公務員でも不動産投資はできる？ 条件や確認すべき注意点を紹介
公務員として働きながら不動産投資はできるのでしょうか。結論として、公務員は法令で副業が原則禁止されているものの、一定の条件を満たせば不動産投資を始められます。加えて、公務員は融資審査において属性が評価されやすい傾向があり、不動産投資を始めやすい環境にあるといえます。
本記事では、公務員が不動産投資を行える条件や公務員にこそおすすめな理由、始める際の注意点を解説します。不動産投資を始めた公務員の事例も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
CONTENTS目次
公務員が不動産投資を行うための条件
公務員でも、一定の条件を満たせば不動産投資を始められます。
運用規模が基準の範囲内であること
国家公務員の場合、不動産等賃貸に関する承認基準は「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」で定められており、2026年4月から以下のように見直されました。
■国家公務員の不動産等賃貸に関する承認基準
| 運用規模 | 賃料年額1,000万円以上 | 賃料年額500万～999万円 | 賃料年額500万円未満 |
|---|---|---|---|
| 10室未満床面積600平方メートル未満 | 承認不要 | 承認不要 | 承認不要 |
| 10室未満床面積600平方メートル以上 | 承認必要 | 承認不要 | 承認不要 |
| 10室以上 | 承認必要 | 承認必要 | 承認必要 |
2026年4月から年間賃料収入の基準は、従来の500万円から1,000万円へ引き上げられました。賃料年額1,000万円以上でも、建物の賃貸のみで床面積合計600平方メートル未満であれば、この収入基準では自営に該当しません。また、戸建て（独立家屋）の賃貸については、引き続き5棟以上で承認が必要になります。
なお、地方公務員の場合、この人事院規則ではなく「地方公務員法第38条や各自治体の条例・服務規程」に基づいて基準が定められているため、国家公務員とは内容が異なる場合があります。必ず上長や関連部署の担当者に確認しましょう。詳しい違いについては、後述します。
参照：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について｜人事院
参照：自営兼業制度の見直しについて（概要）｜人事院
職務と特別な利害関係がないこと
国家公務員が不動産投資を行うための条件の一つは、自身の職務と不動産投資との間に特別な利害関係がないことです。自営兼業の承認を受ける場合は、以下の基準を満たす必要があります。
- 職員の官職と事業との間に特別な利害関係、またはその発生のおそれがないこと
- 職務の遂行に支障が生じないこと
- 公務の公正性や信頼性に支障が生じないこと
たとえば、自身の職務で許認可や契約、監督、補助金交付などに関わる不動産会社や管理会社から物件を購入する場合、規模基準の範囲内であっても利害関係を疑われる可能性があります。勤務先の所管業務と関係の深い事業者との取引も、慎重に判断すべきポイントです。
管理会社に管理を委託すること
公務員が不動産投資を行う場合、入居者募集や家賃回収、入居者対応、建物の維持管理といった業務は、管理会社などの事業者に委託するのが一般的です。特に承認が必要な規模では、管理業務を事業者に委ねるなどして、職務の遂行に支障がないことが承認基準の一つとなっています。
自身でこれらの業務を行うと本業に支障が出るとみなされ、職務専念義務に抵触するおそれがあるため、承認が不要な規模でも委託しておくと安心です。
管理会社選びのポイントは、以下の記事を参考にしてください。
公務員の副業禁止に関する3つの法律
公務員の副業（兼業）に関する具体的なルールは、国家公務員法（第103条、第104条）と地方公務員法（第38条）の条文に記されており、主に営利目的の活動が制限されています。ここでは、公務員の副業禁止に関する3つの法律について、見ていきましょう。
1. 国家公務員法 第103条「私企業からの隔離」
国家公務員法第103条では、国家公務員が営利企業との関わりを持つことについて制限を定めています。
第百三条（私企業からの隔離）
引用：国家公務員法第103条｜e-Gov法令検索
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
