月々1万円から始められる不動産投資法！ 少額で始める方法5選を解説

不動産投資は少額から始められる

近年、投資初心者や若年層を中心に資産形成への関心が高まっています。 NISA口座数をみると、新NISA開始直前の2023年12月末時点と新NISA開始後2025年6月末時点での口座数の伸び率が高いのは、10代（155.56％）、20代（38.92％）となっています（3位は50代の32.98％）。

少額の不動産投資であれば月々1万円程度から始められるため、投資への一歩を踏み出そうとしている方におすすめです。不動産投資に関心はあるものの、高いリスクを懸念して始めることをためらっている方にとっても、取り組みやすい投資の選択肢といえます。

少額で始められる5種類の不動産投資

月々1万円の少額からでも始められる不動産投資には、「REIT（不動産投資信託）」や「不動産クラウドファンディング」が挙げられます。

「REIT」では、単一（個別銘柄）のREITは数万円からが最低投資金額となりますが、複数のREITを1本化したREITファンド（投資信託）やREIT ETFでは1万円以下の商品も提供されています。

また、月々1万円とまではいかないものの、一口数万円〜百万円ほどで購入できる「不動産小口化商品」、そして郊外にある築古物件などの現物の不動産を低価格で購入する方法、不動産価格は数千万円と高額なものの、月々1万円程度の少額の負担で始められる現物の不動産に投資する方法も選択肢の一つです。

1万円〜少額で始められる投資は、投資額の少ない順に以下のとおりです。

それぞれの特徴は以下のとおりです。

REITファンド・REIT ETF

REITとは、Real Estate Investment Trustの略称で、オフィスビルやマンションなどの賃貸住宅、商業施設、物流施設などに投資して得た賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。日本で取り扱われるREITは、J-REIT（ジェイ・リート）とよばれています。

1万円から不動産投資を始める場合は、REITの個別銘柄ではなく、国内や国外の複数のREITに分散投資する投資信託であるREITファンドや、J-REIT市場全体の指数（インデックス）に連動するように運用されるETF（上場投資信託）のREIT版である、REIT ETFを購入します。

REITのメリット

REITでは、一度の投資で複数の不動産に分散投資できるメリットがあります。一つの投資信託が複数の物件に投資しているため、特定の物件だけに依存するリスクを軽減できます。投資先の物件を選ぶのは、投資の専門家である資産運用会社の担当者が行うため、個別のREIT銘柄を選ぶ知識や手間が不要で、投資初心者でも始めやすいのが魅力です。

さらに証券市場で取引できるため、株式と同様に売買が容易で流動性が高いことも特徴の一つです。

不動産投資では、入居者募集や設備の修繕などの管理業務がイメージされますが、REITであればそのような手間もありません。時間的コストを最小限に抑えられる点は、本業が忙しい方にとって重要なポイントといえます。月々1万円程度から積立投資ができ、ドルコスト平均法によりリスクを抑えながら運用することが可能です。

REITのデメリット

REITでは、不動産市況が悪化した場合に価格が下落する可能性がある点に注意が必要です。

また、投資する物件を自分で選択できない制約もあります。REITでは運用会社がプロの視点で物件を選定しますが、自分の判断で特定の地域や物件タイプに投資したい方にとっては物足りなさを感じるかもしれません。

REITがおすすめな人

少額で安定した不動産投資を始めて収入を得たい人、分散投資をしたい人におすすめです。

不動産クラウドファンディング

クラウドファンディングとは、投資を募る仕組みです。インターネットを通じて大人数の人から小口の資金を集めて、さまざまな夢や商品がかたちになっていく仕組みです。応援という意味で寄付したり、開発した商品がリターンで得られたりとタイプがいくつかあります。

クラウドファンディングによって、不動産投資もできる仕組みがあります。小口の資金を大勢の投資家から募って不動産を購入し、賃貸収入や売却益などによる収益からリターンを得ることが可能です。REITと違って日々の市場の値動きによる変動は少なく、投資した資金は運用期間が経過した後に分配金を受け取れます。この仕組みは、不動産特定共同事業法や金融商品取引法の法改正により実現しました。ただ、元本償還を行うために投資不動産の売却を行う際は、適切な価格で売れることが重要です。

クラウドファンディングは、個別の投資対象が見えるかたちでファンドの募集が行われます。資金の集め方や運用の仕方によって、投資型クラウドファンディング、貸付型（融資型）クラウドファンディング（ソーシャルレンディング ）、エクイティ型クラウドファンディングといった種類があります。貸付型のリターンは、賃料収入ではなく融資に対する利息と元本を受け取るのが一般的です。

