ワンルームマンション投資とは？ メリットや向いている人について解説
ワンルームマンション投資は、不動産投資の代表的な投資方法の一つでありながら、「ワンルームマンション投資はやめとけ」という声があるのも事実です。空室や金利上昇に伴うリスク、ほかの所有者も絡む建物管理・修繕などについて不安に感じる方もいます。
本記事では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、向いている人の特徴、そして失敗をできる限り回避するためのポイントについて解説します。
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは、マンションの1室を購入して入居者に貸し出し、毎月の家賃収入（インカムゲイン）を得る投資手法です。将来的に購入時より高い価格で売却できた場合には、売却益（キャピタルゲイン）も得られます。
ワンルームマンション投資を行う場合、金融機関で不動産投資ローンを組んで物件を購入し、家賃収入でローンを返済しながら運用していくことが一般的です。多くの自己資金を用意しなくても始められ、自己資金だけでは購入できないような高額な物件に投資できる資産形成方法として多くの人に選ばれています。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資は、ファミリー向けの物件への投資と比較して、さまざまなメリットがある投資方法です。主なメリットとしては以下が挙げられます。
- 初期費用を安く抑えられる
- 入居ニーズが高く、安定した家賃収入がある
- 空室期間が比較的短い
- 不況に左右されづらい
それぞれ詳しく解説します。
1. 初期費用を安く抑えられる
ワンルームマンション（単身者向け）は、一般的に部屋が小さいためファミリー向けよりも物件価格は安めである点がメリットです。そのため購入時にかかる初期費用も、2LDK～3LDKのファミリータイプに比べ低く抑えることができます。
物件にもよりますが、都内の中古マンション1室であれば2,000万円程度から購入することができます。ローンを活用すれば、少ない自己資金でそれ以上の取引を行えるレバレッジを活用できるのがメリットといえます。
2. 入居ニーズが高く、安定した家賃収入がある
入居ニーズが高く、安定した家賃収入がある点も、ワンルームマンションの投資のメリットです。今後の日本では、高齢化が進み未婚率のさらなる上昇が予想されています。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計」によると、晩婚化・非婚化によって今後も単身者が男女ともに増えていくとされています。そのためワンルームマンションの需要はますます高まっていくといえるでしょう。駅から近く都心へのアクセスが良いワンルームは人気も高い傾向にあります。
また、医学の発達も手伝って、今後も高齢者は増えていくことが予想されるため、高齢者による単身世帯の増加も、ワンルームマンション需要を支えることにつながるでしょう。
3. 空室期間が比較的短い
ワンルームマンション投資のメリットとして、空室期間が比較的短い傾向にある点も挙げられます。ワンルームマンションの入居者は学生や単身赴任者などが比較的多く、また独身者は結婚などライフステージの変化による退去があります。そのため入退去の回転がファミリータイプに比べると早い一方で、次の入居者が見つかりやすく、結果、空室リスクを抑えられる傾向にあります。
なお、GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、入居率99.6％（※1）、平均空室期間27日（※2）と安定した運用を実現しています（※1、※2 2025年10月時点）。
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4. 不況に左右されづらい
ワンルームマンションの家賃は、社会の景気の影響を受けづらいといわれている点もメリットといえます。リーマンショック発生時など、株価やREIT等が大幅に下落した際にもワンルームマンションの下落幅は小さかったというデータがあります。
新型コロナで家賃はどうなった？ 不動産賃貸市場の動向レポート
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ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資にはさまざまなメリットがある一方でデメリットもあります。「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる背景には、以下のようなデメリットがあるからと考えられます。
- 空室時に家賃収入がゼロになる
- 金利が上昇するとローン返済額が高くなる
- 建物管理・修繕の状況に資産価値が左右される
- 地震・災害によって建物に被害が発生する可能性がある
これらのデメリットについて詳しく解説します。
1. 空室時に家賃収入がゼロになる
ワンルームマンション投資では、1室のみを所有するケースが多いため、空室になると家賃収入がゼロになる点がデメリットです。ローン返済・管理費・固定資産税などの支出は空室中も発生し、空室期間はすべて自己資金で賄わなければならず、実質利回りは低下します。
すぐに入居者が決まれば空室期間は短くなる可能性がありますが、入退去のたびに原状回復費用と入居者募集のための広告費が基本的に発生します。回転の良さは空室期間の短さにもつながるためメリットといえますが、退去頻度が高い物件ほどコストがかかる傾向にあります。また、入居者の入れ替わりが激しい状況が続くと、オーナーの心理的な負担にもなりかねません。
空室リスクを軽減するためには、入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選ぶことが重要です。また、心理的な負担を軽減する管理サービスに申し込むのも一つの方法です。
