不動産投資に失敗しないために！リスク回避策と失敗・成功事例

不動産投資のリスクは高い？

不動産投資は、ほかの投資同様にリスクがあります。しかし、先が読みやすい、つまり「先々の利益が計算しやすい」投資という特徴があります。

一般的な投資では、先を見通すことは非常に困難です。例えばある企業の株価について、1ヵ月後、半年後、1年後の株価を的中させることは可能でしょうか？予想することはできても、高い精度で当たるかは別問題となります。

一方、不動産の価値は、通常の不景気で家賃が大きく動くということはあまりありません。オフィスは景気の影響を受ける面もありますが、住宅の賃料は「不景気でも変動しない」と一般的には言われています。

過去を振り返ってみると、リーマンショック後の日経平均株価の下落率は約60％で、半分以下にまで価値が下がりました。それに比べて、東京23区のマンションの平均賃料は約2万1,000円の下落で、約17%の下落率にとどまりました。

東日本不動産流通機構 の「首都圏賃貸取引動向」によると、東京23区のマンションの平均賃料は 2008年7月～9月で12万3,000円 、 2010年1月～3月は10万2,000円 でした。

これはほんの一例ですが、不動産投資は不景気に対して強い投資と言うことができます。

また株式投資やFX、投資信託などの金融商品と不動産投資とを比べると、不動産投資は先々が読みやすいことから安全性や収益性が高く、また手間もあまりかからないため、ミドルリスク・ミドルリターンの運用方法と言われています。

不動産投資では失敗しないのか？

もちろん扱う物件の種類によってリスクの大きさは異なります。最終的には個別の物件よってもリスクに違いが生じてくるので、物件選びが重要になってきます。

では、「不動産投資では失敗することはないのか？」というとそうとも言えません。

不動産投資の失敗という定義をどうするかという問題もありますが、例えば失敗を「自己破産に陥る」ことに定義した場合、自分に否がなくても自己破産に追い込まれるケースも稀ではありますがないとは言えません。

自己破産までいかなくとも不動産を所有してから手放すまでの期間トータルで利益が出たかどうかという観点で、最終的に赤字になってしまったことを「失敗」と呼ぶとした場合、「家賃収入では黒字、売却時に高く売れず、トータルで赤字」「家賃収入も売却時も赤字」の状態が「失敗」となります。

さらに短期間でも「想定していなかったことが起きる」ことを失敗と定義すると、さまざまなことが考えられます。

不動産投資を始めるにあたり、あらかじめ「起きること」を想定しておくことで、「想定内のこと」として受け止めることができる、またはそのリスクを回避することが可能となってきます。

考えられるリスクをみていきましょう。

不動産投資で失敗する3つの理由

不動産投資は、投資対象の物件を入手し家賃収入を得るというシンプルな投資です。そのため、「いかに入居者を絶やすことなく、入居者から賃料収入を得られるか」が鍵となります。そして、投資対象の建物自体の状態が賃料設定とも関連し、重要となります。

1980年代後半のバブル時代は地価が上昇しつづけていたので、物件購入時より高い価格で売却することを目的とした投資が主流だったようです（詳しくは 「ワンルームマンション投資とは？リスクと成功の秘訣は？」 をご覧ください）。

しかし現在は、長期にわたる家賃収入を目的とした投資が主流のため、家賃収入が得られる状態を維持することが鍵となります。

「失敗した」「想定外だった」となる理由を考えてみます。

1．不当に高い、または安い物件を購入する

物件価格が高すぎる場合、入居率100%であっても月々の収支がマイナスに、しかし周辺相場を考慮すると家賃を上げることもできない。このような場合は、投資対象として適切な物件選びをしたかどうか、が問題となります。

逆に安すぎる物件の場合にも、修繕の必要があったり、入居者が長期間入らない可能性があります。

2．立地（地域・エリア）選びを誤る

日本は人口が減少しています。しかしすべての地域で減っているわけではなく、東京をはじめした都市部では人口が横ばいもしくは増えることが予想されているエリアもあります。現時点での人口を把握した上で、さらに未来の予想値を把握していないと、入居者が長期間決まらないという事態もあり得ます。

