不動産投資の利回りとは？ 指標の捉え方と、計算方法の紹介

不動産投資の利回りとは

動画「リノシーチャンネル」でも解説しています。

不動産投資における利回りとは、物件への投資額に対する1年間の家賃収入の割合のことです。

一般的な金融商品における利回りは、投資金額に対する1年間の利益（利子や配当など）の割合を意味します。両者は同じように見えますが、実際には異なります。

不動産投資における「利回り」には次の3つの指標があります。

それぞれの違いを見ていきましょう。

1. 表面利回り

表面利回りは、グロス利回りともよばれ、簡便に利回りを計算できる方法として重宝します。不動産会社が販売図面（マイソク）という情報で出している利回りも、一般的には表面利回りとなります。

表面利回りの計算方法

たとえば、不動産購入価格が2,000万円の物件に対して、毎月の家賃が10万円、年間の家賃収入が120万円なら、

となります。非常にシンプルです。

表面利回りは、現在の家賃収入や空室状況をベースに計算するため、物件の収益性を手軽に把握できる指標として活用されています。

ただし、管理費や修繕積立金などの経費は考慮されていません。あくまで物件比較の初期段階や、一連のコストが発生しない想定で使用する目安として捉えることが重要です。

2. 実質利回り

実質利回りは、ネット利回りともよばれ、細かい収益性を把握したいときに使う指標です。

前出の表面利回りは、管理費や修繕積立金など運用にかかる諸々の費用を組み込んでいないため、最終的な収益性が確認できません。この費用を組み込んだのが実質利回りです。

実質利回りの方が、表面利回りよりもさまざまな経費を組み込んで計算するため、実情に合った利回りが算出できます。

実質利回りの計算方法

年間の家賃収入は120万円、管理費や修繕積立金など毎月かかる経費が年間で20万円だとします。

また物件購入価格2,000万円についても、購入時は物件の登記費用やローンの手続き手数料など諸々の費用（諸費用または初期費用等）が発生しますが、ここでは50万円と仮定して計算へ含めます。初期費用等は初年度のみかかる費用のため、2年目以降は含めません。

表面利回りで計算したときよりも、実質利回りで計算したときの方が利回りが低くなりました。

表面利回りでは儲かっているように見えても、実質利回りで見ると利益が出ていない可能性もあります。物件購入時は、実質利回りをシミュレーションしてから売買契約するべきでしょう。

しかし、この実質利回りでも実は不十分です。なぜなら空室のリスクが考慮されていないからです。

実際に「どれくらい空室になるか」は、データから予想するしかありません。近隣エリアの空室率や物件のグレードなどを参考に、空室期間分を家賃収入の減少として計算するのが一般的です。

3. 想定利回り

想定利回りは、投資対象が一棟マンションや一棟アパート投資のときに、物件が満室稼働した場合を前提として計算される利回りです。計算式は表面利回りと同じですが、実際の入居状況ではなく「全部屋が埋まっていたら」という仮定で算出されます。

物件の最大収益のポテンシャルを示す指標として、「空室」の中古物件で現状の募集家賃で居住者がついた場合を想定して、投資判断の参考に使用されています。表面利回りが現在の実際の家賃収入で計算するのに対し、想定利回りは理論上の満室時収入で計算する点が大きな違いです。

想定利回りは物件の収益性を把握するうえで有用ですが、実際には空室リスクが存在するため、あくまで参考値として捉え、実質利回りとあわせて総合的に投資判断することが重要です。なお、区分1室のコンパクトマンションの場合は、表面利回りと想定利回りがイコールになります。

不動産投資の利回りの目安

不動産投資で物件を選ぶ際、「利回りはどの程度を目安にすべきか」と疑問に感じる投資家も多いでしょう。利回りは物件の種類や立地、築年数によって異なるため、一概に「何％が良い」とはいえません。

