサラリーマンの声

不動産投資を始めたサラリーマンの声

ここまで、サラリーマンという信用でスタートできる不動産投資とそのメリットを見てきました。次は、実際に不動産投資を始めた人はどこに魅力を感じたか、RENOSYで不動産投資をはじめた方の声を一部ご紹介します。

自分の信用で不動産投資ができる。だったらやらなきゃ、と思いました(30代女性)

自分の信用で不動産投資ができる。だったらやらなきゃ、と思いました(30代女性)

さまざまな投資を実践しているこの方は、投資の一つとして、サラリーマンという信用を活かせる点を魅力に感じて不動産投資を始められました。

老後の年金対策が必要だな、と思ったタイミングで夫にも薦められて始めました(20代女性)

老後の年金対策が必要だな、と思ったタイミングで夫にも薦められて始めました(20代女性)

40年ほど先の老後を不安視し、老後の年金対策として、不動産投資を始められました。

「メリットの中にリスクが収まるな」と納得できたので、不動産投資を始めました(20代女性)

「メリットの中にリスクが収まるな」と納得できたので、不動産投資を始めました(20代女性)

銀行に預けるより何かしら運用したいと思われ、リスクも確認されて、始められました。

入居者とのやりとりも含めて、すべて任せられるのだったらいいなと思いました(20代男性)

入居者とのやりとりも含めて、すべて任せられるのだったらいいなと思いました(20代男性)

社会人になったばかりでも「将来への備え」を意識し、始められています。

リスク分散のために始めた不動産投資(40代男性)

リスク分散のために始めた不動産投資(40代男性)

さまざまな投資をされる中のひとつとして、不動産投資を始められました。

がっつり「資産形成」というより「効率のいい貯金」という感覚でやっています(30代男性)

がっつり「資産形成」というより「効率のいい貯金」という感覚でやっています(30代男性)

不動産投資をすることで、毎月「貯金をする」という行為が必要がなくなると考えられたそうです。

【関連リンク】
20代で不動産投資をスタート!注目を集める理由やメリット、注意点まとめ

その他にも、

  • サラリーマンの信用を生かした不動産投資ローン
  • リスク分散
  • 老後の年金対策
  • 生命保険代わり

のために始められた、という声が届いています。

【関連リンク】
不動産投資を30代で始めるメリットやデメリットとは?

不動産投資に成功するサラリーマンの特徴

不動産投資に成功するサラリーマンの特徴

勉強好きな人

不動産投資はほったらかしでもいい種類がある、と上述しましたが、仕組みはしっかりと理解すべきです。そのため、基礎からしっかりと学び自分なりの答えまで導き出せる人が成功に近づきます。

自分の大切なお金を使うのですから、後悔しないように勉強することに慣れている人ほど向いているでしょう。

自分の身の丈をわかっている

勉強をすることにつながりますが、不動産投資はさまざまな関係者が色々な立場で助言をしてきます。例えば、営業マンが「少し高いですが、こんな物件は二度と出ないので今すぐ決断を」のような煽りをしてくることがあったとします。そして自分の身の丈に合わないローンを組んでしまうと、不動産経営が続けられず失敗してしまうケースがあります。数年前には社会問題にもなりました。

コミュニケーションを取るのが苦手じゃない人

不動産投資で成功するためには、コミュニケーションも大切に

不動産投資を初めてやる場合、きっと何から何まで分からないことだらけなはずです。分からないものを分からないまま進めるのは絶対にいけません。成功への近道は分かる人に相談することです。ましてや本業で時間がなかなか取れないサラリーマンにとって協力者の存在は不可欠です。

そこで重要になるのがコミュニケーションを気軽に取れるフットワークがあるかになってきます。「聞いて嫌な顔されたらどうしよう」「これぐらいなら聞かなくてもいいかな」とコミュニケーションを取るのが苦手な人は、聞くべきことも聞けずにもやもやしたまま過ごすことになり、成功は遠のいてしまいます。

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不動産投資で失敗する理由とは? 7つの失敗事例と成功率を高める方法

サラリーマン不動産投資オーナーになるときに知っておくべき心構え

サラリーマン不動産投資オーナーになるときに知っておくべき心構え

「サラリーマンに不動産投資が人気だ」「専門家に業務委託できる」といっても、サラリーマンをしながら大家業を行うことを気軽に考えすぎるのは禁物です。安易な気持ちで行うと、最悪の場合、借金ばかりが増えていくということも考えられます。

サラリーマンが大家になる時にはどのようなことに気をつけるべきでしょうか。

物件と向き合い続ける覚悟が必要

不動産投資は、投資物件を購入したら終わりではなく、そこからがスタートです。30年、40年と長期にわたって物件に向き合っていくことになる、という自覚が必要です。

どうしたら多くの人が借りたいと思ってくれるか、コストを抑えるにはどうすればいいかなど、「不動産物件を経営する」という考えが必要になります。

不動産投資は物件と向き合い続ける覚悟が必要

サラリーマン卒業はかなり高いハードル

「月100万円くらい収入があったら……」「不動産投資がうまくいったら、会社は辞めてしまおう」などと思っていませんか? 不動産投資で不労所得をと考えているなら、不動産投資はそれほど甘いものではありません。

区分マンションを1戸、2戸所有する規模では、マンション購入に不動産投資ローンを利用した場合には家賃収入はローンの返済にあてますので、ローン返済金額を支払った上で家賃収入が残ったとしても、例えば冒頭の「不動産投資で月100万円の収入」にはなりません。

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不動産投資で脱サラに成功するコツと注意点まとめ

年収500万円くらいの方が都心の一棟マンションをいきなり所有することは難しいので、一戸ずつ投資物件を増やしていくスタイルになるかと予想されます。そして、不動産投資は成功すればそれなりの収益が見込めますが、サラリーマン所得を上回る収益を上げるのは、かなり高いハードルです。

サラリーマン卒業については初めからこだわらず、長期的なキャッシュフローを把握し、経営に自信と余裕が出てきてから検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

仕事が忙しいサラリーマンが始めやすく、サラリーマン大家が増加中です。不動産投資では、物件の良し悪しが投資の成功を左右します。

不動産投資で失敗すると負債額も大きく、その後の生活がひっ迫します。収益のシミュレーションをしっかり行うことが必要です。不動産投資が本業ではないとはいえ、しっかり知識を得てから取り組むことをおすすめします。

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