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不動産投資ローンを組むときに必要な年収と、最大の融資額はいくら?

2018.09.05 更新日 2020.06.09

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資をする際に、多くの人は不動産投資ローンを組みます。ローンが組めるかは、金融機関の審査基準をクリアできるかどうかで決まりますが、その基準の中のひとつに「年収」があります。融資金額も無限ではなく、上限が定められています。

不動産投資ローンを組むには

不動産投資用に不動産を購入したいと思っても、価格は数千万円ときに数億円規模になります。不動産購入価格の現金を保有していれば、年収に関わらずもちろん現金一括で購入はできますが、実際にそういう人は少数派。多くの人は金融機関から不動産投資ローンと呼ばれる融資を受けます。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、マンションなどの収益物件を購入するために、金融機関がその物件の価値を審査し、その物件を担保にすることで、購入資金の一部または全部、場合によっては物件価格以上の資金を融資するローンです。

不動産投資ローンを受けるには審査があります。審査項目でまず重視されるのは、物件の担保価値です。購入する物件自体に「稼ぐ力」はあるのか、毎月の家賃収入の中から返済ができるのかが重視されます。

年収が審査対象に

しかし物件の価値だけで融資が決まるわけではありません。物件の価値を審査した上で、空室リスクや老朽化リスク等、万が一のトラブル時にもローンの返済が滞ることがないよう、本人の年収や資産背景など、属性と呼ばれる内容が審査されます。

また、年収は一般的に直近の年収のみならず、数年前に遡って過去の年収も関係してきます。

ローンの融資額、年収の7~8倍ほど

不動産投資ローンは、金融機関から「安定した収入がある」と見られている「サラリーマン」「公務員」「医師(勤務医)」が借りやすいと言われています。高収入であっても、会社経営者は「安定した収入がある」とはみなされないようです。

では、サラリーマン・公務員・医師の年収に対して、最大いくらくらいまで金融機関は融資をするのでしょうか。金融機関やローンの種類によっても異なりますが、目安としては次のような内容です。

アパートローンの場合

条件が整っていれば比較的短期間で審査の通るパッケージ型の「アパートローン」というタイプの場合、年収の7倍から8倍程度となることが多いようです。

もちろん、融資を受ける人がほかのローン(例えば車のローンなど)をすでに組んでいたりすると、受けられる融資金額は変わってきます。

プロパーローンの場合

借入れ希望者一人一人に適したローンをゼロから組み立てる、「プロパーローン」というタイプの場合は、年収の10倍を超える融資が受けられる場合もあります。

金融機関による傾向

なお、不動産投資ローンと一口に言っても、区分マンションへの投資なのか、アパート一棟への投資なのか、商業施設への投資なのか等、どのようなタイプの不動産投資かによって、融資が通りやすい金融機関は異なります。

年収別の利用想定金融機関

年収帯によってローン審査が通りやすい金融機関も異なります。下記は、年収別に区切って利用想定先の金融機関をあらわした表です。

年収 利用想定金融機関
700万円〜 メガバンクや信託銀行
500万円〜 地方銀行・ノンバンク・ネット銀行
500万円未満 政府系銀行

金融商品の中には、「年収700万円以上の人しか融資をしない」ことを資料で明言しているローンもあります。「前年度の税込年収(自営業の方は所得)が700万円以上で、ご返済期間中安定した収入が見込めるお客さま」などです。このように条件があらかじめ示されている場合は、借り手にとってもわかりやすいです。

ただ実際には、公表されている情報だけでは一律に判断できない場合もあります。

例えば、金融機関と融資を紹介する不動産会社との独自な商品開発、提携ローンがある場合などは、その不動産会社を通してローンを組んだ方が有利な条件で借りられる場合もあります。

一般的には、年収別に、次のように考えることができます。

年収500万円未満

日本政策金融公庫など、政府が全額または一部を出資し、民間のサービスが届かない部分を補うもので、現在4社(日本政策金融公庫、日本政策投資銀行、国際協力銀行、商工組合中央金庫)があります。

不動産投資のための融資は、この中では小口の事業資金融資などを取り扱う日本政策金融公庫が受け持ちます。

特徴としては金利が低く、融資が比較的受けやすいところでしょう。ただ、普通貸付だと融資金額は上限4,800万円(無担保枠2,000万円)で、融資期間は20年までなので、一棟物件など高額な物件には向いていないかもしれません。

年収500万円~

年収500万円以上ある人なら、地方銀行やノンバンク、インターネット銀行が選択肢になるでしょう。

地方銀行

地方銀行はマンション一棟投資の際の相談先として考えられます。

地方銀行は不動産投資への融資に積極的なところが多いですが、シェアハウスへの融資問題もあり、以前よりも融資審査は厳しくなっていると推測されます。

地方銀行は融資可能エリアが限定されていることが多いです。また、地方銀行は長く付き合うほど信頼が増し、融資に対して理解を示してくれる傾向にあります。さらにエリア内の顧客のみを対象とする信用金庫は、地方銀行よりも融資のハードルは低めだと言われています。