ここでは、東京の中古区分マンションの表面利回りと、ワンルームマンション投資の利回り相場を解説します。

東京の中古区分マンションの表面利回り

東京の中古区分マンションは、好立地なら入居ニーズが高いため、空室リスクを抑えることも可能です。人口が増加している都心エリアでは、底堅い賃貸需要が見込めるため、安定的に家賃収入を得られるでしょう。

都内の好立地にある物件の購入目安としては、表面利回りで3～4％です。参照：一般財団法人 日本不動産研究所　不動産投資家調査（2025年4月現在）

月々の家賃収入では利益が限られていますが、東京都内の中古物件は売却価格が安定しているため、家賃収入と売却益を合わせたトータルリターンは十分期待できるでしょう。

東京の中古区分マンションは好立地であれば「堅実な利回り」が期待できるため、不動産投資初心者や本業が忙しい会社員に向いています。

新築の物件は、入居者が決まりやすく、修繕の発生リスクが少ない良さがあることに加え、その希少さから中古物件よりも高い価値で取引されますが、新築の条件から外れると物件価値が急激に下がってしまいます。投資観点で見れば、購入時から物件価値が急激には下がりづらい中古物件の方が中長期的な計画を立てやすい傾向にあります。

ワンルームマンション投資の利回り相場

上記の利回りが高いのか安いのかを判断するために、投資家がどのくらいの利回りを期待しているかの調査データを見てみます。

（一財）日本不動産研究所が2025年4月に行った不動産投資家調査によると、ワンルームマンション投資の期待利回りは、東京の城南エリアで3.7％、大阪・横浜は4.3％です。

利回りが突出して高い物件は、地方に多い傾向があります。

東京、横浜、大阪に比べて、地方都市は札幌・仙台・広島が5.0％と高い割合であることがわかります。

不動産投資の理想の利回りと最低ライン

不動産投資において、理想の利回りや最低ラインを一律に設定することは非常に難しく、あまり参考にしすぎない方がいいというのが実情です。利回り基準設定が難しい理由は、投資目的によって許容範囲が大きく異なるためです。

あくまでも一例ですが、以下のような投資目的によっても求める利回りは異なります。

• 長期の資産形成目的
• 短期間での資金回収
• 相続税対策
• 年金の補完

さらに、立地や物件の種類、新築・中古の違いによっても、利回りの相場は大きく変動します。都心の新築区分マンションでは表面利回り3～4％でも優良とされる一方、郊外のファミリー向け物件では5〜6％が一般的なケースも少なくありません。

利回りは投資判断の重要な指標の一つですが、それだけで投資の成否が決まるわけではありません。そのため、利回りの数値だけに捉われるのではなく、自身の不動産投資の目的に合わせて資金計画を立て、投資価値の高い物件を慎重に選ぶことが大切です。

不動産投資の利回りシミュレーションに必要な項目

不動産投資を成功させるためには、投資前のシミュレーションが欠かせません。表面利回りだけで判断するのではなく、収入と支出の詳細を把握し、実際のキャッシュフローを正確に予測することが重要です。

ここでは、現実的なシミュレーションに必要な項目を把握するために、収入関連・支出関連・収益性指標・物件価格の4つのカテゴリーに分けて詳しく解説します。

1. 収入関連

収入関連の項目には、年間家賃収入と利回りがあります。年間家賃収入は不動産投資の基礎となる収益源で、物件の立地や築年数、間取りによって左右されるため、周辺相場を十分に調査することが重要です。

中古アパートなどの場合、家賃収入はレントロール（賃料等一覧表）で確認できます。レントロールは各部屋の賃料や入居時期、契約条件が記載された重要資料で、不動産会社から入手できます。もし気になる物件があったときは、まず不動産会社に問い合わせてレントロールをもらうのがおすすめです。

利回りは空室リスクも考慮し、満室想定ではなく現実的な稼働率での収入予測を立てることが重要です。地域の空室率や人口動態なども、不動産会社に聞いて情報収集をすると良いでしょう。

