不動産投資は融資が付きやすい！金融機関は何を見ているのか？
不動産投資はなぜ融資が付きやすいの？
不動産投資ローンとは、土地やマンションなど、不動産に投資するための資金の融資を受けることをいいます。不動産に関するローンではマイホーム購入時に利用できる住宅ローンを一般的に思い浮かべる人が多いと思いますが、審査基準も金利も全く異なる別のローンとなります。住宅ローンの返済原資は主に個人の給与からの返済となります。
したがって、住宅ローンの融資を行う金融機関は個人の給与、勤務先の信用度や勤続年数を判断材料として融資を実行します。一方、不動産投資ローンは投資した不動産の家賃収入が返済原資となります。金融機関の立場から見た場合、不動産投資へのローンは家賃収入でローン返済が賄える点、また、不動産そのものに価値があり、いざという時は売却することで資金回収が可能な特性により、安定した融資先と認識されているのです。
また、2016年2月16日から開始された日本銀行のマイナス金利政策により、各種金融機関は日本銀行に預ける代わりに、融資先を増加する必要がありました。そこで不動産投資が優良な融資先と認識され、低金利での不動産投資ローンが増加し、追い風となりました。
こんなにも違う！不動産投資と他のローンとの比較
次に、不動産投資ローンとそれ以外のローンとの具体的な違いを見ていきましょう。ローンは、主に有担保ローンと無担保ローンの2つに分けられます。不動産投資ローンや住宅ローンは不動産が担保となりますから、有担保ローンに分類されます。無担保ローンに該当するのは、銀行や消費者金融のカードローン、クレジットカードのキャッシュングサービスなどです。
無担保ローンは担保がいらない手軽さや審査から契約までの期間が短い点が魅力ですが、金融機関側としては担保がない分当然リスクが大きくなります。その結果、リスクをカバーするために融資の上限は数百万程度となり、金利も14％前後と高い設定になる傾向です。
一方、不動産投資ローンの金利は1％台からと無担保ローンに比べてはるかに低金利となります。また同じ担保ローンであっても、住宅ローンの融資額は利用者の年収の10倍程度であるのに対し、信頼度の高い不動産融資ローンでは年収の20倍近くまで融資が付くこともあります。不動産投資ローンは、数あるローンの中でも特に条件の良いローンなのです。
個人が金融機関から年収の20倍近くまでの融資を受けることができること自体、金融機関にとって、不動産投資への融資が如何に信頼性の高い融資かを物語っていると言えます。
チェックポイントは「人・物・金」
ここで気になるのが、金融機関の審査基準です。金融機関が重視するチェックポイントは「人・物・金」の3点と覚えておきましょう。「人」とは、利用者の年収や勤続年数のことです。勤続年数は、収入の安定性を図るための指標となります。長ければ長いほど安定性および信頼性が高いとして通りやすい傾向です。また、たとえ収入が継続してあったとしても短期で転職を繰り返している場合は「将来資金繰りに行き詰る可能性あり」としてマイナスポイントとなる可能性があります。
「物」は、投資する不動産の積算価格とキャッシュフローです。積算価格は土地評価と建物評価を各金融機関が算定し、担保としての資産価値を評価します。評価基準は金融機関やタイミングによっても異なります。キャッシュフローは家賃収入がローンの返済原資になりますので、安定した運営が可能かどうかを判断します。どの程度、金利上昇や入居率が低下したらキャッシュアウトするかなどのストレステストを試算し判断します。ベースにあるのは、なんらかの理由でローンの返済が滞った時に備えて、該当不動産にローン返済に相当するだけの資産価値があるかを調べるのです。
最後の「金」は、個人の資産、いわゆるバランスシートです。2,000万円の不動産に投資する時に、個人に5,000万円の預金があれば、金融機関にとってのリスクは軽減します。また、意外かもしれませんが、個人が住宅ローンを組んでいる場合は金融機関にとってマイナス評価になることがあります。こちらもバランスシートでの判断になりますが、3,000万円の住宅ローンを組んで自宅を購入し、金融機関の評価が2,000万円だった場合は銀行評価上、マイナス1,000万円の評価になるケースがあるようです。
少ない自己資金で大きなリターンを狙える！不動産投資ローン
低金利かつ高額融資が付きやすい不動産投資ローンは、少ない自己資金でもレバレッジを効かせて大きなリターンを狙えるというメリットがあります。マイナス金利政策のおかげで、低金利での資金調達が可能な状況となっています。不動産投資を考えている人にとってはチャンスの多い時代といえるかもしれません。
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