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マンション売却時の税金や手数料はどのくらい?かかる費用の計算方法

2020.08.28

マンション売却時の税金や手数料はどのくらい?かかる費用の計算方法

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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マンションを売却する際には税金などさまざまな費用が発生します。どの部分にどれだけ費用が発生するかをあらかじめ把握しておかないと、必要以上に経費がかかってしまう場合もあります。そこで今回は、マンション売却に伴って発生する諸費用ならびに手数料について解説します。合わせて、コスト削減のために手数料を抑える方法も紹介します。

マンション売却の諸費用

仲介手数料

マンションの売却にあたって、最も高額な出費となるのが仲介手数料です。仲介手数料とは、買主を探し契約を交わして引き渡しを行うまでの売却活動に対して、不動産会社に支払う報酬のことです。

抵当権抹消登記費用

売却するマンションに住宅ローンの残債がある場合、売主は抵当権抹消登記の手続きが必要です。抵当権抹消登記とは、土地や建物についている抵当権を外す登記のこと。通常は売主の責任と負担で行います。住宅ローンを完済しても抵当権は自動的に抹消されないため、自分で手続きを行うか、または司法書士に手続きを依頼する必要があります。

このときに発生する登録免許税は不動産の数 × 1,000円です。加えて司法書士への報酬(1万~2万円程度)がかかります。

なお抵当権が設定された後に住所が変わっている場合は、抵当権抹消登記手続きのほか住所変更登記も必要になります。

【関連記事】
ローンを完済後に抵当権を抹消するには? やり方から費用・必要書類まで解説

登録免許税

登録免許税とは、所有権保存登記や移転登記の際などに課される税金のことです。

売主から買主への所有権移転登記でも登録免許税はかかります。売主と買主どちらが負担するかは、両者で決めます。一般的には司法書士に手続きを依頼します。

印紙税

マンション売却の際、買主との間で取り交わす不動産売買契約書には収入印紙が必要です。収入印紙の金額は、不動産売買契約書に記載されたマンションの売却金額によって異なります。

印紙税は下記の表のとおりです。

契約書に記載された金額 本則税率
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円

引っ越し費用

マンションの売却には転居を伴うため、引っ越し費用も発生します。時期や荷物の量、新居までの距離によって費用は異なりますが、費用を少しでも抑えたい場合は、いわゆる「閑散期」と呼ばれる5月から2月の間に引っ越しを行うと良いでしょう。

仮住まい費用

売却後の次の引っ越し先が決まっていて入居もできる状態であれば問題ありませんが、例えば引っ越し先の家の工事が延期していて入居できないといった場合には、仮の住まいを探する必要があります。そしてその間の家賃が発生します。

住宅ローンの一括繰上返済の手数料

住宅ローンが残っている場合は残債を一括返済しなければなりませんが、このときにも手数料が発生します。手数料は金融機関や利用しているローンによって異なるので、ローン契約中の金融機関に確認しましょう。

所得税・住民税

マンションの売却で得た利益(譲渡所得)に対して、売却の翌年に所得税、住民税がかかります。税率は、マンションの保有期間によって異なります。

その他

所有権移転登記を行う際、印鑑証明書や固定資産評価証明書などの書類が必要となり、取得に費用がかかります。

マンション売却にかかる手数料

先に述べたとおり、仲介手数料は大きな出費です。売却を依頼する不動産会社に対して、成功報酬として支払います。仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で下記のように上限が定められています。

売買価格(税抜) 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

※報酬額には別途消費税がかかります

仲介手数料は売買契約が成立しない限り支払う必要がありません。したがって、支払うタイミングは売買契約の締結後になります。また実際の受け渡しの時期については、買主と売買契約を結んだときに半額・物件を引き渡したときに残りの半額を支払うケースや、契約時に一括で支払う、また引き渡し(決済)時に一括で支払うケース、とさまざまです。事前に不動産会社に確認しておきましょう。

手数料の概算・計算方法

仲介手数料は上記の表をもとに計算します。

たとえば、800万円の物件を売却するときの仲介手数料の計算方法は以下の通りです。

200万円 × 5%=10万円
200万円 × 4%=8万円
400万円 × 3%=12万円
10万円+8万円+12万円=30万円
この30万円に消費税(10%)を加え、仲介手数料は33万円となります。

ただし、計算を3回繰り返すのは少し面倒です。そのため、売却価格が400万円を超える場合は下記の速算式を使うとスムーズに計算できます。

【売却価格400万円以上の場合の速算式】
仲介手数料 =売却価格 × 3%+6万円+消費税

上記の例(800万円の物件)の場合、800万円 × 3%=24万円。
24万円に6万円と消費税を加えると33万円となります。

売却金額が400万円を下回る場合の速算式は、下記の表を活用してみてください。

売買価格 算式
200万円以下の部分 5%+実費*
200万円超400万円以下の部分 売却価格の4%+2万円+実費*
400万円超の部分 売却価格の3%+6万円

*報酬告示改正(2018年1月1日)により、400万円以下の不動産に関しては実費として「現地調査等に要する費用」を不動産仲介業者が請求でき、不動産仲介手数料の上限は18万円(税別)となりました(売却時に支払う仲介手数料のみ

現時点では仲介手数料の概算がわかればいい、という場合は下記の表を目安にしましょう。

物件価格 仲介手数料の上限(税抜)
400万円 18万円
1,000万円 36万円
2,000万円 66万円
3,000万円 96万円
4,000万円 126万円
5,000万円 156万円
6,000万円 186万円
7,000万円 216万円
8,000万円 246万円
9,000万円 276万円
1億円 306万円

マンションの手数料を抑える方法はある?

物件の価格に比例して高くなる、この仲介手数料を抑える方法はあるのでしょうか。

不動産会社から見ると、仲介手数料は売主と買主の両方から受け取ることができます。売主・買主の仲介を不動産会社一社が受けることになった場合には、どちらからも受け取ることができます。ただし先に説明した通り、契約が成立しないことには受け取れません。仲介手数料をいち早く受け取るためには、売主・買主ともスピーディーに見つける必要があり、そのための手段として仲介手数料を無料や半額とする場合があるようです。

仲介手数料で決められているのは、あくまで金額の「上限」。無料または半額の場合があるということは、交渉次第では仲介手数料を値引きできると思うかもしれません。

しかし、仲介手数料は不動産会社の大切な利益です。マンション売却をスムーズに進めるためには、不動産会社の協力が欠かせません。そう考えると、仲介手数料に対する過度な値引き交渉は、不動産会社の利益を減らすことにつながり、最終的には不動産会社との関係悪化を招く可能性も考えられます。

どうしても値引き交渉を行いたい、ということであれば、マンションの売却が終わった後ではなく、不動産会社との契約前の段階で聞いてみると良いでしょう。

そうすることで、後々不動産会社との関係が悪化することを防ぐことができます。

まとめ

マンションの売却には、仲介手数料など決して少なくない金額の経費がかかります。これらのコストを事前に把握しておくことで、より良い条件でマンションを売却することが可能になるはず。

マンションを売却する際には、最低限、今回ご紹介した諸費用について把握しておきましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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