マンション修繕積立金とは〜平均相場から気をつけるポイントまで解説
マンションを購入すると、毎月「修繕積立金」がかかってきます。修繕積立金は物件によっても異なりますし、将来上昇するリスクもあるので、マンション選びにおいて重要な要素です。そこでこの記事では、修繕積立金とは何か？平均はどのくらいか？何に注意すべきか？という点について解説していきます。
マンション修繕積立金とは
まずは、マンション修繕積立金とは？という点について以下を知っておきましょう。
- 具体的な修繕箇所
- マンション管理費との違い
具体的な修繕箇所
マンション修繕積立金はマンションの修繕費用に充てられますが、具体的な修繕項目は以下の通りです。
- 外壁：塗装や下地補修
- 屋上：防水工事
- 共用廊下：修繕
- 鉄部：塗装
- 給水設備：洗浄や補修
- 外構：駐車場や自転車置場の床部分補修
上記はマンションの修繕項目の一部であり、マンションの共用部全般の修繕に充てられるお金が「修繕積立金」です。マンションの室内に関しては、その部屋の所有者が責任をもって修繕やリフォームをします。
一方、共用部はそのマンションの所有者が全員利用する箇所になるので、全員から修繕積立金を徴収して修繕する際の費用に充てるというわけです。
マンション管理費との違い
マンションのランニングコストとして、修繕積立金のほかに「管理費」があります。管理費も修繕積立金と同じく毎月かかる費用ですが、この2つは根本的に異なる費用です。というのも、修繕積立金は前項のような用途に利用されますが、管理費は以下の用途に利用される費用だからです。
- 共用部の設備や点検費
- 共用部の電気代
- 共用部の清掃費用
- マンション内の備品購入費用
- 管理組合の運営費用（総会など）
- 管理人の人件費
このように、建物修繕ではなく「管理」全般にかかる費用が管理費となります。修繕積立金と管理費は同じランニングコストですが、用途が異なる点は認識しておきましょう。
マンション修繕積立金の相場
つづいて、国土交通省のガイドラインや総合調査によって算出された、マンション修繕積立金の相場を解説します。なお、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定）とは、主に新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や目安などを理解してもらうためのガイドラインです。
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から見る修繕積立金の目安
このガイドラインに表記されている修繕積立金の目安額は、「長期修繕計画作成ガイドライン」に沿って修繕計画を作成しているマンションを基にしています。今回解説する修繕積立金は、以下の計算式で算出できます。
専有面積当たりの修繕積立金
専有面積当たりの修繕積立金は以下の通りです。なお、計算事例は後述します。
| 階数 / 建築延べ床面積 | 平均 | |
|---|---|---|
| 15階未満 | 5,000m2未満 | 218円/m2（月） |
| 5,000～10,000m2 | 202円/m2（月） | |
| 10,000m2以上 | 178円/m2（月） | |
| 20階以上 | 206円/m2（月） | |
機械式駐車場の加算額
機械式駐車場は修繕積立金が高額になるため、機械式駐車場がある場合は以下の計算式で算出した金額を加算します。
| 機械式駐車場の機種 | 修繕工事費 （1台当たり） |
|---|---|
| 2段（ピット1段）昇降式 | 7,085円/台（月） |
| 3段（ピット2段）昇降式 | 6,040円/台（月） |
| 3段（ピット1段）昇降横行式 | 8,540円/台（月） |
| 4段（ピット2段）昇降横行式 | 14,165円/台（月） |
計算例
前項の計算式に当てはめた事例を紹介します。たとえば、延床面積7,000m2で12階建てのマンション（70m2）を購入した場合の修繕積立金の目安金額は以下の通りです。
上記に、2段（ピット1段）昇降機タイプの機械式駐車場が40台ある場合には、以下の金額が加算されます。
「平成30年度マンション総合調査」から見る修繕積立金の相場
次に、「平成30年度マンション総合調査」から見る修繕積立金の相場を解説していきます。
完成年次別の修繕積立金の平均
まずは、完成年次別の修繕積立金の平均は以下です（p.210）。
