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コロナ禍で動いた都心の不動産売買、2021年はどうなる?

2020.12.18 更新日 2021.01.07

コロナ禍で動いた都心の不動産売買、2021年はどうなる?

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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新型コロナウイルスによる緊急事態宣言が出された2020年4月、街から人がいなくなるという、これまでにない光景が見られ、社会が一変しました。オンラインによる業務遂行が可能な企業では、従業員のリモートワーク化が進みました。さまざまな業界への影響がある中で、不動産業界の2020年11月までの動向を振り返ると、東京では住居用のマンション売却・購入という動きが活発になっていました。2020年3月から11月までの9カ月の動きを振り返ります。

東京の中古マンション市況推移

東京の中古マンションの売買状況は、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が月ごとに発表している不動産流通市場の動向から、売り物件の新規登録・成約件数・在庫件数のデータを追うことで傾向がつかめます。

まず、東京都の中古マンションで売買契約が成立した「成約件数」を見てみます。2020年2月には前年同月比9.8%プラス(2,000件)と好調だったのが、例年は繁忙期である3月の成約件数が前年同月比マイナス9.1%(1,930件)と減少しはじめ、緊急事態宣言によって人々の活動が制限された4月には、前年同月比55.3%マイナス(812件)と、指定流通機構が1990年5月に発足して以降、最大の減少率となりました。

中古マンション 東京都の成約状況引用:月 例 速 報 2020(令和2)年11月度Market Watch|東日本不動産流通機構

動きが制限された4月

2020年4月の成約件数が約半減した理由は、売却希望者と購入希望者の要因のほか、両者を仲介する不動産会社にもありました。

緊急事態宣言によって、購入希望者が実際の部屋を見る「内見」という物理的な行動を中止せざるを得なくなった不動産会社、中止でなくとも受け入れられる数を絞った会社などがありました。また社員を出社させない措置をとった会社では、営業時間を短くするなどして、実際に契約に向けて進んでいた動きが一時中断する事態になったことなど、不動産会社側の動きが制限されたことも成約件数減少の一因と考えられます。

売却希望者と購入希望者の動きとしても、4月に「売却したい」「購入したい」という問い合わせはありました(RENOSY自社調べ)が、活動中の動きをいったんストップする方や、活動を白紙にする動きもありました。

減少が続く売り出し中の物件数

売り物件として新規登録される数は、2016年から2019年は10,000〜9,000台で推移していましたが、2019年9月から2020年11月まで連続して前年同月比がマイナスとなり、登録数は時に7,000台となっています。

大きく減少したのは2020年4月で、前年同月比20.5%マイナス(8,207件)、2020年11月は前年同月比18.7%マイナス(7,697件)です。

新規登録数が増えていないということもあり、不動産売買のマーケットに出されている物件の数(在庫件数)は、4年7カ月ぶりに2019年12月から減少が始まっています(12月の首都圏在庫件数 47,051件、東京都26,454件)。その後の在庫数も前年同月比ではマイナス、3月にコロナの影響で売却活動の動きが鈍くなることで、在庫は減っていきます(3月の首都圏在庫件数 46,192 件、東京都25,866件)。2019年12月以降12カ月連続で前年同月比マイナスの値となっていて、11月時点での在庫数は首都圏で38,520件、東京都で21,547件となっています。

5月以降にみられた新たな購入スタイル

緊急事態宣言の解除は5月末と予定されていましたが、ゴールデンウィーク明けごろより、東京都の感染者数が減少していったことも要因のひとつか、新たな動きが出始めます。

市況によると東京都の5月の成約件数は、引き続き前年同月比を大きく下回る882件(37.6%マイナス)でした。

個別の問い合わせでは「生活様式の変化によって、新たな家の購入を考え始めた」というような声が聞かれ、これまでになかった問い合わせが増えていきました(RENOSY自社調べ)。

家で過ごす時間が増え、家の売却を考える人が出現

4月以降、RENOSYへの問い合わせ傾向としては、次のような内容があります。

  1. テレワークによって東京に住む必要がなくなったので、住んでいる家の査定を希望する
  2. 高騰が続いていた都心の不動産価格が、コロナを受け不透明・価格が下がる今後のリスクを考えて、早めに売りたい。査定を希望する

1については、売却の理由として、住宅ローンの支払いが困難になったという理由よりもこのような前向きな理由が多いです。

新規登録数が増えず市場の在庫数は減っているため、売却の動きは限られた動きとはいえ、東京以外の場所に家を購入するために東京の家を売るという、ポジティブな動機が見られます。

