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不動産投資をするならワンルームマンションがおすすめ? ファミリーや一棟との違いを解説

2019.09.11 更新日 2020.05.27

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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同じ区分マンションの不動産投資でも、単身者向けとファミリー向けのマンション投資では違いがあります。今回はワンルームとファミリータイプのマンション投資を中心に、家賃収入や入居ニーズ、運用コスト等を比較し、メリットやデメリットをみていきます。

不動産投資をするならワンルームVSファミリーetc……なにを選択?

不動産投資にはさまざまな種類があります。その中でも区分マンション投資にはワンルームマンションとファミリーマンションがありますが、初心者の人にとって敷居が低いのは「ワンルームマンション」かもしれません。

以下では、ワンルームマンションを、ファミリー向けマンションやアパート一棟などと比較して、不動産投資におけるそれぞれのメリット・デメリットを考えていきます。

ワンルームマンションへの投資

ファミリータイプとの違いとして、まずは部屋の広さが異なります。単身者向けは主に、ワンルーム~1LDKが中心です。2LDKは、単身者向けでもファミリー向けでもどちらでも利用できますが、ファミリー向けは2LDK~3LDKが多いです。

メリット

ワンルームマンション(単身者向け)の不動産投資のメリットは、入退去の回転率が高いことです。

売却の際は、収益物件として投資家へ売却できるため、ファミリータイプと比較すると短期間で現金化しやすく、流動性が高いといえます。

高い入居者ニーズ

今後の日本を考えると、高齢化社会や未婚率の増加、また外国人増加等により、ワンルームマンションの需要はますます高まっていく傾向にあります。

ワンルームマンションへの投資はまさに時流に乗ったビジネスであるといえるでしょう。

特に都市部のワンルームマンションは需要が安定している傾向がありますので、それに関しては後ほど詳しく解説します。

安く抑えられる初期投資費用

物件価格は、立地や築年数にもよりますが、一般的にはファミリー向けより低い為、購入時の頭金や仲介手数料などの初期費用も、ファミリータイプに比べ低く設定することができます。

元手がそれほど多くない人でも比較的気軽に挑戦できるのがメリットでしょう。

物件にもよりますが、都内の中古マンション1室であれば2,000万円程度からはじめることができます。

短い空室期間と投資効果のよさ

入居者は学生や単身赴任者などが比較的多く、また独身者は結婚などライフステージの変化による退去があります。しかしワンルームはファミリータイプに比べると次の入居者が見つかりやすいため、前述した通り、入退去の回転率が高く空室リスクを抑えられます。

自分好みのDIYがしやすい

管理業務をご自身で行う場合には、今流行りのDIYも、単身者向けの間取りなら簡単にできます。玄関や、キッチン、トイレなど部分部分のみ行うこともでき、壁にウォールステッカーを貼るだけでも部屋の印象は大きく変わってきます。

デメリット

入居者の回転率

これはメリットでもありデメリットともなる回転率の高さからくる負担です。入居者の入れ替わりが激しいため、退去時のオーナーの心理的負担が発生します。

入退去の都度発生する管理会社とのやりとり業務の回数なども、ファミリー向けと比べると必然的に多くなります。

ただ単身者向け不動産は、賃貸契約が法人契約になることもありえるため、その場合は入退去の頻度が高くてもその法人による長期的な入居が見込めます。

リフォーム費用や広告費

一回の原状回復費と広告費は、ファミリー向けと比べると安めですが、回数が増えると、その分費用も増します。

なおRENOSYのマンション投資のように、広告費はオーナー負担ではないという内容の契約もあるので、費用が発生する項目は把握しておきましょう。

その他

ファミリー向けに比べて家賃収入が低くなることです。また、高齢化社会や単独世帯の増加により、入居者の孤独死による心理的瑕疵物件が増える可能性もあります。

東京のワンルームマンションに投資するメリット

ワンルームマンションのメリットの中でも、特に東京のワンルームマンションに投資するメリットをみてみます。

東京のワンルームマンションには他の都市に比べて、

入居率が高い

というメリットがあります。それはなぜなのか詳しくみていきましょう。

東京のワンルーム入居率が高い理由

東京には、日本の人口の約1/10が集まっています。実は東京の人口はまだまだ増えています。そのためワンルームマンションをはじめとする物件の入居も需要も高いままキープされると言われています。

なぜ東京の人口が増えているのでしょう。

理由1:東京には大学が密集している

東京には大学が密集しています。大学生が一度入居すると、多くの場合、在学中の4年間は退去しません。そして、彼らが住むのは家賃の安いワンルームか1Kになります。また、卒業とともにまた新たに新入生がやってきて入居します。

