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不動産投資

不動産投資のやり方は?始めたいと思ったときの具体的な手順

2019.07.26

投資に関心を持ちはじめると「不動産投資」という存在にも目がとまりませんか?不動産投資という投資方法を知ったとき、どのようにはじめたらいいでしょうか?不動産会社に問い合わせる前に、不動産投資とはどんなものなのか、あらかじめ知っておきたいですよね。不動産投資に興味を持たれた方にご紹介したい、不動産投資のはじめ方を解説します。

不動産投資とは

不動産投資をしようと思ったら、ワンルームマンションやアパート、オフィスビルなど、現実に存在する不動産を直接購入します。そして購入した不動産を第三者に貸し出して賃料収入を得ます。これが不動産投資で、仕組みとしてはシンプルな投資です。

投資対象の不動産物件を所有する

不動産投資の第一歩は不動産の購入です。

不動産投資で収入を得る方法は2通りあります。不動産を買った時よりも高く売ってキャピタルゲインを得るという方法と、家賃収入のインカムゲインを得ていくという方法です。

現在は基本的には後者の方法を狙う傾向です。なぜなら、バブル時代のときのような不動産価格高騰の状況にはなく、短期間で不動産を手放しキャピタルゲインを得るよりも、長期にわたって不動産を所有しインカムゲインを得ることに主眼を置くことになるからです。

不動産物件を賃貸に出す

不動産を取得したら、その不動産を賃貸に出して収入を得る流れになります。例えば新築の物件の場合は、物件を購入し、それを賃貸業者に委託して入居者を探すという流れになります。中古の場合は、多くの場合は入居者がいる状態で不動産を購入することとなります。

不動産の価格は遠い未来の予測はつきにくく、将来下がることも考えられます。しかし、仮に不動産の価格が下がったとしても、家賃収入はそれに伴った比率で下がることはまずありません。

例えば家賃8万円で貸し出している2,000万円の物件価格が2割下がって1,600万円になったとしても、家賃も2割下がって6.4万円になる可能性は少ないのが現状です。

不動産投資を始める前に必要なこと

投資目標をたてる

投資の目的は資産を増やすことですから、他の投資と同様に不動産投資を始める前に「なんのために(目的)、いつまでに(期限)、いくら必要なのか(ゴール)」をあらかじめ決めておくことが大切になります。

ほかの投資商品と比べる

不動産投資を他の金融商品と比較し、それが自分にとって最適であるかどうかを考えましょう。

他の金融商品には、定期預金、株、FX、国内債券、外国債券、投資信託等があります。株、FXは時に大きな収益を生むことができます。しかし、誰もが安定した収益を生み続けることができるかというと、そうではありません。一般的にはハイリスク、ハイリターンの投資で専門的な知識も要します。定期預金、国債はリスクは低いのですが、リターンも少なく金利は0.02%から0.4%です。100万円を投資して多くても1年で4,000円のリターンにしかならないということです。

不動産の場合は、比較的安定した価格で家賃収入を得られるので、収益の予測が立てやすいのが特徴です。現物資産のため、物価が上昇し貨幣の価値が下がっても物件の価値は上昇するといわれていて、物価変動に強いという側面があります。

家賃収入を得る(インカムゲイン)ために不動産を所有するという目的で始める場合、長期にわたって運用する投資となります。長期間のトータルでどのくらいのリターンになるかを把握することが大切です。

何歳から家賃収入を得たいか

不動産という高額の投資を行うので現金で購入する人は少なく、主に金融機関から借入をしてローンを組みます。

ローンを利用するので手元にある自分のお金をあまり使わずに数千万単位の不動産が手に入るというのが不動産投資の特徴の一つでもあります。金融機関はサラリーマンという信用と物件を評価して、貸し出しをします。

ローンを完済するまでの間は、家賃収入はローンの返済にあてられます。そのため、完済時期を何歳ごろに設定するか、ローンを完済し家賃が丸ごと収入にできる年はいつなのかを考えておく必要があります。

完済後の家賃収入額の予想をたてると、不動産投資を始めるべき時期が見えてきます。

不動産投資を始めるとかかる費用を把握する

不動産購入後も、月々かかってくる費用があります。不動産の中でもマンション投資をした場合に定期的に必要となるのは管理費と修繕積立金です。この2つの費用は、そのマンション各戸の所有者全員が徴収され、日々のマンションの管理や将来のマンションの修繕などに使われます。

また、長期にわたる運用期間中には給湯器やエアコンなどの設備が壊れることもあります。入居者の募集をする際に広告費がかかる場合もあります。

不動産投資では、収入以外に支出もあるということを把握することで、より正確なリターンのシミュレーションが可能となります。

家賃と費用について、少し具体例を挙げてまとめてみます。

例えば1,800万円の物件に対して銀行から1,500万円借りて(30年ローン、金利2%)購入し、7万5千円の家賃があるとします。単純に計算すると利回りは5%になります(表面利回り)。そこから費用(仮に修繕積立金6千円、マンション管理費4千円とします)合計1万円を差し引くと、6万5千円の家賃収入が手元に残ります。年間収入は780,000円なので必要経費を差し引いたあとの利回りは4.33%になります(実質利回り)。