これは国家公務員が本業に専念し、公正な職務の執行を確保するための規定です。営利企業との関わりを持つことで、職務上の判断が利益に左右されたり、公務の信用が損なわれたりするリスクを防ぐのが目的です。営利企業の役員兼業は、名義のみであったとしても兼業に該当し、禁止されます。報酬の有無も問いません。
なお同条の第2項に次の条文があります。
2 前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。
引用：国家公務員法第103条｜e-Gov法令検索
一定規模以上の不動産等賃貸、太陽光電気の販売、農業等は「自営」に該当します。この第2項の承認が得られれば、承認基準の規模を超える場合でも不動産投資を始めることが可能です。
2. 国家公務員法 第104条「他の事業又は事務の関与制限」
営利企業以外の事業や事務への従事についても制限が設けられています。
第百四条（他の事業又は事務の関与制限）
引用：国家公務員法第104条｜e-Gov法令検索
職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
本条文は、公務員が報酬を得て営利企業以外の事業や事務に従事する場合、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可が必要であることを定めています。これには非営利団体の役職だけでなく、その他のあらゆる事業や事務が含まれます。
前条（第103条）が報酬の有無にかかわらず営利企業との兼業を禁止しているのに対し、第104条は報酬を得て事業や事務に従事する場合に限り許可を必要とする点が異なります。職務の公正な執行の確保・公務の信用の確保・職務専念義務の確保が確認できれば、許可を得て報酬を受ける兼業も可能です。
3. 地方公務員法 第38条「営利企業への従事等の制限」
地方公務員については、地方公務員法第38条で副業に関する規定が定められています。条文は以下のとおりです。
第三十八条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。
引用：地方公務員法第38条｜e-Gov法令検索
地方公務員は、営利企業の役員に就任したり、自ら営利企業を経営したり、報酬を得て事業や事務に従事したりする場合、任命権者（市長、知事など）の許可を受ける必要があります。
国家公務員法と比べると、地方公務員法では「任命権者の許可」という点が異なります。所属する自治体に直接相談できる仕組みとなっています。
ただし、非常勤職員の一部については、この規則の対象外とされています。地方公務員の場合、各自治体が独自に副業に関する規則やガイドラインを定めていることがあるため、所属する自治体の規定を確認しなければなりません。
公務員に不動産投資がおすすめの理由
不動産投資が公務員におすすめの理由は、以下の3つです。
信用力が高くローンの審査が通りやすい
不動産投資において、公務員の大きな強みは金融機関からの高い信用力です。不動産投資用のアパートやマンションなどを購入する際は、不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、ローン審査では勤務先の企業規模や年収、勤続年数などの属性情報が重視されます。
安定した収入が見込め、社会的信用も高い公務員は、金融機関から返済能力が高いとみなされます。そのため「融資を受けやすい」「低金利での借入れがしやすい」といった恩恵を受けられる場合が多く、不動産投資を始めやすい環境にあるといえるのです。
また、公務員は定年まで雇用が保証されており、長期的な収入の見通しが立てやすいことも、金融機関からの信用力を高める要因となっています。公務員の安定性は、不動産投資ローンの審査において大きなアドバンテージとなり、よりよい条件での融資につながります。
本業との両立がしやすい
本業との両立のしやすさも、公務員に不動産投資をおすすめする理由の一つです。
不動産投資を始めると、入居者の募集や契約手続き、家賃の回収、建物の維持管理など、さまざまな業務が発生します。本業が忙しく副業に時間を割くのが難しい公務員は、これらの賃貸管理業務を管理会社に委託することで、不動産投資にかける手間を削減でき、本業に支障をきたすことなく家賃収入を得ることが可能です。
安定した給与所得があるため長期運用がしやすい
