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不動産投資開始後に起こり得る不安、その向き合い方

2020.04.20

不動産投資開始後に起こり得る不安、その向き合い方

この記事を書いた人 LePenseur

僕の人生に方針も目的も意味もないよ。でも、頑張るのみ。総合商社勤務1桁年目のコモディティトレーダー。商社マン×トライアスリート×英語学習コンサルタント×元プログラマーのパラレル??キャリア。中の人は、海外経験のなかった田舎者。取り柄は体力。 https://twitter.com/lepense51792658
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こんにちは。商社業界に勤務する都内在住のLePenseurと申します。RENOSYマガジン編集部から声をかけられ、先日第1回目の記事「人生100年時代で不動産投資を始めるに至った経緯」を書きました。第2回目の今回は、不動産投資開始後に起こり得る不安と、私なりの向き合い方について紹介したいと思います。

不動産投資開始後に起こり得ること

本業の仕事への影響

不動産投資を行う前に一番不安となるのは、不動産投資の管理・運営についてではないでしょうか。

入居者管理などのオペレーションが煩雑だったり、トラブルが頻発するのではないか?

サラリーマンとして仕事が忙しいのに、そんな時間はあるの?

ということだと思います。

結論から申し上げると、サラリーマンオーナーとして不動産投資の開始後、本業への「悪」影響といったものは、今のところ全くありません。

というより、生活の変化が良い意味でありません。つまりは、通常不動産投資の管理運営を行う上で必要となり得る、家賃徴収や物件の掃除、賃借人(入居者)とのやり取りや、部屋の備品管理etc…煩雑なオペレーションは全く必要なく、不動産投資の管理に時間を取られて本業がおぼつかなくなる……などといったことにはなっておりません。

もっと大袈裟に言うなれば、不動産を保有していることも忘れてしまいそうなくらいです(笑) 

不動産投資を開始する前は、いくらRENOSYが全てのオペレーションをワンストップでしてくれるといっても、正直オーナーとして行う作業があるんでしょ?と勘ぐっていました。が、見事なくらい何もありません。

(私はまだ経験していないですが)不動産オーナー自らが管理する場合、通常であれば、入居者が退去した場合は清掃手配や新たな入居者を探す広告作業が必要となります。

しかし、RENOSYの提供する不動産投資では、我々のようなオーナーは自ら動く必要はないのです。

もちろん、RENOSYで不動産を検討する際にも「不動産を探す→比較・検討→申し込み・契約→管理」などの必要なステップを、ワンストップでサポートしてくれるプラットフォームを提供していることを「説明」いただいてはいました。

が、オーナーとして煩雑な作業が日々発生することはないということを、不動産所有後に改めて実体験として感じるようになりました(後述しますが、いわゆるサラリーマンであれば経験することのない確定申告は行う必要があります)。

なので、私のように不動産投資には時間を割きたくない、基本的には本業にしっかり時間を割きたいと考えている投資家にとっては、RENOSYでの投資は選択肢になり得ると考えます。

不動産投資開始後に起こり得る不安

投資不動産の稼働率

次に不安な要素としては、

稼働率(空室率)は安定しているの?

すぐに入居者の退去なんてことに見舞われるじゃないの?

ということかと思います。

私の場合は、2019年7月にワンルームマンションのオーナーとして投資を開始しましたが、本記事執筆の2020年4月時点では、入居者の退去は一度もなく、投資開始からは稼働率は100%を維持しております。

もちろん私が投資を開始してまだ日が浅いということも、稼働率100%の理由にあると思います。事実、同様にRENOSYで投資を開始した私の知人の中には、購入物件において私とは異なるスタンスで選定後、投資開始から3か月で退去があった人もいて、かなり不安な投資のスタートを切ることになっていました(すぐに新たな入居者は見つかりました)。

ここで、この不動産投資スタートの感情を分けたのはなんだったのか考えてみると、単純な運もあるとは思いますが、最も大きい理由は個々人の稼働率への考え方の違い、物件選定におけるアプローチの違いであると思います。

私は投資物件選定時に稼働率の安定を意識していたので、

  • 既に長く住まわれている入居者か?
  • 物件のある地域で、想定される入居者の属性は?