月々のローンの支払いは約5万5千円ですので、手取りの収入は月に約1万円、年に12万円ということになります。年間収入12万円に対する利回りは0.67%となります。ローン返済中の利回り、ローン返済後の利回りを把握すると、できるだけ早い時期に繰上返済しようという行動に移せるかもしれません。

不動産投資を始める:物件探し

不動産投資に魅力を感じ「始めたい」と思った時の流れは次の通りです。

インターネットに出ている物件を探す

物件を探す方法はいくつかありますが、一番簡単な方法はネットを使って探す方法です。ネットは物件の情報が即時にわかります。画像はもちろん動画を使っている会社もあり、家にいながらにして情報が入りしかも他の物件との比較も容易です。物件価格や家賃の相場など、だいたいの傾向をつかむことがネットではできます。

不動産投資ではなく自分が住むための家を購入する場合、気になる物件がみつかったら不動産会社に連絡し内見して購入を決める、という段取りです。しかし投資マンションの場合は、内見できることは少ないです。なぜなら入居者が借りているからです。

内見できる物件とは、「現在賃貸されていない物件」つまり、空室の物件です。空室の物件は当たり前ですが、家賃が入りません。不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。内見できる物件=空室の物件ですから、始めから空室リスクを背負うことになります。

不動産会社に問い合わせをしてみる

取引される物件は日々動いています。インターネットにある情報は最新ではない場合もあります。自分の中で、投資額の規模や投資先エリアなどある程度イメージが固まってきたら、不動産会社に直接問い合わせてみましょう。希望を伝えて、それに合うような物件を見つけてもらいます。

入居中の部屋の確認は、一般的にはマイソクと呼ばれる不動産に関する情報が掲載された資料で確認することになります。

物件の確認

新築の場合や、入居者がいる場合、部屋の中をみることはできないので、外観を確認することとなります。物件のある町の雰囲気なども確認し、入居者にとって魅力的な物件かどうかを確認します。

収益シミュレーションをする

毎月の家賃収入、支出、また、入居者がいない時間なども考慮に入れ、収益のシミュレーションを立てます。100%入居者がいる場合でも赤字になる物件であれば、投資を開始しない方がいいですし、自分の立てた目標に合致する物件かどうかを吟味します。

不動産購入時の手続きの流れ

物件が気に入って購入するまでのおおまかな流れを説明します。

まず、このマンションを買いたいという意思表示と、交渉スタートのための手続きに進みます。

住宅ローン申し込み

物件の購入申し込みをすると同時に、住宅ローンの事前審査を申し込みます。通常物件価格の10%くらい払うといわれている手付金も払います。

申込書のほかに、本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票などのコピーが必要になります。

事前審査が承認され物件の売買契約に至った場合は、正式な住宅ローンの申し込みになります。主な資料としては住民票、印鑑証明書、実印、本人確認書類、収入証明資料、預金口座通帳などです。

本審査が承認されると住宅ローンを締結します。「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」といって担保となる物件に抵当権の設定をする契約も同時に行われます。

重要事項説明と契約

契約をする前に、売買する物件や契約内容について、しっかり確認します。契約の前に資料をよく読みます。

重要事項説明は、「購入する物件」と「売買契約の条件」について、売買契約の前に必ず行われます。宅地建物取引士が行います。

重要事項説明のあとは本契約になります。

残金清算

残金決済とは、購入価格から手付金を引いた金額すべてを支払うことです。申し込んでおいた住宅ローンの借入金は金融機関から振り込まれます。この残金の支払いが確認されたら、物件の引き渡しが行われます。引き渡しと同時に司法書士が登記所に所有権移転登記を行ってもらいます。司法書士は不動産業者が事前に紹介してくれることが多い傾向です。

火災保険

中古マンションを購入する際、たいていの場合、不動産会社や銀行から火災保険の加入をすすめられます。マンションの場合、補償の対象となるのは専有部分が保険金の上限になります。対象事象の主なものは、火災、地震、風水害、水漏れ等があります。たとえば、低い土地で1階の物件ならば風水害もつける等、そのマンションに応じて考えます。

物件を管理する

賃貸管理を管理会社にまかせる

物件購入後は、物件そのものの維持管理と、入居者の管理をする必要があります。不動産投資の鍵を握るのは物件購入後の管理だともいわれています。

物件管理とは、空室対応、滞納者への対応の家賃関係の管理から、物件の修繕関連(バス、トイレ、エアコン、インターホン等)の修理対応まで幅広くあります。

不動産投資をする人自ら管理を行うこともできますが、管理会社に業務を委託することも多いです。物件管理の価格は月に家賃の3%-5%をうたっている業者が多いですが、大家さんの身になって親身に考えている会社を選びたいところです。

物件の売却

不動産投資の出口は売却です。その人の事情で売却するタイミングはさまざまですが、できれば購入した価格よりも高い価格で売却したいものです。売却する場合、購入後5年以内か5年超かで税率(所得税と住民税)が違います。5年以内ならば売却益の約40%(所得税30%、住民税9%、合計税率39%)、5年超なら20%(所得税15%、住民税5%、合計税率20%)が税金としてかかります。

まとめ

不動産投資とは物件を購入しその物件を賃貸に出して、家賃収入を得る投資方法です。自分で管理するという選択をしなければ、購入後は比較的手間のかからない投資といえます。

物件ごとに購入金額や家賃の設定等も異なるため、購入前にはしっかり収支シミュレーションを行い、長期間の収入予想をたてて購入しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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