年間50万円の分配金も実現可能！ ｢高利回りREIT｣の選び方
「不動産投資には興味があるけど、いきなり不動産を買うのは資金的にちょっと……」という方でも、不動産に少ない金額で手軽に投資できる方法があります。それは、REITを利用することです。「不動産投資信託」という商品ですが、商品の性質上、値上がり益を目指すものではなく、安定したキャッシュフローを手に入れるために活用できます。
今回は、REITの基本をはじめ、REITに投資する方法、高利回りREITの選び方まで解説していきます。
そもそもREIT（リート）とは？
REITは「Real Estate Investment Trust」の略。「不動産投資信託」などと訳されます。投資信託は、投資家から集めたお金をプロがまとめてさまざまな資産に投資し運用する商品です。投資すると、運用の結果得られた売却益や分配金を受け取ることができます。
REITはこの投資信託の不動産バージョン。多くの投資家から集めた資金でオフィスビル・商業施設・マンション・物流施設・ホテルといった不動産を購入・運用する商品です。
＜REITのしくみ＞
不動産の運用・管理はすべてプロがやってくれます。しかも、自分で何千万円もかけて不動産を買う必要もなく、数万円程度の少額から投資できますので、気軽に始められます。
REITのもっとも大きなメリットは、主に賃料収入が収益源となる安定した分配金が得られること。REITは一般的な投資信託とは異なり、原則として利益がそのまま投資家に分配されることになっています。利益の90％以上を分配した投資法人は法人税が免除される旨が、租税特別措置法によって定められているためです。
そうなってくると気になるのが、分配金利回りの高さです。分配金利回りは「年間分配金÷直近の基準価額」で算出されます。なお、日本国内の不動産を対象としたREITをJ-REIT（ジェイ・リート）と呼びます。
＜J-REIT分配金利回りの推移＞
引用：一般社団法人不動産証券化協会より
引用：足元は、長期金利の上昇につれて、分配金利回りも上昇していることがわかります。分配金利回りは5％を超えてきました。日経平均株価に採用されている銘柄の予想配当利回りの1.54％（2026年7月10日時点）よりもはるかに高い水準です。
REITにはどんな種類がある？おすすめの種類は？
2026年7月10日時点で、東京証券取引所に上場しているREIT（J-REIT）は58銘柄あります。時価総額は15兆8,992億円です。
＜J-REIT分配金利回りの推移＞
引用：一般社団法人不動産証券化協会より
引用：REITは、大きく「単一用途特化型」と「複数用途型」に分けることができます。
単一用途特化型は、特定用途の不動産に投資するREIT。オフィスビル特化型、商業施設特化型、住居特化型、物流施設特化型、ホテル特化型という具合に、1つの用途の不動産に投資します。
対する複数用途型は、2つ以上の用途の不動産に投資するREITです。「オフィスと商業施設」「物流施設と商業施設」という具合に、2つの用途の不動産に投資するREITを複合型、「オフィスと住居と商業施設」などと、3つ以上の用途の不動産に投資する（または、用途を限定せずさまざまな不動産に投資する）REITを総合型といいます。
複数用途型は単一用途特化型よりも幅広い物件に投資できるので、分散投資の効果がより得やすいのが特徴です。
特に狙い目となるのは物流系や倉庫系のREITです。規模感が大きく、契約企業の入れ替わりが少ないことから安定的とされています。住宅系、ホテル系、商業施設系のREITは客足の好不調の波があり、思うような成果をあげられないリスクが物流系と比べて高いといえます。実際、コロナ禍において大きなダメージを受けましたが、物流系・倉庫系は巣ごもり需要に呼応して需要が増えるなど、明暗が分かれました。
長期にわたって安定的に分配金をもらう戦略ならば、物流系・倉庫系のREITをおすすめします。例えば、「物流施設系」のREITは2026年7月13日時点では8銘柄あります。その中で分配金利回りが高く、1口あたりの価格が安いREITをピックアップすると、「ラサールロジポート投資法人」（3466）があります。東京や大阪といった大都市圏内に所在する大型の物流物件に重点的に投資するREITです。投資口価格は14万6,800円、分配金利回りは4.94％です。
現在の取引価格が割高か割安かを判断するには、「NAV倍率」が参考になります。NAV倍率とは、REITの1口あたりの価格が純資産額の何倍なのかを表すもので、この倍率が1倍以下であれば割安、1倍を超えるようなら割高と考えることができます。ラサールロジポート投資法人のNAV倍率は0.87倍です。
