マンション売却で消費税はかかる？ 課税対象と注意すべきポイント
マンションを売却する際、消費税が課税されるかどうかご存知でしょうか。マンションは売却額が高額になるので、課税されるか否かは売却前に知っておきたいものです。結論から言うと、個人でマンションを売却するときは、土地・建物に消費税はかかりません。
しかし売却に伴う諸費用には消費税がかかるので注意しましょう。この記事では、マンション売却によって発生する消費税について、課税対象と注意すべきポイントをまとめました。
マンション売却に消費税はかかる？
冒頭のように、個人がマンションを売却するなら土地・建物に消費税はかかりません。仮に個人が不動産会社に仲介を依頼しても、同じく土地・建物に消費税はかかりません。あくまで個人が「売主」であり、不動産会社は「仲介人」にすぎないからです。
しかし「事業者（法人など）」が売主なら、建物にだけ消費税はかかります。土地は非課税の取引に区分されますので売主が誰であれ消費税はかからないのです。
マンション売却で消費税がかかる諸費用とは
次にマンション売却時に課税対象である、マンション売却時の諸費用について解説します。上述したように、売主に関係なく以下諸費用には消費税が課税されるので注意しましょう。
- 不動産会社への仲介手数料
- 司法書士への手数料
- 住宅ローンの返済手数料
不動産会社への仲介手数料
不動産会社が売主の代わりに行う売却活動（広告宣伝や内覧の案内、契約などに対するサポートなど）は、事業者が提供するサービスとみなされ、課税対象となります。仲介手数料の上限額は決まっており、計算式は以下の通りです。
【不動産の仲介手数料の上限】
- 売買価格200万円以下：売買価格×5％＋消費税
- 売買価格200万円超～400万円以下：（売買価格×4％＋2万円）＋消費税
- 売買価格400万円超：（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
例えば売買価格が3,000万円であれば、「3,000万円×3％＋6万円＝96万円」に消費税が加わり、105.6万円が税込みの仲介手数料です。
このようにマンションを高値で売却するほど、仲介手数料や消費税も高くなるという仕組みです。上記はあくまで「上限額」なので、それ以下の金額であればいくらでも構いません。不動産会社との交渉次第では、提示された金額から値引きも可能です。
手数料が安くなればその分だけ消費税も減らせるため、少しでも手元に残るお金を残したい方は、仲介の契約をする前に不動産会社に交渉するのもよいでしょう。ただ仲介手数料を上限いっぱいに設定している不動産会社は、値引きしないケースが多いです。
司法書士への手数料
マンションの売却時、抵当権（住宅ローンが支払えなかったときのため金融機関などが物件を担保にとる権利）の抹消や、土地の名義の変更など登記に関わる手続きは、売主の代理人として司法書士に依頼するのが一般的です。
不動産会社と同様、司法書士も事業としてサービスを提供しているので、司法書士へ支払う費用は消費税の課税対象です。
司法書士へ支払う費用は、「実費（登録免許税など）＋司法書士への報酬（手数料）」で構成されており、実費部分に消費税はかからず、司法書士へ支払う報酬部分にのみ消費税がかかります。
一般的には不動産会社が司法書士を斡旋してくれるため、自分で探す必要はありません。また金額に関しては、事前に不動産会社から見積もりが提示されます。
住宅ローンの返済手数料
売却したいマンションに、住宅ローンの残債がある場合は、完済してから売却する必要があります。その際は抵当権を外すため、残額を一括で「繰り上げ返済」する必要が出てくるのです。金融機関やローン会社によって変わりますが、繰り上げ返済には手数料がかかることが多いでしょう。
契約しているプランや手続き方法によって手数料額が変わってくるので、事前に金融機関へ確認することをおすすめします。この手数料も課税対象となるため、手数料＋消費税を支払う必要があります。
マンション売却時の消費税について注意したいポイントは？
マンション売却の消費税については、いくつかの注意点もあります。特に消費税が課税されるか否か微妙なケースもあるので注意しましょう。不動産は高額なので、消費税だけで数十万円になることもあります。以下より消費税の注意点について詳しく解説していきます。
売主が個人でも投資用なら消費税の課税対象
先ほど個人が売主の場合は土地・建物ともに課税対象にならないと説明しました。
しかし売却するマンションが「投資用」の場合は、課税対象となります。売却時に消費税の申告が必要かどうかは判断が難しいので、税理士などに相談することをおすすめします。
仲介手数料は「消費税抜き」の価格に対して計算する
不動産価格については、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」において消費税を含めた金額で表示することが決められています。気をつけなければいけないのが、不動産を「売り出すときの価格」は税込み表示なのに対し、仲介手数料を計算する際の「売買価格」は税抜き価格をもとに計算することです。
例えば売買価格400万円超の場合、「税抜き売買価格×3％+6万円」に消費税が課税されるということ。少しややこしいですが、「税込み売買価格」ではない点に注意しましょう。
消費税率の改正時は特に注意
マンション売却は金額が大きいため、当然ながら消費税も高額となります。今後、マンションを売却する時期が消費税の改正と重なりそうな場合は、特に注意が必要です。
不動産の売買で消費税が課税されるタイミングは、不動産の「引き渡し時」だからです。つまり、消費税率が改正される前日までに引き渡しが行われたかどうかで、消費税率が変わります。
マンション売却時は消費税をしっかりと把握しよう
今回は、マンション売却の際にかかる消費税の有無、課税対象となる費用や注意したいポイントをまとめて紹介しました。
まずは「個人」が売主なら、建物・土地ともに消費税は非課税である点を覚えておきましょう。また諸費用には消費税が課税される項目があり、投資用不動産は建物に課税される点も重要です。
これからマンションを売却しようと考えている方は、自分がどのケースに当てはまるのかを確認し、課税対象となるものはどれか、どれくらいの金額になるかをしっかりと把握しておきましょう。
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