【マンション売却のポイント】手順・費用・注意点まとめ
スムーズにマンションを売却するためには、「やるべきこと」を理解することが大切です。「やるべきこと」のどれかが抜け落ちると売却に手間取ってしまい、結果として良くない条件でマンションを手放さなくてはならなくなる場合も。マンション売却の際に必要なことの手順と発生する費用、そして注意点をまとめて紹介します。
マンション売却の手順
売却準備
まずはマンションを売却するための準備から。売却価格の相場調査や必要な書類の準備を進めながら、売却のスケジュールを計画しましょう。
住宅ローン返済中の場合は、必ずローンの残債を調べておきましょう。事前に残債を調べておき、売却代金でローンの完済が可能であるか、もし不可能な場合は自己資金で払いきれるかなどを確認しておきましょう。
住宅ローン残債があるマンション、売却方法はある？
また内覧時の手順にも関わるので、マンションの売却を先に行う「売り先行」と、新居購入を先に行う「買い先行」のどちらで進めるかを先に決めておくことも大切です。
不動産会社選びと価格査定
続いて不動産会社選びです。不動産会社に依頼し、事前に売却予想価格を査定してもらいます。1社でなく、複数社に依頼する人が多いようです。
売却価格の査定に客観性を持たせるために、
- 今回売却する物件を購入したときの仲介業者
- 大手不動産業者
- 地元の不動産業者
の3社を比較するのが適切と言われることもあります。
また、インターネット上の一括無料査定サービスを利用するのも良いでしょう。
マンション売却するなら。おすすめの不動産会社選びのコツ
査定を依頼したら、次は不動産会社との契約です。このとき、査定価格だけで不動産会社を選ばないことが大切です。より高く査定してくれた不動産会社と契約したくなるところですが、必ずしもその価格で売れるわけではありません。あくまで、査定は不動産会社の一つの意見です。
不動産会社の担当者とは、マンションの売却まで長い付き合いになることも考え、人柄や相性も重視しましょう。マンションの売却を得意としている不動産会社であればなお良しです。
【マンション査定方法】損しない売却のためのポイント
媒介契約
依頼する不動産会社を決めたら、次は媒介契約です。不動産会社に仲介を依頼するための契約を結びます。 媒介契約には、以下の3種類があります。それぞれにメリット、デメリットがあるので、自分に合った契約を選択しましょう。
| 専属専任媒介契約 | 契約を結んだ不動産会社1社に依頼。自分で買主を見つけることも不可。 |
|---|---|
| 専任媒介契約 | 契約を結んだ不動産会社1社に依頼。ただし自分で買主を見つけることは可能。 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼が可能。自分で買主を見つけることもできる。 |
マンション売却は一般媒介と専任媒介、どちらがおすすめ？
販売開始
不動産会社との契約が終わったら、いよいよ不動産会社による販売開始となります。不動産会社に売却を依頼すると、ポータルサイトへの掲載やポスティングチラシ、新聞の折り込みチラシなどの手法で物件の宣伝を行ってくれます。
内覧
購入希望者が現れたら、マンションの内覧を実施します。不動産会社を通じて購入希望者と日程調整を行い、内覧日を決めます。
内覧の前には室内を丸ごと清掃しておくのが理想的です。ハウスクリーニングで家をきれいにしておくと第一印象も良くなるでしょう。
売買契約～引き渡し
内覧の結果、マンションの価格や引き渡しの時期などで合意に至れば、売主と買主、不動産業者が揃い、売買契約書を作成します。このとき、売主は買主から手付金（売買代金の5〜10％程度）を受領することが一般的です。売買契約が終了したら、引き渡しまでの間に引っ越しを行いましょう。
売買契約で必要になるのは、以下のようなものです。
（1）実印
（2）印鑑証明書（3カ月以内）
（3）本人確認資料（運転免許証等）
そのほか、売買契約書に貼り付ける印紙代が必要です。ここまで無事終わったら、物件を引き渡します。
確定申告
マンションを引き渡した年の翌年2月半ばから3月半ばにかけて、売却益/損についての確定申告を行います。マンションを売却し譲渡所得が発生すれば、所得税および住民税を納めなければなりません。
マンション売却にかかる費用は？
仲介手数料
マンションの売却にあたって必ず発生し、最も高額な出費となるのが仲介手数料です。売却を依頼する不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。
| 売買価格 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引額の5%以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4%以内 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3%以内 |
