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2021.06.17

不動産投資のランニングコスト、いくらかかる?

不動産投資のランニングコスト、いくらかかる?

不動産投資を始めると、家賃が定期的に入ってきます。しかし同時に、ランニングコストもかかります。不動産を購入する時には初期費用がかかるほか、不動産投資の運用中は、毎月、毎年かかる費用があります。この記事では、中古の区分マンションで不動産投資を運用するときにかかる費用の内訳と金額の目安を説明します。

不動産投資にはランニングコストが発生する

中古区分ワンルームマンション投資の場合

不動産投資を中古ワンルームマンションで始めた場合、建物によって異なりますが、毎月およそ1万円から1.5万円ほどの費用が発生します(RENOSYの場合/加入する賃貸管理プランによって異なる)。

その費用の内訳は、次の3つに大きく分類できます。

  1.  「快適に暮らせるマンション」の状態を保つ費用
  2.  入退去や家賃など、入居者に関する費用
  3.  不動産を持っていることに対してかかる税金

常にかかる費用の内訳

不動産投資の運用中にかかる、上記に分類した費用の内訳を見ていきます。

管理費

マンションを区分で所有する場合には、業務委託することで、オーナー自ら「大家業」をする必要はありません。実際に手を動かす必要はありませんが、物件と入居者に対してどのような業務が行われているのかを知ることは重要です。

1の「快適に暮らせるマンション」の状態を保つ費用は、細かくは次の2つの「維持管理費」と「修繕費」になります。

建物の維持管理費

マンションを買ったことがないと、「建物の維持」と聞いてもピンとこないかもしれませんが、これは常にマンションを「住む人たちが日々快適に過ごせる」状態に維持しつづける費用です。

マンションは、一つの建物の中に、各自の住戸(専有部分)と、それ以外の部分(共用部分)があります。共用部分に関しては、マンション所有者たちでつくる管理組合がルールを決めていきます。

エントランスや階段・廊下は共用部分
エントランスや階段・廊下は共用部分

共用部分について、誰が掃除をして、切れた照明を交換し、エレベーターの定期点検をするか?などの運用ルールは、管理組合を通して決められます。一般的に、これらの業務は「不動産管理会社」に委託されることが多いです。

管理組合は、共用部分の清掃代や管理人常駐費など、日々快適に暮らすための維持管理費用を集め、所有者は管理費用を支払う必要があります。

清掃が行き届いたマンションは、訪問者への印象も良くします
清掃が行き届いたマンションは、訪問者への印象も良くします

建物の修繕積立金

マンションは、約15年に1度の頻度で「大規模修繕工事」をすることが法律で決められています。日々の維持管理費も必要ですが、同時に、将来に向けた大がかりなメンテナンス費用も貯めていく必要があります。

この費用に関しても管理組合を通して決まっており、所有者は修繕積立金を納める必要があります。

修繕は大規模修繕工事のタイミング以外にも発生します。玄関のタイルに亀裂が見つかれば補修工事が必要ですし、エレベーターの点検で不具合が指摘されれば部品交換なども必要となります。建物管理会社は定期的に点検作業を行うため、修繕費は都度かかり、集めたお金から使われていきます。

数カ月続く大規模修繕工事
数カ月続く大規模修繕工事

そして一般的に、修繕積立金築年数が経過すると金額が増えていきます。

マンションの日々の管理と、大規模修繕工事に向けた積み立てや大規模修繕工事の実施は、どちらも建物の管理業務です。これらの業務も建物管理を専門とする不動産管理会社に依頼することが多いです。

入居者に関する管理

入居者に関わる業務も発生します。業務内容は入居者募集から契約締結・契約更新時の対応や退去時の対応、家賃の入金確認、もし滞納をした場合には催促をするなどのほか、入居中に例えば「お湯が出なくなった」など入居者から連絡を受けた場合はそれに対応するケースなどがあります。

入居者さんのもとを訪ねることも
入居者さんのもとを訪ねることも

保険

火災や地震に備えて、建物を対象にした損害保険に入るため、火災保険そして地震保険料の保険料がかかります。保険の契約期間は10年または5年で設定することが多いです。

【関連リンク】
【不動産投資】地震保険には加入するべき? その必要性を解説
不動産投資でなぜ火災保険は必要なのか? その補償内容と選び方を解説

専門家への支払い

1年に1度必要になる確定申告についても、税理士や公認会計士など専門家に外部委託することが可能です。1年に1度のスポットで依頼する、毎月継続して依頼するなどいくつかのパターンがあるようです。例えば所有物件が多くて自分で管理するのが大変だったり、ほかの事業とあわせて確定申告する必要がある場合など、税に関する業務をアウトソーシングすることでオーナー自身の負担を減らすことができます。

【関連リンク】
サラリーマンでも確定申告は必要? 手続きの流れや注意点を解説

税金

  • 固定資産税
  • 都市計画
  • 所得税(2037年まで復興特別所得税も)
  • 住民税

不動産を所有している間、毎年その不動産に対して「固定資産税」と「都市計画税」という税金がかかります。

固定資産税・都市計画税 納税通知書
固定資産税・都市計画税 納税通知書

また、不動産投資の結果として、得られる収益に対しても税金がかかります。サラリーマンの場合は給与所得と不動産所得をまとめて計算しますが、まとまったその所得に対して「所得税」、そして「住民税」がかかります。

