マンション経営のメリットは？ リスクや失敗しない方法もチェック
マンション経営は、数ある投資の中でも安定した収益が期待できるものと考えられています。給与や年金以外の収入源を確保する手段としても注目されています。しかし、始める前に勉強は必要ですし、またマンション経営は多額の資金が動きます。そのため「失敗したらどうしよう」と不安に感じ、なかなか始められない方も多いのではないでしょうか。
失敗を防ぐためには、マンション経営に対する理解が不可欠です。今回はマンション経営のメリットや投資に潜むリスクをふまえ、失敗を防ぐ方法について解説します。
CONTENTS目次
マンション経営のメリットは？
マンション経営には、主に4つのメリットが挙げられます。
収入源を増やせる
マンション経営で賃料収入を得ると、給与収入や年金収入とは別の安定した収入源を作れる点が大きなメリットといえるでしょう。さらに投資するマンションの数を増やしていくと、マンション経営で独立することも不可能ではなくなります。
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少ない元手で始められる
マンション経営は、元手となる資金が少なくても金融機関からローンを借入れることでレバレッジ効果を効かせた投資ができます。レバレッジ効果とは、少ない資金で投資効果を上げて収益性を高めることです。
株など一般的な投資は、投資元本が多くないと利回りが高くても収益は増えません。他からの借入れで投資資金を確保できない株式投資や投資信託は、多くの収益を得るまでに時間がかかるのです。
それに比べ不動産投資では、金融機関から不動産投資ローンを借入れることで、自己資金以上のマンションに投資して大きな収益が期待できます。
インフレ対策になる
インフレとは、簡単にいうと景気が良くなって物価が上がっていく状態です。一般的にインフレが起きると相対的に貨幣の価値が下がります。お金の価値が下がると額面の数字は変わらなくても、お金の価値が下がります。また投資信託などの金融商品に投資している場合、利回り以上に物価が上昇すると資産価値が目減りしてしまうのです。
マンション経営では不動産という現物に投資します。そのためインフレが起きると物件の価格が上がって、多くの家賃収入が得られる可能性があります。
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マンション経営にはどんなリスクがある？
マンション経営の際には、以下のようなリスクに備えなければなりません。
空室リスク
マンション経営では、入居者がいなければ賃料収入を得られません。空室が発生した場合、入居者を新たに募集する必要があります。大学のような賃貸需要に大きく関係する施設が移転した場合などに、空室リスクは高まります。
ワンルームマンション投資では、住人が退去すると賃料収入が0円になります。管理費・修繕積立金の支払いやローンの返済があるため、次の入居者を早急に募集しなければなりません。
なお、GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、入居率99.6％（※1）、平均空室期間29日（※2）と安定した運用を実現しています（※1 2023年4月時点、※2 2022年2月時点）。
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家賃滞納リスク
たとえ入居者がいても、家賃を滞納されると賃料収入は得られません。家賃を滞納された場合、入居者と話をしたり、内容証明を送ったりして支払いを催促する必要があります。
家賃下落リスク
マンション経営による賃料収入は、何十年という長期の投資期間の経過とともに下落していきます。要因は主に、マンションの建物部分が老朽化していくからです。
建物の修繕リスク
築年数の経過によって建物が老朽化すると、廊下や壁、給排水管などの設備を修繕・交換しなければなりません。マンション一棟に投資する場合、オーナーは将来の修繕に備えるために管理会社と協力して修繕計画を立てて、修繕費を積み立てる必要があります。
ワンルームマンションに投資する場合、所有者は管理組合に修繕積立金を支払います。修繕積立金の金額は、一定ではなく築年数の経過にともなって定期的に上昇するのが一般的です。そのため投資を開始したときは黒字であっても、修繕積立金の値上げと家賃の下落が重なって赤字経営になる可能性はあります。
