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不動産投資

不動産投資をするならワンルームVSファミリー、どちらを選択?

2019.09.11 更新日 2019.09.11

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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同じ区分マンションの不動産投資でも、単身者向けとファミリー向けのマンション投資では違いがあります。今回は「ワンルームVSファミリー」のマンション投資について、いくつかのテーマ(家賃収入・入居ニーズ・運用コスト等)を比較していき、メリットおよびデメリットをみていきます。

日本の世帯動向

まずは市場を把握するために、日本の世帯動向をみてみます。

厚生労働省の国民生活基礎調査(平成30年調査)によると、全世帯に対する各世帯の割合は次の通りです。

  • 単独世帯:27.7 %
  • 夫婦のみの世帯:24.1%
  • 夫婦と未婚の子のみの世帯:29.1%

※同調査では世帯を、単独世帯、夫婦のみの世帯、夫婦と未婚の子のみの世帯、ひとり親と未婚の子のみの世帯、三世代世帯、その他の世帯、の6つに分類しています。

平均世帯人数は2.44人で、次のグラフからもわかる通り、平均世帯人数は減少しています。

平成30年 国民生活基礎調査の概況
引用:平成30年 国民生活基礎調査の概況|厚生労働省

最新の国民生活基礎調査では単独世帯の割合は一番ではないですが、国勢調査の結果を基に人口と世帯数の将来推計を行なっている国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)」(2019年推計)によると、単独世帯の割合は2015年に34.5%で、東京都では47.3%、47都道府県中41都道府県で単独世帯が最大の割合を占めています。そして単独世帯は増加の一途をたどり、2025年にはすべての都道府県で最大の割合を占めるという推計が出ています。

※単独世帯、夫婦のみの世帯、夫婦と子から成る世帯、ひとり親と子から成る世帯、その他の一般世帯の5つの分類です。

65歳以上の世帯主が全世帯主に占める割合は、2030年に47すべての都道府県で30%以上となり、2040年に45道府県で40%を超えるとの推計です。

65歳以上の世帯の中での単独世帯の割合は、2040年には47都道府県で30%以上、40%を超える都道府県も15あり、東京は29.2%に達するという推計です。 

日本全体の傾向として人口が減少し、世帯人数も減少し、高齢化が進むという傾向が読み取れます。調査結果を詳しくみるとさらに都道府県ごとの特徴もつかめます。

ワンルームマンションとファミリータイプの違い

両者の違いとして、まずは部屋の広さが異なります。単身者向けは主に、ワンルーム~1LDKが中心です。2LDKは、単身者向けでもファミリー向けでもどちらでも利用できますが、ファミリー向けは2LDK~3LDKが多いです。

ワンルームのメリット

単身者向けの不動産投資のメリットは、入退去の回転率が高いことです。

売却の際は、収益物件として投資家へ売却できるため、ファミリータイプと比較すると短期間で現金化しやすく、流動性が高いといえます。

入居者ニーズはワンルームのほうが大きい

今後の日本を考えるとさきほどのデータにあるように、高齢化社会や未婚率の増加、また外国人増加等により、単身者向けの入居ニーズはますます高まっていく傾向にあります。

初期投資が安く抑えられる

物件価格は、立地や築年数にもよりますが、一般的にはファミリー向けより低い為、購入時の頭金や仲介手数料などの初期費用も、ファミリータイプに比べ低く設定することができます。

空室期間が短く、投資効率が良い

入居者は学生や単身赴任者などが比較的多く、また独身者は結婚などライフプランによる退去がある為、前途した通り、入退去の回転率が高く空室リスクを抑えられます。

自分好みのDIYがしやすい

今流行りのDIYも、単身者向けの間取りなら簡単にできます。玄関や、キッチン、トイレなど部分部分のみでもいいし、壁にウォールステッカーを貼るだけでも部屋の印象は大きく変わってきます。