を重視していました。

なぜならば、長く入居すればするほど生活はその住居周辺で出来上がるので、そのまま長く住んでいただける、と考えたからです。

また、ザ・都心駅ではなく、そのザ・都心駅に乗り換えなしでいける駅が最寄り駅の物件を選びました。家賃が多少安い方が生活の安定へと結びつき、長く住むことに繋がると考えたからです。

オーナーにとっても、物件価格が多少安くなるのは利点ですし。

 他方、私の知人はいわゆるザ・都心駅(港区エリア)を選んでおり、早々に入居者の退去がありました。

例えば麻布とか六本木とか恵比寿etc…に長くワンルームで定住するか?と考えると、若い時に少しの間住む場所かな、と(個人的には)思えます。 

ただし、資産価値を考えるのであれば、ザ・都心の物件は、一般的には資産価値が落ちにくく、将来も良い値段での売却が見込めるとも言われます。

好き勝手述べましたが、これは人それぞれの考え方であって、どれが正解!という訳でないです(もちろん投資なので、未来にどちらが正解であったかは出てしまいますが 笑)。

ようは個々人の考え方であって、自分なりの投資判断を決め、自分で納得をすることで不安をクリアしていくことが必要だと思います。

この自分なりの投資判断がないようだと、物件選定後もどっちつかずになって不安に潰されてしまう可能性があるので、気をつけましょう。

キャッシュフローと利回りへの不安

不安要素の1つに

キャッシュフローはどうなの?

といったこともあると思います。

特に月次での収支が気になる方は多いのではないでしょうか。もちろんプラスになれば良い、つまり利回りが高い方が良いと感じられると思いますが、私はこれも一長一短と考えています。

なぜならば、本当の掘り出し物の物件には当てはまらないかもしれませんが、基本的な考え方で忘れてはいけないのは、利回りの高さ=リスクの高さだからです。

これはちょっと考えてみると当たり前なのですが、入居者が付くという前提があれば、家賃を高く設定すれば利回りは高くなります。

しかしながら、そもそも家賃が高い物件に入居所が付くかは疑問ですし、付いても家賃が高いと入居者に思われたら、すぐに退去されてしまうなんてことも考えられます。

反対に、家賃が安ければ(=利回りは低い)入居者はすぐに付くと思われますし、長く住んでもらえるかもしれませんが、私たちオーナーにとっては旨味が少なくなります。

ですから、キャッシュフローに対してもやはり自身での投資判断を持つべきだと思います。利回りの高い低いに一喜一憂するのではなく、

「私はこう考えてこの物件を選んだ。結果としてこの利回りなんだ」

と納得しておくことが必要となります。

私の場合は、利回りはそこまで高い物件ではないですが、高稼働率の望める(と思われる)物件を選ぶ、という投資判断を行うことで対応しました。

複数所有への不安

第1回では記載していなかったのですが、私は初めての投資なのにも関わらず、ワンルームを同時に2戸購入しました。今思い返しても、絶対の自信や、どうしても2戸欲しい、といった強い意志があった訳でなく、ただの勢いで購入したクチなので、本当によく決断したな、と思います(笑)

勢いで2戸購入してしまうくらいだから不安はなかったんでしょ?と思われるかもしれませんが、勢いと言えども不安はありました。

私は車を購入したこともなく、恐らく一番高い買い物は自転車やパソコンくらいだったので、やはりワンルームマンションは、しかも自分が居住すらしない投資用のワンルームマンションの購入は、とても高額といった印象を受けました。

もちろんRENOSYさんからご提案いただくシミュレーションにて、さまざまなリスクを想定した事業計画書を見られるのですが、それでも、例えば想定よりもさらに家賃が下がって、家賃収入が銀行への返済金額を下回るのでは?という不安がありました。