2. 支出関連

不動産投資では、初期費用や年間維持費、融資返済額などの支出が発生します。初期費用や年間維持費には、以下のような内容が含まれます。

【初期費用】

• 不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 各種税金（不動産取得税、印紙税）
• 保険料（火災保険、地震保険）
• 仲介手数料（不動産仲介会社を介す際）
• 清算金（固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金）など

【年間維持費】

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料　など

特に修繕積立金は築年数とともに上昇する傾向にあるため、長期的な視点での予算計画が必要です。税金に関しては、ほとんどの自治体で固定資産税1.4％と都市計画税0.3％の合わせて1.7％程度が課されます。

不動産投資ローンやアパートローンを組んで物件を購入した場合、利息をつけて返済しなければなりません。返済額は借入金額と金利、返済期間によって決まります。月々の支払額はローンシミュレーションや金融機関、不動産投資会社に相談し算出してもらいましょう。これらの支出をなるべく正確に把握することで、実際の手取り収入を予測しやすくなります。

3. 収益性指標

収益性指標には、年間手取額（キャッシュフロー）と返済比率があります。年間手取額（キャッシュフロー）は「年間家賃収入－年間維持費－融資返済額」で算出する、実際に投資家が手にできる金額のことです。プラスであれば毎月収入が得られ、マイナスの場合は持ち出しが発生します。

返済比率とは、ローンの返済額と物件の家賃収入との比率です。物件購入時の借入金に対して、その物件から得られる家賃収入がどの程度あるかを示す指標となります。

返済比率が低いほど、家賃収入の中で返済に充てる割合が低いため、投資収益が高くなるのが一般的です。返済比率が高い場合は、投資家が家賃収入で返済額を賄えるかどうかが問題となるため、慎重な検討が欠かせません。

4. 物件価格

物件価格は、利回りを計算するために必要なだけでなく、自己資金や不動産投資ローンを含んだ投資予算を把握するためにもチェックしておきたい項目です。せっかく良い収益物件を見つけても、予算オーバーで買えなければ意味がありません。

そのため「自分の投資対象となる物件価格はいくらまでなのか」というのを、シミュレーションの段階で確認しておくことが重要です。

シミュレーションは検討段階から購入後の管理まで一貫して使える

購入前のシミュレーションで作成したデータは、購入後の物件管理においても継続的に活用できます。たとえば、滞納情報を入力すれば滞納者とその期間が明確になり、滞納家賃の回収に向けた対策を練りやすくなるでしょう。

空室が発生した際は、シミュレーションデータをもとに家賃設定の見直しや設備投資の判断材料にもなるため、投資期間を通じて価値のあるツールとしても活用可能です。

収支シミュレーションが大切な理由

不動産投資は、予測が立てやすい投資だといわれています。それは想定されるリスクがあらかじめ把握しやすい傾向にあるからです。

そのため、安定した不動産投資を行うには、リスクを加味してどのくらいのランニングコストが発生するか、そして返済計画に問題はないのかを把握・管理することが重要です。

不動産投資のコストを可視化してリスクを把握

たとえば、家賃・管理費・修繕積立金などは、市場環境や建物の管理状況に応じて変動します。数値の変動に伴い、利回り自体も変わるので、定量的な分析には不可欠となります。

また、入居者の有無により収益は大きく左右されますので、全体の稼働率や空室期間、その際の募集条件などについても記録を残しておくことが重要です。

不動産投資をより複雑に感じさせるのは、入出金の経路が多数に分散するためです。管理会社からの家賃送金や銀行からの融資金引落、建物管理会社への管理費・修繕積立金の支払、自治体からの税金の徴収といったものを漏らさないように注意しましょう。

修繕積立金に注意

修繕積立金は、長期的に積立をして対応しなければならないものの、物件選定時には念頭から外れてしまいがちです。

基本的に、築年数が経過するほど必要な修繕積立金は増えます。また、材料価格の高騰に伴って、将来的に修繕積立金は値上がりする可能性もあります。そのため、想定よりも大きな費用が発生するリスクがあることも考慮しておきましょう。

