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不動産投資をするならワンルームVSファミリー、どちらを選択?

2018.03.09

同じ不動産投資でも、ワンルームとファミリータイプのマンションでは、メリット・デメリットが大きく変わってきます。今回は、「ワンルームVSファミリー」において、いくつかのテーマ(家賃収入・入居ニーズ・運用コスト等)で比較していきます。

入居者ニーズはワンルームのほうが大きい

はじめに、家賃収入の比較をしていきます。ワンルームとファミリータイプのマンションを比べると家賃収入はファミリータイプのほうが広い面積(同じ立地なら)のため高くなります。つまり、家賃総額ではファミリータイプが有利でしょう。しかし、ワンルームのほうが購入費用としては安い分、利回りは高くなる傾向です。

また、空室リスクでは、ワンルームのほうが安全といわれています。ワンルームは、独身者向けのマンションです。そのため、都会では単身世帯が多く退去が発生しても比較的、入居者が決まりやすいといえます。

単身世帯の多さをデータで確認してみます。国勢調査をもとにした東京都政策企画局データによると、2015年の東京都の全世帯に対して単身世帯が占める割合は47.3%です。これに対して、夫婦と子どもから構成される世帯は、そのほぼ半分の23.4%しかいません。さらに今後、単身世帯が増えていくことから、ますますワンルームが有利になることが予想されます。

ファミリータイプを選ぶときのポイントは?

利回りや空室リスクではワンルームに劣るファミリータイプですが、「いったん入居が決まると、長期入居になりやすい」というメリットがあります。これは、ある程度の年齢になると転職がしにくくなったり、子どもの学校があるため気軽に転居できなかったりなど、さまざまな要因が関係しています。ファミリータイプを選択するときの注意点としては、物件の魅力に加えて、ファミリー層をひきつけるロケーションのチェックも大切です。たとえば、次のようなものが考えられます。

  • 自治体の子育て世帯に対する手厚いサポート
  • 広大で自然豊かな公園がある
  • ​​​​​​​保育施設が充実していて子育てしやすい
  • ​​​​​​​大型のショッピング施設がある 
    など
    ​​​​​​​

運用コストはファミリータイプのほうがかかる

次に、運用コストで考えていきます。これは、ファミリータイプのほうがかさみます。その理由は、ファミリータイプのほうが「住宅設備のグレードが高い」というのが大きな理由です。キッチンで考えると、独身者向けのワンルームの場合、ミニキッチンで済みます。しかし、ファミリータイプになると、シンクサイズがある程度必要ですし、3口のコンロにしたり、それに伴って排気設備も整えたりする必要も出てきます。

お風呂では、ワンルームなら簡易なユニットバスで済みますが、ファミリータイプならある程度の広さやグレードが必要です。また、運用コストには、退去後のクリーニング費用もあります。ワンルームで目立った汚れがなければ数万円程度で済みますが、ファミリータイプはその何倍ものコストが必要になるでしょう。

ファミリータイプをあえて狙うオーナーも

もうひとつの比較ポイントとしては、出口戦略(売却)があります。物件価格がファミリータイプよりも安いワンルームは、売却する際の価格設定さえ間違えなければ、短期間で現金化しやすいといえます。

このように全体的に見ていくと、ワンルームがかなり有利です。しかし、ファミリータイプには、前述した通り、「長期入居になりやすい」というメリットがあります。

これを重視して、あえてファミリータイプを選択するオーナーもいます。また、中にはファミリータイプのほうがトラブルリスク(部屋で亡くなって、長期間発見されない等)が少ないと考える方もいるのです。一般的に考えると、ワンルームを選択したほうがリスクとして少なく利益を生み出しやすいといえますが、エリアによってはファミリータイプを視野に入れてみることもよいでしょう。不動産投資をする際は、業界に精通した業者などに情報提供・アドバイスしてもらいながら、賢明な選択をしてください。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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