私はこの不安を拭うために、頭金を少し入れる形で投資を開始しました。

RENOSYさんのアドバイスでは、銀行からの融資をフルに生かしてレバレッジを効かせる方がおすすめ、とのことでした。しかしながら、私は銀行に支払うこととなる金利以上の投資パフォーマンスを他の投資でできるとも思えなかったので、すぐに使用予定のないわずかながらのキャッシュを、頭金として少し入れる決断をしました。

結果として、私は現在月次のキャッシュフローが「十分に」プラスであり、2戸の所有であっても毎月の収支を安心して見守ることができています。

確定申告の経験は必須

面倒なことが何も起きないRENOSYにおけるワンルームマンションといっても、避けて通ることのできない唯一の煩雑作業といったら確定申告ではないでしょうか。

サラリーマンオーナーとして、本業の給与とは別に家賃という形で収入を得ることになるので、この収入を管轄税務署に報告、収入に応じた税金を納める必要が発生します。

私の場合はソーシャルレンディングの配当金(雑所得)を得ていたり、ふるさと納税で複数の自治体に寄付を行っていたことから、過去より確定申告の経験はありました。

しかしながら、ワンルームマンションオーナーとしての確定申告は初めてで、正確にできるかの不安を抱えていました。ただ、こちらも嬉しいことにこれも杞憂に終わりました。

なぜならば、RENOSYが確定申告セミナーと題した投資家向けセミナーを無料で開催、具体的な記載方法を教えてくれる機会を提供してくれるのです。

ただし、ここでも注意が必要となるのは、セミナーの限られた時間では単純な作業に終始してしまうので、自身がこれから申告しようとしていることが何なのか、理解できずに終わってしまうと思われることです。

なので、ここは少し踏ん張って内容の復習や内容理解、逆に確定申告これを楽しむくらいの気持ちでやってみると良いと思います。

減価償却などの会計基礎知識を身に着けることで、仕事にも生きるかも!と前向きに取り組むことがオススメです。

投資との付き合い方

不動産投資

私がRENOSYのサービスを利用して初めて不動産投資で重要視していることは、「とにかく時間を割かない」ことです。

不動産投資のプロとして活躍したいのであれば別ですが、私のようなサラリーマン投資家にとっては、本業があります。

本業で得られた収入を、将来の資産形成の1つのポートフォリオとして不動産投資に一部アロケートする、それくらいがちょうど良いと考えています。

私の場合は興味の対象がたくさんあるので、欲を言えば、他の投資もやりたい、副業もやりたい、趣味にも没頭したい(笑) と考えてしまいます。

なので、不動産投資は私の興味の1つでしかないのです。

もしかすると、将来不動産投資をどっぷりやってみたい、と思うフェーズが訪れる可能性もあります。もしそうなった際には、物件選定・投資/購入・管理/運用を自らやってみる、ということになるのではないかと思っています。

他の投資、及び副業

私は今まで思いつくままにさまざまな投資や副業を経験しています。今も続けているもの、止めてしまったもの等、さまざまですが、ざっと以下のものがあります。

  • 外貨預金
  • FX(証拠金取引)
  • ゲームソフトの転売
  • 仮想通貨取引
  • 株式/REIT/ETF
  • インデックス投資
  • ソーシャルレンディング
  • 営業代行
  • 英語学習コンサルタント
  • プログラマー

Etc…

失敗したものありますが、どれも楽しんで取り組んできました。その時々で興味のあるものに没頭し、何が自分に合うのか合わないのかを経験した上で学んできました。

今後もさまざまに自身の興味、また時代は移り変わっていくものと思います。

なので、最後に1つ言えることは、そこで直面する不安や不確定な要素を許容し、自身の責任で取り組み、そして自身できちんと判断することが、不動産投資を含む全てにおいて重要ということなのではないでしょうか。

RENOSYのサービスを利用すれば、これらをあまり意識する必要もないことは事実ですが、それではどこかで不安になってしまうとも思います。

なので、たとえ投資後でも構わないので、少しでも思いを巡らせ、どうせなら不安なんかなくして、楽しんで挑戦する人たちが増える世の中を願っています。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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