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不動産投資

不動産仲介手数料とは〜正しく計算して相場を理解しよう

2019.08.01

不動産物件を賃貸・売買する際に、仲介してくれた不動産仲介会社に対価として支払うのが、不動産仲介手数料です。この不動産仲介手数料、上限が決められているのをご存知でしょうか。

今回は、基礎知識から正しい計算方法、早見表までを用意しました。ルールを超えた不動産仲介手数料を支払わないように知識をつけていきましょう。

不動産仲介手数料とは

不動産仲介手数料とは、不動産物件を仲介業者に仲介してもらった際に支払う手数料のことです。

売主、買主、双方の仲介を一社が行なった図
売主、買主、双方の仲介を一社が行なった図

これが売買における不動産仲介手数料のやり取りの仕組みです。
不動産物件を売りたい売主は、一般的に不動産仲介会社に依頼し物件を買いたい買主との仲介をしてもらいます。無事に売買契約が結ばれると、規定に基づいた金額の不動産仲介手数料を売主・買主双方から受け取ります。

画像
貸主と借主で50%ずつ負担する場合

基本的には賃貸の場合も仕組みは同じです。貸したい貸主と借りたい借主の間で賃貸契約が結ばれれば、それを仲介した不動産仲介会社に双方から仲介手数料が支払われます。

不動産仲介手数料は、売買の場合と賃貸の場合で価格が異なってきます。

売買の際の不動産仲介手数料の計算方法

売買の場合の不動産仲介手数料ですが、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。

不動産の売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
(1)200万円以下までの部分 5%
(2)200万円超400万円未満までの部分 4%
(3)400万円超の部分 3%

例えば、1,000万円の物件を購入する際の不動産仲介手数料は

(1)200万までの部分:200万円 × 5% = 10万円 
(2)200万円超 400万円までの部分:200万円 × 4% = 8万円 
(3)400万円超 1,000万円までの部分:600万円 × 3% = 18万円 
 (1)+(2)+(3) = 36万円

これに消費税分(8%)を加算し

36万円 × 1.08 =38万8,800円

これが不動産仲介手数料の上限となります。

また2018年1月1日に報酬告示改正が行われ、400万円以下の不動産に関しては実費として「現地調査等に要する費用」を不動産仲介業者が請求できることとなり、不動産仲介手数料の上限は18万円(税別)となりました(売却時に支払う仲介手数料のみ)。

上記を簡易的に計算する方法があります。

不動産の売買価格(税抜) 簡易計算方法
200万円以下の物件 売買価格×5%+実費
200万円超400万円以下の物件 (売買価格×4%)+2万円+実費
400万円超の物件 (売買価格×3%)+6万円

次のように計算することができます。

200万円の物件の場合:
(200万円×5%)×消費税+実費 = 10万8,000円+実費(上限18万円)

300万円の物件の場合:
(300万円×4%+20,000円+実費)×消費税 = 15万1,200円+実費(上限18万円)

1,000万円の物件の場合:
(1,000万×3%+60,000円)×消費税 = 38万8,800円

となります。実費は売却時のみ請求されるもので、購入時には請求されないので注意しましょう。

賃貸の際の不動産仲介手数料の計算方法

賃貸物件を不動産仲介会社に仲介してもらい、1ヶ月分の仲介手数料を払って住んだ、という経験はみなさんお持ちではないでしょうか。

建設省告示第1552号の第四貸借の媒介に関する報酬の額には、

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

出所: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

と、記載されていて、貸主と借主から受け取れる報酬額0.5ヶ月分+消費税(0.54ヶ月)ずつ、合算して1ヶ月分+消費税(1.08ヶ月)が上限と定められています。承諾を得た場合のみ、借主から1.08ヶ月の不動産仲介手数料を受け取れるとなっています。

借主から見た支払い方式にはいくつかのパターンがあります。当方不払いと、当方半額の2つが代表的です。

1つ目は主に東京で一般的な「当方不払い」とよばれる支払システムです。当方不払いの場合、貸主は仲介手数料を支払わず、借主が手数料を負担します。不動産を借りる際にみかける「マイソク」には下記のように手数料負担は「借主100%」となっています。

2つ目が、地方で住居を借りるときに一般的な「当方半額」とよばれる支払いシステムで、貸主と借主が仲介手数料を50%ずつ折半する方法です。

仲介業者が持つのはあくまでも1.08ヵ月分の支払いを借主ないし貸主に請求する権利ですので、実際に支払うお金は物件や貸主の意向によって変動します。

例えば、仲介手数料以外に広告料が含まれているのであれば、その分の値引きを交渉することも不可能ではないでしょう。しかし、仲介手数料の内訳などの詳細は借主が見ることのできる物件情報(マイソク)には記載されていないことが多いため、まず正確な情報を問い合わせてみることが必要になります。

不動産仲介手数料の早見表

不動産仲介手数料の早見表を用意しました。相場はほぼこの価格に落ち着くのではないでしょうか。売買の場合と賃貸の場合で違うのでしっかり確認するようにしましょう。

売買の不動産仲介手数料の早見表

売買価格 売買不動産仲介手数料の上限
100万円 54,000円+実費
200万円 108,000円+実費
300万円 151,200円+実費
400万円 194,400円
500万円 226,800円
600万円 259,200円
700万円 291,600円
800万円 324,000円
900万円 356,400円
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
2,500万円 874,800円
3,000万円 1,036,800円
3,500万円 1,198,800円
4,000万円 1,360,800円
4,500万円 1,522,800円
5,000万円 1,684,800円
5,500万円 1,846,800円
6,000万円 2,008,800円
6,500万円 2,170,800円
7,000万円 2,332,800円
7,500万円 2,494,800円
8,000万円 2,656,800円
8,500万円 2,818,800円
9,000万円 2,980,800円
9,500万円 3,142,800円
1億円 3,304,800円

