マンション売却は一般媒介と専任媒介、どちらがおすすめ？
マンションを売却するときに結ぶ「媒介契約」。契約の種類がいくつかあり、それぞれの特徴を理解したうえで契約を結ぶことをおすすめします。媒介契約ごとの特徴やメリット・デメリットを解説していきます。
マンション売却における「媒介契約」とは？
媒介契約とは、マンションを売却するときに売主と不動産会社で交わす契約のことです。媒介契約書には、販売活動を行うときの条件やマンションの成約時に不動産会社が受け取る報酬などが記載されています。
一般的に、売主の力だけで買主を見つけるのは難しいでしょう。そこでマンションを売却するときは、媒介契約を結んだ不動産会社に買主を探してもらいます。マンションの売却には不動産に関する専門知識が必要なだけでなく、「売却しているマンションがありますよ」ということを知ってもらうために広告を出したり宣伝をしたりしなければなりません。売却活動を行ってもらうための契約が媒介契約です。
媒介契約の違いとそれぞれのメリット・デメリット
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ以下の点が異なります。
- 媒介契約を結べる不動産会社の数
- 売主が自己発見取引ができるかどうか
- 契約期間
- 不動産会社による売主への活動内容の報告義務
- 指定流通機構（レインズ）への登録義務
「自己発見取引」とは、売主が自ら買主を見つけて不動産会社を通さずに契約を結ぶことです。 つまり仲介手数料を不動産会社に支払わないことになります。
またレインズとは、不動産業者間で物件情報を交換しあうためのサービスを行うコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構によって運営されています。レインズに登録されたマンションの情報は、一般に公開されておらず、全国の不動産会社が閲覧できるシステムです。
では、媒介契約の特徴やメリット、デメリットを一つずつ確認していきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は、以下の通りです。
- 契約できる不動産会社の数：制限なし
- 自己発見取引：可能
- 契約期間：有効期間について、法律上の制約なし
- 活動内容の報告義務：なし
- 指定流通機構（レインズ）への登録義務：なし
最も制限が少なく、複数の不動産会社と同様の契約を結ぶことができるのが一般媒介契約です。この契約では、売主が知人などと直接交渉し、不動産会社を通さずに取引することも可能です。一般媒介契約には、他の不動産会社と媒介契約を結んでいることを明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」の2種類があります。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、マンションの情報を広く届けてもらえる可能性があります。複数の不動産会社に宣伝してもらうだけで短期間のうちに買主が見つかるケースもあるでしょう。
また自己発見取引ができるため、自分で買い手を見つけてきた場合は、不動産会社に仲介手数料を支払わずに売却できます。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約は、不動産会社はどれだけ営業活動を頑張っても、他の不動産会社に先を越されてしまうと、自社に仲介手数料が得られなくなります。
そのため不動産会社は一般媒介契約を結ぶと、基本的に広告や宣伝に費用をあまりかけません。また活動内容の報告義務がないため、売主は販売状況を把握しにくいのがデメリットでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は、以下の通りです。
- 契約できる不動産会社の数：1社のみ
- 自己発見取引：可能
- 契約期間：3カ月以内
- 活動内容の報告義務：有（2週間に1回以上）
- 指定流通機構（レインズ）への登録義務：有（7営業日以内）
専任媒介契約は、一般媒介契約よりも制限が増えます。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約では契約を結ぶ不動産会社が一つに絞られるため、不動産会社にとって他の不動産会社に先を越される可能性がありません。よって専任媒介契約を結んでいる不動産会社は、積極的に営業活動をしてくれることになります。
専任媒介契約は、専属専任媒介契約よりも縛りが少ないです。そのため専任媒介契約の締結を希望する不動産会社も少なくありません。一般媒介契約でなく専任媒介契約を結んだ場合に、特典を用意している不動産会社もあります。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社から14日に1度活動内容を報告してくれるため、売主は販売活動の進捗を定期的に確認できます。自己発見取引も認められているため、売主の親族や友人などがマンションの購入を希望した場合、不動産会社を通さずに契約を結べる点もメリットです。