投資対象によって異なりますが、1万円から投資できる商品があります。運用期間も数カ月から数年まで、さまざまです。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングは、1万円程度からの少額で始められる点が魅力的な不動産投資の方法です。誰でも気軽に不動産投資の世界に参入できるため、投資初心者にとっても取り組みやすい選択肢となっています。

また、家賃滞納や入居者トラブルに対応する手間がないことも大きなメリットです。実物不動産では入居者の対応に時間と労力を費やすことがありますが、クラウドファンディングではそういった煩わしさがありません。

さらに、管理の手間がまったくかからない点も魅力的です。物件の維持管理や入居者募集などの業務は運営会社が担当するため、投資家は運用状況を確認するだけで済みます。本業が忙しい方でも無理なく不動産投資を続けられます。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングでは、元本割れリスクがデメリットの一つです。投資対象の不動産価値が下落した場合や賃料収入が予想を下回った場合、投資額を回収できない可能性があるため、リスク許容度を考慮した投資が重要です。

また、途中解約が難しく、流動性が低いことも懸念点に挙あ挙げられます。多くの商品は運用期間が終了するまで解約できないため、急に資金が必要になった場合に対応できません。長期的な視点で投資できる資金計画が必要となります。

不動産クラウドファンディングがおすすめな人

少額投資で安定した不動産収入を得たい人、比較的短期での運用を考えている人におすすめです。

以下は、1万円ではできませんが少額で始められる不動産投資の手法です。

個別のREIT

東京証券取引所に上場している個別のREITは58銘柄あります。最も安く購入できるREITは5万円ほど、高いREITは38万円ほどです（2026年1月時点）。

個別の株式投資とは違い、1口から購入できますが、1万円というわけにはいきません。

参考：REIT一覧 | 日本取引所グループ（2026年1月時点にアクセス）

個別のREITのメリット

個別のREITのメリットは、自分で投資先の不動産タイプや運用会社を選べる点です。成長が期待できる物流施設に特化したREITや、安定性の高い住宅系REITなど、自分の投資戦略に合わせて銘柄を選定できます。

証券取引所で株式と同じように売買できるため流動性が高く、必要な時にすぐ換金できます。分配金利回りが高い銘柄も多く、安定的なインカムゲイン（配当収入）を重視する投資家に適しているといえるでしょう。

また、不動産は実物資産であるため、インフレに強いという特性もあります。物価上昇時には不動産価値や賃料も上昇する傾向があるため、インフレヘッジとしての効果が期待できます。

個別のREITのデメリット

個別のREITのデメリットは、銘柄選定に一定の知識と分析力が必要な点です。以下のような項目を自身で判断しなければならず、初心者にはハードルが高い場合があります。

• 投資対象の不動産タイプ
• 立地
• テナント状況
• 財務状況　など

また、REITファンドと同様に物件の運用管理は運営会社に任せるため、自分でコントロールできません。個別の株式投資とは違い1口から購入できますが、最低投資金額が数万円程度からとなるため、1万円以下では始められない点も制約となります。元本保証がなく、景気や不動産市場の動向によって価格が変動するリスクもあります。

個別のREITがおすすめな人

個別のREITは、少額で安定した不動産投資を始めたい人や、分散投資をしたい人におすすめです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、大型の不動産物件を小さな単位に分割して投資できる金融商品です。通常、一般投資家が手が届かない大規模な商業施設やオフィスビルなどに、少額から投資できます。たとえば、5億円の不動産であれば、一口100万円が500口販売されるイメージです。

不動産小口化商品の販売元は、国土交通大臣または都道府県知事から承認を得た不動産特定共同事業者です。商品はおもに「任意組合型」「匿名組合型」の2種類があり、運用期間や利回りが異なります。

不動産小口化商品のメリット

現物の不動産への投資は通常、数千万円、時に数億円もしくはそれ以上という高額な資金が必要ですが、小口化商品なら数万から数百万円で投資できます。また、現物の不動産を所有する「任意組合型」を選べば相続税対策も可能です。

さらに、不動産のプロフェッショナルが厳選した優良物件に投資できるため、個人で物件を探す手間や専門知識が不要な点も大きなメリットといえるでしょう。

不動産小口化商品のデメリット

不動産小口化商品では、元本保証はありません。また、利回りの高い魅力的な商品は募集開始後すぐに満額になる場合もあり、希望通りに投資できないケースもあります。

運営会社が経営破綻した場合には、資産価値に影響する可能性もあるため、運営会社の財務状況や実績も確認することが重要です。

運用期間は商品タイプによって異なり、長いもので10年以上のものもあります。この期間中は原則として換金できないため、資金の流動性が低くなる点に注意が必要です。REITや不動産クラウドファンディングに比べて商品数が少なく、投資機会が限られている点もデメリットといえます。

