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不動産投資

不動産投資の失敗とは。失敗事例と失敗を成功に変える方法

2018.09.27

不動産投資をはじめた人のうち、どれだけの人が成功し、どれだけの人が失敗したのかは誰もが気になるところだと思います。しかし不動産投資の失敗の定義は様々あるのです。失敗とはどのような状態なのか、また失敗から成功に導くための方法を考えていきましょう。

不動産投資における失敗の定義

失敗の定義は赤字になること

不動産投資の失敗の定義は「赤字になってしまうこと」です。

融資を受けながら不動産投資をする場合には、返済の方が大きくなって家賃収入を上回らないように返済計画を立てます。しかし、当初予定していた入居率を下回る結果になると、それまで貯めていた家賃収入から返済をしていくことになるのです。

さらに入居率が向上しない状況が続くと、家賃収入の貯蓄が底をついてしまうため、毎月の給与を返済に回していかなくてはなりません。最悪のケースでは、赤字が大きくなりすぎてしまい、自己破産に至ってしまうなどの失敗が考えられるでしょう。

運用中の赤字=投資の失敗になるわけではない

注意したいのは、多くの方が「運用中の赤字=投資の失敗」と思い込んでいる点です。不動産投資でいえば、家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっているからといって、即失敗とはなりません。たとえ運用中の家賃収入ではほとんど利益が出なくても、それでローン残債が減り、売却時に黒字転換するならば、その投資は成功したといえます。

不動産投資における失敗とは、トータルで見たときに赤字の状態になっていることをいいます。具体的には「家賃収入では黒字、売却時にトータルで赤字」「家賃収入も売却時も赤字」のケースです。なかには、「トータルで赤字でも節税効果があるからよい」という考えの方がいますが、損することを前提にした投資はあり得ません。「儲けてこその投資」という考え方が原則です。

不動産投資のリスクとは

不動産投資は、株式投資やFX、投資信託などと比べると、安全性や収益性が高いと言われています。また、手間もあまりかからないため、ミドルリスク・ミドルリターンの運用方法と言われています。

しかし物件によって、リスクの大きさが異なるので注意が必要です。

例えば、中古・新築ともに都心のワンルームの場合、需要が期待できるため失敗のリスクは少なくなるでしょう。また、都心でもアパート1棟の場合は、出費が大きくなるため失敗のリスクは高まってきます。

このように物件の種類によってリスクに違いが生じてくるので、物件選びによっても失敗の可能性が変わってきます。

不動産投資をする人が起こしがちな失敗パターン

不動産投資における失敗がどのようなものか分かったものの、なぜそんな失敗が発生してしまうのでしょうか?

不動産投資をする人が起こしがちな失敗パターンについて見ていきましょう。

不動産会社の言うことを鵜呑みにする

「都心でそう簡単には手に入らない良質物件が売りに出た」と不動産会社に言われたとしましょう。慌てて購入してみたものの、築年数が古く修繕費などの支出ばかりで、家賃収入がほとんど得られないというケースがあるのです。

不動産会社は、物件の管理手数料だけでなく、売買をする際の不動産仲介によっても利益を得ています。そのため、売却希望者と購入希望者をマッチングさせるために、良い情報のみを提供する場合があるので注意が必要です。

「なぜそんな良質物件が売りに出ているの?」と情報を鵜呑みにせずに、冷静に判断することが重要と言えるでしょう。

自分にとって都合のいい予測を立てる

「空室が多いものの、オリンピック特需で需要が高くなるので買い時」と言われたとしましょう。「空室が多くても特需ですぐに埋まるし、高く売れれば問題ない」と思ったものの、思い通りにいかず失敗するパターンもあります。

この場合は、理想が大きすぎて現実を見られなくなってしまう、甘い予測が原因でしょう。自分にとって都合の良い予測ばかりして、冷静に判断できなくならないように注意することが重要と言えます。

物件情報の一部分しか見ておらず視野が狭い

「築年数が浅いのに物件価格が安いからお得」と判断して物件を購入したとしましょう。利回りは高かったけれど、建築条件付きの土地で、手放すにも手放せなくなったという失敗パターンもあります。

このような場合は、勢いで物件を購入してしまい、「木を見て森を見ず」になっているのが原因です。不動産投資をする際に、購入する物件は大きな買い物なので、冷静に判断して、視野を広くして物件を選ぶことが重要と言えます。

