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マンション売却価格の相場の調べ方。売値はどう決まる?

2020.08.28

マンション売却価格の相場の調べ方。売値はどう決まる?

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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近年ライフスタイルの多様化によって、不動産の「住み替え」を選ぶ人は増加しています。購入したマンションに生涯住み続けるのではなく、その時々の状況に合わせた暮らしをするために、不動産の売買をしていくのです。

では、マンションを売却するときの相場や実際の販売価格はどのように決まっているのでしょうか。マンション売却時の相場を知る方法から、少しでも高く売るためのポイントまで解説します。

マンションの販売価格はどう決まる?

住み替えを検討している人の中では、「家族が増えたから広めのマンションに」「子どもの独立や定年退職をきっかけに、コンパクトな賃貸住宅に」など、ライフスタイルの変化によって住み替えを検討している人も多いはず。マンションを売却するのであれば、少しでも高値で売りたいと思うのは自然なことです。

土地代・建築費用・広告宣伝費などが加算されて価格が設定される新築マンションとは異なり、中古マンションの販売価格は売却手続きを行う不動産会社がさまざまな手法を用いて価格を割り出します。

周辺物件の売値や過去の事例、平米(m2)や1坪あたりの単価などさまざまな要素を考慮しながら、適切な査定価格が算出されるのです。売主側の希望価格をもとに販売されるわけではなく、不動産会社が算出した査定価格+売主との打ち合わせによって正式な販売価格が決定されていきます。

【中古マンションの販売価格に影響を与える要素(一例)】

  • マンションの築年数
  • 日当たりや騒音などの近隣関係や周辺環境
  • 室内の状況
  • 売却時期
  • マンションの管理状況や設備修繕の有無
  • マンションの敷地形状
  • エリアにおける物件の需要

では、不動産会社から提示される価格の適正を判断するために、自ら相場を調べる方法はないでしょうか? 次のような方法であれば可能です。

マンションの売却価格の相場を調べるには?

マンションの売値は不動産会社の査定価格がベースとなりますが、おおよその売却価格は近隣の類似物件の「相場」を調べることで事前に確認できます。ネットで簡単に調べられるので、不動産会社へ売却手続きを依頼する前にある程度の目安を知っておくとよいでしょう。

1. 「REINS Market Information」で取引情報を検索する

売却価格の相場を知りたい場合には、一般に広く公開されている不動産取引情報がデータベース化された「REINS Market Information」で成約価格の相場を検索することができます。

国土交通大臣の指定を受けた「(公社)東日本流通機構」「(公社)中部圏不動産流通機構」「(公社)近畿圏不動産流通機構」「(公社)西日本不動産流通機構」が管理しているため、全国各地の不動産取引状況を調べられます。不動産業者に限られたサービスではなく、だれでも気軽にマンション売却価格の相場をチェックできます。

REINS Market Information

【「REINS Market Information」で相場価格を調べるには?】

STEP1. トップ画面の上部左にある「取引情報検索」のマンションを選択
STEP2. 地域を絞るために沿線・間取り・築年数・土地面積などを入力する
STEP3. 表示される直近1年間の取引情報グラフや取引情報一覧を確認する

時期やエリアによって異なりますが、基本的には同条件の物件が複数ヒットします。売却したいマンションと条件の近い物件の成約価格を見ることで、「今このマンションを売ったらいくらになるのか」をイメージしやすくなるでしょう。

2. レインズ以外にもある! 相場を調べられるサービス

他にも、マンション売却時の販売価格相場を調べられるサイトは数多くあります。複数のサイトを利用して、売値の相場を検索してみてください。

(1)土地総合情報システム

国土交通省の運営する「土地総合情報システム」は、実際に不動産取引を行った人を対象としたアンケート結果をデータベース化したサイトです。

基準地価格や不動産の取引価格が検索可能で、売買時期・不動産の種類・地域を入力すると土地面積や取引総額などが一覧で表示されます。情報量は豊富ですが、間取りや築年数といったマンションに関する詳細情報は入力できません。