不動産小口化商品がおすすめな人

1人で購入するより少額で不動産投資をしたい人、少額・低リスクで不動産投資したい人におすすめです。

低価格な現物の不動産投資

低価格な不動産の明確な定義はありませんが、数百万円から購入できる投資用の物件を指します。地方の築古の一棟アパートや区分所有マンション、築古戸建てなどで売りに出されることがあり、比較的少ない資金で不動産オーナーになれる選択肢です。

物件の立地や築年数、設備状況によって価格や期待できる利回りは大きく異なります。築古の区分マンションを一部屋購入し、リフォームをして貸し出すケースも少なくありません。

低価格な現物の不動産の購入のメリット

現物の不動産への投資の魅力は、物件選定時の投資判断を自分で行える点です。また不動産会社のアドバイスがあったとしても、運用方針を自分で決定できる自由度があるのも、メリットといえるでしょう。また、建物部分は減価償却費として経費計上できるため、所得税の節税効果も期待できる場合があります。

低価格な現物の不動産投資のデメリット

現物の不動産は経年劣化による修繕が必要になるため、予想外の修繕費用が発生する可能性もあります。また、入居者が見つからない空室期間が続けば、家賃収入がゼロになる一方で固定資産税など固定費は継続して発生します。

将来的な需要低下や周辺環境の変化により資産価値が下落するリスクもあるため、中〜長期的な視点での投資判断が欠かせません。

低価格帯の不動産を担保にする場合、金融機関の融資はつきづらいですが、都市部の区分マンションに対しては金融機関の融資が受けられる場合があります。融資を活用することで、レバレッジを効かせた投資が可能であり、頭金を多く入れた場合や、地方の築古物件などに限定されますが、支払いは月々1万円程度になる物件もあります。ただ、修繕費や固定費を含めると実質負担はそれ以上になるケースが多く、一般的な投資としては月1万円以上を想定しておくのが現実的です。

低価格な現物の不動産投資がおすすめな人

実際に不動産を所有したい人、長期運用を目指したい人、不動産投資による節税効果を活用したい人におすすめです。

少額不動産投資のメリット

少額から始められる不動産投資のメリットは、以下の3点です。

1. 手軽に不動産投資を始められる
2. 運用を不動産投資のプロに任せられる
3. 長期でコツコツ資産形成ができる商品がある

1. 手軽に不動産投資を始められる

不動産投資のなかには、数千万円から数億円の資金が必要なものも少なくないですが、REIT（投資信託やETF）や不動産クラウドファンディングなら数万円程度から投資可能です。

また、不動産を実際に購入する以外の方法は、物件の内見や複雑な売買契約手続きが不要なため、通常の株式投資と同じ感覚でスムーズに投資を始められます。最初は少額から始めて、慣れてきたら徐々に投資額を増やしていく段階的なアプローチも可能です。

2. 運用を不動産投資のプロに任せられる

REITや不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品も、物件の選定から日々の管理運営まで専門家チームが行います。自分で物件を探したり、入居者とのやり取りを行ったりする必要がないため、時間的な負担が大幅に軽減されます。また、不動産の専門知識がなくても、プロの目利きによって選ばれた優良物件に投資できる点も大きなメリットです。

賃貸管理の手間やトラブル対応なども運営会社が担当するため、投資家は定期的な分配金を受け取るだけの受動的な投資スタイルが実現します。本業が忙しい人や、不動産管理に時間を割けない人にとって最適な投資方法といえるでしょう。

3. 長期でコツコツ資産形成ができる商品がある

少額不動産投資は、長期的な資産形成に適しています。REITや不動産小口化商品は基本的に中長期保有を前提としており、定期的な分配金を再投資することで複利効果も期待できます。

現物の不動産投資においても、売却益にかかる税率が低くなる5年以上の長期保有が一般的で、じっくりと資産を育てたい投資家に向いている投資手法といえるでしょう。

不動産クラウドファンディングには、数カ月から1年程度の短期商品もあるため、長期運用を目的とする場合には、投資先に注意する必要があります。

不動産は実物資産であるため、インフレ時に価値が上昇しやすい特性があります。経済情勢が不安定な時代においても、資産価値の保全効果が期待できる点は大きなメリットです。

