公務員は不動産投資できる？ 違法？ 成功例やおすすめな理由、注意点を紹介

公務員は不動産投資できる？ 違法かどうか3つの法律から解説

公務員は、基本的に法律により副業が禁止されています。公務員の副業（兼業）に関する具体的なルールは、国家公務員法（第103条、第104条）と地方公務員法（第38条）の条文に記されています。以下では各条文を解説します。

1. 国家公務員法　第103条「私企業からの隔離」

国家公務員法第103条の内容は、以下のとおりです。

第百三条（私企業からの隔離）
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

引用：国家公務員法第103条｜e-Gov法令検索

本条文は、国家公務員の兼業について定められており、営利目的で法人や団体の役員に就くことや自ら営利企業を営むことが禁止されています。

2. 国家公務員法　第104条「他の事業又は事務の関与制限」

国家公務員法第104条の内容は、以下のとおりです。

第百四条（他の事業又は事務の関与制限）
職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

引用：国家公務員法第104条｜e-Gov法令検索

本条文は、公務員が営利企業以外の事業や事務に従事する場合、報酬の有無にかかわらず内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可が必要であることを定めています。これには非営利団体の役職だけでなく、その他のあらゆる事業や事務が含まれます。

前条（第103条）で禁止されている営利企業との兼業とは異なり、職務の公正な執行の確保・公務の信用の確保・職務専念義務の確保が確認できれば、許可を得て報酬を受ける兼業も可能です。

3. 地方公務員法　第38条「営利企業への従事等の制限」

地方公務員法第38条の内容は、以下のとおりです。

第三十八条　職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。

引用：地方公務員法第38条｜e-Gov法令検索

地方公務員は、兼業を希望する際には任命権者の許可が必要とされています。パートタイムの地方公務員（非常勤職員）の一部の人は、この規則の対象外です。

働き方改革により、公務員も副業が可能に？

なお近年、公務員にも副業を認める動きが出てきているようです。働き方改革の動きに伴い、「国家公務員については、公益的活動等を行うための兼業に関し、円滑な制度運用を図るための環境整備を進める」という考えなどが示されました（未来投資戦略2018）。それを受け、政府の通達（2019年3月）によって兼業許可の基準が広く示されるようになっています。

兼業時間数の基準

• 週8時間または1カ月30時間を超えない
• 平日（勤務日）3時間を超えない

兼業先の基準

• 国、地方公共団体、独立行政法人、国立大学法人、地方独立行政法人等
• 公益社団法人、公益財団法人、社会福祉法人、学校法人、更生保護法人、医療法人、特定非営利活動法人等（条件あり）
• 一般社団法人、一般財団法人、自治会・町内会、マンション管理組合、同窓会等（条件あり）

報酬の基準

• 社会通念上相当と認められる程度を超えない額

参考：国家公務員の兼業について（概要）（PDF／715KB）平成31年(2019年)3月 （令和５年４月一部改定） 内閣官房内閣人事局（2025年2月13日にアクセス）参考：「職員の兼業の許可について」に定める許可基準に関する事項について（平成31年３月28日内閣人事局参事官通知）（2025年2月13日にアクセス）

地方公務員においては、独自のガイドラインを定める自治体も出てきています。2017年の兵庫県神戸市を皮切りに、奈良県生駒市、宮崎県新富町など、副業事例は全国に広がっています。地方を元気にする、人材不足をカバーし活性化するなど、それぞれの考え方に基づいて実行されています。

ここまでの内容を踏まえ、基本的に公務員は営利目的の行為が法律で禁止されており、収益を得る賃貸経営も禁止されているのではと思われるのではないでしょうか。

しかしながら、一定の条件下であれば公務員でも不動産経営を行うことが可能です。

第百三条（私企業からの隔離）
2．前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出 により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。

引用：国家公務員法第103条｜e-Gov法令検索

国家公務員では、人事院の承認を得たうえで実施することが可能です。

総務省の調査によると、約3万件が「その他の兼業」として許可されており（営利企業への従事等に係る任命権者の許可等に関する実態調査（H31.4.1時点））、ここに「不動産の賃貸を許可している事例」が含まれます。

参考：「地方公務員の社会貢献活動に関する兼業について」

RENOSY（リノシー）の顧客動向レポートによると、成約した顧客で最も多いのは会社員で、それに次ぐ約8％が公務員です（2025年1月度調査）。実際に副業として不動産投資を始めている人がいることがわかります。

