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不動産投資

不動産投資を行うサラリーマンの確定申告

2018.09.10

近年、不動産投資に興味があるというサラリーマンが増えています。しかし、給与所得がメインで副業をしたことが無い場合、確定申告をしたことが無いという方も多いでしょう。今回は、不動産投資をする上で、避けては通れない確定申告についてご説明します。

不動産投資をしていると確定申告すべき?

サラリーマンでも確定申告は必要なのでしょうか。不動産投資を始めたら、不動産所得が入りますので確定申告が必要になります。

確定申告が必要な基準

確定申告という言葉は知っていても、詳細を知らないサラリーマンは少なくないでしょう。確定申告とは、1年間の所得から納税する額を自分で計算して、税務署に申告するという制度です。給与所得であれば、会社が源泉徴収や年末調整という形で処理をしているため、従業員は何もする必要はありません。

しかし、給与所得以外で20万円以上の所得がある場合、確定申告を自分で行う必要があります。

不動産投資をする場合の所得とは、総収入金額(家賃収入)−必要経費(固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費)のことをいいます。この所得が20万円以上あったとき、確定申告が必須となります。

赤字の場合でも確定申告した方がいい?

先ほど、所得が総収入金額−必要経費になると説明しました。では、所得がマイナスになるときも確定申告はした方がよいのでしょうか。

結論から述べますと、確定申告はした方がよいでしょう。税金を納め過ぎた場合は、還付を受けることができます。ここで重要になるのが、損益通算という制度です。

この制度によって、不動産投資でマイナスだった分を、給与所得のプラスの部分で相殺できます。

不動産投資の所得が赤字でも、損益通算によって還付を受けることができ、節税につながります。

青色申告と白色申告

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確定申告には青色申告と白色申告の2つの申告方法があります。事業規模が大きくなると、基本的には青色申告の方が節税上のメリットは大きいと言われていますが、誰でも青色申告ができるわけではありません。ここでは、申告の種類とメリットについて説明します。

青色申告の方が節税効果は高い

まず、白色申告と青色申告の違いについて説明します。

青色申告はある程度の事業規模になることが前提です。一般的には「5棟10室」を満たす規模です。

青色申告ができる規模になった場合で考えると、白色申告は「簡単だが節税上のメリットが少ない」、青色申告は「複雑だが節税上のメリットが大きい」と一般的には言われています。

白色申告は、事前の申請が必要なく、また、複雑な記帳の方法である複式簿記を付けなくともよいメリットがあります。一方で、青色申告は、申請や複式簿記が義務付けられているものの、様々な税制上の優遇措置を受けられます。

事業的規模となった場合の青色申告のメリットは以下の通りです。

  • 青色申告特別控除額が65万円
  • 家族・親族への給与が経費として認められる
  • 損失を3年間繰越できる
  • 30万未満の備品等の費用計上ができる

 

事業的規模の人には青色申告

先ほど、青色申告は5棟10室基準を満たした事業規模で、と言いましたが、実は、青色申告自体は、事業規模に関係なく申告できます。ただ事業的規模を満たしていないと、所得控除で控除できる金額が10万円までとなり、また家族・親族への給与は経費として扱うことができなくなります。

不動産運用のための費用は経費に計上できる

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確定申告のポイントとして経費の計上があります。経費は所得、収入、支出の内、支出に当たります。つまり、経費を正しく計上できないと、余分な税金を払うことになります。

経費に計上できるもの一覧

経費として計上できる主なものは以下の通りです。

  • 税金:固定資産税や都市計画税など不動産を保有しているときにかかる税金
  • 保険料:火災保険や地震保険などの保険料
  • 管理会社への委託料:清掃など不動産の維持のために、不動産の管理を企業に委託する場合、その委託料
  • 税理士への報酬:確定申告を頼む場合などにかかる税理士法人への報酬
  • 減価償却費
  • 修繕費:不動産の劣化を防ぐための費用。マンションの場合は、修繕積立金
  • ローン金利:ローンを返済するための返済金利

 

まとめ

多くのサラリーマンにとって確定申告は縁のないものでしょう。しかし、不動産投資をするサラリーマンにとっては確定申告は欠かせないものです。これを機に、税金について一度見直し、正しい確定申告の知識を身につけましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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