不動産投資の融資を受けたい。頭金はどのくらい用意すべき？
不動産投資において金融機関から融資を受ける場合、頭金はいくらくらい必要なのか、フルローンにしたほうがいいのかなど、悩むことも多いでしょう。融資の審査基準やフルローンのメリット・デメリット、頭金について説明します。
CONTENTS目次
不動産投資ローンの借入額や審査基準
不動産投資を始めるにあたり、多くの人が金融機関から融資を受けます。しかし、金融機関はお金を返済してもらう必要があるので、誰にでもお金を貸すわけではありません。
審査では、個人の返済能力があるかチェックするために個人の信用力が重視されます。一般的に、不動産投資の融資額は年収の5～10倍程度と言われています。年収400万円の方であれば、2,000万～4,000万円ほど借りられるということです。
個人の信用力が見られる
融資審査では、「個人の信用力」が見られます。例えば、職業や勤続年数・年収などです。また、過去に借り入れをしていたことはあるのか・その際に返済の延滞や滞納はなかったのか、ということも見られます。
審査基準は厳しい
不動産投資ローンの審査基準は厳しいものです。住宅用の家を買う場合のローンは個人の信用力のみですが、不動産投資となると物件の収益性も見られます。
金融機関は、実際にその物件で収益は出るのか・その投資に融資するだけの価値はあるのか、という点を見ます。
フルローンのメリット・デメリット
融資の際の「フルローン」とは何なのか、メリット・デメリットについて紹介します。
不動産投資ではフルローンにする人も多くいるので、自分の投資のスタイルと共に参考にしましょう。また、「オーバーローン」についても説明します。
フルローンとは
「フルローン」とは、自己資金なしで金融機関から融資したお金だけで物件を購入することです。
通常、物件を購入する場合は「頭金」としていくらか自分のお金から出します。例えば、3,000万円の物件の場合、500万円を頭金とし2,500万円を借りますが、フルローンだと3,000万円全てを借り入れます。
ただ、フルローンでも自己資金なしで投資ができるわけではありません。不動産投資には初期費用と呼ばれるお金がかかります。
初期費用とは、登記費用や融資事務手数料などのことで、物件の価格によりますが大体60万円ほどかかります。
不動産投資を始めるなら自己資金はいくら必要？
フルローンのメリット
フルローンのメリットは、「自己資金を使わずに不動産投資ができること」です。頭金なしで投資ができるのは強みと言えるでしょう。
また、自己資金を温存しておけば事業が拡大して複数の物件を購入したいときに、その費用に使うことができます。
フルローンのデメリット
フルローンのデメリットは、「利息が増えて返済額が大きくなる」ということです。利息は借りた額に対応して増えるので、自己資金が0に近いほど返済額は大きくなります。
例えば3,000万円の物件を、金利2%・フルローン・35年間で借りた場合、返済総額は4,174万円になりますが、頭金を200万円用意した場合だと、融資額は2,800万円で返済総額は3,896万円となり、約300万円の差が出てきます。
オーバーローンについて
「オーバーローン」とは、最初に説明した初期費用の金額も融資するローンに組み込むことです。オーバーローンでは、金利が物件価格のローンとは別で、より高く設定されていることがあるので注意しましょう。
頭金はどのくらいが相場なのか
不動産投資は、フルローンで物件を購入することが可能です。月々の返済額を低くしたり、早期完済を目指す場合には頭金を投入することも一つの手段です。また、金融機関によっては、頭金を物件価格に対して一定の割合で入れることで金利の優遇を受けることもできます。物件の価格や場所、金融機関などケースによって頭金は大きく変わりますが、相場はあるのでしょうか。
頭金は求められないことが多い
投資用不動産で不動産会社から物件を購入する際、金融機関と不動産会社とで、適正な価格の評価を行なっています。そのため頭金を求められないことが多いです。
キャッシュフローなどでも適正割合は変化する
頭金をどれくらい用意するべきかは、キャッシュフローなどでも大きく変わります。頭金を用意すると手元資産が減るので、自らの予算と相談し頭金の割合を考えてみましょう。
収支シミュレーションをしてみて、例えば物件の利回りが悪く、キャッシュフローがマイナスであれば頭金を投入することにより、キャッシュフローを改善することができます。また頭金を投入することにより月々返済は変えずに期間を短くすることもできます。
まとめ
不動産投資の融資は、審査が厳しく誰もが受けられるものではありません。審査には個人の信用力が大きくかかわってきます。審査に通っても、頭金を用意するか、フルローンにするかなどの判断も必要になってきます。
両方ともメリット・デメリットがあるので、自分の物件にあった融資を受けて不動産投資を始めましょう。
不動産投資ローンを組むときに必要な年収と、最大の融資額はいくら？
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