「物件購入時には近くに大学があったのに大学が移転してしまった」など、需要があるエリアでなくなる場合がありますが、都市開発計画を把握していなかったために起こります。

3．収益シミュレーションをしない、もしくは試算が甘い

長期間不動産投資を行う上で、空室率100％ということはほぼ不可能です。そのため、異なる空室率で長期間の運用試算をしてみると「どのくらいまで許容できるか」を把握することができると思います。それを試算しなかった、または甘い試算をした場合、「想定とは違った」という事態になり得ます。

多くの方は、不動産投資をする際に、ローンを組みます。家賃収入をローン返済に当てるという他人のお金で投資をするスタイルをとります。

しかし月々のキャッシュフローがマイナスになると、自己資金を毎月のローン返済にあてることとなり、当初想定していた「他者（入居者）の家賃収入で不動産投資（購入）をする」が実現できないこととなります。

色々なケースを想定し収益シミュレーションをしていなかったり試算が甘かったりすると、このような想定外のことが起こり得ます。

不動産投資のリスクを回避する4つの方法

では、「不動産投資に失敗した」「想定外の事が起こったと後悔しないためには、どのような事に気をつけて対策をとったらよしょうか。

不動産投資のリスクを回避する方法として、大きく下記の4つがあります。

1．立地（地域・エリア）の吟味

まず投資を考える物件がどのような立地に建つ建物なのかを調査しましょう。ネットだけで完結することもできますが、現地まで足を運び、立地や近隣エリアや地域の情報なども自分の目で見て調査すると、文字情報だけではわからないことも見えてきます。入居者の気持ちの理解につながります。

2．建物を吟味する

建物価格が妥当か、建物の建築内容や管理は行き届いているかなど、 物件の状況を調査します。購入しようとする不動産会社から話を聞くのはもちろん、現地調査を実施して確認することも判断材料になります。

3．収益シミュレーションをする

想定家賃のほか、定期的に必要となる給湯器やエアコンなどの設備費、マンションであれば修繕積立金や管理費など、収入と支出のシミュレーションを立てて、想定されるリスクを盛り込んだ上で検討します。

4．リスクに備え自己資金を用意する

不動産を購入すると、普段は聞きなれないような税金や費用がかかります。契約内容によりますが、一般的に発生する費用は下記のような項目です。不動産投資を始めるとどんな費用が必要になってくるかも、リスク回避のためにもあらかじめ理解しておく必要があります。

• 不動産取得税（税金）
• 固定資産税（税金）
• 不動産取得税（税金）
• 修繕積立金 ・管理費
• 退去時のクリーニング
• 入居者募集時の広告宣伝費
• 給湯器やエアコンなどの設備費
• ローン返済金

不動産を取得する際、所有している間、不動産による所得、売却時、それぞれに税金がかかります。

修繕費というのはマンションが劣化した際に、修復・補修などの修繕をするために積み立てる費用のことです。その修繕費が少なすぎる物件にも注意が必要です。老朽化した建物を修繕するのに積立金が足りず、急に高額な修繕費を請求される事例もあるからです。

入居者が入れ替わるタイミング、または設備が老朽化した際にも支出が発生します。

ローン返済金は、一般的に家賃収入で支払います。ただ長期間入居者がいないというリスクもありますので、入居者がいないというリスクも想定し自己資金を用意したり、家賃を決めるようにしましょう。

不動産投資の失敗事例

次に、「他者（入居者）の家賃収入で不動産投資（購入）をする」と始めたけれど、想定外の思いをした方々の事例を紹介します。

事例1.ワンルームマンションの利回りだけをみて予想外の出費がかさんだAさん

Aさんは、県境にある、最寄駅から徒歩20分の築18年の20m ² の中古ワンルームマンションを1,000万で購入しました。購入当時は入居者が入っていて、月々の家賃収入は65,000円。利回り7.8％です。しかし半年後に退去。引越シーズンの閑散期とも重なりその後7ヶ月も入居者が見つかりませんでした。この年は利回り2.6%になってしまい、ローンの返済も給与からの持ち出しとなってしまいました。