一般的に公務員は収入が安定していることから、長期的な返済計画を立てやすいのが特徴です。そのため、物件の取得から売却までの出口戦略を含め、長期的な視点で投資計画を立てることが可能です。
このように、安定した収入基盤を活かしてより計画的な不動産投資を実現できることが、公務員の大きな強みといえます。
公務員が不動産投資をするときの注意点
公務員が不動産投資をする際の注意点は、以下の5つです。
副業規定に抵触しないか事前に確認する
公務員に不動産投資が認められる条件を満たしていても、副業の規定に抵触するケースがあります。
地方公務員の場合は、各自治体で独自の条件が定められており、規定違反により減給や懲戒免職などの処分を受ける可能性もあります。不動産投資を始める前に副業の規定に抵触する可能性について、担当の窓口に確認することが大切です。なお、相続で規模基準を超えた場合も、速やかに承認申請が必要です。その際、登記簿謄本や賃貸契約書の写し、管理委託契約書の写しなどの書類を用意しておくとスムーズに手続きできます。
参照：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について｜人事院
収支計画を立てて管理する
不動産投資は、毎月の家賃収入が期待できるものの、ローン返済や都市計画税、固定資産税、管理費、修繕積立金など多くの支出が発生します。また、空室リスク、突発的な設備故障など、収支計画に大きく影響する要因も考慮する必要があります。
不動産投資の知識を身につける
不動産投資を始める前に、オーナーとしての適切な知識を身につけることも重要です。管理業務を管理会社に委託したとしても、経営の最終的な責任者はオーナーである自分自身です。
賃貸経営は、収益性とリスク管理の両面から適切な判断が求められるビジネスといえます。成功のためには、収支計算や市場分析など、経営に必要な知識とスキルを段階的に習得することが重要です。
そのため、投資を始める前に、不動産市場の動向や収支計画の立て方、リスクヘッジの方法など、オーナーとして必要な知識を積極的に学ぶことが大切です。不動産投資セミナーへの参加や専門書の購読、経験豊富なオーナーへの相談なども効果的な学習方法といえるでしょう。
リノシーチャンネル（YouTube）でも、不動産投資の基礎知識をわかりやすく解説しています。
確定申告が必要になる
不動産投資を始め、不動産所得が年間20万円を超える場合には、毎年の確定申告が必須となります。
原則として、確定申告は毎年2月16日から3月15日までの期間に行う必要があり、不動産所得の金額や必要経費、減価償却費など、細かな計算が求められます。確定申告を怠ったり、誤った申告を行ったりすると、ペナルティが科される可能性があります。
計算や書類作成が複雑になりやすい場合は、税理士などの専門家に依頼するのも一つの方法です。なかには税務サポートを行う不動産投資会社もあるため、初めての不動産投資で不安がある方は、物件選びから確定申告、出口戦略までを一貫してサポートしてくれる会社に依頼するのが安心です。
不動産投資に確定申告は必要？ やり方から税理士への依頼料まで解説
物件・パートナー選びは慎重にする
不動産投資用の物件を購入する際、現在の条件だけでなく、中長期的な視点から物件を選ぶ必要があります。たとえば、中古物件が割安だからといって購入したものの、「古くて入居者が見つからない」「修繕費が多くかかった」などの問題が考えられます。公務員に限った話ではありませんが、目先のことだけでなく、さまざまな視点から熟考して判断すべきでしょう。
また、不動産会社のようなパートナーとなる存在も重要です。信頼できる管理会社を見つけることが不動産投資の成功にもつながります。信頼できる管理会社を見分けるポイントは主に以下の2つです。
- これまでの実績
- 実務を担う担当者の対応
管理会社の実績が豊富であり、所有している物件と近しい物件の管理を担当しているかは必ずチェックしましょう。担当者との相性は、実際に会ってみて円滑なコミュニケーションがとれるか、積極的な提案をしてくれるか、など、安心して任せられるかどうかを総合的に判断することをおすすめします。
AI不動産投資「RENOSY（リノシー）」では、物件選びから購入後の運用、税務相談、そして売却まで、専門スタッフが一貫してサポートします。まずは、こちらのフォームよりお問い合わせください。
※東京商工リサーチによる投資用不動産の売上実績（2026年3月調べ）
