不動産投資の利回りとは？ 種類、計算方法、注意点を紹介
不動産投資を検討する上で、「利回り」は重要な指標の一つです。しかし、一口に利回りといっても利回りにはいくつかの種類があります。そのため、投資判断に当たってはそれぞれの意味や活用できる場面を理解しておくことが大切です。
本記事では、不動産投資における利回りの基本から、種類、計算方法、投資判断における注意点までをわかりやすく解説します。
不動産投資の利回りとは
不動産投資における利回りとは、投資額に対する1年間の収入や収益の割合のことをいいます。
不動産投資でよく使われる主な利回りの種類には「表面利回り」と「実質利回り」があります。
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1. 表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対する年間収入の割合を示す指標で、「グロス利回り」ともいいます。ここでいう年間収入とは、家賃のほか、共益費や駐車場代など、不動産から得られる年間の収入の合計を指します。
一般的に、不動産広告や物件情報サイトなどで表示されている利回りは、この表面利回りです。
表面利回りの計算方法
表面利回りは満室を想定して計算されることが多いですが、現在の入居状況に基づいた家賃収入で計算される場合もあります。そのため、投資判断を行う際には、広告などに表示されている表面利回りが満室想定か現況ベースなのかを確認することが重要です。
ただし、表面利回りでは管理費や修繕費、税金などの経費が考慮されていません。そのため、実際の収益性とは差が生じることから、表面利回りで投資判断を行うことは適切ではありません。
表面利回りは、物件選びの初期段階で複数の物件を比較する際の目安として活用するのが適しています。また、同じエリアや同じ間取りの物件の平均利回りと比較することで、その物件の価格が割安か割高かを判断する参考にもなります。
実際に物件の購入を判断する際には、他の指標も含めて総合的に検討することが重要です。
2. 実質利回り
実質利回りとは、投資総額に対する年間収益の割合のことで、「ネット利回り」ともいいます。投資総額とは、物件価格に加え、登記費用や仲介手数料などの取得時の諸費用を含めた投資額の合計額のことです。また年間収益とは、家賃収入などから管理費、修繕費、保険料、税金などの賃貸経営にかかる諸費用を差し引いたあとに手元に残る金額を指します。
このように、実質利回りは表面利回りと比べて、より実態に近い収益性を示す指標といえます。
実質利回りの計算方法
＝ 年間収益÷投資総額×100
ただし、実態に近いとされる実質利回りといっても、考慮されていない要素があります。それが空室率です。実際の賃貸経営では一定の空室が発生するため、その分利回りは低下します。そのため、より厳密に投資判断を行うためには、空室率も考慮した利回りを計算する必要があります。
空室率については、その物件の現在までの空室率や周辺の空室率を参考に予測をします。予測された空室率を基に実質利回りを計算することで、より保守的で現実的な投資判断が可能になります。
空室による収入の減少分は「空室損失」とよばれ、年間経費と同様に収入から差し引くことにより、より実態に近い利回りが計算できます。
利回りを計算するための構成要素
利回りを計算するために押さえておくべき「収入」「支出・空室損失」「投資総額」のそれぞれの内容について整理します。
1. 収入
収入としては年間の家賃収入（共益費や駐車場代なども含む）が基本となります。中古物件の場合は、レントロール（部屋ごとの家賃一覧表）を確認することで、空室状況のほか、各部屋の家賃や入居者の属性（年代・会社員か学生かなど）を把握できます。周辺の相場より著しく高い、安いといった部屋がある場合にはその理由を確認し、入居者の入れ替え後の賃料予測なども行う必要があります。
2. 支出・空室損失
支出には、賃貸経営にあたり必要となるさまざまな費用があります。主な支出には以下のような項目があります。
- 管理委託費（不動産会社に賃貸管理業務を委託する場合）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料（年払いの場合）
- 修繕費
- 管理費・修繕積立金（区分マンションの場合）
- ローン元利返済（ローン利用の場合）
3. 投資総額
投資総額とは、物件価格と、物件取得時の諸費用の合計額です。諸費用には次のような項目があります。
- 仲介手数料（売主から直接購入する場合はかかりません）
- 印紙税（契約書に貼付）
- 登記費用（登録免許税および司法書士などの報酬）
- 火災保険料
- ローン諸費用（事務手数料、保証料、抵当権設定費用、印紙税など）
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 不動産取得税
- 建物の消費税（中古物件を個人から購入する場合はかかりません）
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利回りの計算例と見方
利回りの仕組みを理解したところで、具体的に利回りを計算してみましょう。ここでは、新築と中古のワンルーム区分マンションを例に、それぞれの表面利回りと実質利回りを計算し、その特徴について解説します。