※売却時のみ実費分が追加

賃貸の不動産仲介手数料の早見表

家賃

仲介手数料(1ヶ月)
※消費税込み

仲介手数料(0.5ヶ月)
※消費税込み

30,000円 32,400円 16,200円
35,000円 37,800円 18,900円
40,000円 43,200円 21,600円
45,000円 48,600円 24,300円
50,000円 54,000円 27,000円
55,000円 59,400円 29,700円
60,000円 64,800円 32,400円
65,000円 70,200円 35,100円
70,000円 75,600円 37,800円
75,000円 81,000円 40,500円
80,000円 86,400円 43,200円
85,000円 91,800円 45,900円
90,000円 97,200円 48,600円
95,000円 102,600円 51,300円
100,000円 108,000円 54,000円
110,000円 118,800円 59,400円
120,000円 129,600円 64,800円
130,000円 140,400円 70,200円
140,000円 151,200円 75,600円
150,000円 162,000円 81,000円
160,000円 172,800円 86,400円
170,000円 183,600円 91,800円
180,000円 194,400円 97,200円
190,000円 205,200円 102,600円
200,000円 216,000円 108,000円
210,000円 226,800円 113,400円
220,000円 237,600円 118,800円
230,000円 248,400円 124,200円

2018年1月1日の不動産仲介手数料の改定について

不動産仲介手数料は、国土交通省(旧建設省)が出している建設省告示第1552号の第四貸借の媒介に関する報酬の額に詳細な記載がなされていますが、2018年1月1日に改定が行われました。

主な変更点は不動産の売買価格が400万円以下の物件に関しては、不動産仲介手数料が最大18万円になっています。

今までは、

売買価格が201万円から400万円の場合は(売買価格×4%)+2万円

物件価格が200万円以下の場合には売買価格×5%

と決められていました。そのため200万円の物件の場合、不動産仲介手数料は10万円が上限でした。そのため手間の割に手数料が高くない売買価格の安い物件は取り扱いがあまり行われていませんでした。

売買価格の安い不動産物件の流通を加速させるために、不動産仲介手数料の改定が行われたということになります。

不動産仲介手数料を支払うタイミングとは

不動産仲介手数料を支払うタイミングは契約が締結したタイミングで支払います。契約締結前に支払う必要はありません。

時期は契約内容によります。例えば売買契約の場合、売買契約時に100%支払う、売買契約時と引渡(決済)時に50%ずつ支払う、引渡(決済)時に100%など、不動産会社によって傾向はあるものの契約内容は任意です。

もし、売買契約の締結前に不動産仲介手数料を求められたら、きっぱりと断りましょう。

不動産仲介手数料が値引きされるケースがあるのはなぜか

特に賃貸の場合、不動産仲介手数料が1ヶ月の場合と半額の場合があります。これは不動産仲介手数料を貸主と借主の双方から受け取るか、片方から受け取るか、の違いになります。

賃貸の際の不動産仲介手数料の計算方法 に詳細を記載していますが、賃貸の場合の不動産仲介手数料は上限である1.08ヶ月分を、承諾を得た場合のみ片方に寄せて請求が可能です。

そのため1ヶ月の場合と半額の場合の両方が存在しています。

良い不動産仲介会社を見分けるには宅地建物取引業免許証番号を確認しよう

不動産物件を購入する際は、不動産仲介会社の力を借りるケースが多くなります。長い付き合いになる可能性があるため、できるだけ良い不動産仲介会社と取引をしたいものです。では、どのようにすれば良い不動産仲介会社を見分けられるのでしょうか。

まず宅地建物取引業免許証番号は必ず確認するようにしましょう。無免許業者ではないか確認が可能です。

これが宅地建物取引業免許証番号のサンプルです。免許証番号内の「◯◯知事(3)」と記載されている部分があります。この「(3)」は過去2回免許の更新をしている証になります。5年に1度更新するので、この業者は最低でも10年は宅地建物取引業の認可を受けていることになります。

一般的にはカッコ内の数字が大きいほど経験が豊富で、信頼度は高くなると考えられます。しかし、数字が小さいからといって信頼できないというものでもありません。大きな系列会社に支えられているいわゆる財閥系の不動産会社であっても子会社になるとカッコ内の数字は小さくなります。例えば、三井不動産レジデンシャルリースは(9)となっています。

事務所が都道府県をまたいで増えたり、また事務所が他の都道府県に移転するなど、カッコ内の数字がリセットされるので、数字と業務の長さは100%連動するわけではないのですが、信頼できるかどうかの基準の一つとしてカッコ内の数字を見る、というのはひとつの方法です。

また不動産業を開始して年数の浅い業者は、物件の紹介をしてくれる担当者の年齢が若く、話しやすいエージェントであることも多いため、購入希望者が同年代である時など結果的によりよい信頼関係につながることもあります。1よりは2や3の方が信頼度は高まるといえます。

また、どこから認可を受けているかも重要な指標になります。上の例は都道府県知事から許可を受けて不動産業を営んでいる業者で、1つの都道府県内でのみ事業を行なっています。対して、複数都道府県にまたがって不動産業を営む業者には「国土交通大臣免許」と呼ばれる免許が必要になります。広い地域で事業を行なっている比較的大きな会社でなければ取れない免許であるため、ある程度、信頼性のシグナルになるでしょう。

まとめ

賃貸でも売買でも不動産仲介会社の力をどうしても借りなければいけないことは多々あります。不動産仲介手数料はその対価として必ず支払わなければいけないものです。不動産仲介手数料について理解して、無駄な支払いをしないように正しく不動産投資や不動産賃貸を進めていきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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