不動産投資のランニングコスト、いくらかかる？
不動産投資を始めると、家賃が定期的に入ってきます。しかし同時に、ランニングコストもかかります。不動産を購入する時には初期費用がかかるほか、不動産投資の運用中は、毎月、毎年かかる費用があります。この記事では、中古の区分マンションで不動産投資を運用するときにかかる費用の内訳と金額の目安を説明します。
不動産投資にはランニングコストが発生する
動画「リノシーチャンネル」でも解説しています。
中古区分ワンルームマンション投資の場合
不動産投資を中古ワンルームマンションで始めた場合、毎月およそ1万円から1.5万円ほどの費用が発生します（RENOSYの場合。物件や加入する賃貸管理プランによって異なる）。
その費用の内訳は、次の3つに大きく分類できます。
- 「快適に暮らせるマンション」の状態を保つ費用
- 入退去や入居中の家賃管理など、入居者に関する費用
- 不動産を持っていることに対してかかる税金
常にかかる費用の内訳
不動産投資の運用中にかかる、上記に分類した費用の内訳を見ていきます。
快適に暮らせるようマンションの状態を保つ費用
マンションを区分で所有する場合には、業務委託することで、オーナー自ら「大家業」をする必要はありません。実際に手を動かす必要はありませんが、物件と入居者に対してどのような業務が行われているのかを知ることは重要です。
1の「快適に暮らせるマンション」の状態を保つ費用は、細かくは次の2つの「建物管理費」と「修繕積立金」になります。
建物管理費
マンションを買ったことがないと、「建物管理費」と聞いてもピンとこないかもしれませんが、これはマンションを「住む人たちが日々快適に過ごせる状態」に保つ費用です。
マンションは、一つの建物の中に、各自の住戸（専有部分）と、それ以外の部分（共用部分）があります。共用部分に関しては、マンション所有者たちでつくる管理組合がルールを決めています。
共用部分について、誰が掃除をして、エレベーターの定期点検をするか？などの運用ルールは、管理組合を通して決められます。一般的に、これらの業務は「建物管理会社」に委託されることが多いです。
管理組合は、共用部分の清掃代や管理人業務費など、入居者が日々快適に暮らすためにかかる費用を集め、所有者は建物管理費を支払う必要があります。
修繕積立金
マンションは、約15年に1度の頻度で「大規模修繕工事」をする必要があります。日々の建物管理費も必要ですが、同時に、将来に向けた大がかりなメンテナンス費用も積み立てていく必要があります。
この費用に関しても管理組合が総会で決議して決めており、区分所有者は修繕積立金を納める必要があります。
修繕は大規模修繕工事のタイミング以外にも発生します。玄関のタイルに亀裂が見つかれば補修工事が必要ですし、エレベーターの点検で不具合が指摘されれば部品交換なども必要となります。建物管理会社は定期的に点検作業を行うため、修繕費は都度かかり、集めた修繕積立金から使われていきます。
そして一般的に、修繕積立金は築年数が経過すると金額が増えていきます。
マンションの日々の管理と、大規模修繕工事に向けた積み立てや大規模修繕工事の実施は、どちらも建物の管理業務です。これらの業務も建物管理を専門とする建物管理会社に依頼することが多いです。
入居者に関する管理業務費用
入居者に関わる業務も発生します（2の 入退去や入居中の家賃管理など、入居者に関する費用）。業務内容は入居者募集から契約締結・契約更新時の対応や退去時の対応、家賃の入金確認、もし滞納をした場合には催促をするなどのほか、入居中に例えば「お湯が出なくなった」など入居者から連絡を受けた場合はそれに対応するケースなどがあります。
入居者管理の業務は、建物の管理（マンション管理組合）とは別に、賃貸管理会社との契約になることが多いです。
保険
そのほか、火災（地震）に備えて、建物を対象にした損害保険に入るため、火災保険（地震保険）の保険料がかかります。火災保険の契約期間は最長10年でしたが、2022年10月の改正で最長5年に短縮されました。
税金
不動産を所有している間は、以下の税金がかかります（3の 不動産を持っていることに対してかかる税金）。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税（2037年まで復興特別所得税も）
- 住民税
毎年、その不動産に対して「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。
また、不動産投資の結果として、得られる収益に対しても税金がかかります。サラリーマンの場合は給与所得と不動産所得をまとめて計算しますが、まとまったその所得に対して「所得税」、そして「住民税」がかかります。
※この記事では個人に対してかかる税金を紹介します。法人として不動産投資を運用する場合とは異なります。
