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マンション投資の勧誘事例・禁止行為と知っておくべき5つの断り方

2019.02.22

不動産投資自体はグローバルで行われ、歴史のある投資手法です。また、電話営業自体は法的に問題ありません。しかし、拒否したのに投資用マンションの勧誘電話を何度もかけてくるとか、名乗らず営業電話をかけてくるなどの行為は法律で禁止されています。しつこい勧誘を撃退するための方法をアドバイスします。

マンションの勧誘に関する相談件数と契約額

投資用マンションの悪質な勧誘に対しては、いまから約8年前、2010年(平成22年)11月に国民生活センターから 「ますますエスカレートするマンションの悪質な勧誘―増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘―」 が発表され、国土交通省からも 注意喚起 がありました。


出所:  ますますエスカレートするマンションの悪質な勧誘-増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘-

独立行政法人国民生活センターに寄せられた相談件数は2005年から増加し、2009年度に寄せられた相談件数は5,355件にのぼったそうです。

内容は「投資用マンションの購入を強く迫られ、断ると脅された」という相談で、非通知で電話が勤務先にかかってきて、業者名も名乗らないケースが目立つ、というものです。

相談が寄せられた人の内訳は、男性からの相談が85%で、うち40代が47.1%、30代が27.8%でした。 


出所:  ますますエスカレートするマンションの悪質な勧誘-増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘-

契約金額についての平均は2,500万円で、内訳として2,000万円代が52.1%と最も多く、3,000万円代の契約が11.0%、4,000万円代の契約が5.4%、そして5,000万円を超える高額契約が4.4%にものぼるという状況です。

宅建建物取引業法の改定で、禁止内容が明確に

このような相談増加の影響もあり、宅地建物業法の一部が改定されることになりました(詳しくは、 建設産業・不動産業:宅地建物取引業法施行規則の一部改正について - 国土交通省 をご覧ください)。2011年(平成23年)10月1日から施行され、以下の項目が禁止されることになりました( 16条の12第1号のハ〜ホ )。

〔4〕勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為(法施行規則第16条の12第1号のハ)

〔5〕相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為(法施行規則第16条の12第1号の二)

〔6〕迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為(法施行規則第16条の12第1号のホ)

 などを禁止しています。

この改定により、勧誘に先立って、業者名、氏名、目的を伝えなければならず、また相手が断る意思を示した場合は勧誘をやめなければならなくなりました。また夜9時から朝8時までは電話や訪問が禁止されるようになりました。

不招請勧誘に対する規制について

しかし、そもそもこちらから求めていないのに勧誘されること自体を防ぐことはできないのでしょうか?

こちら(顧客)から契約締結の勧誘を求めていないのに、電話や訪問をして契約の締結を勧誘する行為を禁止することを「不招請勧誘の禁止(ふしょうせいかんゆうのきんし)」と言います。

日本では、金融商品取引法においては一部の特定の金融商品に関しては不招請勧誘が禁止されていますが( 金融商品取引法 第38条4号 )、宅地建物取引業においては勧誘そのものを禁止する法律はありません。

2011年の宅地建物取引業法の改定にあたって意見募集が行われた際の、寄せられた意見に対する国土交通省の回答で、国土交通省の考え方をみることができます。

5.意見の概要:
金融商品と同様に不招請勧誘も禁止すべき。


国土交通省の考え方:
金融商品取引法においては、一部の金融商品についての不招請勧誘が禁止されておりますが、勧誘行為を規制する場合は、宅地建物と金融商品の違いを踏まえた上で、適切に措置を講ずる必要があると考えております。4と同様に、不招請勧誘を禁止することは、過度の営業規制となりかねないおそれがあると考えております。

出所: 意見の概要及び国土交通省の考え方

不招請勧誘の禁止をルール化することは、規制のしすぎであるとの考えが読み取れます。そこでいまでも勧誘そのものは違法ではありません。

マンション投資に関する不当勧誘の実例

では、問題となった悪質な勧誘とは、実際にどのような勧誘だったのか。 消費生活センター および PIO-NET に寄せられた事例では、以下のような勧誘内容が報告されています。

ケースA)
担当者から午前0時過ぎまで長時間にわたる勧誘を受けた。翌日仕事があったた め、手付金を払って帰宅させてもらった。 クーリングオフ期間内に業者に解約を申し出たが、手付放棄でなければ応じないという。

ケースB)
担当者から、職場にしつこく勧誘電話がかかってきたため、会って断ろうと思い、夜7時から勧誘員と喫茶店で面会した。夜11時を過ぎ喫茶店が閉店したため帰ろうとすると、勧誘員の上司がやってきてすごまれた。その後朝5時までファミレスで勧誘され、申込書等を書いてしまった。