理由2:外国人も増加している

日本において東京は唯一の世界都市です。海外の外国人からしてもまず住む選択肢にあがるのは有名な東京です。また、東京都は人の流動性が高いので、退居された後もすぐに入居者が見つかる場合が多いです。

理由3:企業が本社は東京に集中している

日本全国には上場企業が3800社弱存在していますが、東京にはその半分以上の1900を超える上場企業が存在します。また、上場企業ではない普通の株式会社も200万社以上ありますが、東京にはそのうちの60万社弱が登録されています。

順位 都道府県 株式会社数 上場会社数
1位 東京都 570,312 1,908
2位 大阪府 226,060 422
3位 神奈川県 133,150 176
4位 愛知県 112,964 224
5位 埼玉県 93,916 76

参考:上場企業サーチ

理由4:他の世界都市と比べても経済規模がTOP

東京は他の名だたる世界都市と比べても経済規模が非常に高いです。

順位 都市名 総生産
1位 東京 1兆5369億ドル
2位 ニューヨーク 1兆3342億ドル
3位 ロサンゼルス 8180億ドル
4位 ソウル 8042億ドル
5位 ロンドン 7944億ドル

参考:THE CHICAGO ON GLOBAL AFFAIRS

理由5:他の道府県は人口減少が顕著

現在、多くの道府県で人口の減少が始まっています。国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口(平成30年3月発表)」によると、2030年、2045年、次の県で人口減少が顕著になる可能性が高いそうです。

平成27(2015)年の総人口を 100 としたときの指数でみた総人口の増減率を表した表を見てみましょう。

2030年、2045年各都道府県の人口増減ランキングワースト3
順位 2030年 増減率 2045年 増減率
1位 秋田県 79.6 秋田県 58.8
2位 青森県 82.3 青森県 63.0
3位 高知県 84.4 山形県 68.4

次の県は、最も減少が少ないと予想される都県です。

2030年、2045年各都道府県の人口増減ランキングトップ3
順位 2030年 増減率 2045年 増減率
1位 東京都 102.7 東京都 100.7
2位 沖縄県 102.5 沖縄県 99.6
3位 愛知県 98.3 愛知県 92.2

参考:国立社会保障人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年3月推計)』
参考:東京圏への人口集中続く 大阪圏、名古屋圏は転出超過

理由6:日本の世帯動向

日本における「世帯」の動向に関する調査データもみてみます。

厚生労働省の国民生活基礎調査(平成30年調査)によると、全世帯に対する各世帯の割合は次の通りです。

  • 単独世帯:27.7 %
  • 夫婦のみの世帯:24.1%
  • 夫婦と未婚の子のみの世帯:29.1%

※同調査では世帯を、単独世帯、夫婦のみの世帯、夫婦と未婚の子のみの世帯、ひとり親と未婚の子のみの世帯、三世代世帯、その他の世帯、の6つに分類しています。

平均世帯人数は2.44人で、次のグラフからもわかる通り、平均世帯人数は減少しています。

「平成30年 国民生活基礎調査の概況」より、世帯数と平均世帯人員の年次推移
引用:平成30年 国民生活基礎調査の概況|厚生労働省

最新の国民生活基礎調査では単独世帯の割合は一番ではないですが、国勢調査の結果を基に人口と世帯数の将来推計を行なっている国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)」(2019年推計)によると、単独世帯の割合は2015年に34.5%で、東京都では47.3%、47都道府県中41都道府県で単独世帯が最大の割合を占めています。そして単独世帯は増加の一途をたどり、2025年にはすべての都道府県で最大の割合を占めるという推計が出ています。

※単独世帯、夫婦のみの世帯、夫婦と子から成る世帯、ひとり親と子から成る世帯、その他の一般世帯の5つの分類です。

65歳以上の世帯主が全世帯主に占める割合は、2030年に47すべての都道府県で30%以上となり、2040年に45道府県で40%を超えるとの推計です。

65歳以上の世帯の中での単独世帯の割合は、2040年には47都道府県で30%以上、40%を超える都道府県も15あり、東京は29.2%に達するという推計です。 

単独世帯が増えるという観点からも、ワンルームの需要は今後もあると言えるでしょう。

東京のワンルームマンション投資のデメリット

東京都内でワンルームのマンションの投資をするとなると、やはり物件の価格が高いことが懸念点として挙げられます。同じ間取りの地方のワンルームマンションと比べて、価格は高くなります。