| 完成年次別 | ～2,500円 | ～5,000円 | ～7,500円 | ～10,000円 | ～15,000円 | ～20,000円 | ～30,000円 | ～40,000円 | ～50,000円 | ～50,000円超 | 不明 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 全体 | 2.3％ | 5.1％ | 12.9％ | 17.9％ | 25.1％ | 7.5％ | 2.0％ | 0.4％ | 0.1％ | 0.6％ | 26.0％ |
| 昭和44年以前 | - | - | 5.6％ | 11.1％ | 22.2％ | 11.1％ | - | - | 5.6％ | 5.6％ | 38.9％ |
| ～昭和49年 | 2.2％ | 6.7％ | 7.9％ | 22.5％ | 24.7％ | 5.6％ | 1.1％ | - | - | - | 29.2％ |
| ～昭和54年 | 1.8％ | 5.4％ | 11.7％ | 14.4％ | 35.1％ | 12.6％ | 0.9％ | 0.9％ | - | 0.9％ | 16.2％ |
| ～昭和59年 | 1.9％ | 1.9％ | 11.2％ | 22.4％ | 22.4％ | 8.4％ | 2.8％ | 1.9％ | - | - | 27.1％ |
| ～平成元年 | 2.4％ | 5.6％ | 8.7％ | 19.8％ | 26.2％ | 11.1％ | - | - | - | 1.6％ | 24.6％ |
| ～平成6年 | 4.7％ | 5.2％ | 13.3％ | 17.5％ | 27.5％ | 4.3％ | 0.9％ | 0.9％ | - | 0.9％ | 24.6％ |
| ～平成11年 | 2.7％ | 2.7％ | 13.9％ | 17.5％ | 26.9％ | 9.0％ | 3.6％ | - | 0.4％ | 0.4％ | 22.9％ |
| ～平成16年 | 3.0％ | 2.7％ | 11.0％ | 16.7％ | 28.9％ | 10.3％ | 3.4％ | - | - | - | 24.0％ |
| ～平成21年 | 0.4％ | 5.2％ | 11.2％ | 21.5％ | 27.9％ | 5.2％ | 2.8％ | 0.8％ | - | 0.8％ | 24.3％ |
| ～平成26年 | 2.4％ | 10.6％ | 20.3％ | 20.3％ | 18.7％ | 4.9％ | 0.8％ | - | - | 0.8％ | 21.1％ |
| 平成27年以降 | 2.6％ | 14.5％ | 36.8％ | 9.2％ | 1.3％ | 1.3％ | 1.3％ | - | - | - | 32.9％ |
| 不明 | - | 4.6％ | 3.1％ | 7.7％ | 12.3％ | 6.2％ | - | - | - | - | 66.2％ |
上記のように、1万円超～1.5万円程度のマンションが多く、新しいマンションになるにつれボリュームゾーンが変化し、最近のマンションでは7,500円が多いです。
総戸数別の修繕積立金の平均
次に、総戸数別の修繕積立金の平均は以下です（p.210 下段）。
| 総戸数規模別 | ～2,500円 | ～5,000円 | ～7,500円 | ～10,000円 | ～15,000円 |
～20,000円 |
～30,000円 | ～40,000円 | ～50,000円 | 50,000円超 |
不明 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20戸以下 | 5.1％ | 5.1％ | 10.2％ | 7.1％ | 28.6％ | 14.3％ | 6.1％ | 1.0％ | 1.0％ | 1.0％ | 20.4％ |
| 21～30戸 | 2.0％ | 5.4％ | 8.9％ | 15.8％ | 23.6％ | 10.8％ | 3.9％ | 0.5％ | - | - | 29.1％ |
| 31～35戸 | 2.7％ | 4.6％ | 11.9％ | 17.0％ | 27.2％ | 7.5％ | 0.7％ | 0.2％ | - | 1.5％ | 26.7％ |
| 51～75戸 | 2.1％ | 7.0％ | 14.4％ | 19.3％ | 24.6％ | 5.3％ | 0.8％ | 0.3％ | - | 0.3％ | 25.9％ |
| 76～100戸 | 1.9％ | 1.9％ | 14.8％ | 24.5％ | 23.9％ | 4.5％ | 1.3％ | 0.6％ | - | 0.6％ | 25.8％ |
| 101～150戸 | 1.3％ | 5.7％ | 17.8％ | 21.0％ | 24.2％ | 5.1％ | 3.2％ | 0.6％ | - | - | 21.0％ |