物件選定の失敗してしまう

不動産投資における物件選定は、株式投資においてどの株式を運用するか決めるのと同様、運用が成功するかどうかのカギを握る重要な要素です。

例えば、本人は安く物件を購入できたつもりでも、同様の物件がもっと安く出ている場合があるかもしれません。

また、運用目的に合っていない物件を購入してしまうという失敗例もあります。本人は老後資金を補充するために、安定した家賃収入を得たいにもかかわらず、不動産会社に勧められてハイリスクの1棟物件を購入してしまうなどです。

一度購入してしまうと、不動産は流動性が高くないため「思っていたのと違うから次」というわけにはいきません。よく考えてから購入することが重要です。

空室率の上昇を想定できていない

不動産投資は安定した家賃収入が魅力ではあるものの、空室が生じると肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。

例えば、アパートを1棟購入して運用して、80%ぐらいの稼働率を想定していたとします。ところが、60%、50%とどんどん稼働率が低下してしまう場合があるとします。そうなってくると、返済計画に支障が生じ始めてしまいます。

また、ワンルームマンションを購入して運用していたところ、なかなか入居者が現れないという失敗例もあります。

アパート1棟とは違い初期投資は小さいものの、家賃収入が0になってしまうのです。こちらも返済計画に大きな影響を与えてしまう失敗例と言えるでしょう。

家賃滞納や事故物件のリスク

しっかり物件選びをしていても、自分ではどうにもできない事態に巻き込まれてしまう可能性もあります。

例えば、家賃滞納の場合は、満室状態で運営できていたとしても、実際は空室と同じ状態なので大きな痛手です。また、安定した運用が続いていたにもかかわらず、自分の物件で不幸な出来事が起き、事故物件になってしまうといった失敗例もあります。

これらのケースは少ないとは言っても、いつどのタイミングで発生するか分かりません。日頃から万が一に備えておくことが大切です。

またもしそのような失敗の状態に遭遇しても、対策をして成功に繋げる方法もあります。

失敗してしまう人に共通する特徴

このように不動産投資の失敗パターンに陥る人には何か特徴があるのでしょうか?

失敗してしまう人の特徴について見ていきましょう。

学ぼうとしない人

投資用不動産の管理を不動産会社に任せている場合は、自分で管理する手間を省けるため、不動産投資は不労所得と呼ばれています。だからと言って、不動産投資に関する知識がなくていいわけではありません。勉強不足だと不良物件をつかむ可能性が高くなるため、注意が必要です。

計画性がない人

不動産投資も事業の1つです。そのため、収入だけでなく支出を伴うことを忘れてはなりません。例えば、定期的に発生する固定資産税、ローンの返済費、修繕費などがあります。

これらの支出を伴うにもかかわらず、家賃収入があるからといって、使いすぎてしまう人もいるようです。設備が故障して突発的に費用が発生することもあります。そのとき、お金が足りなくなる場合があります。

不動産投資で失敗しないためには、どのような出費が後から発生するのかも想定しながら運用するという、計画性も必要になってきます。

この記事では失敗する人の特徴についてまとめてみましたが、成功する人との違いに注目してみると新しい発見があるかもしれません。

不動産投資の失敗事例4選

家賃収入で不動産投資をする。と始めたけれど、想定外の思いをした方々の事例を紹介します。

事例1.ワンルームマンションの利回りだけをみて予想外の出費がかさんだAさん

Aさんは、県境にある、最寄駅から徒歩20分の築18年の20m 2 の中古ワンルームマンションを1,000万で購入しました。購入当時は入居者が入っていて、月々の家賃収入は65,000円。利回り7.8%です。しかし半年後に退去。引越シーズンの閑散期とも重なりその後7ヶ月も入居者が見つかりませんでした。この年は利回り2.6%になってしまい、ローンの返済も給与からの持ち出しとなってしまいました。

事例2. マンション一棟に投資、想定していなかった入居者により費用がかかったBさん

マンション1棟を経営するBさん。複数の入居者を抱えると、さまざまな人がいるようです。入居者の一人が事件に関与、ある日突然退去しました。その後入居者とは連絡がとれなくなってしまい、家賃の他、クリーニング代などの請求もできなくなってしまったそうです。Bさんが代わりに支払う形となってしまいました。

事例3. 社会人になって間もなく不動産投資して失敗したCさん

社会人となって2年目。会社の先輩から不動産投資の話を聞き、自分も早くはじめて「資産形成したい」と思いました。しかし銀行のローン審査がおりず、頭金が数百万必要と言われました。とにかく「資産形成」と焦ったCさんは、親から数百万を借金し、金利が高めに設定された不動産投資ローンを組んで始めました。あとで冷静になって考えると、あと数年まって頭金がなくてもローン審査が降りるのを待てばよかったと後悔しました。

