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【ワンルームマンション投資】賃貸管理会社の選び方

2020.09.30

【ワンルームマンション投資】賃貸管理会社の選び方

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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ワンルームマンションを経営するなら、管理会社選びが重要だといわれています。それは一体なぜでしょうか。今回は、賃貸管理会社に委託するメリットや選ぶときの注意点をまとめました。

ワンルームマンション投資で賃貸管理を委託するメリット

単身者向けにつくられているワンルームマンション。学生をはじめ、20~30代を中心とした社会人が入居する場合が多いでしょう。卒業や転勤、結婚などのタイミングによって退去するため、ファミリー向けのマンションに比べて入居者が入れ替わりやすいのもワンルームマンションの特徴です。

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入居者が入れ替わり、部屋を綺麗にして新たな入居者を募集するとき、入居中に起こる設備等の故障の相談や、また滞納があった場合には催促など、賃貸業務は多岐にわたります。この賃貸管理に関するあらゆる業務をオーナーに代わり行ってくれる会社があります。

ワンルームマンション経営では、オーナー自身による自主管理ではなく賃貸管理を業者に委託する方が多いです。その理由にはどのようなものがあるのでしょうか?

副業としてワンルームマンション投資ができる

ワンルームマンションの場合、物件の購入費用は比較的おさえられるため、副業として物件を所有するオーナーも少なくないでしょう。本業の仕事と、ワンルームマンション投資を両立させるため、日々の管理業務を賃貸管理会社に委託することでオーナー自身は本業に専念できることがメリットとなります。

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遠方にある物件を所有できる

自分の住まいと離れた場所にあるワンルームマンションを所有することも、管理会社に任せれば経営は可能です。たとえば、福岡在住のオーナーが都内のワンルームマンションを所有している場合、賃貸管理を委託すれば代わりに対応してもらえるので、定期的に物件まで足を運ぶ必要がなくなります。

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よりよい事業アドバイスを提案してもらえる

マンション投資では、空室を出さないように工夫したり、経営戦略を立てたりする必要があります。自主管理するとなると、すべて自分で行わなければなりません。

賃貸管理会社に委託することで、マンション投資(経営)に関して新しい視点から提案してくれたり、入居者をつきやすくするためのアイデアや販促をしてもらえたりする可能性があります。管理業務のプロの視点から意見をもらえるのはメリットといえるでしょう。

ワンルームマンション投資で賃貸管理会社を選ぶポイント

それでは、ワンルームマンション投資にあたって、どのような点をチェックして賃貸管理会社を選ぶとよいのでしょうか。

管理実績が豊富である

ワンルームマンションの賃貸管理会社を選ぶポイントは、これまでの管理実績が豊富であるかどうかです。ファミリー向けではなく、ワンルームマンションの実績をチェックすることが重要です。これまでの経験と他物件で得た知見をもって、管理業務を行ってくれます。

また、規模の小さい管理会社でも、規模以上に多数の管理物件を担っていると判断できれば、オーナーからの人気も高い証拠といえるかもしれません。

サイトから管理戸数や空室率などの管理実績を確認し、気になるところや不明点は直接担当者に聞いてみましょう。

ネットでの広告に注力している

賃貸物件の経営で重要なのは、入居者を確保することです。入居者募集の際に、いかに多くのターゲットに情報を発信できるかがポイントになります。

管理会社には、入居者の管理業務と仲介業務をまとめて引き受けてくれる会社があります。入居者の募集も管理会社に依頼する場合は、管理会社の販促活動をチェックしましょう。

ワンルームマンションは、比較的若い層が住む物件です。若年層の場合、物件探しをネットで行うケースが一般的でしょう。

入居者募集にあたって、折り込みチラシなどの紙媒体をメインにするよりも、ネットでの集客に力を入れた方がリーチする層は増えるでしょう。そのため、ネットの広告に力を入れている会社かどうかというのは重要です。管理会社がネットに載せている物件の写真や情報が豊富か、魅力的にうつるような見せ方をしているかなどをチェックしてみてください。

空室が発生したときの情報共有や報告の頻度

所有しているワンルームマンションに空室が出た場合、入居者の募集状況を定期的に報告してくれない管理会社はおすすめできません。

オーナーとしては、できるだけ早く入居者を確保して家賃収入を得たいところです。積極的に入居者を見つけるための戦略を練ってくれる業者ならば、安心して賃貸管理を任せられるでしょう。

とはいえ、事前に判断するのはなかなか難しいので、業者が管理しているほかの物件をチェックしてみて、空室の状態を調べてみるのもひとつの方法です。長期にわたって入居者を確保できていない物件がたくさんあれば、管理会社に問題がある可能性も考えられます。実際に、空室がうまらない場合の対応について担当者に質問してみるのもひとつの判断ポイントになるかもしれません。

賃貸管理会社を選ぶときの注意点は?

入居者の回転率がファミリータイプに比べて早いワンルームマンションだからこそ、「ワンルームマンションの経営を安定させたい」「空室リスクをできるだけ避けたい」と思うものです。安定した収益を上げるためにも、管理会社を選ぶうえでの注意点もあわせて確認していきましょう。

管理会社に任せきりにしない

担当者に所有するワンルームマンションの管理を任せきりにしてしまうと、問題が起きたときに取り返しのつかない事態にまで発展してしまう恐れがあります。入居者とのトラブルが悪化したり、物件の修繕を後回しにして状態がひどくなってしまったりするケースもあります。管理会社がすべてなんとかしてくれるだろう、と報告や情報共有を確認せずに放置するのはよくありません。特に管理会社から突然連絡がくる場合には緊急性の高い問題が発生している場合があります。

何かトラブルに発展すれば、所有者であるオーナーに関わる問題となります。円滑なコミュニケーションをとることは、マンション経営が成功するポイントのひとつといえるでしょう。

何か疑問に思うことがあった場合には、担当者と話し合いましょう。

賃貸管理の形態を知っておく

賃貸管理の形態には、いくつかあります。代表的なものには「管理委託」と「サブリース」の2つがあります。管理委託が一般的ではありますが、どちらを選択するかは、メリット・デメリットを比較したうえで判断すべきでしょう。

管理委託

オーナーの代わりに、管理会社はマンションの管理業務を行います。ただし、入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナー自身です。管理会社と入居者の間に契約関係はありません。毎月支払う管理会社への手数料は「家賃×5%」程度が相場となっているようです。

サブリース

「一括借上管理」ともいわれるのがサブリースです。管理会社がオーナーから物件を一括して借上げたうえで転貸します。オーナーはリース料を支払って管理会社に任せることになります。サブリース契約の場合は、オーナーではなく管理会社が入居者と契約を結びます。

サブリースは管理会社に一括して物件を貸すため、空室が発生した場合に収益が下がることがありません。ただし、手数料は「家賃×10~20%」が相場であり、管理委託よりも高めに設定されています。そのため、思ったよりも利益が上がらないケースもあります。

また、空室が発生しつづけると、賃料を減額したりしてオーナーにも影響が及ぶ場合があります。契約内容をよく確認するようにしましょう。

まとめ

賃貸管理を専門の業者に任せると、オーナー自身の手間がかからないだけでなく、困ったときに相談できるパートナーができます。自主管理を行うよりも目に見えるコストはかかりますが、オーナー自身の時間は増えます。そのメリットは十分あるといえるでしょう。

管理会社の選定は非常に重要です。ワンルームマンションに強い業者を選定したうえで、安心して任せられる担当者を見極めましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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