※売買価格には消費税を含まない。報酬額には別途消費税がかかる
※簡易計算方法があります。詳しくは「不動産仲介手数料とは〜仕組みと計算方法を解説【早見表付き】 売買の場合」参照
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約の締結後です。買主と売買契約を結んだときに半額を、物件を引き渡したときに残りの半額を支払うという形式が多いとされていますが、他の方法もありますので事前に不動産会社に確認しておきましょう。
抵当権抹消登記費用
売却する家のローンが残っている場合はローンを完済して、抵当権抹消登記が必要になります。抵当権抹消登記とは土地や建物についている抵当権を外す登記のこと。自分で手続きを行うか、または司法書士に手続きを依頼します。司法書士への報酬は1万～2万円程度です。
抵当権抹消の登録免許税もかかります。登録免許税は、不動産の数 × 1,000円です。
登録免許税
売主から買主への所有権移転登記でも登録免許税はかかります。売主と買主どちらが負担するかは、両者で決めます。一般的には司法書士に手続きを依頼します。
印紙税
マンション売却の際、買主との間で取り交わす不動産売買契約書に収入印紙を貼付します。
印紙税は下記の表のとおりです。
| 契約書に記載された金額 | 本則税率 |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 |
引っ越し費用
マンションを売却すると転居する必要があるため、引っ越し費用も発生します。引っ越し費用は時期や荷物の量、新居までの距離によって異なりますが、もし費用を少しでも抑えたい場合は、いわゆる「閑散期」と呼ばれる5月から2月の間に引っ越すと良いでしょう。
住宅ローンの一括繰上返済の手数料
抵当権抹消のために住宅ローンの残債を一括返済する場合、金融機関によりますが一般的には手数料が発生します。
手数料は金融機関や利用しているローンによって異なるので、ローン契約中の金融機関に確認しましょう。
所得税・住民税
マンションの売却で得た利益（譲渡所得）に対して、売却の翌年に所得税、住民税がかかります。税率は、マンションの保有期間によって異なります。
その他
所有権移転登記を行う際、印鑑証明書や固定資産評価証明書などの書類が必要となり、取得に費用がかかります。
費用や税金を抑える方法はある？
マンション売却の際、特例等を利用することで費用や税金を抑えられます。
3,000万円まで特別控除できる特例を利用
マンションなどの不動産を売却した際に得られる利益（＝譲渡所得）が3,000万円以内の場合、課税対象とはならない制度があります。
家を売るときには知っておきたい3,000万円の特別控除とは
長期保有による軽減税率を利用
マンションなどの不動産を売却した際、その不動産を10年以上所有していれば、長期譲渡所得の税額より低い税率で計算する軽減税率を適用できる特例があります。この特例は、上記3,000万円の特別控除の特例と併用可能で、併用すれば節税のメリットも。ただしこの特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。
買い換えによる特例を利用
マンションなど不動産の売却価格より高い金額の住宅に買い換えた場合は、譲渡所得への課税が繰り延べられます。ただし、あくまで繰り延べなので、次回売却時の譲渡所得に加えられ課税されます。上記2点との併用はできません。
その他
一番高額な出費である仲介手数料は、上限しか決められていないため不動産会社との交渉が可能です。
マンション売却で注意しておきたいポイント
それでは、改めてマンションの売却時に注意しておきたいポイントを確認していきましょう。
- マンション売却に必要な手順を理解しておく
- 査定価格だけで不動産会社を選ばず、担当者の人柄等も重視して良好な関係を築く
- マンション売却にかかる費用と費用を抑えるための特例等を把握しておく
マンション売却を進める際にはこの3つのポイントをおさえておくとトラブルなども防げます。
まとめ
マンションの売却をスムーズに行うためには、「やるべきこと」をしっかりと整理しておくことが重要です。必要なことが漏れてしまうと、かえって手間が増えてしまいます。
また、不動産会社とのコミュニケーションも大切なポイントです。不動産会社を選ぶ際は、売却価格だけでなく担当者の人柄など総合的に判断すると良いでしょう。まずは大まかな流れを理解し、マンションを売却する際に役立ててみてください。
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