一定の条件については次章で詳しく解説します。

国家公務員が不動産投資できる3つの条件

公務員でも以下の条件をクリアすることで、不動産投資を始めることが可能です。

1. 規模が5棟10室未満であること

「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」には、国家公務員が賃貸経営を行う際の明確な規定が記されています。公務員が不動産投資をする際、独立家屋^※なら5棟未満、区分のアパート・マンションなら10室未満であれば規定に抵触しません。

※独立家屋とは、ほかの建物と接していない、単独で建てられた一戸建て住宅

「5棟10室未満」の基準を超えると副業扱いになる可能性があります。なお、地方公務員の場合は「人事院規則」とは別に独自の副業規則を設けている可能性があるので、上長や関連部署の担当者に必ず確認しましょう。

2. 年間の家賃収入が500万円未満であること

物件数だけでなく、年間の家賃収入が500万円未満である必要もあります。

たとえば、家賃月額6万円で入居が見込める区分マンションの場合、

• 5室所有すると360万円（6万円 × 5室 × 12カ月）
• 6室所有すると432万円（6万円 × 6室 × 12カ月）
• 7室所有すると504万円（6万円 × 7室 × 12カ月）

となり、7室所有した場合は副業とみなされてしまうため、上記の場合は6室以内にとどめなければなりません。

この収入制限には駐車場の賃貸収入も含まれます。物件数が少なくても、高額な賃貸料収入がある場合は副業禁止規定に抵触する可能性があります。

なお、「500万円未満」の基準も国家公務員に適用される人事院規則です。地方公務員の場合は、各地方自治体が独自の基準を設けていることがあるため、所属する自治体の規定を事前に確認する必要があります。

3. 管理会社に管理を委託すること

公務員は入居者募集や契約手続きといった管理業務を、管理会社に委託することが必須です。自身で管理業務を行うと業務量が増え、本業に支障をきたすとみなされるためです。

ただし、公務員以外の方が不動産投資を行う場合にも、管理業務を管理会社に委託するのが一般的なため、管理の委託は公務員に限った話ではありません。管理会社への委託費はもちろん発生しますが、時間と手間を大幅に節約できることを考えると、メリットの方が大きいといえるでしょう。

また、プロの管理会社に任せることで、入居者募集や物件管理の質が向上し、安定した運用が期待できます。ただし、管理会社の選定は投資の成否を左右する重要な要素であるため、実績や評判、提供サービスの内容を十分に確認する必要があります。管理会社の探し方は、以下の記事をご参考にしてください。

例外として公務員の不動産投資を認めてもらう方法

公務員の不動産投資については、5棟10室未満や年間家賃収入500万円未満の基準が設けられています。しかし、これらの条件を超える場合でも、やむを得ない事情があれば投資が認められる可能性があります。

たとえば、相続や生前贈与により収益物件を取得した場合や、転勤により自宅を賃貸に出さざるを得なくなった場合などです。このような場合は、以下の書類を集めて提出することで賃貸経営を認めてもらえます。

• 自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
• 不動産登記簿の謄本、不動産の図面等賃貸する不動産等の状況を明らかにする書面
• 賃貸契約書の写し等賃貸料収入額を明らかにする書面
• 不動産管理会社に管理業務を委託する契約書の写し　など

地方公務員の場合は、所属する自治体の規定に従って同様の手続きが必要です。

不動産投資が公務員におすすめな3つの理由

不動産投資が公務員におすすめの理由は、以下の3つです。

それぞれ詳しく解説します。

1. 信用力が高くローンの審査がとおりやすい

不動産投資において、公務員の大きな強みは金融機関からの高い信用力です。不動産投資用のアパートやマンションなどを購入する際は、一般的に不動産投資ローンを利用しますが、ローン審査では勤務先の企業規模や年収、勤続年数などの属性情報が重視されます。

安定した収入が見込め、社会的信用も高い公務員は、金融機関から返済能力が高いとみなされます。そのため「融資を受けやすい」「低金利での借り入れがしやすい」といった恩恵を受けられる場合が多く、不動産投資を始めやすい環境にあるといえるのです。

また、公務員は定年まで雇用が保証されており、長期的な収入の見通しが立てやすいことも、金融機関からの信用力を高める要因となっています。公務員の安定性は、不動産投資ローンの審査において大きなアドバンテージとなり、よりよい条件での融資につながります。

2. 本業との両立がしやすい

本業との両立のしやすさも、公務員に不動産投資をおすすめする理由の一つです。不動産投資を始めると、入居者の募集や契約手続き、家賃の回収、建物の維持管理など、さまざまな業務が発生します。

本業が忙しく副業に時間を割くのが難しい公務員は、これらの賃貸管理業務を管理会社に委託することが必須です。管理会社に業務を委託することで、不動産投資にかける手間を削減でき、本業に支障を出すことなく安定した不労所得を得ることが可能です。