ワンルームのデメリット

単身者向けマンションのデメリットとしては、ファミリー向けに比べて家賃収入が低くなることです。

また、高齢化社会や単独世帯の増加により、入居者の孤独死による心理的瑕疵物件が増える可能性もあります。

入居者の入れ替わりが激しい

これはメリットでもありデメリットともなる回転率の高さからくる負担です。入居者の入れ替わりが激しいため、退去時のオーナーの心理的負担が発生します。

入退去の都度、管理会社とのやりとり業務の回数なども、ファミリー向けと比べると必然的に多くなります。

ただ単身者向け不動産は、賃貸契約が法人契約になることもありえるため、その場合は入退去の頻度が高くてもその法人による長期的な入居が見込めます。

リフォーム費用や広告費がかさむ

一回の原状回復費と広告費は、ファミリー向けと比べると安いですが、回数が増えると、その分費用も増します。

なおRENOSYのマンション投資のように、広告費はオーナー負担ではないという内容の契約もあるので、費用が発生する項目は把握しておきましょう。

ファミリータイプのメリット

ファミリー向けマンションの不動産投資によるメリットは、なんといっても長期入居です。そして、入居者は長期入居を予定しているため、居住中のモラルも比較的良い傾向にあります。

家賃も単身者向けより高い設定になる為、家賃収入も大きくなります。

売却については、収益物件としてだけではなく、居住用としても買い手を幅広く探すことができます。

ワンルームに比べ入居者に長く住んでもらえる

入居者は物件の周辺を調べてからの入居が多く、子供の学校の卒業や保護者の転職などがない限り、長期入居が見込めます。

ファミリータイプのデメリット

運用コストの面では、ファミリータイプの方が費用は増します。その理由は、「住宅設備のグレードが高いから」です。特に水回りでは、単身者向けではミニキッチンですむところを、ファミリータイプになると、シンクサイズがある程度必要な上、3口のコンロにしたりとキッチンの設備に費用がかかります。またそれに伴って排気設備も整えたりする必要が出てきます。

浴室では、単身者向けなら簡易なユニットバスですみますが、ファミリータイプならある程度の広さやグレードが必要です。また、退去後のクリーニング費用は単身者向けでは数万円程度ですむところ、ファミリータイプは長期入居が多いため、それに伴って内装の傷みが激しくなり、多額になることがあります。

また、単身者向けの心理的瑕疵に比べて、ファミリー向けでは子供がたてる騒音などで近所トラブルが発生するなど、物理的瑕疵が発生する可能性もあります。

ワンルームに比べ初期投資がかさむ

ファミリー向けマンションは、物件価格自体が高いため、購入時の初期費用が高くなります。

家賃収入は高くなりますが、空室期間が長引く場合は、ローンの返済に家賃をあてられず自らの資金を持ち出さなければならないなど、大きな損失へと繋がります。

ファミリータイプを選ぶときのポイントは?

ファミリー向けのマンションは、物件の周辺や地域の状況を周知し、また環境の変化などを見通すことがポイントになります。ファミリー層をひきつけられるロケーションのチェックも大切です。例えば、

  • 自治体の子育て世帯に対する手厚いサポート
  • 広大で自然豊かな公園がある
  • 保育施設が充実していて子育てしやすい
  • 大型のショッピング施設がある

などです。

そして、ファミリー向けのマンションには駐車場の重要性も増します。駐車場を確保するかどうかは、立地や環境を考慮し入居者ニーズに合わせて検討することが望ましいです。

ファミリータイプをあえて狙うオーナーも

単身者向けの方が、メリットも多く不動産投資を始める方には向いています。しかし、リスクが低く利益を生みやすいということで、地域によっては単身者向けマンションは供給過多に陥りやすいです。そのため立地は特に重視すべき点で、単身者向けの区分マンションをいくつか購入して、分散させる方法もあります。

一方で、家賃収入が高く、長期入居をメリットととらえ、あえてファミリータイプを狙うオーナーもいます。

まとめ

どちらの区分マンションにもメリット、デメリットはありますが、不動産投資は自分の投資目的やニーズに合わせて、適切な情報提供や専門家からのアドバイスを得た上で、十分考慮し進めていきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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