このように専任媒介契約には、売主と不動産会社の双方にメリットがあります。どの媒介契約をすればいいか迷ったときは、専任媒介契約を締結するのが無難でしょう。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約では1社との不動産会社しか契約を結べません。もし営業力のない不動産会社に依頼すると、マンションの売却が成立するまでに時間がかかる可能性があります。
そのため専任媒介契約を結ぶ場合は、マンションを売却する戦略が明確で、営業力の高い不動産会社を探しましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の特徴は、以下の通りです。
- 契約できる不動産会社の数：1社のみ
- 自己発見取引：不可
- 契約期間：3カ月以内
- 活動内容の報告義務：有（1週間に1回以上）
- 指定流通機構（レインズ）への登録義務：有（5営業日以内）
専属専任媒介契約は、他の媒介契約と比較して最も縛りのある媒介契約といえます。
専属専任媒介契約のメリット
販売活動の状況を1週間に1度の頻度で不動産会社が報告してくれるため、売主は販売状況を最も把握しやすいです。
また不動産会社からすると専属専任媒介契約は、売主が他の不動産会社で売買契約を結ばれるリスクや、自己発見取引をするリスクもありません。不動産会社の営業活動が無駄になりにくいため、マンションの販売活動に力を入れてくる可能性が高いです。
専属専任媒介契約のデメリット
専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶと、売主は自己発見取引ができなくなります。そのため売主の親族や友人からマンションを買いたいと申し出があっても、不動産会社を経由しなければなりません。つまり売主は、仲介手数料を必ず支払うことになります。
また専任媒介契約と同様、専属専任媒介契約も1社の不動産会社としか契約を結べないため、営業力のない不動産会社に依頼すると、マンションの売却が成立するまでに時間がかかる可能性があります。
媒介契約を結ぶときに注意すべきポイントは？
媒介契約を結ぶときの注意点を3つご紹介します。
1. 契約途中で解約すると違約金が発生する場合がある
契約内容に違反したり契約内容違反を免れるため契約期間満了前に解約すると、違約金を求められたり、それまでの活動に対する費用を請求されることがあります。契約を結ぶときは、契約内容および違約金の有無や金額を必ず確認しましょう。
2. 契約を結ぶ前に複数社を比較する
マンションを希望の条件で売却できるかどうかは、不動産会社の力量にも大きく左右されます。 特に専任媒介契約や専属専任媒介契約では、1社の不動産会社としか契約を結べません。
そのため媒介契約を結ぶときは、複数の営業担当者から話を聞くようにしましょう。マンションの査定根拠や、具体的な販売戦略を提示してくれるかなどを確認することをおすすめします。
3. 囲い込みが行われていないか確認する
囲い込みとは、不動産会社が自社で抱える顧客にのみ営業活動することをいいます。囲い込みをする目的は、その不動産会社1社が売主と買主の双方から仲介手数料を得られる「両手仲介」をするためです。
不動産の売買では、売主と買主を別々の不動産会社が仲介できます（片手仲介）。しかし片手仲介の場合、媒介契約を結んだ不動産会社は仲介手数料を売主からしか得られません。
そこで不動産会社は自社で買主を見つけて両手仲介にするために、他の不動産会社から問い合わせが入っても「その物件にはすでに申込みが入っています」などと内覧を断ってしまうことがあるのです。
不動産会社による囲い込みを防ぐために、売主ができることはあまりないかもしれません。なぜなら不動産会社同士のやりとりが売主からは見えないからです。しかし積極的に担当者に問い合わせ状況や販売活動の結果を確認することはできます。
迷ったときは専任媒介契約がおすすめ
媒介契約の中で最もおすすめなのは、売主と不動産会社の双方にとってメリットの多い専任媒介契約です。一般媒介契約は、需要の高い物件でない限り、売れ残ってしまう可能性があります。
また媒介契約を結ぶときは、営業力の高い不動産会社を探しましょう。契約期間内に解約した場合の違約金も忘れず確認してください。
実際に販売活動が始まったあとも、販売状況や問い合わせ状況を不動産会社に確認することが大切です。
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