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不動産投資に確定申告は必要?経費計上できる項目から注意点を解説

2019.07.18

近年、不動産投資に興味があるというサラリーマンが増えています。しかし、副業をしたことが無い場合、確定申告をすべきかどうか分からない方も多いでしょう。今回は、経費計上できる項目の解説からパソコンの処理方法まで説明します。

サラリーマンでも確定申告は必要なのでしょうか。不動産投資を始めたら、不動産所得が入りますので確定申告が必要になります。その際、投資に関する支出を経費とすることで利益額を減らし節税が可能になります。そもそもの確定申告から経費にできる支出を見ていきましょう。

確定申告の仕組み

確定申告は、1年間の所得から納税する額を自分で計算して、税務署に申告するという制度です。給与所得であれば、会社が源泉徴収や年末調整という形で処理をしているため、従業員は何もする必要はありません。

しかし、給与所得以外で20万円以上の所得がある場合、確定申告を自分で行う必要があります。よって、不動産投資の所得が20万円以上になった場合も確定申告が必要です。

不動産投資の所得とは

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不動産投資をする場合の所得は、

総収入金額−必要経費=不動産投資の所得額

となります。この所得が20万円以上あったとき、確定申告が必須となります。

土地や建物以外にも、地上権などの権利、船舶や航空機の貸付なども不動産所得に該当します。

不動産における総収入金額とは

不動産における総収入額とは、以下のようなものが含まれます。

  • 賃借料収入
  • 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金
  • 敷金や保証金
  • 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代

これらは国税庁が定義しているため興味がある方は確認してみてください。

参考:No.1370不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)|国税庁

不動産における必要経費とは

確定申告のポイントとして経費の計上があります。経費は所得、収入、支出の内、支出に当たります。つまり、経費を正しく計上できないと、余分な税金を払うことになります。

経費として計上できる主なものは以下の通りです。

  • 税金:固定資産税や都市計画税など不動産を保有しているときにかかる税金
  • 保険料:火災保険や地震保険などの保険料
  • 管理会社への委託料:清掃など不動産の維持のために、不動産の管理を企業に委託する場合、その委託料
  • 税理士への報酬:確定申告を頼む場合などにかかる税理士法人への報酬
  • 減価償却費
  • 修繕費:不動産の劣化を防ぐための費用。マンションの場合は、修繕積立金
  • ローン金利:ローンを返済するための返済金利
  • 消耗品:不動産投資業務に必要な消耗品

今回は処理方法などが複雑で分かりにくい減価償却費でパソコンを処理する場合の方法を見ていきましょう。

不動産投資で使うパソコン購入時の経理処理

不動産投資業務に必要なパソコンは経費として計上可能です。しかし、1年で計上できる経費として金額などが決まっているため、ここでは価格別の会計処理について説明します。パソコン以外にも、文房具やインク、名刺などの消耗品に対しても適用が可能です。

10万円未満は経費で一括処理

消耗品を経費計上する際に、1つの基準となるのが、10万円という金額です。パソコンの購入費が10万円未満だった場合は、経費として一括処理できます。

この時の項目は消耗品費です。よくある勘違いで、パソコンなどの消耗品の費用を雑費として計算してしまうことがありますが、雑費は別の項目です。

雑費の例

  • NHKの受信料
  • 清掃用品のレンタル代

雑費の割合が高いと税務署によくない印象を与えてしまうので、注意しましょう。

なお10万円未満の場合は白色申告の場合も、「その他の経費」欄に科目を自由記入できる欄があるのでその欄を使って経費計上できます。

10万円以上の場合は固定資産で処理

10万円以上だった場合は、原則として減価償却資産に該当し、減価償却の手続きにより法定耐用年数に基づき、その購入費を数年に分割して費用処理します。ただし、申告方法が青色申告の場合は少額減価償却資産の取得価額の必要経費の特例規定(租税特別措置法28条の2)の規定により、取得価額が30万円未満まで取得した年に一括で必要経費に算入することができます。

ちなみに、30万円未満のパソコンを別々に複数台購入した場合でも、それぞれに適用されるため、経費として一括処理することが可能です。ただし、この制度には、適用上限があり、合計で300万円までしか認められません。

一括償却資産または 減価償却資産で処理

取得価額が20万円未満のパソコン等の固定資産を取得した場合、下記の2つから有利な方を選ぶことができます。

一括償却資産

法定耐用年数に関わらず、3年間で均等償却が可能です。例えば、18万円のパソコンを購入した場合は、1年目6万円、2年目6万円、3年目6万円として3年間にわたり、6万円ずつ経費にすることができます。

ただし一括償却は減価償却の一種でははく、単純に20万円未満の固定資産を取得した年以降3年間にわたって均等に必要経費に計上する事務負担軽減に配慮した手続きであるため、減価償却の手続きと以下の違いがあります。

  1. その年に取得した資産を一括して均等償却するため資産ごとに月割りはしない

  2. 資産を除去しても無視して3年間均等償却

  3. 一括償却資産は、償却資産税の対象外

減価償却資産

一括償却資産ではなく、通常の減価償却資産として経費にすることも可能です(上記の少額減価償却資産として取得年に一括経費計上も可能)。減価償却資産の場合は、償却資産税の対象になります。ただし償却資産税は所有する資産の取得価額合計が150万円未満の場合には課税はされませんので、それほどナーバスに考える必要はありません。