新築のワンルームマンションの例
- 物件価格：3,200万円
- 購入時諸費用：150万円
- 年間想定家賃収入：132万円（毎月11万円）
- 年間経費：36万円（月額：管理費8,000円＋修繕積立金8,000円＋固定資産税等月割8,000円＋その他6,000円）
実質利回り：（132万円－36万円）÷（3,200万円＋150万円）×100≒2.86％
中古のワンルームマンションの例
- 物件価格：2,100万円
- 購入時諸費用：168万円（物件価格の8％）
- 年間想定家賃収入：114万円（毎月9.5万円）
- 年間経費：32.4万円（月額：管理費8,000円＋修繕積立金8,000円＋固定資産税等月割5,000円＋その他6,000円）
実質利回り：（114万円－32.4万円）÷（2,100万円＋168万円）×100
≒3.59％
それぞれの利回りから次のポイントがわかります。
（1）利回りは、新築物件か中古物件かを選択する際に活用できます。一般的に、新築物件は中古物件よりも利回りが低い傾向があります。ただし新築の場合は、入居者が決まりやすく当面は大きな修繕費がかからないことから、収益が安定しやすいというメリットがあります。
一方、中古物件は利回りは高くなりますが、入居率の低下、突発的な修繕費用の発生などのリスクがあることを考慮する必要があります。
（2）どちらも実質利回りは表面利回りと比べて1％以上低下しますが、物件選びの際には実質利回りで検討することが重要です。
（3）どちらも空室率を考慮していないため、実際に投資判断を行う際には、空室損失も含めて利回りを計算する必要があります。
不動産投資の利回りの目安
不動産の投資利回りは、物件の種類、立地、築年数などさまざまな条件によって異なるため、一概に「何％が理想」と決めることはできません。ただし、不動産投資において、投資エリアの利回り水準を把握しておくことは、そのエリアの投資を考えるうえで重要です。
参考として、投資エリアによる不動産投資家の期待利回りについての調査データを紹介します。期待利回りとは、投資家が投資用不動産に対してどのくらいの実質利回りを求めているかを示す指標です。純収益を期待利回りで割ったものが投資価値となります。たとえば年間の純収益が500万円のアパートに対して、投資家が5％の利回りを求める場合、
そのアパートを1億円以下で購入できれば5％以上の利回りを確保できることになります。
グラフは東京城南地区の賃貸住宅1棟の期待利回りの平均ですが、近年、不動産価格の上昇にともない、期待利回りは低下傾向が続いています。
日本不動産研究所の調査によると、ワンルームタイプの期待利回りは、東京の城南地区（目黒区・世田谷区）で3.7％です。期待利回りは、大阪・横浜4.3％、名古屋・福岡4.5％、札幌・仙台・広島5.0％と、地方都市になると期待利回りが高くなる傾向があります。
ただし、期待利回りと実際の利回りは異なることに注意が必要です。通常、実際の利回りは期待利回りよりも低くなります。たとえば、東京の城南地区の取引利回りは3.4％※で、期待利回りよりも0.3ポイント低下します。※東京都内の下記想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについて｜日本不動産研究所 第53回 不動産投資家調査
そのため、投資判断の際には、実質利回りに空室率を考慮した水準を基に行う必要があります。
不動産投資の理想の利回りは一律には決められない
不動産投資において、理想の利回りや最低ラインを一律に設定することは難しく、数値だけで判断することは適切ではありません。その理由は、投資目的によって求める利回り水準も大きく異なるためです。たとえば、次のような目的があります。
- 長期的な資産形成
- 相続税などの税金対策
- 年金を補うための安定収入の確保
短期的な収益を重視する場合は高い利回りが求められる傾向がありますが、長期的な資産形成を目的とする場合は、多少利回りが低くても安定性を重視するケースもあります。
また、ローンを利用して物件を購入する場合には、利回りとローン金利の差（イールドギャップ）も一つの目安になります。投資利回りとローン金利の差が十分でない場合、空室が発生したり金利が上昇したりした際に、ローン返済が収入を上回り、収支がマイナスに陥ってしまう可能性があるからです。
高利回り物件に潜むリスクとは？
投資物件を探す際に、多くの人がまず注目するのは利回りです。利回りが高いほど投資資金の回収も早くなるため、高利回りの物件は一見すると魅力的に見えます。
しかし、高利回りに見える物件には、その数字が高くなる理由があることも少なくありません。
代表的なリスクには次のようなものがあります。
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1. 空室リスク
入居需要の弱いエリアでは、物件は価格が低くなる傾向があり、結果として高利回りに見える場合があります。しかし、このような物件は空室リスクが高く、空室期間が長引くと収益が悪化する可能性があります。
2. 資産価値下落リスク
賃貸需要が限られている地域の物件は、将来的に売却価格が大きく下落するリスクも高くなります。それにより、インカムゲインとキャピタルゲインを合わせた総収益がマイナスになってしまう可能性もあります。
3. 修繕費の増加リスク