| 151～200戸 | 4.5％ | 7.5％ | 10.4％ | 19.4％ | 25.4％ | 3.0％ | 1.5％ | 1.5％ | 1.5％ | - | 25.4％ |
| 201～300戸 | 1.3％ | 5.1％ | 20.5％ | 15.4％ | 28.2％ | 9.0％ | 3.8％ | - | - | - | 16.7％ |
| 301～500戸 | 3.6％ | 1.8％ | 12.5％ | 28.6％ | 19.6％ | 12.5％ | 1.8％ | - | - | 1.8％ | 17.9％ |
| 501戸以上 | - | 5.4％ | 8.1％ | 13.5％ | 35.1％ | 16.2％ | 2.7％ | - | - | - | 18.9％ |
| 不明 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 100％ |
こちらも、ボリュームゾーンは1万円〜1.5万円ということが分かります。30戸以下では1.5万円〜2万円がボリュームゾーンになっています。
形態別の修繕積立金の平均
つづいて形態別の修繕積立金の平均は以下です（p.211）。
| 形態別 | ～2,500円 | ～5,000円 | ～7,500円 | ～10,000円 | ～15,000円 | ～20,000円 | ～30,000円 | ～40,000円 | ～50,000円 | 50,000円超 | 不明 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 単棟型 | 単棟型全体 | 2.2％ | 5.6％ | 12.9％ | 18.4％ | 25.0％ | 7.4％ | 2.0％ | 0.4％ | 0.1％ | 0.5％ | 25.5％ |
| 3階建以下 | 3.8％ | 7.7％ | 15.4％ | 3.8％ | 19.2％ | 7.7％ | 3.8％ | - | - | - | 38.5％ | |
| 4～5階建 | 2.4％ | 3.0％ | 11.8％ | 14.2％ | 25.4％ | 5.3％ | 4.1％ | 1.2 ％ | 0.6％ | 0.6％ | 31.4％ | |
| 6～10階建 | 2.7％ | 5.8％ | 9.3％ | 19.6％ | 26.0％ | 8.5％ | 1.6％ | 0.2％ | - | 0.8％ | 25.5％ | |
| 11～19階建 | 1.7％ | 6.7％ | 17.7％ | 18.7％ | 23.7％ | 6.4％ | 1.0％ | 0.4％ | - | 0.2％ | 23.5％ | |
| 20階以上 | - | 1.7％ | 13.3％ | 21.7％ | 26.7％ | 10.0％ | 6.7％ | 1.7％ | - | - | 18.3％ | |
| 団地型 | 団地型全体 | 3.2％ | 3.2％ | 13.8％ | 16.6％ | 26.9％ | 8.1％ | 2.1％ | 0.4％ | 0.4％ | 1.1％ | 24.4％ |
| 2～3棟 | 2.7％ | 2.7％ | 13.0％ | 18.5％ | 25.5％ | 8.2％ | 2.2％ | - | - | 1.6％ | 25.5％ | |
| 4～5棟 | 6.7％ | 3.3％ | 16.7％ | 20.0％ | 30.0％ | 3.3％ | 3.3％ | 3.3％ | 3.3％ | - | 10.0％ | |
| 6～10棟 | 2.9％ | 2.9％ | 14.7％ | 11.8％ | 26.5％ | 17.6％ | - | - | - | - | 23.5％ | |
| 11～20棟 | 5.0％ | 5.0％ | 15.0％ | 10.0％ | 25.0％ | 5.0％ | - | - | - | - | 35.0％ | |
| 21～50棟 | - | 11.1％ | - | - | 55.6％ | - | 11.1％ | - | - | - | 22.2％ | |
| 51棟以上 | - | - | 50.0％ | - | - | - | - | - | - | - | 50.0％ | |
| 棟数不明 | - | - | - | 50.0％ | 50.0％ | - | - | - | - | - | - | |
団地型と単棟型で変化はみられず、1万円〜1.5万円がボリュームゾーンとなっています（21棟以上はサンプル数が少ないため除外）。
地域別の修繕積立金の平均
次に、地域別の修繕積立金の平均です（p.211 中段）。
