【解説】マンションを売却した年の固定資産税は誰が払う？
「固定資産税」とはマンションや一戸建てなど、不動産を所有していると課税される税金のことです。しかし年度の途中でマンションを売却した場合、その年の納付義務はあるのでしょうか？
結論から言うと、固定資産税は売主が支払います。しかし引き渡し日以降の固定資産税は、買主に負担してもらうケースが多いです。今回はマンション売却と固定資産税の関係について詳しく解説します。
マンション売却時の固定資産税って何？ 誰が払うもの？
固定資産税とは家や土地など「不動産の所有者」に対して課税される税金です。毎年1月1日時点で不動産を所有している本人に納税の義務が生じます。
マンションを購入した際、自治体に登記をしたのを覚えていますか？ それを元に自治体は納付金額を計算し、納税の義務を負う物件の所有者に納税通知書を送っています。毎年4～6月ごろ到着するのが一般的で、支払いは全4期です。分納か一括かを選んで納付するようになっています。
では、具体的にどのような計算に基づいて税金額が決まっているでしょうか。
以下の式を見ていきましょう。
固定資産税評価額とは？
マンションなど不動産の固定資産税額は、「固定資産税評価額」を元に計算されます。固定資産税評価額とは、家や土地の価値を総務大臣の定める固定資産評価基準に基づき評価したものです。
建物を建築するためのコストが高いほど、固定資産税評価額は高くなります。例えば同じ床面積でも、木造より鉄筋コンクリート造（RC造）の方が評価額は高いです。また土地の固定資産税評価額は、「路線価」を基準に算出されます。路線価は誰でも見られますので、確認したい方はネットで検索してみましょう。
不動産の購入額が、そのまま固定資産税評価額になるわけではないのでご注意ください。なお固定資産税評価額は、3年に1度見直されています。
固定資産税に関する特例とは？
固定資産税は国税ではなく地方税なので、税率は各自治体によって自由にルールが決められます。ただ標準の1.4％を適用しているところがほとんどです。
特例として住宅用地であれば、200m2以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準額が1／6に、200m2超の部分（一般住宅用地）は課税標準額が1／3となります。また新築住宅で、課税床面積が120m2以下の部分につき、固定資産税が3年間1／2となること（マンションなどの耐火・準耐火建築物なら5年間）などがあります。この措置は令和4年3月31日までに新築された住宅が対象です。
参考：住宅用地とは何ですか。また、住宅用地に対する特例措置とは何ですか。│東京都主税局
参考：固定資産税の新築住宅の減額とは何ですか。│東京都主税局
マンションを売却した後の固定資産税の清算
ここまでで、固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に課税されることがわかりました。それでは、例えば3月にマンションを売却した場合は、誰が固定資産税を支払うのでしょうか？ 正解は売主です。
すでに引き渡しが終わっていても、その1年間は売主が固定資産税を払わなければなりません。マンションを売却した年の1月1日時点の所有者は、売主だからです。しかし一般的には、引き渡し日を基準として日割り計算した金額を購入者へ請求します。
つまり売主と買主、双方で負担するイメージです。精算方法については、あらかじめ不動産会社に確認しておいた方がよいでしょう。
固定資産税の日割り計算方法について
では、固定資産税を日割りで負担する場合、どのような計算が必要か見ていきましょう。
まず、日割り計算をするには、一般的に起算日を設定します。この起算日は、関東と関西では異なり、関東では1月1日、関西では4月1日となります。
例えば関東なら、1月1日から引き渡し日までが売主負担、引き渡し後が購入者の負担です。ただ売主・買主が同意している必要があるため、不動産会社を介して事前に話し合っておくことが重要です。
実際に、例を挙げながら計算方法について説明します。
固定資産税が10万円の物件で、5月1日に引き渡しとなった場合、関東と関西では金額にどれほどの差が出るでしょうか。
売主 120日（1月1日～4月30日）⇒10万円×120日/365日＝32,877円
買主 245日（5月1日～12月31日）⇒10万円×245日/365日＝67,123円
売主 30日（4月1日～4月30日）⇒10万円×30日/365日＝8,220円
買主 335日（5月1日～翌3月31日）⇒10万円×335日/365日＝91,780円
このように、起算日によって3万円ほど差が出ました。
マンション売却にはさまざまな費用がかさむものです。少しでも負担を減らしたいなら、固定資産税は購入者と話し合いのうえ、きちんと取り決めるようにしましょう。
マンション売却時の固定資産税は必ず事前に確認を
固定資産税の精算には、法的な効力はありません。あくまで売主と買主の合意があって成立します。もし、取り決めのないままマンションの売却を進めてしまうと、売主の全額負担になってしまうばかりか、のちのちトラブルにもつながりかねません。
事前の話し合いをする際は、できるだけ不動産会社の担当者を交えた三者で内容を確認し、決定事項を文書化しておくことをおすすめします。
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