不動産投資のローン返済で重視すること。失敗を回避する計画の立て方
不動産投資では物件を購入する際に「投資用ローン」に入ることが一般的とされています。ローンは必ず完済しなければなりません。そのために物件を購入する前の下調べや計画を綿密に立てましょう。失敗を回避する計画の立て方について解説します。
ローン返済で失敗しないために
「ローンを組む」ということは、不動産の耐用年数や減価償却費までしっかり考慮しなければなりません。
また、経費として換算できるもの、できないものを把握した上で、「いくらローンを組むのか」「何年で完済できるように組むのか」などを考えましょう。
経費の支出や不測の事態に備える
不動産投資では、キャッシュフローを明確にしてから投資に挑みましょう。特に、物件の管理や修繕などで、意外な経費などがかかることもしばしば見受けられます。
さらに空室の場合だと、家賃を得ることが出来ないだけでなく、入居者を募るための広告費も必要です。
毎月支払わなくてはならないローンの返済も含めて、今一度購入後のキャッシュフローを確保しておきましょう。
ローンは繰上返済はするべき？
「繰上返済」とは、ローンを定められた返済額（約定返済額）よりも多く返済することです。不動産投資で組むローンも、通常のローンと同じく返済額に上限はありません。
しかし、早く返済を終わらせることには、いくつか注意しなければならないことがあります。詳しく考慮した上で繰上返済をするのかどうか決めましょう。
金利上昇リスク対策や総返済額の軽減になる
繰上返済をすることで、(1)月々の返済学の軽減と(2)返済期間の短縮ができます。さらに近年では歴史的な低金利時代に突入しています。その影響で月々のキャッシュフローを抑えられ、不動産投資を始めることが可能です。
しかし、この低金利がいつまでも続くことは考えにくく、いつか金利が上がることが予想されます。その時のために早めに完済しておくとよいでしょう。(2018年現在)
手元に資金を残しておくと備えになる
繰上返済をするということは、一定の返済額よりも多く支払うということなので、直近で手元に残るお金は少なくなります。
そのため、物件で何か問題が起こり、すぐに対処しなければならなくなった際には身動きが取れなくなってしまうことも考えられます。
繰上返済に気を捉われ過ぎず、ある程度のお金は手元に残しておくようにしましょう。
ローンの返済計画のポイント
不動産投資というのは、「ローンを組み、返済をしながら利益を出していくもの」です。つまり、ローンの返済が出来なくなると元も子もありません。
どんな状態になっても、きちんと返済ができるように計画を立て、それを実行する必要があります。
不測の事態にでも対応できるように、返済額をしっかりと調整するようにしましょう。
空室があってもローン返済できるか
返済計画を練る上で必ず考えなくてはいけないのが「空室の期間でもローンの返済ができるか否か」です。
物件の入居者がいなければ、その期間の家賃収入がなくなり、全額自己負担という形になります。その場合、どのように対処をするのかを明確に計画を練っておくことが大切です。
シミュレーションが大切
実際の返済のシミュレーションをしておくことも大切です。まず、数字だけを考えるのであれば自身の「返済比率」というものを確認しておきましょう。以下の式で計算することができます。
返済比率 = 年間支出÷ 年間収入 × 100%
初めての投資であれば返済率が35%を下回るように返済額を設定することで、空室になった際の負担を減らすことが出来るので、失敗することが少なくなります。
不動産投資におけるキャッシュフローの重要性と賢い運用方法とは
繰上返済などの計算ができるアプリ
返済の計画は計算が複雑になるためアプリが開発されています。「OWNR by RENOSY」ものその1つです。
OWNR by RENOSYでは、不動産オーナーが保有している物件の概要や収支シミュレーション・キャッシュフロー・新規案件提案・契約書の管理などの機能が1つのアプリケーションに集約されています。
もちろん、繰上返済の計算もスマホから行えますし、移動中などでも簡単に確認することが出来るので、忙しい人には重宝するアプリです。
ローンの返済計画をしっかり立てましょう
通常、不動産投資はローンを組むことから始まります。自身の1ヶ月の固定費を今一度確認し、毎月負担しなければならない費用や返済額の計画を、しっかりと立てるようにしましょう。
不動産投資ローンを組むときに必要な年収と、最大の融資額はいくら？
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