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不動産投資

不動産投資用のローンを組むために必要な年収は?

2018.09.05

不動産投資を始めるには、金融機関からローンを引き出すことが何より大事です。物件選びは夢が膨らむ楽しい作業ですが、融資を引き出すために金融機関を回ってプレゼンテーションするのは、気が重くて大変な作業になるでしょう。

不動産投資ローンは、住まいを買うための住宅ローンとは異なり、金利や融資期間、融資額などの条件は厳しく、投資家の属性も重視されます。特に本人の年収額は大きな要素です。不動産投資ローンを組むために必要な年収はどの程度なのでしょうか。


年収の5~7倍、住宅ローンより金利と期間は厳格

不動産投資ローンは、マンションなどの収益物件を購入するために、その物件を担保にして金融機関から受ける購入資金の融資です。住宅ローンも自宅を担保に資金の融資を受けるという点で共通していますが、中身は大きく違います。

まずは金利です。住宅ローンは、政府の住宅政策によって優遇されていて低く抑えられています。物件の担保価値よりも融資を受ける人の返済能力が重視され、毎月の返済額を減らすために、融資期間も最長の35年が適用されることがほとんどです。

一方の不動産投資ローンでも投資家の属性は重視されますが、それ以上に重要なのが物件の担保価値です。購入する物件に「稼ぐ力」はあるのか、毎月の収入から、きちんと返済ができるのかが重視されます。

ただ、空室リスクや老朽化リスクもあるため、万が一のトラブル時にもローンの返済が滞ることがないよう、本人の給与収入や資産背景も審査されます。

返済期間は木造、RCなど構造によって異なる法定耐用年数が基準になっており、基本的には残存期間内で融資期間が設定されることが多いです。築10年の木造住宅だと、法定耐用年数22年から10年を引いた12年が一般的な融資期間となりますが金融機関、またはその時々の融資方針により異なります。サラリーマンの場合、融資額は年収の5倍程度から多くても7倍程度となることが多いようです。

年収500万円でも大丈夫

1,000万円を超えるような高い年収をもらっている人は金融機関からの評価が高く、融資も受けやすいことでしょう。

年収が高くないケースでも資産価値、収益性の高い物件を見つけられれば、金融機関は評価してくれます。また少額でもコツコツと預貯金をして自己資金を用意してきたことがアピールできれば、金融機関は計画性がある点を評価してくれるでしょう。

年収から考えた利用できる金融機関

  • 500万円以下だとノンバンクや政府系

    都市銀行や地方銀行から融資が受けられない場合、選択肢として考えられるのはノンバンクでしょう。ノンバンクは貸出ししか行わない金融機関のことで、銀行などと比べて融資のハードルが低い利点があります。一方で、金利が高く設定される傾向があるため、銀行融資がつかなかった場合の手段ともいえます。このため投資する物件の利回りが高くないケースでは、返済比率が高くなってしまい、キャッシュフローが厳しくなることがあります。不動産投資を扱う業者としては、三井住友トラストL&Fやセゾンファンデックスなどが知られています。

    政府系銀行という選択肢はどうでしょうか。政府が全額または一部を出資し、民間のサービスが届かない部分を補うもので、現在4社(日本政策金融金庫、日本政策投資銀行、国際協力銀行、商工組合中央金庫)があります。不動産投資のための融資は、この中では小口の事業資金融資などを取り扱う日本政策金融公庫が受け持ちます。その特徴は金利が低く、融資が比較的受けやすいところでしょう。ただ、普通貸付だと融資金額は上限4,800万円(無担保枠2,000万円)で、融資期間は20年までなので、一棟物件など高額な物件には向いていないかもしれません。

  • 500万~700万円は地銀狙い

    年収500万円から700万円程度ある人なら、地方銀行が選択肢になるでしょう。その中には、不動産投資への融資に積極的な地銀が少なくありませんが、シェアハウスへの融資問題もあり、今後は融資審査が厳しくなると予測されています。また韓国系銀行のSBJ銀行のように、不動産投資に積極的な外資系銀行がありますが、金利はやや高めのようです。

    なお、地銀は融資可能エリアが限定されていることが多いです。また、地銀は長く付き合うほど信頼が増し、融資に対して理解を示してくれる傾向にあります。複数の物件を経営するつもりなら、地銀との付き合いを深めておくことをお勧めします。さらにエリア内の顧客のみを対象とする信用金庫は、地銀よりも融資のハードルは低めだと言われています。