金利上昇リスク
変動金利型の不動産投資ローンを組んで投資した場合、利息計算に適用される金利は一定期間で見直されます。そのため将来的に金利が上昇して、ローンの返済負担が増える可能性があります。
不動産投資ローンを組む際は、金融機関に返済シミュレーションを作成してもらい、どのくらい金利の上昇に耐えられるか、返済できるかを確認しましょう。
自然災害リスク
自然災害による火災や風災、水災に遭い、建物が損害を受けると多額の修繕費用が必要になります。もしマンションのローン返済を終えていない時点で、建物が損壊してしまうと、ローンだけが残ってしまいかねません。そこで不動産投資ローンを組む際は、火災保険への加入が必須となっています。
また地震による損害に備えるためには、地震保険に別途加入しなければなりません。地震保険の保険料は、建物の構造やエリアによって変わります。
火災保険の補償内容や地震保険の必要性を判断するには、マンションの耐震性能だけでなくハザードマップで物件が建っているエリアの災害リスクを確認しましょう。
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マンション経営で失敗しないためすべきこと
マンション経営で失敗しないためのポイントを3つ紹介します。
信頼できる管理会社を選ぶ
マンションの管理を不動産管理会社に任せる場合は、入居者募集が得意な業者や家賃滞納の対応に慣れた業者を選ぶと良いでしょう。
入居者募集が得意な管理業者は、空室が発生しても早急に次の入居者を見つけてくれます。トラブルに慣れた業者は、家賃滞納が発生してもスムーズに対応してくれるため賃料収入の減少を防げるはずです。
場合によっては売却にも強い不動産会社もあります。万が一、所有する物件を手放したいという場合、売却業務も行う会社かどうかで、売却時期やもしかしたら仲介手数料などにも関わってきます。
ただし管理会社に委託する場合、管理委託料を支払わなければなりません。管理委託料は、不動産管理会社や委託する業務によって異なります。
【ワンルームマンション投資】賃貸管理会社の選び方
需要が見込めるエリアのマンションを購入する
マンション経営を始めるときは、空室が発生してもすぐに入居者が見つかるような需要の高い物件を選びましょう。
一般的に駅から徒歩10分以内のマンションは、需要が高いといわれています。また需要が見込めるマンションの近くには、以下のような生活の利便性に直結する施設があります。
- スーパー・コンビニ
- 病院・公園
- 大学
- 企業
駅前の再開発や状況によっては、将来的に需要が増す可能性もあるため不動産会社に確認したり、各市町村の都市計画をホームページなどで確認しましょう。
表面利回りだけで判断しない
投資物件を選ぶときは、表面利回りではなく実質利回りを重視して選びましょう。表面利回りとは、年間の賃料収入をそのまま購入価格で割った値です。一方で実質利回りは、賃料収入から必要経費を差し引いた金額を、購入価格で割って求めます。
- 表面利回り：年間賃料収入÷物件価格×100
- 実質利回り：（年間賃料収入－年間の諸経費）÷物件価格×100
マンション経営では、以下のような経費がかかります。
- 賃貸業務の管理委託費
- マンションの修繕積立金
- マンションの管理費
- 火災保険料・地震保険料
- 固定資産税・都市計画税などの税金
- エアコンや給湯器などの設備交換費
いくら表面利回りが高くても、諸費用の支払いが多かったり空室が発生しやすかったりする物件では赤字が発生しやすくなります。マンション経営を始めるときは、投資物件の実質利回りを試算してもらいましょう。
まとめ
マンション経営は、不動産投資ローンを用いて少ない自己資金で始められて、本業の収入以外に収入源を1つ増やして安心感を得られます。インフレになっても資産価値が下がる心配が少なく、立地を間違わなければ長期で安定した経営が可能です。
ただしマンション経営には、空室リスクや家賃滞納リスクなどがあるため対策が必要です。信頼できる管理会社に管理業務を委託し、需要が見込めるマンションに投資するとマンション経営は成功しやすくなります。
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