このような問い合わせをされる方は、テレワークが定着した環境にいる技術職やIT企業に勤務される方が多い傾向です。

2については、RENOSYへの単月売却相談件数として過去最高の数となった4月以降、同様の問い合わせが続いています。

成約物件の価格については、2020年11月までのところ、成約の平米単価が前年同月比を下回ったのは3月と4月のみで、5月以降は継続して前年同月比を上回っています。直近では5.0%プラス(75.86万円)となっています。

東京に家を購入したい人も増加

2020年11月時点で4月からの動向を振り返ると、中古マンションを首都圏で購入した人は増えています。10月、11月のデータとしては、東日本不動産流通機構の発足以来、過去最高の数となっています。

首都圏 中古マンション件数の推移引用:月例速報 Market Watch サマリーレポート 2020 年 11 月度|東日本不動産流通機構

10月の首都圏成約件数は3,636件(うち東京都は1,897件)、11月の首都圏成約件数は3,620件(うち東京都は1,860件)です。このデータは、新型コロナウイルスの影響で春から活動できなかった人が動いた結果とも読み取ることができます。

RENOSYへの問い合わせでは、購入者の動機は売却希望者の動機よりも幅広い傾向です。

まずテレワーク化により都心部に住む必要がなくなり、利便性やアクセス性よりも、豊かな生活環境を求めて東京23区外を検討し始めた方たちがいます。コロナ以前よりも住宅購入の検討エリアが広がっている傾向にあります。

一方で、都市部の物件を求める方も増えています。「売却したいという売主がいるだろう」と、オーナーの需要を先読みして、「今が買い時」と購入に踏み切る人が増えています。また「通勤時間を短くしたいから」と、より都心を求める人もいます。

千代田区・中央区・港区の都心3区に絞ったデータが東日本不動産流通機構から公表されており、10月の成約数は機構発足以来最高の成約件数(263件)を記録しています。

需要と供給のバランスを見極める

首都圏の中古マンションの在庫件数は少ないという状況の中で、東京の不動産はいま、海外の投資家を含め購入意欲のある方たちからとても注目を集めています。

立地のよい都心のマンションは、今後も需要がある不動産と考えられます。コロナによって生活空間と執務空間を分けたいという需要も増しているため、以前よりも広い住宅を求める人も増えています。住み替え目的の売却はもちろん、これからの価格高騰を予測して売却を検討しているという方、さらなる価格高騰の前に購入しておこうと考える方、それぞれの立場で市況データを見ながら検討をされることをおすすめします。

ここ9カ月間の不動産動向は、以上の通りです。しかし実際に売却、購入するとなると、対象となる不動産は同じものが2つとなく、マーケット通りの動きになるとは限らず、状況はそれぞれ異なってきます。マンションか戸建かによってはもちろん、マンションでもエリア、築年数、住居対象者の違い(DINKS向け、単身者向けなど)、建物ごと、部屋ごとに異なります。

マクロな視点で社会情勢や時代背景から市場動向を捉え、そのうえでミクロな視点で行動することが大切です。

  • 売却を検討するなら、その物件の特徴と魅力を捉え、最適な販売戦略を実行する
  • 購入の検討なら、購入希望エリアの販売価格の推移や供給数を考慮したうえで、すべての選択肢からフラットに選ぶ

「借りる・買う・売る・貸す・投資する」という住まいにまつわるすべてをワンストップで提供するRENOSYでは、売却には賃貸の可能性を含め、また購入時には賃貸の可能性も含めた、あらゆる方向の視点からベストな提案をしています。より詳しくは、RENOSYのエージェントにご質問・ご相談ください。

2021年の住まい・暮らし方はどうなる

新型コロナウイルス 都内の最新感染動向 陽性者の推移引用:都内の最新感染動向 | 東京都 新型コロナウイルス感染症対策サイト

東京都の新型コロナウイルス陽性の感染者数は、8月1日に472人、12月17日に過去最高の822人(2020年12月18日記事公開日時点)となっています。そして2020年12月31日には1,000人を超える感染者数を記録しています。

2021年1月8日から、首都圏を対象に緊急事態宣言が出されことによって、人々の活動が再び制限される状況となりました。コロナとともに暮らす生活はしばらく続くことが予想されます。

2020年から2021年にかけての年末年始は、さらに「おうち時間」が増える人が多くなり、家のこと、働く場所や暮らす場所を含めて、住まいを検討するいいタイミングではないでしょうか。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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