資金に余裕があるなら、自分で複数のREITを組み合わせて購入してみてはいかがでしょうか。
REITに投資する3つの手法
＜REITに投資する3つの手法＞
1. 個別REITを買う
上で紹介した個別のREITを購入する方法です。REITは、証券取引所に上場しています。したがって、証券会社を通じて、株式投資と同じ要領で売買することができます。
REITの価格はウェブサイトや新聞などで確認できます。「株価と比べてずいぶん高い」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。株式は通常、100株単位（単元株）で売買されるので、記載の金額の100倍の資金が必要です（単元未満株の売買を除く）。しかし、REITは1口単位で売買され、全体の9割近くが20万円未満で購入できます。
2. REITファンド（投資信託）を買う
REITファンドは、複数のREITに投資する投資信託です。投資信託のなかには、1本買うだけで複数の投資信託にまとめて投資できる「ファンド・オブ・ファンズ」とよばれる商品があります。REITファンドはその不動産版。1本買うだけで複数のREITにまとめて投資したのと同じような効果が得られます。また、REITファンドのなかには、海外のREITも組み入れているものもあります。分散投資の面からみても効果的です。
REITファンドは、証券会社だけでなく、銀行など他の金融機関でも購入できます。「東証REIT指数」や「S&P先進国REIT指数」など特定の指数との連動を目指すインデックスファンドもあれば、ベンチマークとの連動を目指さず複数の個別REITにアクティブ運用するアクティブファンドもあります。ネット証券を活用すれば100円と少額から購入可能。証券会社、銀行、郵便局などで扱っています。
3. REIT ETFを買う
REITには、ETF（上場投資信託）を買うことでも投資できます。REIT ETFはREITインデックスファンドが上場されたものがほとんどであり、東京証券取引所に上場されているREIT ETFは、すべてREITインデックスファンドです。REIT ETFは最低口数が異なり、1口、10口、100口単位で売買できます。
分散投資して「分配金を得たい」ならば、REIT ETFが便利
REIT市場全体に分散投資して「分配金を得たい」ならば、REIT ETFがおすすめです。たとえば、「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」（1343）の投資口価格は1,976円、分配金利回りは4.68％、経費率は0.20％となっています。売買単位は10口です。直近90日の平均売買高は88万5,152口であり、流動性は全く問題のないREIT ETFです。※いずれも2026年7月10日時点の情報に基づく
REITファンドで分配金をもらう場合、信託報酬の高いアクティブファンドが投資候補となります。インデックスファンドは信託報酬が低いものの、分配金の支払いがない商品がほとんどだからです。
低コストでREITファンドに投資をしたい場合は、「SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）」といった商品があります。分配金利回りは4.93％、アクティブファンドにもかかわらず、信託報酬は年0.099％となっています。
2026年以降の不動産市場はどうなる？
J-REITは、日本の長期金利上昇を背景に海外投資家を中心とした売りが強まり、上値の重い展開が続いています。
＜東証REIT指数の推移＞
引用：「月刊REITレポート」(2026年6月版)より
引用：しかし、分配金利回りが5％台となっている銘柄も増えていることが下値を支えており、中長期的には賃料増額や割安感からの買い直しが期待されています。
NISAを活用してREITに投資することができます。定期的にキャッシュフローが欲しい方はもちろん、定年後の資産取り崩し期を迎えている方には「NISA×REIT」がおすすめです。たとえば、1,000万円分を分配金利回り5％のREITで運用できれば、一生涯非課税で毎年50万円の分配金が受け取れます。
安定したキャッシュフローが手に入れば心理的な負担は減るでしょう。いざとなれば売却できるオプションがある点も安心材料です。
NISAで人気がある高配当株は「値上がり益」も「高い配当金」も期待できる魅力的な資産ではありますが、値動きを抑えたい場合はREITの方がベターです。分散投資を意識してREITをポートフォリオに加えてみるのも面白いかもしれません。
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