事例2. マンション一棟に投資、想定していなかった入居者により費用がかかったBさん

マンション1棟を経営するBさん。複数の入居者を抱えると、さまざまな人がいるようです。入居者の一人が事件に関与、ある日突然退去しました。その後入居者とは連絡がとれなくなってしまい、家賃の他、クリーニング代などの請求もできなくなってしまったそうです。Bさんが代わりに支払う形となってしまいました。

事例3. 社会人になって間もなく不動産投資して失敗したCさん

社会人となって2年目。会社の先輩から不動産投資の話を聞き、自分も早くはじめて「資産形成したい」と思いました。しかし銀行のローン審査がおりず、頭金が数百万必要と言われました。とにかく「資産形成」と焦ったCさんは、親から数百万を借金し、金利が高めに設定された不動産投資ローンを組んで始めました。あとで冷静になって考えると、あと数年まって頭金がなくてもローン審査が降りるのを待てばよかったと後悔しました。

事例4. 節税しようとして不動産投資に失敗したDさん

節税というキーワードに魅力を感じて不動産投資を始めたDさん。しかし節税とはつまり「赤字」になるということ。所得税の還付を10万円受けたけれど、不動産投資のマイナス分を給与で得た収入から補うことになることは想定していませんでした。

これらの失敗例は、シミュレーションをした上でリスクを想定し、物件の特性を把握した上で投資するかどうかを判断すれば、対策の仕方があり、長期間で計画を立てる、物件を複数展開するなど、リスク回避の方法があります。

不動産の成功事例

次に、不動産投資を始めて売却前のローン返済期間中の方の例をみてみます。

サラリーマンで働きながら複数物件を所有し、リスク分散をするEさん

Eさんは30代前半のサラリーマンです。年収は600万円。定年までにローンを完済する計画を立て、ローン返済金額のうち、50代で繰り上げ返済をする計画を立てています。

東京23区内の駅徒歩徒歩5分以内の築15年の中古ワンルームマンション、広さは25m ² を2,350万で購入しました。表面利回りは5.3％です。家賃収入は11万円。将来のことを考えて、年金代りとして機能する家賃収入の金額になるよう、もう1件購入しました。東京23区内駅徒歩10分の築15年マンションです。家賃収入は9万円。

初年度は、初期費などでサラリーマン所得で納めた税金の還付も受けられました。還付されたものを不動産取得税にまわすなど、事前にシミュレーションした通りに進んでいます。

築15年なので給湯器やエアコン設備の交換時期もあらかじめ想定して自己資金を用意してあります。

どちらの物件も入居者がいるため、順調に推移しています。

まとめ：不動産投資におけるリスクヘッジは不動産投資のプロに相談しよう

不動産投資の主たる収入源は家賃収入です。初期投資でローンを組んだ人は、完済できるまで物件を保有し、その後、家賃収入で利益を出すことで「成功」となります。

収入・ローン残債・出費などのバランスをチェックし、収支バランスが崩れてきたと感じたら、売却も視野にいれて検討することをおすすめします。売却し売却益を得る、もしくはトータルでプラスにすることで「成功」となります。

不動産投資を始める際は、物件取得後もいろいろな悩みは出てきます。その際に相談できるプロがいれば心強いでしょう。長くフォローしてくれそうな不動産会社を選ぶことが大切です。

信頼できる不動産会社を見つけるのは、たやすいことではありません。複数の不動産会社を尋ね、会社の雰囲気や様子をチェックしてみるのもおすすめです。

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、投資には大きな費用がかかります。

どんなリスクがあるのかを正しく理解することで、リスクマネジメントはできます。自分の資産を守り、増やしていく手段の1つとして、不動産投資を検討してみてください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。