マンション売却したい。相談するなら不動産会社がベスト？
マンション売却が終わるまでには、さまざまな手続きが発生します。初めてのことの連続で、戸惑うこともあるのではないでしょうか。売却活動をスタートしたあとで困らないよう、適切な相手に相談し、納得した金額で売却したいものです。そこで今回は、マンション売却時に必要な手続きを踏まえ、相談するベストな相手を解説します。
マンション売却に関する悩みは内容ごとに相談相手が異なる
マンション売却では、実際に買主へ売却するまでに多くのステップが必要です。そのため、状況によって相談したい内容も変わってくる場合があります。「困ったときはすべて不動産会社に相談すればいいのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、不動産会社だけではカバーしきれない部分もあります。
例えば、所得税の確定申告をはじめとした税金関係は税理士、不動産所有権移転等の登記関係の手続きは司法書士、といったように、不動産会社とは専門性が異なるのです。必要な手続きに応じた専門家が存在するため、できるだけ適切な相手に相談するようにしましょう。
マンション売却の流れを相談するなら不動産会社へ
マンションを売却するときは、まず不動産会社へ相談するのが一般的です。不動産会社は、マンションの購入から売却に至るまでのプロセスを熟知した専門家なので、「売却には何が必要なのか」「どんな手順で進めていくのか」といった全体の流れを把握しています。
特に売買仲介業を行っている不動産会社は、多くのマンション売却をこなしており、物件や取引に関するさまざまな問題の対処に慣れています。例えば、マンションの建替えは建築基準法上問題ないか、契約後に建物設備の故障が発覚した場合はどう対応するのか、といった売主買主の双方が不安になりそうな内容をしっかりと調査し、契約前にそうした不安点を解消するよう努めてくれます。もし初めてマンション売却する場合は、不動産会社への相談からスタートしましょう。
マンション売却にまつわる税金の相談は税理士へ
マンションの売却には大きな金額が動き、それと同時にさまざまな税金が発生します。例えば、マンション売却時に発生する税金は、主に以下のようなものがあります。
- 所得税
- 住民税
- 印紙税
- 登録免許税
一般的な売却にはこうした税金が発生し、特に所得税と住民税（譲渡所得税）は、マンション売却によって得た利益によって納税額が大きく異なります。
税金の手続きは慣れていないと時間もかかり、書類作成時に不備が起きてしまいがちです。税金に関してわからないことがあれば、税理士に相談しましょう。税理士に依頼すれば、税金関連の相談はもちろん確定申告等を代行してくれます。また、不動産売却における譲渡所得税は長期と短期で税率が異なるため、どの時期にマンション売却をすれば税金がお得になるかなど、専門家ならではのアドバイスを得られることもあります。
マンションの価値を知りたいなら不動産鑑定士へ
マンション売却の際に、最も気になるのが売却価格ではないでしょうか。売却価格は時期や市場の状況、建物躯体の現況、土地価格等によって異なります。現時点でどれほどの価値があるのかを把握し、適切な金額で売却しましょう。
所有するマンションの相場を知るためには、不動産会社もしくは不動産鑑定士に相談するとよいです。知りたい内容によって、そのどちらに相談すべきかが決まります。例えば、不動産会社の場合、対象不動産があるエリア内で、条件が似ている現行の売却物件価格や過去の取引事例等を調査し、どれくらいの金額で売却できるのかを判断してくれます。対して不動産鑑定士は、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なデータをもとに判断します。
なお、不動産会社の査定でも路線価や固定資産税評価額等をチェックしますが、その方法は国税庁の「路線価図」から判断するなど、簡易的な場合が多いです。そのため、より具体的にマンションの価値を知りたい場合には、不動産鑑定士に相談するのがおすすめです。
マンションの登記については土地家屋調査士へ
マンション売却時には、売却の対象となる物件の範囲や現在の所有者を明確にする「不動産登記」がなされている必要があります。例えば、マンションの敷地内に建物を建てているのに未登記だった場合は、引渡しまでに登記を完了しておかなければなりません。
不動産の登記事項証明書（以下、「登記簿」という。）には、土地や建物の形や大きさを明らかにするための「表題部」と、所有権等、権利関係を明らかにするための「権利部」の2つがあります。
土地家屋調査士は、不動産の測量や表題登記に関する専門家で、「表題部」の登記手続きを行っています。例えば、売却したいマンションの敷地の境界が不明な場合は、買主がきちんと納得するよう境界を確定して明示しなければなりません。その際に、土地家屋調査士が隣地との境界を明確にして測量を行い、確定測量図や現況測量図等を作成してくれます。そのため、所有マンションの表題部の登記や境界、測量等に関する不明点は、土地家屋調査士に相談するようにしましょう。
登記変更など手続きの相談は司法書士へ
不動産登記の「権利部」については、司法書士へ確認しましょう。表題部の登記の専門家は土地家屋調査士ですが、権利部の登記は司法書士が専門になります。
マンション売却時には、売主から買主へ所有権を移転しなければなりません。例えば、親から子へマンションの相続が発生した場合に、もし相続登記を完了していなければ、売主と登記簿上の名義人とが異なってしまいます。マンションの売主は息子の田中太郎（仮）なのに、登記簿上は親である田中一郎（仮）のまま。これでは買主への所有権移転登記ができないため、物件の引渡しまでに相続登記を済ませておく必要があるのです。
司法書士は、購入した物件の権利を売主から買主へ登記する「所有権移転登記」を行います。また、マンション購入時に住宅ローンの利用があるときは、金融機関から担保の設定を求められますが、その際に司法書士は抵当権についても登記を行っています。
登記は自分で行うこともできますが、書類の作成や確認には専門的な知識が必要となるため、心配な方は司法書士へ相談しましょう。
万が一トラブルが発生したら弁護士へ
マンションを売却する際には、思いがけないトラブルや問題が起こる可能性もあります。もしも、何らかのトラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。
例えば、売主・買主が契約書の内容を理解せずに契約を締結してしまった場合。あとになってから不利な内容が記載されていることに気づき、トラブルに発展することがあります。こうした紛争時における契約内容の確認にあたって心配なときは、弁護士に相談し、契約書の内容に不備や不正がないか確認してもらいましょう。
また、売却手続きの途中で買主から「契約を白紙に戻してほしい」といったケースもあります。すでに手付金を支払っていたり、手続きを進めて（契約の履行に着手して）しまっている場合、どのように対処すべきか当事者同士ではなかなか解決できないことも。もちろん、仲介を行った不動産会社が契約内容を確認することもできますが、大きな紛争に発展してしまいそうな場合は、弁護士を挟んでやりとりした方がスムーズにいく可能性もあるのです。
ただし、弁護士への相談費用は高く、もし裁判に発展した場合にはより高額な費用が必要となるので注意しましょう。
マンション売却で困ったときは、適切なプロに相談を
マンション売却を行う際は、さまざまな知識が必要になります。スムーズに進めるためにも、まずは売却に至るまでのプロセスを理解することが肝心です。そのうえで、困ったことやトラブルが起きたときは、自分ひとりで解決しようとせずに適切な相手へアドバイスを求めるようにしましょう。
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