【実体験】新築アパート一棟投資を断念した5つの理由
こんにちは。商社業界に勤務する都内在住のLePenseurです。
今後もさまざまな投資を視野に検討するなかで、過去に新築アパート一棟投資を検討するも、実際には投資実行に至らなかった経緯があったことを思い出しました。当時なぜ最終的には投資を実行しない判断に至ったのか振り返りつつ、私の体験を共有したいと思います。
新築アパート一棟投資に興味を持った理由
私が新築アパート1棟購入への投資を検討したのは、2016年後半のことでした。
もともとは、以下の記事で紹介したクラウドファンディングという仕組みを利用した投資商品を提供する運営会社が公開したある案件に、「IoTアパート」という文言があり、それを目にしたことがきっかけでした。
ちなみに、RENOSYへの投資に興味を持ち2部屋購入するに至った主な経緯も、物件選定にAIを取り入れている文脈だったので、ある意味似た動機が興味の発端にあったのだと思います。
当初、こちらの運営会社とのお付き合いは、クラウドファンディングにおける特定案件への投資であったので、1万円単位でのお付き合いでした。2案件ほど投資を行ったところで、ある日運営会社さんの方から、「アパート一棟投資への話を聞かないか？」とお誘いがあり、直接会って打ち合わせを行うことになりました。
初回打ち合わせ
初回の打ち合わせでは、私の方からなぜIoT技術をアパートに応用していく必要があるのか、コストに見合った利便性の向上があるのか、そもそもどんなセンサーを具備しているのか、といった点を質問させてもらいました。
一通りの質問を終えたところで、運営会社さんから具体的な物件（事業計画）を紹介させてほしいと提案があり、私の年収や勤め先などのヒアリングをする流れになりました。そして結果的に、次の2回目の打ち合わせで物件の提案を受けることとなりました。
2回目の打ち合わせ
初期費用などを含む事業計画概要を知る
2回目の打ち合わせも対面で行い、以下のようなイメージの事業計画書をさっそく頂きました。
- 総事業費用 約7,700万円
- 木造2階建て 6部屋
- 家賃 65,000円／部屋
- 都心近郊駅徒歩10分以内
- 利回り 約7%
- 自己資金 100万円～
さて、どのような印象を持たれたでしょうか？ ワンルームマンション投資よりは、利回りが良くみえると思います。
そうです。もちろんうまく回れば利回りが高いのは間違いないですが、以下記事でもお伝えした通り、利回りの高さは、それだけリスクが大きいと私は考えています。
もちろん、完全な相関関係にあるわけではないですが、一般的には利回りが大きいとリスクも高くなる傾向があるとは言えると考えます。
不動産投資開始後に起こり得る不安、その向き合い方
ちなみに、必要な自己資金（初期費用）は100万円程度から始められる、条件次第ではもっと安くすることもできるということでした。投資初期に必要な最低限の自己資金は、ワンルームマンション投資と比べてもあまり大差はないといった印象でした。
また管理についても、すべてを管理会社にお任せできるプランがあり、「複数の部屋の管理をしないといけない」といった煩わしさを感じることなく、もちろん手数料はかかりますが、サラリーマンが投資をするにはハードルの低い形でサービスが提供されていました。
また、入室状況の確認や運営会社とのコミュニケーション、確定申告書類の作成をスマートフォンアプリで行う仕組みもあったので、どちらかいうとオーナー業務を伴うアパート経営というよりも、サラリーマンの副業として、身近に感じました。
断念した理由
私は2回目の対面の打ち合わせを行ったあと、次の打ち合わせには進まず、投資を断念しました。投資を断念した理由は、主に以下の点があったと記憶しています。
- 総事業費用が高い
- 転職のハードルが上がってしまう
- 新築のため空室率が読めない
- 一棟投資だと場所の分散が効かない
- 住宅購入のための融資が受けられなくなる
1. 総事業費用が高い
やはり一般のサラリーマンにとっていきなり8,000万円弱の融資を銀行から受けるということは、単純に踏ん切りが難しく、高額過ぎると感じました。実家が資産家である、8,000万円が不動産のポートフォリオになったとしても耐えられる方向けの投資先だと考えました。
2. 転職のハードルが上がってしまう
当時はまだ20代、「転職をするかもしれない」と現在より現実感を持って検討していましたし、転職したとして年収が維持されるかもわからず、当時の年収をベースに計画された融資額を背負うことは避けたいと思いました。
また、今後さまざまな投資以外でのチャレンジの機会を奪われるのではないかという懸念もありました（もちろん投資が成功すれば、逆に機会は増えることも考えられますが）。
3. 新築のため空室率が読めない
新築1棟の購入だと、実績ベースでの空室率がないため、見込み通りの利回りが期待できるのか、判断が難しい状況だと思いました。
もちろんオンラインで周辺相場を調べることは当時でもできましたが、ワンルームマンション投資のように1室であればまだリスクは取れると判断ができたかもしれませんが、1棟6部屋においてすべてで見当が外れた際は、さすがにまずいと考えました。
4. 一棟投資だと場所の分散が効かない
ワンルームマンション投資であれば、今後の人口動態などを考えてさまざまな場所に分散して物件を持つことが可能ですし、東京や大阪や福岡……といった、より大胆な場所の分散も可能で、1棟を購入するという発想は私個人には合いませんでした。
5. 住宅購入のための融資が受けられなくなる
私は当時から将来は住宅用の家を購入したいと考えていました。先に多額の投資用ローンを組んでしまうと、住宅用に借りられるローン額が限られてしまいます。したがって、投資を行うにしても、8,000万円という金額の融資は住宅購入を行ったあとで再度検討するべき、と考えました。
上記のような理由から、アパート投資を断念しました。
利回りは高い、しかしリスクもその分上がる
私の体験談を通して、新築アパート一棟投資のイメージやワンルームマンション投資と比較しての違いなどを理解いただけましたでしょうか。
アパート一棟投資の方が利回りが高くなりやすいことは間違いないですが、サラリーマンが手軽に始めるにはまだまだハードルが高いと個人的には思います。
もちろん、ワンルームマンション投資を行う前にも、きちんと勉強を行うことで、「身の丈にあっているか」「リスクはきちんと理解しているか」「投資商品として納得しているか」などなど、事前に整理すべき点があることをお忘れなく、ということはお伝えしておきます。
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