ケースC)
勧誘電話があったため、必要ないと告げて電話を切ったところ、再度電話をかけてきて感情を逆なですることを言われた。3時間で50回近くかけてきた。

出所:  「マンションの悪質な勧誘」に関する実態調査報告 平成23年5月消費者委員会

また、国民生活センターの「 ますますエスカレートするマンションの悪質な勧誘―増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘― 」では、脅迫、暴力などを含む、より個別の事例が載っています。

ケースD:暴力)
断り続けると営業員に胸ぐらをつかまれ、足を蹴けられた。電話でしつこく勧誘され最後は怒鳴られたりしたので、やむなく会う約束をした。ファミリーレストランで2時間も断り続けたら「表に出ろ」と言われ店の駐車場で胸ぐらをつかまれ、足を蹴られた。土下座して謝罪もさせられた。

ケースE:脅迫)
今までも何度も利殖目的の新築分譲マンションの勧誘電話を受けたことがあるが、全て断っていた。昨日もマンション販売の勧誘電話があり、断り電話をすぐに切った。その後も 4~5 回電話があり、断ったら「生コンを流しに行く」「車でひき殺す」と脅された。出所: ますますエスカレートするマンションの悪質な勧誘―増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘―

宅建業法の改正後も、各自治体で注意喚起を促す動きは続いています。

埼玉県  投資用マンションの悪質な勧誘にご注意! (掲載日:2016年11月22日)
横須賀市  投資用不動産のしつこい勧誘電話 (更新日:2017年1月31日)

宅建業法の改正後の現在、悪質な勧誘がどのような内容かをまとめた公的データはないので、上記のような悪質な勧誘が続いているのかどうか、具体的な勧誘内容は明らかにはなっていません。しかし望んでいない勧誘を断りたい場合、どのように対応すればいいでしょうか。

投資用マンション勧誘の断り方

まず第一に、望んでいない勧誘だった場合、毅然とした態度で断ることが重要です。

「今は忙しいからまた今度」と言ってしまうのはNGです。この言い方だと、見込み客リストに「再度電話の必要あり」と記載され、また勧誘電話がかかってきます。

度重なる勧誘で、「これは悪質な業者からの勧誘電話だ」と分かった時点で、相手の会社名、電話番号、担当者名をしっかりヒアリングしてメモすることも重要です。

相手の連絡先を把握した上で、「今回は仕方ありませんが、次回電話をかけてきたら宅建法違反ですよ。次回は監督官庁に報告します」と警告することも有効です。

勧誘電話のシャットアウトのポイントは3つあります。

  • 相手の連絡先を把握すること
  • 法律の知識があることを匂わせること
  • また電話したら面倒事になる可能性を示唆すること

それでも勧誘電話がかかってきた場合は、いったん切って逆に相手の会社に電話をかけ、責任者に取り次いでもらい、自分の情報を見込み客リストから外すよう要請しましょう。ここまでやっても勧誘が止まらない場合は、さらなるトラブルのリスクもあるため、消費者生活センターに駆け込むことをオススメします。

電話に限らず悪質な勧誘に対しては、上記と重複しますが、以下5つのポイントを押さえましょう。

1)電話で勧誘されても買う気がなければ絶対に会わない
「あって一度話を聞くだけでも」と電話で言われたとしても、過去の悪質な勧誘事例では、長時間拘束されたりすることがあり、帰りたくて契約書にサインしてしまった、という事例もあります。買う気がなければ会わないでおきましょう。

2)曖昧な返事をせず、はっきり断る
悪質な業者に隙を与えないように、先方からどのようなことを言われても、買う気がなければ、はっきりと「結構です」「買う気はありません」「お断りします」などと答え、断りましょう。

3)クーリングオフを利用する
宅建業法にはクーリング・オフの規定があります。告知の日から 8 日以内で、要件が整えば無条件で解約ができます。クーリング・オフ期間を過ぎていても契約の取消しができる場合もあるので、泣き寝入りする前に相談しましょう。

4)消費生活センターに相談する
契約してしまった、クーリングオフの期間が過ぎてしまった、電話が鳴り止まず困っているなど、困ったら消費生活センターにすばやく相談しましょう。脅された・暴力を振るわれるなど身の危険を感じた場合は、110番するか警察に被害届けを出すことです。

5)行政の担当課に連絡する
勧誘を受けた業者名、連絡先をメモした上で、免許行政庁(各都道府県の宅建業法の所管課や、国土交通省もしくは国土交通省の地方整備局)に 連絡 しましょう。

出所: ますますエスカレートするマンションの悪質な勧誘―増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘―

[公開日:2018/2/7 更新日:2019/2/22]

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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