| 地域別 | ～2,500円 | ～5,000円 | ～7,500円 | ～10,000円 | ～15,000円 | ～20,000円 | ～30,000円 | ～40,000円 | ～50,000円 | 50,000円超 | 不明 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 北海道 | 2.2％ | 2.2％ | 9.0％ | 5.6％ | 31.5％ | 14.6％ | 1.1％ | - | - | 1.1％ | 32.6％ |
| 東北 | 3.4％ | 2.8％ | 6.7％ | 18.5％ | 32.6％ | 8.4％ | 1.1％ | - | - | 0.6％ | 25.8％ |
| 関東 | 1.4％ | 2.1％ | 11.3％ | 17.8％ | 26.8％ | 11.1％ | 3.2％ | 0.5％ | 0.2％ | 0.9％ | 24.7％ |
| 北陸・中部 | 3.0％ | 5.7％ | 15.5％ | 18.6％ | 23.0％ | 4.7％ | 2.4％ | 1.0％ | - | 0.3％ | 25.7％ |
| 近畿 | 1.7％ | 4.2％ | 14.3％ | 20.2％ | 24.7％ | 6.3％ | 2.1％ | 0.3％ | - | 0.3％ | 25.8％ |
| 中国・四国 | 2.8％ | 9.2％ | 17.1％ | 17.5％ | 19.8％ | 2.8％ | 0.9％ | - | - | 0.5％ | 29.5％ |
| 九州・沖縄 | 3.6％ | 11.6％ | 13.8％ | 21.0％ | 21.7％ | 5.8％ | 0.7％ | - | 0.7％ | 0.7％ | 20.3％ |
上記のように、地域によるバラツキが多少みられます。北海道は1.5万円〜2万円がボリュームゾーン、九州は5,000円〜1.5万円までと金額が分散しています。それ以外の地域はおおよそ1万円〜1.5万円の範囲がボリュームゾーンです。関東は2万円までがボリュームゾーンです。
都市圏別の修繕積立金の平均
さいごに、都市圏別の平均です（p.211 下段）。
| 都市圏別 | ～2,500円 | ～5,000円 | ～7,500円 | ～10,000円 | ～15,000円 | ～20,000円 | ～30,000円 | ～40,000円 | ～50,000円 | 50,000円超 | 不明 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京圏 | 1.4％ | 2.0％ | 11.6％ | 16.9％ | 28.8％ | 11.6％ | 3.4％ | 0.6％ | 0.3％ | 0.8％ | 22.6％ |
| 名古屋圏 | - | 1.3％ | 19.5％ | 23.4％ | 28.6％ | 3.9％ | 2.6％ | - | - | - | 20.8％ |
| 京阪神圏 | 0.5％ | 5.0％ | 14.1％ | 19.5％ | 23.6％ | 7.3％ | 2.3％ | 0.5％ | - | 0.5％ | 26.8％ |
都市圏別では、東京圏が2万円にもボリュームゾーンがありますが、その他は大きなバラツキは見られません。
マンション修繕積立金が上がる理由
前項までで、修繕積立金とはどのような費用か？目安金額はいくらか？が分かったと思います。次に、マンション修繕積立金が上がる理由を解説していきます。
- 初期設定価格を低く設定し将来分が足りないため値上げ
- 段階増額積立方式のため値上げ
- 工事費高騰のために値上げ
前提として、大半のマンションでは築年数を経過するごとに修繕積立金は上昇すると思っておきましょう。
初期設定価格を低く設定し将来分が足りないため値上げ
1つ目の理由は、初期設定価格を低く設定していることで、その不足分を将来的に値上げするからです。ここでは、なぜ初期設定価格を低くするのか？初期設定費用が低いかどうか見極める方法はあるか？について解説します。
なぜ初期設定を低くするのか？
なぜ初期設定を低くするかというと、売主側がマンションを売りやすくするためです。というのも、マンションの購入者は以下の費用を確認して、その物件の価格が安いか高いかを判断します。
- ローンの支払い額
- 管理費
- 修繕積立金
たとえば、借入期間が35年・金利0.7％という条件でローンを組んだとき、100万円の借入で2,731円の支払いになります。言い換えると、修繕積立金が周辺物件よりも2,731円高ければ、物件価格が100万円高い（100万円のローンを組む）ときと負担額は同じなのです。