2. 金利が上昇するとローン返済額が高くなる
ワンルームマンション投資に限りませんが、物件を現金一括ではなくローンで購入する際、不動産投資ローンの金利が上昇する可能性がある点もデメリットといえます。金利が固定でなく変動金利の場合は、上昇すればそれだけ返済額は高くなります。
3. 建物管理・修繕の状況に資産価値が左右される
ワンルームマンション投資のデメリットとして、建物管理・修繕の状況に資産価値が左右される点も挙げられます。自分の部屋だけを適切に管理しても、建物全体（エントランス・外観・共用部）が荒れていると物件全体の資産価値が下がってしまいます。
管理組合の運営が機能していない物件では、建物全体の老朽化が進みやすく、入居需要にも影響が出ることもあるでしょう。
また、給湯器・エアコンなど室内設備の突発的な故障のコストはオーナー負担です。特に中古物件では複数の設備が同時に交換時期を迎えるケースもあり、一度に多額の費用が発生するリスクがある点も念頭に置いておきましょう。
4. 地震・災害によって建物に被害が発生する可能性がある
日本は地震・台風・水害など自然災害のリスクが高い国です。建物に被害が発生した場合、修繕費の発生と入居者の退去が同時に起こる可能性があり、収支に大きな影響を与えかねません。
対策として、物件購入時にはハザードマップで水害・土砂災害などのリスクを必ずチェックし、地震保険や火災保険の加入・補償内容の確認をするようにしましょう。
・不動産投資を失敗する理由。 初心者が陥りがちな7つの失敗事例と成功率を高める方法
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ワンルームマンション投資に向いている人は？
ワンルームマンション投資に向いているのは、長期的な視点で資産形成を考えていて、無理のない資金計画を立てられる人です。ワンルームマンション投資は長期での運用が前提となるため、短期的な収益の増減に一喜一憂せず、着実に資産を積み上げていくスタンスが大切です。
また、効率よく最新情報をキャッチできる人にも向いています。市場の動向や法律・税制の変更は、投資判断に直結します。不動産会社との面談やセミナーへの参加を通じて積極的に情報収集できると、より精度の高い判断ができるでしょう。
さらに、リスク分散のため、金融資産以外にも分散投資を検討している人にとっては、実物資産であるワンルームマンションはポートフォリオの幅を広げる選択肢になります。
一方、短期間で大きなリターンを求めている人や、リスクを許容できない人には向いていないといえます。ワンルームマンション投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資であり、大きなリターンを狙う投資方法ではありません。
なお、管理会社に運用を任せるとしても、オーナー自身が最低限の知識を持って判断する姿勢は不可欠です。任せきりにしていると、想定外のトラブルに対処できず、失敗につながるリスクがあることも理解しておきましょう。
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ワンルームマンション投資の失敗を少しでも回避する方法
ワンルームマンション投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資ですが、以下のようなポイントを押さえれば失敗を回避することは可能です。
- ワンルームマンション投資の目的を明確にする
- ワンルームマンションは新築が価格のピークだと理解する
- 設備が充実している物件を選ぶ
- 都市部の物件を中心に探す
ここでは、安定した収益を確保し、リスクを最小限に抑えるための具体的なポイントを見ていきます。
1. ワンルームマンション投資の目的を明確にする
ワンルームマンション投資で失敗を回避するためには、まず投資目的を明確にすることです。目的が定まっていれば、物件選び・資金計画・運用方針のあらゆる場面で、判断に迷いにくくなります。
たとえば、老後の年金対策が目的であれば「いつまでにローンを完済し、いつから家賃収入を老後資金として活用するか」と考えながら計画を立てられます。ライフステージでお金がかかる時（子どもの教育資金など）や、自身の老後資産としてまとまった資金を作りたい、などであれば売却益を含めた投資計画になります。万が一の生命保険代わりや子どもに残せる資産として、家族のために長期で持っておきたいという方もいます。
「何のために不動産投資をするのか」を言語化することが重要です。
2. ワンルームマンションは新築が価格のピークだと理解する
新築マンションは新築したときが価格のピークであると一般的にいわれており、数年経てば下落していく傾向にあります。
対して、築浅の中古ワンルームマンションは新築当初の7割程度の価格で購入することができる傾向にあります。さらに築15年を超えれば、一般的には安定の域に入ります。
選択肢を狭めて新築に飛びつくよりも、中古物件も含め総合的に検討して購入するほうがいいでしょう。
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3. 設備が充実している物件を選ぶ
設備が充実しているかどうかも重要なポイントです。実際に、どのような設備に需要があるのでしょうか？
たとえば、エントランスのオートロックは当然として、通信費削減を求める若年層や単身者にニーズが高いフリーWi-Fi、収納力抜群のウォークインクローゼットなどが挙げられます。24時間使えるゴミ捨て場や警備保障会社の契約など、部屋だけでなくマンション全体の設備も重要です。
利便性・快適性・安全性の総合力を備えた物件を選ぶことが、空室リスクを抑え、入居者を増やすことにつながります。
4. 都市部の物件を中心に探す