そのため、「表面利回り」だけで見ると低く魅力がないようにみえます。しかし先の人口を念頭に置いてみると、空室リスクは地方に比べて低いと考えられます。

東京でワンルームマンション投資をするなら相場をしっかり調べ、明らかに高い物件を購入などしない限り、需要は高く手堅い不動産投資ができるといえます。

では相場はどのように調べればよいのでしょうか。

ワンルームマンションの相場の調べ方

初めて東京都内のワンルームマンション投資をする際、気になるのは購入を検討する物件の相場です。

営業担当から相場を聞くのもいいですが、網羅性のある情報をあらかじめ把握しておくことは有益です。

一般に公開されている情報として、次の2つを紹介します。

土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、国土交通省と建設産業局が不動産投資を活発化させるために運用しているサイトです。

土地総合情報システムでは、不動産の取引される際の価格や地価、都道府県地価調査に関する情報を、物件の種類と各都道府県別に検索を掛けることで『本当に取引された価格』を閲覧できます。

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

REINS Market Information

「REINS Market Information」は、過去の成約価格を基にした取引情報の一部をインターネット上で公開し、消費者が適切な相場がわかるようになっています。

レインズと呼ばれる国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が不動産業者間で物件情報を交換しあうためのサービスを行うコンピュータ・ネットワーク・システムは、不動産業者が不動産情報をリアルタイムで情報交換できるシステムとなっており、一般の人がアクセスできないようになっています。

「REINS Market Information」では、物件の所在地などは特定できませんが、エリアごとの成約価格を検索して相場を調べることが可能です。

マンションなのか、戸建てなのかで検索窓口が分かれており、次に「追加検索条件」の欄から、沿線・最寄り駅・築年数・間取り・成約時期まで、細かい検索が可能です。

不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)

新築と中古、どちらがいいか

ワンルームマンションには新築と中古がありますが、新築と中古のどちらがいいのでしょうか?

中古ワンルーム

初心者の不動産投資であれば、「中古物件」の方がはじめやすいでしょう。新築よりも割安で購入でき、新築より高い利回りが期待できるためです。

中古不動産には、「旧耐震物件」と「新耐震物件」の2種類があります。前者は、昭和56年6月1日以前に建築確認申請がなされ建築された物件で、後者はそれ以降に建築された物件です。

古い物件でも、新耐震の基準で補強や建て替えがなされていれば、それは「買いの物件」といえます。築年数が古く、かつ補強されていない旧耐震物件への投資はリスクがあります。

新築ワンルーム

新築マンションは清潔で設備も充実していますが、最初の入居者が住んだ後は、中古扱いとなり、資産価値はすぐに3割程度下がってしまいます。次の入居者が見つからない場合は、家賃を下げざるを得ず、購入価格は高かったのに、思ったような収入が得られなくなる、ということも起こり得ます。

新築マンションの価格は、不動産会社がマンションを販売するにあたって使った広告宣伝費(折込チラシ・情報誌・営業人件費)が、売価の中に組み込まれています。

中古物件に比べて価格がかなり高くなるので、利回りは厳しいものがあると言えるでしょう。その点、中古マンションであれば価格は安定していますし、比較的安く入手できるので、投資効率は良好の場合が多いです。

いわゆる出口戦略をも見据えれば、将来に売却したときにも、価格の目減りが少ないと予想されます。新築マンションよりも、このような中古マンション物件を取得して、安定した家賃収入を得ることを考えた方がよいかもしれません。

ファミリータイプのメリット

長期の入居期間

ファミリー向けマンションの不動産投資によるメリットは、なんといっても長期入居です。入居者は物件の周辺を調べてからの入居が多く、子供の学校の卒業や保護者の転職などがない限り、長期入居が見込めますし、居住中のモラルも比較的良い傾向にあります。

家賃も単身者向けより高い設定になる為、家賃収入も大きくなります。

売却については、収益物件としてだけではなく、居住用としても買い手を幅広く探すことができます。

ファミリータイプのデメリット

運用コスト

ファミリータイプの方が住宅設備のグレードが高く、費用は増します。特に水回りでは、単身者向けではミニキッチンですむところを、ファミリータイプになると、シンクサイズがある程度必要な上、3口のコンロにしたりとキッチンの設備に費用がかかります。またそれに伴って排気設備も整えたりする必要が出てきます。