【関連リンク】
不動産投資で見落としがちな固定資産税。計算方法や算出例で解説します

※この記事では個人に対してかかる税金を紹介します。法人として不動産投資を運用する場合とは異なります。

突発的に発生する費用の内訳

毎月・毎年かかってくる費用のほか、運用中に発生する費用もあります。主なものとしては次のような項目が挙げられます。

  • 入居者が退去する時に発生する修繕費・設備交換費
  • 入居中にある日突然発生する設備の交換費用
  • 空室が発生した際のローン返済費
  • 入居者募集時に不動産仲介会社に支払う広告費

入居者は、新学期や転勤に合わせ、または結婚など、いつと予想できないタイミングで退去をします。次の入居者を探す前に、クリーニング代や壁紙やフローリングの張り替えなどが発生します。

壁紙の張り替え
退去時に発生する壁紙の張り替え

新しい入居者が早く決まるようにと、エアコンなどの設備を製造年や見た目から新しくすることもあります。もちろん入居中に「お湯が出なくなった」「エアコンがきかなくなった」と連絡があった場合にも、迅速に対応する必要があります。

不動産投資をする方にとって大きなリスクである空室も、何十年という運用期間のなかでは発生します。入居者が見つからない間、不動産投資ローンの返済が終わっていないときには、自分のお金でローンを支払うことになります。

【関連リンク】
不動産投資はリスクが高い? 空室や修繕など9つのリスクと5つの回避策

だいたい均一にかかる管理費用や固定資産税などとは別に、突発的に発生する費用は、例えばエアコン7万円〜、給湯器15万円〜と、高額になりがちです。このような事態に備えるため、すぐに使えるある程度の運用資金を日頃から蓄えておくことが必要となります。

不動産投資運用の負担を均一にするために、RENOSYではいくつかの管理プランを提供しています。設備費のリスクに備えた「RENOSYワイドプラン」や、空室の心配をしたくない場合には設備のリスクと空室のリスクに備えた「RENOSYマスタープラン」などです。

ランニングコスト例

築15年 20m2の都内中古ワンルームを運用の場合

一つの例として、RENOSYで不動産投資をする場合にかかる費用をご紹介します。RENOSYでは、建物管理業務も入居者とのやりとりも業務委託できます。運用中に定期的にかかる費用は下記の内容となります。

【物件の情報】

  • 築15年のマンション(戸数70)
  • 文京区内の駅 徒歩10分
  • 区分の専有面積 21.5m2

【費用】

  • 建物管理費 7,700円/月
  • 修繕積立金 2,500円/月
  • 固定資産税 48,900円/年

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月額 14,275円

ランニングコストの計算イメージ
家賃収入と支出の合計を割り出します

上記例でかかった費用は、実際の運用でコストの一部が家賃収入と相殺されます。上記に加えて突発的に起こる支出を均一にならすと、35年間にかかるランニングコストのイメージは、月額1万〜1.5万円ほどになります。

※RENOSYでは、「RENOSYワイドプラン」「RENOSYマスタープラン」など複数の管理プランを用意しており、物件によって条件がそれぞれ異なるため、上記には含めていません

もっともお金がかかるのは初期費用

なお費用がもっともかかるのは、投資用の不動産を購入するときです(イニシャルコスト)。ただ、多くの人は「不動産投資ローン」を組んで始めるので、購入する人の条件にもよりますが、10万円で始められるケースもあります。どのような項目にいくらいくらいの費用がかかるものなのか、初期費用については下記記事を参考にしてください。

【関連リンク】
不動産投資にかかる費用とは〜初期費用・運用費用・手数料など
【初心者向け】不動産投資に最低限必要な元手はいくら?

ランニングコストは経費にできる項目も多い

税金のルール上、事業に関わる経費を収益からマイナスして計算することができます。固定資産税や建物管理費修繕積立金などは、所得税を納める際に「経費」として家賃収入からマイナスします。「実際にはお金としての支出は無いけれど経費に計上できる減価償却費」という費用もあります。

空室や設備交換のリスクも軽減できるプランを利用することで、さらに不動産投資ローンの返済期間である35年間の収益も試算しやすくなります。不動産投資ローン返済後には毎月の家賃がそのまま受け取れます。その時にかかる費用の項目は、基本的には変わりません。運用期間中にかかるコストを想像しやすいのが不動産投資です。

【まとめ】不動産投資のランニングコスト
  • 定期的な費用(建物維持と入居者に関する費用)
  • 税金に関する費用
  • 保険料
  • 突発的な費用(修繕費、空室時のローン返済)
  • RENOSYに管理を任せれば1万〜1.5万円/月(+管理プラン代)
【関連リンク】
不動産投資の経費どこまで落とせる? 計上できる経費とNGまとめ

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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