  • 700万~1,000万円は不動産投資が得意な銀行

    オリックス銀行や静岡銀行のように、不動産投資の融資を積極的に展開している銀行の中には、年収700万円以上の人しか融資をしないことを明言しているところがあります。オリックス銀行の不動産投資ローン「投資セレクト金利」は利用できる条件として、「前年度の税込み年収(自営業の方は所得)が700万円以上で、ご返済期間中安定した収入が見込めるお客さま」とWebサイトに明記されています。

  • 1,000万円以上はメガバンクや信託銀行

    大手都市銀行や信託銀行は金利が低い一方で融資のハードルが非常に高いとされています。ただ勤め先が大手などで属性が高く、年収が1,000万円以上あるような人には、年収の10倍以上の融資をつけてくれることがあります。地銀や信用金庫と違い、物件のエリアで左右されることはありません。中古物件については厳しく審査するところもあるようです。

購入の諸費用は物件価格の7%程度の金額に

収益物件を購入する際には、物件本体の購入費用のほかにかかる「諸費用」があります。諸費用とは印紙税(売買契約書などに貼付)、登記にかかる登録免許税、司法書士の手数料、ローン借入れの際に発生する事務手数料、火災保険料、地震保険料、仲介手数料など指します。これらすべてを合わせると物件価格の7%前後の金額になるとされます。

自己資金ゼロで物件価格の全額を借りることをフルローン、諸費用まで含めて借りることをオーバーローンといいます。オーバーローンが可能なケースでは、物件の担保価値が高いこと、属性が高いことの両方が求められます。

オーバーローンを引き出すことはそもそも難しいのですが、あまりお勧めできません。オーバーローンとは物件価格以上の買い物をすることとも言えます。「身の丈」以上の勝負はリスクが高いはずです。オーバーローンでは返済総額も多くなります。将来売却するときに残債が多いと、売却価格を高くせざるを得なくなります。オーバーローンを付けることができれば、資金効率は非常に高まりますが、同時に毎月の返済金額も高くなります。家賃収入に対する返済比率とキャッシュフローをきちと把握した上で取り組むことが重要です。

預貯金が必要な理由

「頭金ナシで収益物件の購入が可能」という宣伝文句で物件を販売している不動産投資会社があります。ただ自己資金ゼロで不動産投資を始めるのは、条件としてはかなり厳しいでしょう。それは金融機関からローンを引き出す上で、手持ち資金がゼロだと、ハードルが高くなるからです。

今後、不動産投資に対する融資姿勢は、厳しくなる傾向にあるとみられています。身元のしっかりとした連帯保証人をつけるか、金融機関とよほど太いコネクションでもない限り、自己資金ゼロの人は厳しい交渉が必要になると覚悟しておくべきです。

そもそも、担保価値の高い物件が手に入るならば、相応の資金を融資してくれてもおかしくないはずです。属性や条件によってはフルローンやオーバーローンさえ可能な場合があります。

それならなぜ自己資金が用意できていることが金融機関にとって重要な意味を持つのでしょうか。それは不動産投資が事業だからです。

不動産投資に限らず、銀行が起業家に融資する際に見極めるのは収益性(事業計画)と人間性です。これから起業し、ビジネスで成功したいと考えている人が、まったく自己資金が用意できていなければ、その本気度は疑わしいと思われても仕方ないでしょう。自分がどういう人間かということを、自己資金が証明するとも言えるのです。

日々の生活を切り詰めて貯蓄をしても、大変な割に思うほどの金額にならないものです。属性が高く年収が高い人でも、浪費家で預貯金がまったくない人もいます。その一方で、年収は低くても、少しずつ計画的にお金を貯めてきた人もいます。両者を比較したときに、どちらが金融機関から見て評価が高くなるかは明らかでしょう。

低収入でも上手なアピールで道は開ける

一般的に金融機関から融資を受ける場合、属性が高く年収の高い人が有利です。銀行の特徴を「雨が降っている日に傘は貸さないが、晴れている日には貸してくれる」と表現する人もいます。

ただ現実を嘆いてみても状況は変わりません。本当に不動産投資にチャレンジしたいのならば、年収が低いからと諦めるのではなく、むしろ金融機関のハードルを突破する方法を考えましょう。そのためには、少額でも計画的に積み立てて自己資金を用意し、事業の準備が計画的にできる人間であること、シビアな金銭感覚を持つ人物であることを示しましょう。

最初から大きな物件を狙うのではなく、小さな案件でスタートし、賃貸経営を成功させましょう。そして金融機関の信用をアップさせて、コツコツと実績を積み上げ、さらに大きな投資にチャレンジすればいいのです。不動産投資では、こうした地道な努力が大切なのです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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