事例4. 節税しようとして不動産投資に失敗したDさん

節税というキーワードに魅力を感じて不動産投資を始めたDさん。しかし節税とはつまり「赤字」になるということ。所得税の還付を10万円受けたけれど、不動産投資のマイナス分を給与で得た収入から補うことになることは想定していませんでした。

これらの失敗例は、シミュレーションをした上でリスクを想定し、物件の特性を把握した上で投資するかどうかを判断すれば、対策の仕方があり、長期間で計画を立てる、物件を複数展開するなど、リスク回避の方法があります。

不動産投資に失敗したと思ったときの相談窓口

上記のような例は「想定とは違った」例で、長期間でみたときに「失敗」となるかどうかは、まだ断定はできません。ただ、もしローンの返済金額が家賃収入よりも大きく上回って改善の見込みも立たず、日々の生活を圧迫することがわかった、など「不動産投資に失敗してしまった」と思ったら、専門家に相談することで最悪の事態を回避しましょう。不動産投資に失敗したと思った時点で相談する必要があります。下記の「一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」のようなところで相談に乗ってもらえます。

一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

次は不動産投資の失敗を成功に変えていく方法を見てみましょう。

不動産投資の失敗を成功に変える方法

不動産投資が上手くいっていない原因と改善策はさまざまですが、ここでは不動産投資で失敗に陥るかも、と思ったら試したい改善策、代表的な成功に変える方法を紹介します。

物件価値の低下→リフォームもしくはリノベーションし成功

長期空室で家賃収入が得られない、売却しても損失になるという物件は、価値そのものが低下しているケースが多くなっています。思い切ってリフォームまたはリノベーションすることで、家賃収入でも売却でも黒字転換する可能性があります。ただし、大幅な追加投資になるため、エリアの賃貸マーケット分析や売却を含めたシミュレーションをしたうえで実施すべきでしょう。エリア自体の魅力がなくなっている場合は、物件価値を上げても黒字転換は難しくなります。リフォームによる価値向上について詳しくは下記記事をご覧ください。

築25~30年物件をリフォームしてメリットの最大化を狙おう。- 不動産投資マンション価値向上のススメ -

家賃収入の赤字が重い→繰上返済し成功

入居者はいるものの、家賃下落などの影響で家賃収入が赤字になっている場合は、手持ちキャッシュで残債を減らすのも一案です。元金を圧縮することで、毎月の利息が減少し、収支が好転するケースがあります。「これだけ残債を減らせば、月々の収支がこう変わる」というバランスを見ながら検討する必要があります。

エリア自体の賃貸ニーズが低下→用途変換をし成功

物件の訴求力はあるものの、エリアの人気が落ちて住みたい人が減っている場合、民泊への用途転換もあり得ます。ただし、エリア自体で民泊が許可されているか、マンションの管理組合で民泊が禁止されていないかという2つの条件をクリアしなければなりません。今後の規制緩和の状況によっては、不動産投資における活用の幅が広がる可能性を秘めています。

長期空室が続いている→仲介会社の変更で改善

入居者がなかなか決まらない場合、入居者募集を担当する仲介会社に問題がある可能性もあります。入居者を探す力、客付け力のある仲介会社に変更することで、空室が埋まることも考えられます。

まとめ:不動産投資におけるリスクヘッジは不動産投資のプロに相談しよう

不動産投資の主たる収入源は家賃収入です。物件購入にあたって不動産投資ローンを組んだ人は、完済できるまで物件を保有し、その後、家賃収入で利益を出すことで「成功」となります。

収入・ローン残債・出費などのバランスをチェックし、収支バランスが崩れてきたと感じたら、売却も視野にいれて検討することをおすすめします。売却し売却益を得る、もしくはトータルでプラスにすることで「成功」となります。

不動産投資を始める際は、物件取得後もいろいろな悩みは出てきます。その際に相談できるプロがいれば心強いでしょう。長くフォローしてくれそうな不動産会社を選ぶことが大切です。

信頼できる不動産会社を見つけるのは、たやすいことではありません。複数の不動産会社を尋ね、会社の雰囲気や様子をチェックしてみるのもおすすめです。

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、投資には大きな費用がかかります。

どんなリスクがあるのかを正しく理解することで、リスクマネジメントはできます。自分の資産を守り、増やしていく手段の1つとして、不動産投資を検討してみてください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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