浴室では、単身者向けなら簡易なユニットバスですみますが、ファミリータイプならある程度の広さやグレードが必要です。また、退去後のクリーニング費用は単身者向けでは数万円程度ですむところ、ファミリータイプは長期入居が多いため、それに伴って内装の傷みが激しくなり、多額になることがあります。

他にも、ファミリー向けでは子供がたてる騒音などで近所トラブルが発生するなど、物理的瑕疵が発生する可能性もあります。

初期投資費用

ファミリー向けマンションは、物件価格自体が高く、ワンルームの2~3倍かかるケースもあります。また購入時の初期費用も高くなります。

購入価格に比例して家賃をワンルームの2~3倍に設定してしまうと、入居者はなかなか見つかりません。一度住むと長期で使ってもらえるのですが、退去した後の居住者が決まりにくいのがファミリータイプです。

家賃収入は高くなりますが、空室期間が長引く場合は、ローンの返済に家賃をあてられず自らの資金を持ち出さなければならないなど、損失へと繋がります。

また初期投資費用に加え、リフォームする必要がでてきたときの費用も、面積が広い分だけかかります。

ファミリータイプを選ぶときのポイントは?

ファミリー向けのマンションは、物件の周辺や地域の状況を把握し、また環境の変化などを見通すことがポイントになります。ファミリー層をひきつけられるロケーションのチェックも大切です。例えば、

  • 自治体の子育て世帯に対する手厚いサポート
  • 広大で自然豊かな公園がある
  • 保育施設が充実していて子育てしやすい
  • 大型のショッピング施設がある

などです。

そして、ファミリー向けのマンションには駐車場の重要性も増します。駐車場を確保するかどうかは、立地や環境を考慮し入居者ニーズに合わせて検討することが望ましいです。

ファミリータイプをあえて狙うオーナーも

単身者向けの方が、メリットも多く不動産投資を始める方には向いているでしょう。しかし、リスクが低く利益を生みやすいということで、地域によっては単身者向けマンションは供給過多に陥りやすいです。そのため立地は特に重視すべき点で、単身者向けの区分マンションをいくつか購入して、分散させる方法もあります。

一方で、家賃収入が高く、長期入居をメリットととらえ、あえてファミリータイプを狙うオーナーもいます。

ワンルームVSアパート

ここまでは、ワンルームVSファミリータイプで比較をしていきました。どちらも区分マンションの比較でした。

ちなみに建物の「区分」への投資としては、建物1棟の中の独立した住居のほか、店舗や複数の事務所を抱えるオフィスビルへの投資もあります。

では、ワンルームとアパート1棟の比較も簡単にしたいと思います。

ワンルームマンションの方がローンを組みやすい

ワンルームマンションとアパートでは、購入する物件の規模が大きく違います。アパート経営で購入するのは、「アパート丸ごと1棟」です。

中古物件価格の目安として、首都圏のワンルームマンションの相場は、千数百万円から数千万円です。一方、1棟アパートの相場は、数千万円から数億円になります。物件価格で比べると、アパートに比べてワンルームマンションの方が、数分の1~10分の1程度ですみます。投資額を抑えたい方には、ワンルームマンションの方が合っています。

融資の受けやすさという観点では、ワンルームマンションに軍配が上がります。ある程度の年収がある方なら、マンションは融資がスムーズに受けられることでしょう。

一方のアパートは、物件価格が高いので融資のハードルが上がります。また、築年数がたっていると融資を受けにくくなります。これは、「法定耐用年数」という建物の利用可能年数が関わってくるからです。アパートはマンションよりも耐用年数が短いため(木造アパート22年、RC造マンション47年)、融資で不利になるのです。

家賃収入の総額ではアパートの方が有利

家賃収入の総額は、所有する部屋数が多いアパートの方が高くなります。

千数百万〜が相場のワンルームマンションVS億単位も多いアパート、経営するならどちらを選択? 物件価格を抑えるなら、ローンの組みやすさでもマンションがWIN!(アパートは耐用年数が短いため)

立地では、マンションの方が圧倒的に有利です。ワンルームマンションは単身者をターゲットにしているため、首都圏では、通勤に便利な主要駅の駅近にあることがほとんどです。

アパートは、駅前から少し離れた低層住宅地や郊外にあることが大半です。「立地が良い=空室が発生しにくい」ため、ワンルームマンションの方が空室リスクは少ないと考えられます。

まとめ

区分マンションにもメリット、デメリットはありますが、不動産投資は自分の投資目的やニーズに合わせて、適切な情報提供や専門家からのアドバイスを得た上で、十分考慮し進めていきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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