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マンション投資とは〜仕組みや利回りについて徹底解説

2019.07.02 更新日 2019.10.07

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンを見込める投資方法として人気です。これからマンション投資を始めようとしている人向けに、マンション投資で利益が出る仕組みや物件選びに欠かせない利回りの計算方法などを解説します。

マンション投資とは

マンション投資とは、購入したマンションを人に貸したり売ったりして、収益を得ることを指します。マンション投資にはいくつかの種類があります。マンションオーナーとして物件を貸し出し毎月の収益を上げていく方法。安く物件を買い、値が上がったときに売却をして差益を得る方法。投資家を集め、様々な物件に分散して投資をする不動産投資信託・J-REITなどがあります。

インカムゲイン

毎月、居住者から決まった額の家賃を回収するのがインカムゲインです。長期的に安定した収入を得ることが可能です。

購入したマンションを売却してお金を得る方法がキャピタルゲインです。購入した時の額よりも高く売却することができれば、収益を得ることが可能です。こちらは短期的に大きな収益を得る方法です。

後者は、どんなタイミングで売却するかによって収益が大きく変わります。不動産売却の知識が豊富で、マンション投資に慣れた人向けの方法だといえるでしょう。

マンション投資の種類

マンション投資の種類は1つではありません。どんなタイプのマンションを所有するかによって、特徴が異なります。マンション投資における種類ごとの違いを見ていきましょう。

一棟投資か区分投資か:
マンションを一棟まるごと購入するか、一部屋単位で購入して投資するか。
一棟投資の場合、購入価格が高いが空き室リスクを分散できる点がメリット。
区分投資の場合、購入金額が安く修繕費用の負担が少ない。

単身向けかファミリー向けか:
単身向けの場合、部屋がコンパクトで面積が少ないため、壁紙の張替え等の設備費がそれほどかからない。
ファミリー向けの場合、長期の入居を見込めるが、入居が決まるまで時間がかかる。

新築か中古か:
新築の場合、入居者には人気だが、価格は高く下落幅も大きい。
中古の場合、価格が安く下落幅が小さい。投資にはこちらのほうが向いている。

マンションの1棟を所有する場合、オーナー1人の意向で大規模修繕を行うことができます。

しかし、区分所有に比べて保守点検にかかる費用が多く、動かさなければならない金額も大きいです。そのため、区分所有の方が手軽に始めやすいといえます。

マンション投資は不動産投資の1つですが、他にも不動産投資は種類があります。詳細は以下の記事を確認してみてください。

参考:不動産投資の代表的な6種類。始める前にメリット・リスクを理解しよう。

マンション投資の仕組み

マンション投資の仕組み

マンション投資を行うには、マンションを購入する資金の調達が必要です。多くの人は銀行からの融資を利用します。

家賃収入をローンの返済にあてられるため、融資を受けられれば、自己資金が足りなくても投資を始められます。

しかし、管理費、諸経費、修繕費、税金などの支出が発生することを忘れてはいけません。家賃収入からローン返済を行っていきますが、さらに上記支出についても家賃収入からそして足りなければ自己資金で行います。

マンション投資を成功させるには、いかに家賃収入を減らさないかが重要です。

マンション投資のメリットとリスク

マンション投資はメリットばかりではありません。リスクの存在を正しく把握できれば、回避することも可能になります。マンション投資のメリットとリスクを押さえておきましょう。

メリット:1部屋単位で所有できるので必要資金を抑えられる

1棟の所有となるとかなりの資金が必要です。駅や商業施設が近いといった好条件なら、億単位のお金が必要となることもあります。

1部屋単位の所有であれば、購入資金面での心配はかなり少なくなります。中古マンションの1部屋を購入するのであれば、自己資金で購入できそうという人もいるでしょう。

メリット:節税効果

マンション投資のメリットは他にもあります。節税対策という点はマンション投資のメリットと言えます。

2015年に法律が改正されて、相続税の非課税限度額が引き下げられました。それまでは基礎控除額が「5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)」でしたが、2015年1月1日以降は「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」に変更されています。