さらに、不動産管理のプロに任せることで、入居者対応や建物メンテナンスなどが適切に行われ、長期的な資産価値の維持につながります。突発的なトラブルやクレームへの対応も管理会社が行うため、本業への影響を最小限に抑えられるでしょう。

3. 安定した給与所得があるため長期運用がしやすい

一般的に公務員は収入が安定しているため、長期の収支計画が立てやすく、長期間のローンも組みやすいのが特徴です。このため、物件の取得から売却までの出口戦略を含め、長期的な視点で投資計画を立てることが可能です。

収入の安定性を活かした投資の選択肢を検討できることも、公務員の不動産投資における大きなメリットといえるでしょう。さらに、将来的な昇給や退職金の見通しも立てやすいため、ライフプランに合わせた投資計画を策定できます。

このように、安定した収入基盤を活かしてより計画的で安定した不動産投資を実現できることが、公務員の大きな強みといえます。

公務員が不動産投資をするときの5つの注意点

公務員が不動産投資をする際の注意点は、以下の5つです。

1. 副業規定に抵触しないか事前に確認する
2. 収支の管理をしっかりする
3. 不動産投資の知識を身につける
4. 確定申告が必要になる
5. 物件・パートナー選びは慎重にする

それぞれ詳しく解説します。

1.  副業規定に抵触しないか事前に確認する

公務員に不動産投資が認められる条件を満たしていても、副業の規定に抵触するケースがあります。

地方公務員の場合は、各自治体で独自の条件が定められており、規定違反により減給や懲戒免職などの処分を受ける可能性もあります。不動産投資を始める前に副業の規定に抵触する可能性について、担当の窓口に確認することが大切です。

なお、一定規模以上の不動産投資も「自営兼業承認申請書」の提出により、認められる場合もあります。たとえば、亡くなった両親が所有していた物件を一定規模以上相続する際、「公務員だから」が理由で相続できないと困りますよね。

そのため、相続は承認申請がとおりやすいケースのひとつとなっています。承認申請の際は「貸借条件一覧表」「物件概要書」「管理委託契約書」などの書類を用意しておくとスムーズです。

2. 収支の管理をしっかりする

不動産投資は、数千万円規模の資金を必要とし、毎月の家賃収入が期待できるものの、ローン返済や固定資産税、管理費、修繕積立金など多くの支出が発生します。また、物件の過大評価による購入や空室リスク、突発的な設備故障など、収支計画に大きく影響する要因も考慮する必要があります。

しっかりと利益を出すためには、不動産投資の知識を身につけることが大切です。たとえば、不動産投資の基礎知識が学べるセミナーや勉強会などが多くあるので、興味のあるものに参加してみるのも一案でしょう。

3. 不動産投資の知識を身につける

不動産投資を始める前に、オーナーとしての適切な知識を身につけることも重要です。公務員の場合、管理業務は管理会社に委託することが必須ですが、賃貸経営の最終的な責任者はオーナーである自分自身です。

賃貸経営は、収益性とリスク管理の両面から適切な判断が求められるビジネスといえます。成功のためには、収支計算や市場分析など、経営に必要な知識とスキルを段階的に習得することが重要です。

そのため、投資を始める前に、不動産市場の動向や収支計画の立て方、リスクヘッジの方法など、オーナーとして必要な知識を積極的に学ぶことが大切です。不動産投資セミナーへの参加や専門書の購読、経験豊富なオーナーへの相談なども効果的な学習方法でしょう。

4. 確定申告が必要になる

不動産投資を始めると、毎年の確定申告が必須となります。物件から利益が生じる場合はもちろん、経費が収入を上回り損失が発生する場合でも必要です。

原則、確定申告は毎年2月16日から3月15日までの期間に行う必要があり、不動産所得の金額や必要経費、減価償却費など、細かな計算が求められます。確定申告を怠ったり、誤った申告を行ったりすると、追徴課税やペナルティが科される可能性があります。

そのため、確定申告が必要だと簡単に理解をしておきましょう。より専門的な内容になると税理士のような専門家のサポートが必要ですが、なかには税務サポートを行う不動産投資会社もあります。

初めての不動産投資で不安がある方は、物件選びから出口戦略までを一貫してサポートしてくれる会社を選んでみましょう。

5. 物件・パートナー選びは慎重にする

不動産投資用の物件を購入する際、現在の条件だけでなく、中長期的な視点から物件を選ぶ必要があります。たとえば、中古物件が割安だからといって購入したものの、「古くて入居者が見つからない」「修繕費が多くかかった」ということも。公務員に限った話ではありませんが、目先のことだけでなく、さまざまな視点から熟考して判断すべきでしょう。

