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いくらあると安心? 不動産投資に必要な自己資金の目安

2020.09.18 更新日 2020.10.15

いくらあると安心? 不動産投資に必要な自己資金の目安

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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「不動産投資を始めたいけれども自己資金はいくら必要なのだろうか」と悩んでいる方もいるかもしれません。不動産投資をしている人の中には、自己資金がほぼゼロの状態で始めた方もいれば、1,000万円貯めてから始めた人もいます。一体いくら用意すべきなのか悩んでしまうのも無理はありません。今回は、不動産投資を始める際に準備すべき自己資金の目安を紹介します。

不動産投資における自己資金

自己資金として準備すべき金額を決めるには、不動産投資の場合どのくらいレバレッジをかけるかが関わってきます。不動産投資は多くの場合、金融機関で不動産投資ローンを組んで始めます。そのため条件が整った人であれば、自己資金10万円でも始められるからです。

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【初心者向け】不動産投資に最低限必要な元手はいくら?

不動産投資における初期費用はどのくらい?

物件を購入する際は、頭金を入れる場合には頭金、そして以下のような諸費用を支払います。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用(登録免許税・司法書士への報酬)
  • 不動産取得税
  • 不動産投資ローンの保証料・事務手数料など

諸費用の目安としては、物件価格の8%程度といわれています。仮に3,000万円の投資物件を購入する場合、諸費用の金額の目安は240万円です。

これは物件の種類や購入先にもよります。直接売主となるRENOSYで中古ワンルームマンションに投資する場合は、仲介手数料はかからず、諸費用は部屋の広さにもよりますが50〜70万円となります。冒頭で10万円からでもとお伝えしましたが、月々の返済額を抑えるためにも、自己資金として、諸費用分と物件価格に対していくらかの頭金があると安心です。

【関連リンク】
不動産投資にかかる費用とは〜初期費用・運用費用・手数料など

頭金は物件価格の中で借入れしないで準備できるお金

頭金とは、ローンを組む際にある程度まとまった金額のお金を支払うことです。物件価格から頭金を引いた金額が借入額になります。

頭金を入れて借入額を少なくすることで支払う利子も減るため、支払総額を減らしたり金融機関によっては金利を下げたりできます。月々の返済金額も減るので、無理なく返済できるようになります。

たとえば、2,000万円の物件を購入する際に金利2%、借入期間30年(元利均等方式)の不動産投資ローンを借入れたとしましょう。頭金が100万円で、残りの1,900万円を借入れる場合、毎月の返済額は70,228円です。一方で頭金を500万円入れて1,500万円を借入れた場合、毎月の返済負担は55,433円まで減らせます。 

投資物件を購入して家賃収入を得られても、ローンの返済額が高いと経費と合わせて差し引いた場合に赤字となることもあります。頭金を多く入れられると、月々の返済負担が減ります。

【関連リンク】
不動産投資の融資を受けたい。頭金はどのくらい用意すべき?

自己資金があると金融機関からの評価が高まる

不動産投資を始めるときに、頭金や諸費用を支払えるほどの自己資金を準備していると金融機関からの信用が高まって、融資の審査に通過しやすくなります。

職業や勤務形態によってはローン審査が厳しい場合でも、頭金を入れることでローン審査が通ることがあるのはこのためです。

上場企業に勤める会社員公務員、また勤務医は信用が高いため、自己資金額が少なくても金融機関の審査に通過することが多いです。しかし自営業者や転職して間もない方が不動産投資を始める場合は、十分な金額の自己資金を準備しましょう。

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不動産投資に必要な頭金の目安

頭金は、物件価格の2割ほど用意できたら理想だといわれています。頭金を入れることで借入期間を短縮したり、月々の返済に余裕が生まれるので繰上返済にまわしたりすることができるようになるからです。以下は、物件価格ごとの準備すべき頭金の目安です。

物件価格 頭金の金額
(物件価格の2割)
1,500万円 300万円
2,000万円 400万円
2,500万円 500万円
3,000万円 600万円
3,500万円 700万円

預貯金の全額を自己資金に注ぎ込むのはおすすめできない

預貯金の全額を自己資金として利用するのはおすすめできません。

不動産投資は、物件に空室が発生したり家賃を滞納されたりした場合、手持ち資金で補う必要があります。エアコンや給湯器のような設備が破損したときにも、急いで手持ち資金で費用を支払う必要があります。

また手持ち資金がなくなると、自分自身や家族が病気やけがで入院した場合の医療費を支払えないかもしれません。手持ち資金の全額を、不動産投資の自己資金とするのではなく、いざというときの生活費と不動産投資の資金は別にして手元に残しておきましょう。

自己資金が少なくても大きな投資は可能

不動産投資は、金融機関が投資先の物件を「収益性が高い」と評価することでお金を貸してくれます。ローンを組む人の勤務先や勤続年数、その他借入れ状況などにより評価されれば、物件価格全額の借入れができるフルローンや、諸費用までも含めたオーバーローンも可能です。

投資といえば普通は、かける金額に対してリターンが決まります。不動産投資ローンを使った不動産投資では、ほぼ元手をかけずに大きな金額の投資が可能となります。これがレバレッジが効かせられる不動産投資の特徴です。

【関連リンク】
不動産投資とは〜初心者が知るべき仕組み・失敗しないための勉強法

自己資金が1,000万円あったとしても、その資金は別の投資にあて、不動産投資は金融機関からの借入れをフルで使うという選択ができます。

不動産投資を始めるときは、あえて自己資金額を少なくして借入れで投資効果を高めるのもひとつの方法です。

まとめ

不動産投資を始める際は、物件価格の2割ほどの頭金と諸費用を支払えるだけの自己資金を準備すれば、かなり安心して始められるでしょう。収益性が高い物件で借入れ希望者の職業なども条件をクリアすれば自己資金は10万円でも始められるでしょう。

ただしその場合は、空室や家賃滞納、建物の修繕などに対処するための資金は別途用意しておく必要があります。これから不動産投資を始めようと考えている方は、投資物件の頭金や諸費用を支払ったあとも手元に資金が残るようにしたうえで、始めることが大切です。

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不動産投資ローンを組むときに必要な年収と、最大の融資額はいくら?

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