不動産は、同額の現金を相続した場合に比べ、現金よりも評価額が低く算出されるため、節税につながると言われています。

マンションを2,000万円で相続する場合、土地は路線価(一般的に時価の8割程度)、建物は固定資産税評価額(一般に時価の7割程度)から不動産評価額を算出します。この場合、マンションは時価2,000万円にもかかわらず、相続税評価額では4割ほど評価額が少なくなって、6割の1,200万円程度の評価額となります。さらにそのマンションを他人に賃貸している場合は、借地権や借家権の影響で評価額がさらに低くなります。

ただし、節税目的にマンション投資をやるのはおすすめできません。詳細は下記記事を御覧ください。
実は大して節税にならない!不動産投資が節税対策と言われる仕組み

リスク:空室が出て収益が得られない

マンション投資をする上で逃れることができないリスクが、空き室が出て収益を得られなくなることです。

都市部を離れれば離れるほど、人口は少なくなり借り手も減ります。人口に対して物件の数が多ければ、それだけ空き室が出るリスクが高くなる点を押さえておきましょう。

リスク:修繕リスクで予想外の出費

新築でも中古でもいつかは修繕をしなければいけない日が来ます。マンション投資に限りませんが、その日に備えて毎月一定額を修繕積立金として積み立てて準備をしておく必要があります。

その他にもマンション投資にはリスクが存在します。しっかりと把握してから行うようにしましょう。

関連記事:
不動産投資のリスクは高いのか。代表的な7つのリスクと5つの回避策

マンション投資の利回り相場

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マンション投資で収益を得るには、物件の選び方が重要となります。収益の目安となるものが利回りです。利回りとは、物件の収益力を示す指標です。利回りの計算方法や相場を知り、マンション投資に役立てましょう。

マンション物件の利回りは、物件の場所や利便性によって変動します。一般財団法人 日本不動産研究所が不動産投資家を対象として行った調査「 第40回不動産投資家調査(2019年4月現在) 」では、投資家が購入後に期待する期待利回りが公表されています。

期待利回りとは、

購入後に期待する家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100

で計算が可能です。

東京の賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回り

2018年10月に行われた第39回調査に比べ、城南地区(品川区・目黒区・大田区・港区など)の期待利回りは0.1%低下していますが、城東地区(台東区・墨田区・江東区・葛飾区・江戸川区など)に関しては変動がなく横ばいで推移しました。

城南地区 城東地区
第38回(2018年4月) 4.5% 4.6%
第39回(2018年10月) 4.4% 4.5%
第40回(2019年4月) 4.3% 4.5%
前回差 -0.1% 0.0%

主な政令指定都市賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回り

同じ調査で主な政令指定都市のワンルームタイプにおける期待利回りも発表されています。前回の第39回と比べてすべて横ばいで推移しています。

札幌 仙台 横浜 名古屋 京都 大阪 神戸 広島 福岡
第38回 5.7% 5.7% 5.0% 5.2% 5.3% 5.0% 5.5% 6.0% 5.3%
第39回 5.5% 5.5% 5.0% 5.1% 5.2% 4.9% 5.2% 5.8% 5.2%
第40回 5.5% 5.5% 5.0% 5.1% 5.2% 4.9% 5.2% 5.8% 5.2%
前回差 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

自分で利回りを計算する方法

では、自分で利回りを計算するにはどうすれば良いのでしょうか。
利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあります。物件情報に記載されている利回りは、多くの場合表面利回りです。上記で説明した「期待利回り」は実質利回りと比較すると良いでしょう。

表面利回りを計算するには、年間の家賃収入を物件の購入価格で割り、100をかけます。2,000万円で購入した物件を、月10万円で貸し出すと仮定した時の計算式は

120万円 ÷ 2000万円 × 100 = 6.0%

です。

実質利回りを計算するには、年間の家賃収益から管理費・修繕費・固定資産税といった物件の維持に必要な費用を除いた数字を、物件価格購入で割って100をかけて算出します。

一見、利回りが良く収益を上げそうな物件であっても、空き室期間が長い、管理費や修繕費が高いというように、収益がなく出ていくお金が多ければ、実質的な利回りは低くなることを頭に入れておきましょう。

マンション投資にかかるコストを把握しよう

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マンション投資にかかるコストを正確に知れば知るほど、将来的な設計を立てやすくなります。マンション投資にはどのような費用がどれくらい必要なのでしょうか。