少額不動産投資のデメリット

一方で少額の不動産投資には、以下のようなデメリットがあります。

1. 高いリターンを期待できない
2. レバレッジが効かない
3. 現物の不動産を購入する際には空室や家賃滞納などのリスクがある

1. 高いリターンを期待できない

少額不動産投資では、投資金額が少ないため、当然ながら絶対的な収益額も小さくなります。

REITや不動産クラウドファンディングの分配金利回りは、通常3〜8％程度に設定されていることが多く、一部の商品では、10％を超える高利回りをうたうものもありますが、その分リスクが高い場合も少なくありません。

2. レバレッジが効かない

少額不動産投資、REITや不動産小口化商品、クラウドファンディングでは、金融機関からの借入はできず基本的に自己資金の範囲内での投資に限定されます。そのため、レバレッジ効果による資産形成の加速は期待できません。資金効率を最大化したい方にとっては、この点が大きな制約となるでしょう。

数千万円くらいの不動産を購入する不動産投資では、不動産投資ローン（アパートローン）を組むことが一般的です。自己資金の数倍〜数十倍の融資を受けて物件を購入でき、少ない自己資金で大きな資産を運用できるメリットがあります。

3. 現物の不動産を購入する際には空室や家賃滞納などのリスクがある

現物を購入する不動産投資の場合、物件管理に関わるさまざまなリスクが存在します。入居者が見つからなければ、空室期間が続き家賃収入が得られないリスクがあります。また、入居者による家賃滞納や騒音トラブルなど、予期せぬ問題が発生するケースも少なくありません。入居者との直接対応を避けたい場合は管理会社に管理を依頼するのも選択肢の一つです。

築年数が経過した物件では、予想以上の修繕が必要になることもあります。想定外の費用が発生すると、当初の収支計画が狂ってしまう可能性もあります。

これらのリスクに対応するためには、十分な資金的余裕を持っておくことや、信頼できる管理会社と契約することが重要です。

少額不動産投資を始める前に覚えておきたいポイント

少額不動産投資を始める前に、以下のポイントを覚えておきましょう。

1. 余裕資金で投資する
2. 不動産投資の基本知識を身につけておく
3. 運用期間が固定されているものがある

それぞれ解説します。

1. 余裕資金で投資する

生活費や子どもの教育資金など、近い将来に使う予定のある資金を投資に回してはいけません。投資に失敗した場合でも、日常生活に支障をきたさない範囲の金額にとどめることが重要です。

特定の基準があるわけではありませんが、たとえば生活費の6カ月分程度の緊急予備資金を確保したうえで、それ以外の余剰資金を投資に回すといった考え方ができます。投資商品によっては運用期間中に換金できないものもあるため、その期間中に資金が必要にならないかを慎重に検討する必要があります。

また、投資には元本割れのリスクがあるため、失っても生活に影響しない範囲の金額にとどめることが大切です。余裕資金の範囲内で投資することで、精神的な余裕を保ちながら冷静な判断ができます。

2. 不動産投資の基本知識を身につけておく

少額であっても、投資を始める前に不動産投資の基本知識を身につけておくことが重要です。たとえば、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、表面利回りだけを見て判断すると実際の収益が想定より低くなることがあります。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った単純な数値ですが、実質利回りは管理費や修繕費、税金などの経費を差し引いた実際の収益率を示します。

また、不動産投資で起こりうるリスクを認識したうえで、自分のリスク許容度に合った投資判断を行うことが大切です。書籍やインターネット、セミナーなどで学習し、わからないことは運営会社に質問して納得してから投資を始めましょう。知識不足のまま投資すると、詐欺や悪質な業者に騙されるリスクも高まります。

3. 運用期間が固定されているものがある

少額不動産投資のなかには、運用期間が固定されており、その期間中は原則として途中解約や換金ができない商品があることを理解しておく必要があります。不動産クラウドファンディングは数カ月から数年程度、不動産小口化商品はタイプによって10年程度の運用期間が設定されていることが一般的です。

この期間中は資金が拘束され、急に現金が必要になっても引き出せません。結婚資金や住宅購入の頭金、子どもの進学費用など、近い将来に使う予定のある資金は投資に回さないようにしましょう。

したがって、投資する際は運用期間を確認し、その期間中に資金が必要にならないかを慎重に検討する必要があります。複数の商品に分散投資し、運用期間をずらすことで、一部の資金は定期的に回収できるような工夫も有効です。