ノンバンク

ノンバンクは、銀行以外の金融機関のことを言います。預金の受け入れをせず、貸出ししか行わない金融機関のことです。銀行などと比べて融資のハードルが低いという利点があります。一般的な銀行よりも融資が通りやすいと言われており、ノンバンク系の不動産投資ローンの融資は増えています。

ネット銀行

主にインターネット上で取引を行うネット銀行は、利用者も増えています。不動産投資ローンにおいても、店舗を構える一般的な銀行よりも、融資が通りやすいと言われています。

ネット銀行では、区分マンションの融資に対して、パッケージ化された「アパートローン」と一般的には呼ばれる融資が提供されています。

年収700万円〜

大手都市銀行や信託銀行は金利が低い一方で融資のハードルが非常に高いとされています。大手企業で勤続3年以上、年収が1,000万円以上あるような人といった、いわゆる「属性の高い人」には、年収の10倍以上の融資をつけてくれることもあります。

地方銀行や信用金庫と違い、物件のエリアで左右されることはありません。中古物件については厳しく審査するところもあるようです。

融資を受けるときに必要な費用

次に、実際に借入れをする金額と、物件価格の関係について考えていきます。

収益物件を購入する際には、物件本体の購入費用のほかに、「諸費用」がかかります。諸費用とは、不動産の登記にかかる登録免許税、司法書士の手数料、ローン借入れの際に発生する事務手数料、火災保険料、地震保険料、仲介手数料などです。これらすべてを合わせると、多めにかかる場合では物件価格の7%前後の金額になるとされます。

諸費用は自己資金で支払い物件価格の全額を借りることをフルローン、自己資金ゼロで諸費用まで含めて借りることをオーバーローンといいます。

オーバーローンが可能かどうかは、物件の担保価値が高いこと、属性が高いことの両方が求められます。

オーバーローンを付けることができれば、資金効率は非常に高まりますが、同時に毎月の返済金額は高くなります。家賃収入に対する返済比率とキャッシュフローをきちんと把握した上で取り組むことが重要です。

注意としては、オーバーローンとは物件価格以上の買い物をすることとも言えます。「身の丈」以上の勝負はリスクが高いはずです。返済総額も多くなります。

預貯金があると望ましい理由

不動産投資ローンを利用して、「頭金ナシで不動産投資物件の購入」が可能です。現在は超低金利と言われており利息の金額もバブル期になどと比較してはるかに抑えられるので、フルローンを活用しようと考える人も多いです。

手持ち資金をまったく使わない購入方法がいいのかどうかは、考え方次第です。諸費用のほかに、自己資金を使って頭金を入れることで、月々の返済金額を抑えることもできます。ローン完済までの時間の短縮にもつながります。

低金利のローンを最大限に活用するか、頭金を入れてリスクにならない程度に月々の返済金額を抑えようとするか、もちろん金融機関の審査はありますが、ご自身でも返済計画のシミュレーションをすることは重要です。

また、空室の発生に限らず、家を貸すと、エアコンやトイレなどの設備にもコストがかかることになります。基本的には設備費用はオーナー負担です。壊れるときは一気に壊れることもあります。万が一の費用発生に備えて、ある程度の貯金は必要となります。

低収入でも上手なアピールで道は開ける

一般的に金融機関から融資を受ける場合、勤務先が安定企業とみなされ年収の高い人が有利です。銀行の特徴を「雨が降っている日に傘は貸さないが、晴れている日には貸してくれる」と表現する人もいます。

ただ現実を嘆いてみても状況は変わりません。本当に不動産投資にチャレンジしたいのならば、年収が低いからと諦めるのではなく、むしろ金融機関のハードルを突破する方法を考えましょう。そのためには、少額でも計画的に積み立てて自己資金を用意し、事業の準備が計画的にできる人間であること、シビアな金銭感覚を持つ人物であることを示しましょう。

最初から大きな物件を狙うのではなく、小さな案件でスタートし、賃貸経営を成功させましょう。そして金融機関の信用をアップさせて、コツコツと実績を積み上げ、さらに大きな投資にチャレンジすればいいのです。不動産投資では、こうした地道な努力が大切なのです。

まとめ

区分マンションの不動産投資を始めようとアパートローンを利用する場合には、年収500万円以上が必要だと一般的には言われています。500万円にギリギリ届かないという場合には、年齢その他の条件も考慮され、融資が通る場合もあります。

一方で、個別に作成するプロパーローンの場合には、収益性(事業計画)と人間性が見極められると言います。

不動産投資に限らず、これから起業しビジネスで成功したいと考えている人が、自己資金を用意し、本気度を示すことができれば、相談に乗ってくれる金融機関もあるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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