購入や保有にかかる税金

マンション購入の際にかかる税金は、消費税と不動産取得税です。消費税は建物に対して発生します。

不動産取得税は不動産を購入した人を対象に、不動産のある都道府県が課税する税金のことです。不動産の売買契約が成立してから、大体半年くらい後に納付書が届きます。

不動産取得税の額を導き出す計算式は、「固定資産税評価額×4%」です。特例措置として、2021年3月31日まで土地および住宅の取得に関する税率は3%に引き下げられています。

他にも、不動産登記費用として登録免許税がかかります。不動産の登記は司法書士に依頼することが一般的です。司法書士手数料は不動産の登記を司法書士に依頼する際に発生します。

購入時の手数料

マンション購入の際にかかる費用は、マンションの本体価格だけではありません。本体購入価格以外に、建物代金にかかる不動産仲介手数料、契約手続きに必要な印紙代、上記で述べた司法書士手数料がかかります。

不動産仲介手数料は物件を扱う不動産会社によって異なりますが、不動産の価格に応じて上限が設定されています。

400万円を超える不動産を購入する場合の手数料の上限は、物件価格の3%+6万円です。この上限を超えて手数料が請求されることはありません。

印紙代は、売買金額が大きければ大きいほど増えます。例えば、売買価格が500万円以上1,000万円以下なら不動産売買契約書1通につき、5,000万円の印紙代が必要です。なお現在軽減措置が取られているため、この金額は、2018年10月時点では、2020年3月31日までに作成された契約書に対して適用となります。

保有時の維持費や管理費

投資用に購入したマンションは、所有しているだけでコストが発生します。固定資産税や都市計画税を納める義務が発生するためです。

不動産取得税とは違い、1年あたり「固定資産評価額×1.4%」の金額を納めます。都市計画税は1年あたり「固定資産評価額×最高0.3%」発生するという点を押さえておきましょう。

建物の共用部分の清掃や設備の保守点検等にもコストがかかります。管理を依頼する管理会社や、管理にどの程度の費用をかけるかで金額面が違ってきますが、入居者に満足してもらうためにはある程度の費用をかけることが必要です。

また、建物の管理だけでなく入居者の入退去や賃料の集金代行などにかかる管理費も発生します。

マンション投資で節税効果を得るカラクリとは

マンション投資に限ったことではありませんが、節税効果は「所得税」「住民税」「相続税・贈与税」に関して存在しています。

所得税・住民税が節税になる仕組み

マンション投資を始めた初年度は初期費用が様々なところでかかるため、家賃収入を超えた支出になることも珍しくありません。この際、給与所得などが別にある場合、マンション投資のマイナス分を給与所得に合算できます。これを「損益通算」といいます。このため所得税の節税につながります。
そして所得税がマイナスなので住民税もマイナスになります。

ただし、これは初期費用が多くかかる初年度のみ使える方法で2年目以降の節税効果は薄いでしょう。

相続税・贈与税が節税になる仕組み

現金で相続・贈与する場合、その金額が評価額になり税金がかかってきます。しかし、不動産で相続・贈与する場合、土地は購入価格の8割程度、建物は購入価格の7割程度の評価額になります。よって現金で行うよりも節税効果があると言われています。

マンション投資で失敗しないために

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他の投資方法に比べてミドルリスクとはいっても、条件によってはマンション投資に失敗してしまうこともあり得ます。

マンション投資に失敗しないために押さえておきたいポイントを紹介します。

将来を見据えて試算をする

目先の利益だけにとらわれていると、思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります。マンション投資で失敗しないためには、将来を見据えた試算をしましょう。

ローンを組む場合、低金利で借りられたとしても、長期的な目でみた時に金利が増えていくことを想定していなければ、利益を増やすことは難しいといえます。

ローンを組んでマンション投資を行う場合、金利の上昇を無視することは大きなリスクです。

特に、30年以上にわたる長期間の返済計画を立てている場合、金利上昇は大きな負担となります。場合によっては借り換えや、繰り上げ返済を利用して早めの完済を目指しましょう。

価値は下がる可能性があることを理解する

築年数が上がれば上がるほど建物の価値は低下していきます。築年数が増すほど、家賃相場は低くなることが一般的です。たとえ利回りのよい物件を購入したとしても、マンション周辺の住環境が変化すれば期待していた利益を得られないこともあります。