不動産投資の利回りシミュレーション

利回りの理論を理解したら、次は具体的な数値を使ったシミュレーションを確認してみてください。ここでは、新築と中古のワンルームマンションを比較しながら、表面利回りと実質利回りの計算方法と投資判断への活用法を解説します。

新築のワンルームマンションの場合

【物件概要】

• 物件価格：3,200万円
• 年間想定家賃収入：132万円（月額11万円×12カ月）
• 購入時諸費用：10万円
• 年間管理費：18万円（管理費月1万円＋修繕積立金月5,000円）

【各利回りの計算】

新築物件は物件価格が高いため表面利回りは4％、実質利回りでは3％後半になりました。ただし、新築のメリットとして当面の大きな修繕費用は見込まれず、入居者も決まりやすい点が挙げられます。

中古のワンルームマンションの場合

【物件概要】

• 物件価格：2,100万円
• 年間想定家賃収入：114万円（月額9.5万円×12カ月）
• 購入時諸費用：168万円（物件価格の8％）
• 年間管理費：24万円（管理費月1.2万円＋修繕積立金月8,000円）

【各利回りの計算】

中古物件は物件価格が新築と比べて低いため、利回りが高くなる傾向があります。

ただし、築年数を重ねるにつれて修繕積立金の上昇や、突発的な修繕費用が発生するリスクがあることを考慮する必要があります。

不動産投資において利回りだけで物件を判断するのは危険

利回りが高いほど投資の回収スピードが速まるからと、「利回りが高い物件」を探したくなるかもしれません。

ただし、利回りだけで投資する物件を判断することは危険です。利回りが高い物件が投資に適しているかというと、そうとも言い切れません。

都市部の高利回り物件

都市部において高利回りを実現している物件には、以下のような理由が考えられます。

• 築年数が古く修繕費用リスクがあるため物件価格が抑えられている
• 専有面積が狭く居住性に制約があるため相場より安く設定されている
• 駅からの距離が遠くアクセス面で不利なため物件価格が割安になっている
• 騒音や商業施設の不足などで需要が限定的なケース　など

これらの条件により物件価格が割安に設定され、利回りが高くなることも珍しくありません。

しかし、都市部の高利回り物件には地方物件にはないメリットもあります。賃貸需要がある程度見込めるため、適切なリノベーションや家賃設定により十分な投資対象になる可能性があります。

都市部の高利回り物件を活用する際は、学生や単身者向けなどターゲット層を明確化することが大切です。また、ターゲットのニーズに対応するためのリノベーションも検討しましょう。

地方の高利回り物件

地方では物件価格が都市部よりも安いため、高利回りが実現しやすい環境にあります。都市部と同程度の家賃収入でも、物件取得価格が大幅に抑えられることで、表面利回りで10％を超えるケースも存在します。

しかし、人口減少や産業の空洞化により、長期的な賃貸需要の維持が大きな課題です。一時的な高利回りに魅力を感じても、将来的に入居者が確保できなければ投資は失敗に終わってしまいます。そのため、投資前には、その地域の人口動態や主要産業、交通アクセスを十分に調査することが重要です。

地方の不動産投資物件で狙い目なのは、ファミリー層に向けた物件です。ファミリー層は、小中学生の子どもを持つ家庭が多く、一度入居が決まると大きなライフイベントがない限りはあまり退去しない傾向にあります。

安定した収入を得ている傾向もあるため、家賃未払いのリスクが低いことも狙い目なポイントといえるでしょう。地方で不動産を選ぶ際は、周辺に学校や公園、商店街などがある立地が適しています。

地方の高利回り物件への投資では、単純な数字の魅力だけでなく、その地域の将来性と物件の特性を総合的に判断することが成功の鍵となるでしょう。

不動産投資の高利回り物件に潜む3つのリスク

利回りが良くてもキャッシュフローが安定したものでないと結果的に損をする可能性もあります。検討している物件のエリアの賃貸需要を把握し、入居率や家賃下落リスクをきちんと理解したうえで、投資の判断をすることが重要です。