マンション売却に合わせて駐車場や土地を売りたい場合など、幅広い不動産種別の取引情報をチェックしたい方におすすめです。

土地総合情報システム

(2)国土交通省地価公示・都道府県地価調査

「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」を使うと 、情報量も多くおおよその相場は検索できますが、マンションの販売価格は建物自体のグレードや管理状況によって大きく変化してしまいます。同一のエリア・間取り・沿線であっても、専有部や共有部の状況によって売値に差が生じるのです。

「正確な売値相場ではなく、とりあえず土地や敷地の目安価格だけ知りたい」と考えている方は、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を使って指定エリアの地積や平米単価を調べてみましょう。売値査定にも大きく影響する地価を検索できるので、マンション売却時のヒントになります。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

できるだけ高く売却するためのポイント

売主が「少しでも高い価格でマンションを売りたい」と考えるのは当然のこと。最後に、相場よりもマンションをできるだけ高く売却するためのポイントを解説します。満足のいく不動産取引のためにしっかり準備しておきましょう。

ポイント1. 焦りは売値を下げる原因に。余裕を持って売却を!

「できるだけ早く売りたい」と、マンション売却を焦りすぎるのはNGです。時間に余裕のない状況では、どうしても販売価格を下げざるをえません。数カ月待てば標準的な価格で販売できるマンションなのに大幅に安く売ってしまうという事態は避けたいものです。海外転勤や相続など急を要する売却でない場合は3~5カ月程度の期間を想定し、余裕を持って取引を進めていきましょう。

ポイント2. 信頼できる不動産会社、担当者に依頼する

売却時の手続きや査定を依頼する不動産会社選びは、マンション売却時の重要なポイントとなります。ネームバリューや知人の紹介などで安易に選ぶのではなく、複数社に相談したうえで最適な企業を選ぶようにしましょう。

また、マンション売却時には綿密な打ち合わせが不可欠です。売主と担当者の相性が悪い場合、スムーズに手続きを進められないことも多いので要注意です。相談しやすく、豊富な知識をもった担当者に依頼するようにしてください。

ポイント3. 先を見据えて、売却時期を検討する

近年、購入したマンションを“終の棲家”ではなく流動資産として捉え、住み替えを行う人も増加しています。マンションを売却する理由にもよりますが、より高く売却したいと考えるならば、市場の傾向を把握しておくことは納得のいく売却をする上で大切な要素の一つになります。

東京カンテイのデータをみると、2019年までの10年間では首都圏、近畿圏、中部圏の中古マンションの価格は上昇を続けています。

三大都市圏・主要都市別/中古マンション70m2価格年代別推移引用: 三大都市圏・主要都市別/中古マンション70m2価格年代別推移(19年・年間版)

なお市場トレンドのほかに、税制の優遇措置が受けられるタイミングで検討する場合もありますし「築浅のうちに売却したい」「15年に1度の割合で発生する大規模修繕工事のあとに修繕積立金の値上げがあるので、それよりも前に売却したい」といった築年数を意識した売却もあります。管理が行き届いている人気エリアのマンションであれば、築年数が30年を超えていても高値で売却できる例もあります。

価格設定・売却時期・買主側へのプロモーションなど、適切な条件が揃っていれば満足のいく取引ができます。マンション売却を考えたときは、信頼できるプロと相談しながら手続きを進めていきましょう。

まとめ

適正な売値設定は、スムーズにマンションを売却するうえで重要なポイントです。プロに相談する前に、本記事でご紹介したサイトを使って類似物件の販売価格や近隣の相場を確認するのは、不動産会社から提示される価格に対しても適正かどうかを判断する手助けになります。

【関連リンク】
【マンション売却のポイント】手順・費用・注意点まとめ
【不動産査定】失敗しないための準備や事前に知っておきたいこと

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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