ワンルームマンション投資は、東京の都市部をはじめ、人口が一定に保たれている都市部で探しましょう。理由としては、企業が集中して就業者が多い、大学が多いため学生が多い、少子高齢化と未婚化が進んでいることなどで一人暮らしの需要が高まっている、といった点が挙げられます。
東京のワンルームマンション投資がおすすめされる理由
都市部の中でも、特に東京のワンルームマンションがおすすめされる理由は人口が多いことが挙げられます。
日本の人口の1割強が東京に集まる
日本の人口は約1億2,285万人です（2026年3月概算値）。東京都の人口は、2026年3月時点で約1,426万人、23区の人口は約994万人となっています。
東京には日本の人口の1割強が集まっていて、そのためワンルームマンションをはじめとする物件の入居需要も高いままキープされると考えられます。
東京には大学が密集している
近年の傾向として、東京の郊外に点在していた大学が、東京に集まってきています。大学生が一度入居すると、多くの場合、在学中の4年間は退去しません。そして、彼らが住むのは家賃の安いワンルームか1Kになります。また、卒業とともにまた新入生がやってきて入居します。
外国人・留学生も増加している
東京は世界的にみても総合力の高い都市です。海外の外国人からしても、住む都市として選択肢に挙がるのはまず有名な東京です。
東京都は人の流動性が高いので、退去された後もすぐに入居者が見つかる場合が多いです。
なお、東京都の「外国人人口｜東京都の統計」によると、東京都の外国人人口は増え、2026年1月時点では約78万人と過去最高となっています。
企業の本社は東京に集中している
日本全国には上場企業が約4,000社存在していますが、東京にはその半分を占める約2,100社が集中しています。また、上場企業ではない株式会社も約300万社ありますが、東京にはそのうち約43万社が登録されています。
ほかの世界都市と比べても競争力が高い
経済指標のGDP（国内総生産）で日本は世界第4位です（2025年）。都市別で比較した調査「世界の都市総合力ランキング」（2025年）では、世界の総合力ランキングでロンドンに続き東京は第2位となっています。
ワンルームマンション投資のキャッシュフロー
投資を検討する際には、キャッシュフローをシミュレーションすることが大切です。
一般的に「投資」の収益とは、「収入－支出＝収益」で計算されます。ワンルームマンション投資における収入の柱は、「家賃」です。ほかには「礼金」、また契約更新時の「更新料」などもそれにあたります。
支出はどうかというと、次のような項目が想定されます。
- 不動産取得税（不動産取得時のみ）
- 固定資産税・都市計画税
- 所得税・住民税（個人の場合）
- ローン返済金
- マンションの建物管理費用（管理費・修繕積立金）
- マンション室内の設備費（給湯器やエアコンなど）
- 入居者管理に関する管理代行費 （入居者募集時の広告費）
- 建物の保険料（火災保険・地震保険）
上記は、税金、マンションの建物を維持するための管理費や修繕積立金、入居者に関する業務を委託する賃貸管理費用、ローンを組む場合はローン返済金、に主に分けられます。これら支出の合計を、物件が生み出す総収入から差し引いたものが手元に残る金額となります。手残りがいくらになるかを、あらかじめシミュレーションしましょう。
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表面利回りと実質利回り
利回りとは、簡単に言えば購入価格を分母とし、年間の家賃収入を分子とした数値です。たとえば、2,000万円で購入したワンルームマンションを、月々7.8万円の家賃で貸している場合、年間の家賃総合計は93.6万円となり、1年間の利回りは以下の計算になります。
気をつけないといけないのは、これは「表面利回り」とよばれるもので、あくまでおおまかな収益率の比較検討のためのものです。広告やパンフレットに記載されているのが、この表面利回りだと考えてよいでしょう。
実際にオーナーとしてマンション経営をしていく上では、先に述べたさまざまな支出が存在します。マンションの管理費と修繕積立金の合計を仮に1万円として年間に12万円、そこに固定資産税8万円を加えると、年間支出は最低でも20万円になります。
この20万円を、家賃収入93.6万円から引いた額が、実質的な収益になるのです。再度利回りの計算をしてみましょう。
この3.68％が「実質利回り」であり表面利回りよりも1％低くなります。実際多くのケースで、表面利回りよりも実質利回りは低くなります。
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平均的な利回りは？
ワンルームマンション投資の、平均的な利回りはどれくらいでしょうか。もちろん、都市部と地方都市とは差があります。一般財団法人日本不動産研究所が2025年10月に実施した「不動産投資家調査」による「期待利回り」で比較してみましょう。
期待利回り（投資価値の判断・計算に使われる還元利回り）では地方都市との比較データがあります。大阪・横浜4.3％、名古屋・福岡4.5％、京都4.6％、神戸4.7％、札幌・仙台・広島5.0％となっています。対して東京の期待利回りは、3.7％です。
地方は物件の価格が東京に比べて安いのに、家賃は購入金額と同程度安い賃料ではないために利回りが高くなっていると考えられます。
メリット・デメリットを理解した上でワンルームマンション投資を始めよう
ワンルームマンション投資にもメリット、デメリットはあります。不動産投資は自分の投資目的やニーズに合わせて、適切な情報提供や専門家からのアドバイスを得たうえで、十分考慮し進めていきましょう。
また、デメリットを理解した上で適切な対応を行えば、失敗を少しでも回避することは可能です。まずは不動産投資の仕組みを理解することから始めてみてはいかがでしょうか。ご興味のある方は以下の記事をご覧ください。
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