専門家への支払い
1年に1度必要になる確定申告についても、税理士や公認会計士など専門家に外部委託することが可能です。1年に1度のスポットで依頼する、毎月継続して依頼するなどいくつかのパターンがあります。例えば所有物件が多くて自分で管理するのが大変だったり、ほかの事業とあわせて確定申告する必要がある場合など、税に関する業務をアウトソーシングすることでオーナー自身の負担を減らすことができます。
サラリーマンでも確定申告は必要？ 手続きの流れや注意点を解説
突発的に発生する費用の内訳
毎月・毎年かかってくる費用のほか、突発的に発生する費用もあります。主なものとしては次のような項目が挙げられます。
- 入居者が退去する時に発生する修繕費・設備交換費
- 入居中に突然発生する設備の交換費用
- 入居者募集時に不動産仲介会社に支払う広告費
入居者は、新年度や新学期のほか、転勤や結婚など予想できないタイミングで退去をします。退去時は次の入居者を探す前に、部屋のクリーニング代や壁紙・フローリングの張り替え費用などが発生します。
次の入居者が早く決まるようにと、エアコンなどの設備を交換し見た目を新しくすることもあります。もちろん入居中に「お湯が出なくなった」「エアコンがきかなくなった」と連絡があった場合にも、迅速に対応する必要があります。
不動産投資をする方にとって大きなリスクである空室も、何十年という運用期間のなかでは発生します。入居者が見つかるまでの間、不動産投資ローンの返済が終わっていないときには、ローンの支払いは家賃収入と相殺できなくなります。
ほぼ均一にかかる管理費用や固定資産税などとは別に、突発的に発生する費用は、例えばエアコン7万円〜、給湯器15万円〜と、高額になりがちです。このような事態に備えるため、すぐに使えるある程度の運用資金を日頃から蓄えておくことが必要となります。
不動産投資運用の負担を均一にするために、RENOSYではいくつかの管理プランを提供しています。設備費のリスクに備えた「ワイドプラン」や、空室の心配をしたくない場合には設備のリスクと空室のリスクに備えた「NEOインカム」などです。
ランニングコスト例
築15年 20m2の都内中古ワンルームを運用の場合
一つの例として、RENOSYで不動産投資をする場合にかかる費用をご紹介します。RENOSYでは、建物管理業務も入居者とのやりとりも外部に業務を委託できます。運用中に定期的にかかる費用は下記の内容となります。
【物件の情報】
- 築15年のマンション（戸数70）
- 文京区内の駅 徒歩10分
- 区分の専有面積 21.5m2
【費用】
- 建物管理費 7,700円／月
- 修繕積立金 2,500円／月
- 固定資産税 48,900円／年
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月額 14,275円
上記例でかかった費用は、実際の運用でコストの一部が家賃収入と相殺されます。上記に加えて管理プラン手数料・突発的に起こる支出を加味すると、ランニングコストのイメージは、月額1万〜1.5万円ほどになります。
※RENOSYでは、「ワイドプラン」「NEOインカム」など複数の管理プランを用意しており、物件によって条件がそれぞれ異なるため、上記には含めていません
もっともお金がかかるのは初期費用
なおもっとも費用がかかるのは、投資用の不動産を購入するときです（イニシャルコスト）。ただ、多くの人は「不動産投資ローン」を組んで始めるので、購入する人の条件によっては10万円ほどで始められるケースもあります。どのような項目にいくらくらいの費用がかかるものなのか、初期費用については下記記事を参考にしてください。
ランニングコストは経費にできる項目も多い
税金のルール上、事業に関わる経費を収益からマイナスして計算することができます。固定資産税や建物管理費・修繕積立金などは、所得税を納める際に「経費」として家賃収入からマイナスします。実際にはお金としての支出はないけれど経費に計上できる「減価償却費」という費用もあります。
空室や設備交換のリスクも軽減できるプランを利用することで、不動産投資ローンの返済期間である35年間の収益もさらに試算しやすくなります。不動産投資ローン返済後には毎月の家賃がそのまま受け取れます。その時にかかる費用の項目は、基本的には変わりません。運用期間中にかかるコストを想像しやすいのが不動産投資です。
- 定期的な費用（建物管理と入居者に関する費用。管理プラン手数料）
- 税金に関する費用
- 保険料
- 突発的な費用（修繕費、空室時のローン返済）
- RENOSYに管理を任せれば1万〜1.5万円／月（＋管理プラン手数料）
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