また、不動産会社のようなパートナーとなる存在も重要です。特に公務員の場合は、管理会社に委託することが必須となります。信頼できる管理会社を見つけることが不動産投資の成功にもつながるのです。

管理会社を見分けるポイントは主に以下の2つです。

• これまでの実績
• 実務を担う担当者の対応

管理会社の実績が豊富であり、所有している物件と近しい物件の管理を担当しているかは必ずチェックしましょう。担当者との相性は、実際に会ってみて円滑なコミュニケーションがとれるか、積極的な提案をしてくれるか、など安心して任せられるかどうかを総合的に判断することをおすすめします。

公務員の不動産投資の成功例2選

公務員の不動産投資の成功例として、RENOSY（リノシー）を利用した方の体験談を紹介します。公務員で不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 公務員30年の信用力を活かして5物件の投資を実現

30年以上公務員として勤務してきた倉島さんは、20代の頃から株式投資を始めており、投資への関心を高く持っていました。しかし、結婚して4人の子育てが始まると余裕がなくなり、投資からいったん距離を置きました。

子どもたちが独立して、資金的な余裕が生まれたことから再び投資を考えるようになった矢先に妻が他界。妻の死亡保険金を「現金で持っていても目減りする」との考えから、不動産投資を始めることを決意しました。

当初は不動産投資に対して「怪しげな雰囲気」を感じていましたが、勉強を重ねるうちに「着実な投資」だと認識が変わったそうです。公務員の信用力を活かして、東京で2件、福岡で1件、地元で1件、さらに定年退職後に退職金で大阪に1件と、計5件の物件を所有。

特にRENOSYを選んだ理由のひとつは、購入までの手続きがパッケージ化されている点です。以前、地元の不動産会社で購入した際は煩雑な手続きや融資審査に苦労しましたが、RENOSYでは融資先選定から所有権移転まで一貫してサポートを受けられる点を高く評価しています。

現在はバングラデシュで働きながら、年金に不動産収入が加わることで気持ちにゆとりができたと実感。「意味なく遠ざける、意味なく怖がるのは違う」と語り、リスクを適切に管理しながら、自身の許容範囲で投資を行うことの重要性を伝えてくれました（取材時）。

【ご購入時データ】 1〜3件目 年代：50代 職業：公立中学校校長 購入年月：2019年7月、9月 購入件数：3件 購入物件データ：東京都2件、福岡県1件 4件目 年代：60代 職業：ダッカ日本人学校教員 購入年月：2022年4月 購入件数：1件 購入物件データ：大阪府1件

2. 老後の理想的な生活のために20代公務員が不動産投資を開始

20代の公務員として働くFさんは、単なる預貯金ではなく資金運用の方法を模索していたなかで、大学の友人から不動産投資を勧められました。「不動産投資 メリット」「不動産投資 怪しい」などネットで徹底的に調査し、事業計画書の内容や駅のニーズ、物件価値の将来性、入居率、家賃下落リスクなど、細かな不安点を営業担当に次々と質問。密な連絡を通じて疑問点を一つひとつ解消していきました。

RENOSY（リノシー）を選んだ決め手は、宮城県まで足を運んでくれるといった、営業担当の手厚いサポート体制。周囲からの反対もありましたが「私の人生だから」と決断し、老後は働かなくても収入が入ってくる理想の生活が手に入ると確信しました。

現在は横浜市と大阪市に2件の物件を所有し、2件目は1件目購入から2カ月後にスムーズに決断。将来は都内3件、関西2件の計5部屋の区分所有を目指しており、月1回の収支確認だけで運営できる手軽さと、早期に始められたことに満足しています。「ローンが組めるなら早くやった方がいい」と、同世代への投資を推奨していました（取材時）。

【ご購入時データ】 年代：20代 職業：公務員 購入年月：2018年 購入件数：2件 購入物件データ：神奈川県横浜市、大阪府大阪市

公務員の信用力を活かして不動産投資を始めるなら

与信の高さや本業との両立のしやすさを踏まえると、公務員が不動産投資を始めるのはメリットがあるといえます。ただし、副業規定に抵触しないかどうかの確認は必須です。

また、本業がある以上、多くの時間は割けないもの、安定して収益を上げられる物件を選べるか、安心して任せられるパートナーに出会えるかといった点は通常よりも重要になってくるでしょう。ポイントを押さえて、慎重に進めていくことをおすすめします。

※東京商工リサーチによるマンション投資の売上実績（2024年3月調べ）および投資用不動産会社の売上原価調査（2024年10月調べ）

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