1. 高い空室リスク

高利回り物件は比較的安い金額で購入することが可能です。そのため入居者がいる場合は家賃収入が多くなるものの、実際には入居希望者が少ないことが多く、空室率が高くなる傾向があります。

特に立地条件が悪い物件では、一度空室になると次の入居者が決まるまでに数カ月から半年以上かかることも珍しくありません。空室期間中も固定費は発生し続けるため、想定していた収益計画が大きく狂ってしまう可能性があります。

2. 土地や物件の需要が低い

需要が限定されている物件や、需要が少ない地域にある不動産物件は一般的に高利回りになるケースが多くあります。しかし、土地や建物の評価が低い物件も多く、キャピタルゲインを狙っても売却益が出ず、最終的に損をすることも考えられます。

このような物件は、将来的な資産価値の下落リスクも高く、売却時に購入価格を下回る可能性を考慮しなければなりません。また、需要が低いエリアでは担保価値が不十分で、金融機関の融資評価も厳しくなる傾向があります。

将来的な売却時に買い手が融資を受けにくくなることで、さらに売却価格が下がる悪循環に陥る可能性にも注意が必要です。

3. 高額かつ突発的な修繕の発生リスク

特に築年数が古い高利回り物件は、老朽化による維持管理費用の増加が懸念されます。古い物件は、構造や設備に問題があることが多く、修繕や改修が必要になるリスクがあるため、想定しておくべき費用はある程度高く見積もっておくことが重要です。

たとえば、給排水設備の老朽化や外壁の劣化、屋根の防水工事などは予期しない大規模修繕が必要になることもあります。これらの費用は数十万〜数百万円に及ぶこともあり、事前に想定していなければ投資収益を大きく圧迫します。

また、築古物件では設備の故障頻度も高くなるため、定期的なメンテナンス費用も欠かせません。

不動産投資の利回りに関してのよくある質問

次に、利回りに対してよくある質問を3つご紹介します。

それぞれ詳しく解説します。

Q1. 利回りが低い物件よりも高い物件を購入するべきですか？

高利回りだからといって、必ずしも良いとは限りません。賃貸需要が低く、入居率も低い物件においては高利回りとなりやすいため、一定の水準で入居率が担保できる見立てがあればいいですが、そうでない場合にはリスクもあるでしょう。

一方で、利回りが低い物件を選択すると「投資リスク」は下がりますが、「収益性」も低下します。それぞれの物件の特長や投資家の投資戦略、リスク許容度、予算などを考慮して判断することをおすすめします。

Q2. 建物の構造によって利回りの違いはありますか？

建物の構造によって、利回りに違いが生じることがあります。たとえば鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造、木造などの構造によって耐震性・耐久性・防火性能などの差があり、それに応じて建物の補修や維持管理費用、保険料などの費用が変化するからです。

Q3. 同じような利回りの物件が多いような気がします。何か理由はありますか？

さらに不動産会社は、不動産投資物件の査定額を出す際に「利回り計算」によって売り出し価格を決めるのが一般的です（収益還元法）。「収益還元法」は得られる家賃を基に物件価格を算出する方法で、設定される家賃は周辺に建つ似た物件の家賃相場を参考にすることが多いです。そのため、特別な事情がない限りは高すぎる（もしくは低すぎる）家賃設定がされづらく、利回りも似る傾向があります。

不動産投資の物件選びでは、各物件に適した利回りで賢く投資しよう

数多くの物件から良い物件を見つけ出すためには、感覚ではなくしっかりとしたシミュレーションが不可欠です。しかし、どれだけシミュレーションしても、実際の投資はそう簡単ではなく、利回りはあくまでも目安にすぎません。現時点では利回りが高い物件でも、空室や家賃下落が発生すれば一転、利回りは低下してしまいます。

少しでもその確率を下げるためにも、周辺の賃貸マーケットの動向を把握したうえで、リスク回避することが必要です。空室リスクの低い物件や家賃の下落が起こりにくい賃貸需要の高いエリアへの投資、または、新築プレミアムから一定の範囲で家賃が下がった中古物件の購入などを検討しましょう。

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