例えば、周囲に競合物件が増えたり商業施設が閉店したりすれば、賃貸物件としての魅力は減ってしまうでしょう。結果的に、家賃を下げなければ、入居者を確保できない状況に陥る場合もあります。場合によっては想定していたよりも、早めに売却を検討することになる可能性もあります。

売却時期にもよりますが、購入したときよりも高く売れることは安易に期待しない方がいいでしょう。購入時の金額よりも売却価格は安くなることを頭に入れておきましょう。

需給バランスを調べる

どんなに優良な物件を所有していたとしても、借りたいという人がいなければマンション投資を成功させることはできません。

例えば、ファミリーが多いエリアに単身者用のマンションがあっても、入居率は低いと考えられます。どのエリアのどんな建物に需要があるのかを判断することは、マンション投資で利益を出すために重要なポイントです。また、競合のマンションが多いエリアの場合、できるだけニーズがかぶっていない物件を選ぶことも視野に入れましょう。

投資物件探しのポイント

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投資用物件を選ぶには、いくつかのポイントを押さえることが大切です。物件選びが収益を大きく左右するといってよいでしょう。一体どのようなことに注意して、物件選びをすればよいのでしょうか。

立地は特に重要なポイント

投資用マンションで結果を出すには、立地を厳選することが大切です。立地にこだわることで、空き室のリスクを減らし長期的に安定した家賃収入を得やすくなります。

最寄り駅からどれくらいの時間でたどり着けるか、住環境はどうか、近くにスーパーや病院はあるかといった点を考慮して選ぶとよいでしょう。

できるだけ多くのアピールポイントを持った物件を選ぶことで、集客力のアップにつながります。

利回り重視の選び方は要注意

どんなに利回りが高い物件であっても、借りてくれる人がいなければ収入にはつながりません。利回りだけを見て物件を選ぶことは危険です。条件に優先度をつけて、投資用物件として相応しいかを総合的に見極めることが必要です。

不動産投資ローンについて

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自己資金が豊富にある人を除き、マンション投資を始めるにあたり、ローンの利用を考える人がほとんどでしょう。ローンには不動産投資ローンと住宅ローンが存在します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

住宅ローンは多くの人に向けて開かれた存在ですが、不動産投資ローンは住宅ローンに比べると、利用が限られるため、積極的に宣伝されているわけではありません。主に以下のような違いがあります。

住宅ローン:
自分または家族が住む家を購入するため

不動産投資ローン:
第三者に貸し出すなどの自己居住以外の目的で家を購入するため

自宅をローンで購入するのとは違い、投資用として不動産を購入すると、投資に失敗してしまったときに回収できなくなるリスクが高まります。そのため、審査を厳しく、住宅ローンよりも金利を高く設定しています。不動産投資は居住用の住居を得るための住宅ローンとは違い、金融機関がリスクに対して過敏になっているとも言えるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、審査基準が厳しく、住宅ローンとは金利の設定が異なることであると覚えておきましょう。

参考:不動産投資ローンとは?金利の考えからから金融機関の選び方を解説します

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンを利用するメリットは、なんといっても少ない自己資金で投資が可能になる点です。審査に通りさえすれば、購入資金を貯蓄することなくすぐに投資を始められます。よい物件に出会ったらすぐに行動に移せる点が魅力です。

不動産投資ローンのデメリット

大手銀行の中には、富裕層を対象にした不動産投資ローンしか用意していない場合も多くあります。借りられる場所が少ないという点はデメリットだといえるでしょう。

地方銀行や信用金庫の中には、審査に対するハードルがやや低く、一般投資家向けの商品が用意されているケースもあります。

不動産投資ローンを利用できたとしても、空き室が出て収入がなくなれば厳しい局面に立たされます。家賃収入がない状況では、本業の収入や貯金を返済にあてなければなりません。

また、いよいよ返済が苦しくなって物件を売却することになっても、残債が残ってしまうリスクを考慮しなければならない点もデメリットです。

まとめ

マンション投資にはさまざまなメリットやデメリットがあります。全くリスクがないマンション投資はないため、リスクに対する備えを万全にしたり、収益を上げることができる優良な物件を見極める目を養うことが必要です。

初心者のうちは自分1人の力で何とかしようと構え過ぎずに、マンション投資に詳しい不動産会社の意見を上手に取り入れることをおすすめします。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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