少額の不動産投資がおすすめな人の特徴

少額の不動産投資がおすすめな人の特徴は、以下のとおりです。

1. 初めて不動産投資に挑戦する人
2. 守りの資産運用を検討している人
3. 目先の利益よりも長期で着実な投資を行いたい人

それぞれ詳しく解説します。

1. 初めて不動産投資に挑戦する人

不動産投資に興味はあるものの、知識や経験がない初心者にとって、少額からの投資は理想的な入門方法といえます。不動産業界特有の専門用語や取引に慣れていない段階では、いきなり大きな資金を投じるのはリスクが高いでしょう。

また、少額から始めることで失敗のダメージを最小限に抑えられるため、心理的なハードルも低くなります。たとえば、REITなら数万円から投資できるため、万が一の損失も限定的です。

実際に投資して運用状況を観察することは、書籍や人の話からでは得られない貴重な学習機会となります。少額投資を通じて市場感覚を養いながら、将来的により大きな投資に進むための足がかりにできるでしょう。

2. 守りの資産運用を検討している人

投資において高いリターンを追求するよりも、資産を安定的に守ることを重視する人にとって、少額不動産投資は適した選択肢といえます。特に株式など価格変動の大きい資産と比較して、不動産は相対的に価格変動が小さい傾向にあります。

資産ポートフォリオの一部として守りの資産を増やしたいと考える方にとって、REITや不動産小口化商品は効果的な手段となるでしょう。また、プロフェッショナルによる運用管理により、個人の投資判断ミスから生じるリスクを減らせる点も魅力です。

3. 目先の利益よりも長期で着実な投資を行いたい人

短期的な値上がり益を狙うのではなく、長期にわたって着実に資産を形成したいと考える人には、少額不動産投資が向いています。不動産投資は基本的に長期保有を前提としており、時間をかけて複利効果を活かすことが可能です。

株式のように短期的な市場変動に一喜一憂せず、長い目でみた資産形成を重視する投資スタイルに適しているといえます。短期間での投資をしたい場合は、不動産クラウドファンディングで数カ月〜1年程度の商品を検討してみましょう。

なお、現物の不動産は、インフレ時に通貨の価値が目減りするリスクへの対策にもなります。

不動産投資を少額で始める際によくある質問

少額の不動産投資を始める際によくある質問として、以下の2つが挙げられます。

1. 少額でも確定申告は必要？
2. 少額から始めて現物の不動産投資に移行できる？

それぞれ詳しく解説します。

1. 少額でも確定申告は必要？

少額の不動産投資でも、一定の収益があれば確定申告が必要になります。会社員の場合、給与以外の所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。REITや不動産クラウドファンディングからの分配金、不動産小口化商品からの賃料収入なども所得に含まれます。

ただし、あらかじめ税金が差し引かれている（源泉徴収されている）商品、NISA口座でREITを保有している場合は分配金が非課税となるなど、確定申告は不要なケースもあります。

専門的な内容であるため、不安な場合は税理士に相談することをおすすめします。

2. 少額から始めて現物の不動産投資に移行できる？

少額不動産投資から始めて、将来的に現物の不動産投資に移行し、投資をすることは十分に可能です。

現在では、現物不動産でも自己資金が数十万円程度で始められるケースがありますが、リスクを高めたくない場合には、頭金を多めに入れるなどの対策をとることも一つの方法です。

投資対象の不動産タイプや立地条件、市場動向などについて理解を深めることで、将来的な現物不動産投資の成功確率が高まります。また、少額投資で得た分配金を再投資して資金を増やし、将来の現物不動産購入資金として積み立てることも可能です。計画的に資金を貯めながら知識と経験を積むことで、現物不動産投資への移行がスムーズになるでしょう。

少額で不動産投資を始める場合は自身の目的にあったものを選ぼう

少額不動産投資には、月々数万円から始められるREITや不動産クラウドファンディング、数万円〜百万円程度から投資できる不動産小口化商品、そして比較的低価格な不動産購入という選択肢があります。

メリットは、初心者でも手軽に始められたり、安定的な資産形成に適していたりする点です。一方、高いリターンを期待できない、現物不動産投資では活用できるレバレッジ効果が得られないなどのデメリットも存在します。

投資金額に応じた収益とはなりますが、投資初心者やリスクを抑えた守りの資産運用を望む人、安定的な資産形成を目指す人に適しており、投資への足がかりとして有効な選択肢といえるでしょう。

※本記事の情報は、信頼できると判断した情報・データに基づいておりますが、正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。法改正等により記事執筆時点とは異なる状況になっている場合があります。また本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。