パソコンの減価償却の計算の仕方

次に具体的にパソコンの減価償却の計算方法についてみていきましょう。上記でも述べたように、パソコンの減価償却の方法は金額によって2種類に分かれます。なお、30万円未満の場合の少額減価償却資産として取得年に一括費用処理する場合は除きます。

10万円以上20万円未満は3年均等償却

10万円を超える場合は減価償却の対象になりますが、20万円未満の場合は一括償却資産として3年間で均等償却できます。

基本的な計算方法は次の通りです。

  • 減価償却費 = パソコン取得価額 ÷ 3年

例えば、15万円のパソコンを9月半ばに購入し、定額法で減価償却する場合は、以下の計算になります。

  • 1年目:減価償却費 = 150,000 ÷ 3 = 5万円
  • 2年目:減価償却費 = 150,000 ÷ 3 = 5万円
  • 3年目:減価償却費 = 150,000 ÷ 3 = 5万円

20万円以上は耐用年数4年で減価償却

20万円未満の際は、一括償却資産として計算しましたが、20万円以上の際は、通常の減価償却資産として計算します。

計算方法は一括償却資産の時と基本的には変わりませんが、月数を考慮する点が異なります。

40万円のパソコンを9月半ばに購入し、定額法で減価償却する場合の計算は以下の通りです。1年目は、購入した9月から12月の4ヶ月分で計算します。

  • 1年目:減価償却費 = 400,000 ÷ 4 × 4/12
  • 2年目:減価償却費 = 400,000 ÷ 4 = 10万円
  • 3年目:減価償却費 = 400,000 ÷ 4 = 10万円
  • 4年目:減価償却費 = 残額

パソコン購入時における会計処理の注意点

パソコン購入時の会計処理について、注意しすべきポイントがあります。余計な税金を払ってしまったり、損をしないためにも、しっかりと確認しましょう。

個人の場合には減価償却計算は必須

減価償却計算は個人事業主の場合(所得税の場合)には、法人(法人税)の場合と違って、毎年必ず行う必要があります。また収入金額よりも減価償却費等の必要経費が多く、青色申告している場合には損失を3年間繰越し、翌年以降の利益と通算することができます。取得した年を含めて翌年以降3年以内にその損失を使いきれると想定できる場合には、少額減価償却資産の特例により初期に多額の損を計上しておいても問題ないですが、3年以内に損失が使いきれない場合には損失が消滅してしまうので、通常の減価償却の方法により損失計上を遅らせたほうがよろしいかと思います。

購入金額に含めるものと含めないもの

パソコンはいくつかのパーツに分けて購入できます。しかし、別々に買ったとしても、パソコンとして使用する場合は、分けて計上するのではなく、一つのセットで計上することがルールです(これを付随費用といいます)。

ディスプレイ・ソフトウェア・キーボード・外部ストレージ・ケースを購入した場合、以下のように分類できます。

パソコンの購入金額に含めるパーツ(パソコンに直接関連する費用)

  • ディスプレイ
  • ソフトウェア
  • キーボード

パソコンの購入金額に含めないパーツ(パソコンに間接的に関連する費用)

  • 外部ストレージ
  • ケース

このように同じ目的で使うものでも、セットで計上すべきものと、セットでは計上すべきでないものがあります。

また、パソコンの購入金額に含めるべきパーツであっても、違う時期に購入したものについては別々の計上が必要です。

不動産投資の確定申告に関するよくある質問

赤字の場合でも確定申告した方がいい?

確定申告はした方がよいでしょう。税金を納め過ぎた場合は、還付を受けることができます。ここで重要になるのが、損益通算という制度です。

この制度によって、不動産投資でマイナスだった分を、給与所得のプラスの部分で相殺できます。

不動産投資の所得が赤字でも、損益通算によって還付を受けることができ、節税につながります。

青色申告と白色申告どちらで確定申告すべき?

青色申告はある程度の事業規模になることが前提です。一般的には「5棟10室」を満たす規模です。

青色申告ができる規模になった場合で考えると、白色申告は「簡単だが節税上のメリットが少ない」、青色申告は「複雑だが節税上のメリットが大きい」と一般的には言われています。

白色申告は、事前の申請が必要なく、また、複雑な記帳の方法である複式簿記を付けなくともよいメリットがあります。一方で、青色申告は、申請や複式簿記が義務付けられているものの、様々な税制上の優遇措置を受けられます。

事業的規模となった場合の青色申告のメリットは以下の通りです。

  • 青色申告特別控除額が65万円
  • 家族・親族への給与が経費として認められる
  • 損失を3年間繰越できる
  • 30万未満の備品等の費用計上ができる

まとめ

多くのサラリーマンにとって確定申告は縁のないものでしょう。しかし、不動産投資をするサラリーマンにとっては確定申告は欠かせないものです。これを機に、税金について一度見直し、正しい確定申告の知識を身につけましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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