このように、修繕積立金は月々支払い額に反映されるので、その費用を少しでも抑えて売りやすくするために初期設定を低くします。しかし、結局は修繕金が不足するので、将来的に上昇せざるを得ないのです。
初期費用が低いかどうかの見極め方
前項のように「初期費用を低く設定しているマンション」を購入すると、修繕積立金が将来上昇するリスクが上がります。そのため、以下の方法で初期費用が安いかどうかを見極めましょう。
- 上述した平均値との比較
- 周辺の中古物件との比較
まずは、上述したガイドラインに沿った平均額と比較します。そして、ポータルサイトなどで周辺物件を調べ、築年数ごとにm2単価で換算します。この場合、事例が少ないと意味がありませんが、事例が多いのであれば初期費用が安いかどうかを見極める参考金額となるでしょう。
段階増額積立方式のため値上げ
マンションの修繕積立金は、均等積立方式と段階増額積立方式の2種類あります。この2種類に関しては以下を知っておきましょう。
- 均等積立方式と段階増額方式の違い
- 段階増額方式の注意点
均等積立方式と段階増額方式の違い
均等積立方式とは、将来発生する修繕積立金をその建物の耐用年数で割って算出した金額なので、原則は将来的にも金額は変わりません。一方、段階増額積立方式とは「5年ごとに30％アップ」など、築年数が経過するほど金額が上がっていく方式です。
均等積立方式は将来に渡って発生する金額を「均等」に割っているため、初期段階での修繕積立金は段階増額積立方式よりも高くなります。しかし、段階増額方式の場合には、初期の修繕積立金は安価なものの基本的には上昇していくため、最終的には均等積立方式よりも高くなることが多いです。
段階増額方式の注意点
国土交通省の資料によると、均等積立方式を採用しているマンションは41.4％で、段階増額積立方式は43.4％です。しかし、平成22年以降を見ると均等積立方式が23.6％で段階積み上げ方式が67.8％なので、最近のマンションの多くは段階増額方式を採用しています。
その段階増額方式の場合は以下が注意点です。
- 購入前に上昇率をチェックしておく
- 最終的には管理組合が決める
マンションの重要事項説明書に上昇率が記載してあるので、まずはその金額をチェックします。ただ、いざ上昇するタイミングになったときは、最終的に管理組合（入居者）で決めるため、上昇しないケースもあります。しかし、その場合は修繕積立金が不足することもあるので、その点も注意が必要です。
工事費高騰のために値上げ
ほかにも、工事費用が高騰することで修繕積立金が上昇することもあります。修繕工事は以下の要素で成り立っているため、工事費が上昇すれば費用も上昇する可能性があるのです。
- 人件費
- 建材などの材料費
- 重機などのリース代や燃料代
この費用は現段階では読めないので対策はありませんが、工事費高騰のために値上げする可能性がある点は認識しておきましょう。
マンションを購入する際に気をつけるポイント
さいごに、マンションを購入する際に「修繕積立金」に関して気を付けるべき以下の点について解説します。
- マンション修繕積立金の滞納がないか確認する
- 平均相場と比較して異常に安く・高くないか確認する
マンション修繕積立金の滞納がないか確認する
まずは、購入するマンションに修繕積立金の滞納がないかどうかを確認しましょう。新築であれば滞納はないですが、中古マンションで滞納があると、その滞納分は次の入居者に受け継がれます。滞納に関しては重要事項として説明義務がありますが、仲介する不動産会社にきちんとヒアリングしておくことが重要です。
平均相場と比較して異常に安く・高くないか確認する
また、上述したように修繕積立金の平均相場と比較することも重要です。そうすれば、以下のリスクに備えることができます。
- 平均相場と大きく乖離して安い場合、将来的な修繕積立金が足りなくなる可能性がある
- マンション販売会社が売りやすくするために安く設定している可能性がある
修繕積立金が高くなれば結局は負担額が増額するので、仮にそのマンションを安く買っていても意味がないです。また、売却時も売りにくくなるので、修繕積立金のチェックは必須といえるでしょう。
まとめ
このように、マンション修繕積立金は毎月支払うお金なので、マンション購入前に必ずチェックしておきましょう。特に、初期設定金額は相場と比較して乖離していないか？は、将来の上昇リスクにもつながる大事なポイントなので、上述した相場金額と必ず比較しておくことが重要です。
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