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公務員の不動産投資は職場に伝わる？
条件を満たしたうえで不動産投資を行っている場合、本来隠す必要はありませんが、意図せず職場に伝わるケースがあります。
- 住民税の特別徴収により明らかになるケース
- SNSや噂により明らかになるケース
代表的な例は、住民税の特別徴収をきっかけに伝わるケースです。公務員の住民税は、給与から天引きされる「特別徴収」で納付するのが原則ですが、不動産所得が発生すると住民税額が増えるため、特別徴収のままだと職場の経理担当者が給与以外の収入があると気づく可能性があります。また、SNSへの投稿や、休憩中・懇親の場での会話がきっかけとなり、周囲に伝わることもあり得ます。
必要に応じて上司や人事担当部署に事前相談しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
無許可で行った場合の処分
承認が必要な規模にもかかわらず承認を受けずに不動産賃貸（自営兼業）を行った場合、服務義務違反として懲戒処分（戒告・減給など）の対象となり得るほか、国家公務員法第109条第13号に該当し、1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金が科されることもあります。
参照：自営兼業制度の見直しに関するＱ＆Ａ｜人事院職員福祉局
参照：国家公務員法｜e-Gov 法令検索
公務員の不動産投資の成功例：信用を活かして5物件の投資を実現
30年以上公務員として勤務してきた倉島さんは、20代の頃から株式投資を始めており、投資への関心を高く持っていました。しかし、結婚して4人の子育てが始まると余裕がなくなり、投資からいったん距離を置きました。
子どもの独立後、株式投資を再開し不動産投資も調べ始めた頃に妻が他界。妻の死亡保険金を「現金で持っていても目減りする」との考えから、不動産投資を始めることを決意しました。
当初は不動産投資に対して「怪しげな雰囲気」を感じていましたが、勉強を重ねるうちに「着実な投資」だと認識が変わったそうです。公務員の信用力を活かして、東京で2件、福岡で1件、地元で1件、さらに定年退職後に退職金で大阪に1件と、計5件の物件を所有。
特にRENOSY（リノシー）を選んだ理由の一つは、購入までの手続きがパッケージ化されている点です。以前、地元の不動産会社で購入した際は煩雑な手続きや融資審査に苦労しましたが、RENOSYでは融資先選定から所有権移転まで一貫してサポートを受けられる点を高く評価しています。
バングラデシュで働きながら、年金に不動産収入が加わることで気持ちにゆとりができたと実感。「意味なく遠ざける、意味なく怖がるのは違う」と語り、リスクを適切に管理しながら、自身の許容範囲で投資を行うことの重要性を伝えてくれました（取材時）。
| 【ご購入時データ】 1〜3件目 年代：50代 職業：公立中学校校長 購入年月：2019年7月、9月 購入件数：3件 購入物件データ：東京都2件、福岡県1件 4件目 年代：60代 職業：ダッカ日本人学校教員 購入年月：2022年4月 購入件数：1件 購入物件データ：大阪府1件 |
現金で持っていても目減りする。だから都心部に不動産を持ちました
不動産投資は公務員にとっておすすめの副業
信用力の高さや本業との両立のしやすさを踏まえると、公務員が不動産投資を始めるのはメリットがあるといえます。ただし、副業規定に抵触しないかどうかの確認は必須です。
また、本業がある以上、多くの時間は割けないものの、安定して収益を上げられる物件を選べるか、安心して任せられるパートナーに出会えるかといった点は通常よりも重要なポイントです。
「RENOSY（リノシー）」では、月に数千件以上の物件データをAIが分析し、賃貸需要が安定した投資価値の高い物件を厳選しています。また、物件選びから融資手続き、賃貸管理、売却まで不動産投資のすべてを一社で完結。物件購入後は独自のアプリで管理・運用できるため、仕事が忙しい方や不動産投資が初めての方でも、簡単に、安心して物件を管理できます。まずは、こちらのフォームよりお問い合わせください。
※東京商工リサーチによる投資用不動産の売上実績（2026年3月調べ）
※東京商工リサーチによる投資用不動産の売上実績（2026年3月調べ）
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