築年数が古い物件には修繕費リスクがあるため、物件価格が低くなり、結果として利回りは高く見える場合があります。しかし、建物の老朽化にともなう修繕費の増加に加え、雨漏りや外壁の剥落など、突発的に多額の修繕費が発生する可能性もあります。
4. 流動性リスク
地方の人口減少エリアや賃貸需要の弱い地域の物件は、将来売却しようとしても買い手が見つかりにくい場合があります。高利回りという理由だけで物件を選ぶと、将来の出口戦略において不利になる可能性があります。
利回りが低くても投資対象となる物件の特徴
一方で、利回りがそれほど高くなくても、長期的に安定した収益を生み出し、資産価値を維持できる物件もあります。
立地や建物の質が優れているため物件価格が高く、その結果として利回りが低くなっているケースです。投資対象となりうる物件の特徴を2つ紹介します。
1. 人気エリアや駅近などの立地にある
次のような条件を満たす物件は、安定した賃貸需要が期待できます。
- 主要駅へのアクセスが良い
- 周辺に商業施設や生活利便施設が充実している
- 治安・環境が良い
こうした立地の物件は一定の賃貸需要が見込めるため、空室リスクが比較的低く退去が発生しても次の入居者が早期に見つかりやすい傾向があります。また、将来売却する際にも流動性が高く、比較的売却しやすいという特徴があります。都心部や主要駅から徒歩圏内の物件は通勤・通学に便利なため、単身者や子どものいない共働き夫婦からの人気が高く、入居者の募集がしやすいです。
2. 管理状態が良好な物件
築年数が経過していても、管理が行き届き適切な修繕が行われている一棟物件や、修繕積立金が適正に積み立てられており、長期修繕計画がしっかり策定されている区分マンションなどは、将来的な突発的支出のリスクを抑えやすいといえます。内見時に現況を観察したり、マンションの管理組合の議事録を確認したりすることで、物件の管理状態を把握することができます。
不動産投資の利回りに関してのよくある質問
次に、利回りに対してよくある質問を5つご紹介します。
- Q1. 建物の構造によって利回りの違いはありますか？
- Q2. 同じような利回りの物件が多いような気がします。何か理由はありますか？
- Q3. 不動産投資ローンを利用する際、利回りと金利の差（イールドギャップ）はどれくらいを目安にすべきですか？
- Q4. 長期的な収支を計算する際、将来的な家賃下落による利回りの変化はどのように見込むべきですか？
- Q5. 物件購入時の利回りだけでなく、売却時の「出口利回り」も考慮する必要がありますか？
Q1. 建物の構造によって利回りの違いはありますか？
建物の構造によって、利回りに違いが生じることがあります。鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造などそれぞれの構造によって建物の価格帯に差がある一方、修繕費などの維持管理費用、保険料などの費用も変わるからです。これらの数字の違いが、結果として利回りに影響を及ぼします。
Q2. 同じような利回りの物件が多いような気がします。何か理由はありますか？
不動産会社が投資物件を売り出す際には、周辺の類似物件の利回りを参考にしながら価格を設定するのが一般的です。そのため、特別な事情がない限り、極端に高い（もしくは低い）利回りになることは少なく、結果として似通った水準になる傾向があります。
Q3. 不動産投資ローンを利用する際、投資利回りと金利の差（イールドギャップ）はどれくらいを目安にすべきですか？
一般的に、物件の実質利回りと借入金利の差である「イールドギャップ」は、2％以上あると比較的安全性が高いとされています。金利上昇リスクや空室リスク、家賃下落リスクなどを考慮すると、できるだけ余裕のある水準を確保することが望ましいといえます。
一方で、都心の築浅区分マンションのように資産価値の維持が期待できる物件では、イールドギャップが比較的小さくても、将来的な売却益（キャピタルゲイン）や資産形成の観点から投資対象として検討されるケースもあります。
最終的には投資目的やリスク許容度にあわせて判断することが重要です。
Q4. 長期的な収支を計算する際、将来的な家賃下落による利回りの変化はどのように見込むべきですか？
インフレ下では中古物件でも家賃が上昇するケースも見られますが、長期的な収支を考える際には、経年に伴う家賃の下落率をあらかじめ織り込んで試算することをおすすめします。
家賃の変化には、新築物件と中古物件とで異なる傾向があります。新築物件には「新築プレミアム」とよばれる家賃の上乗せ分があり、多少割高でも入居が決まりやすい傾向があります。しかし、この効果は時間の経過とともに薄れていくため、家賃は徐々に周辺の築浅物件の水準に近づいていきます。特に新築時から築10年程度は下落率が比較的大きく、年1〜2％程度下がるケースも見られます。その後は下落のペースが緩やかになる傾向があります。
一方、中古物件の場合は、すでに家賃が落ち着いていることが多く、購入後の下落幅は比較的小さい、または横ばいとなる傾向があります。ただし、家賃の変化は立地や建物の管理状態によっても大きく異なります。そのため、周辺エリアの築年数別の家賃相場を確認したうえで、やや保守的な前提で検討を行うことが重要です。
Q5. 物件購入時の利回りだけでなく、売却時の「出口利回り」も考慮する必要がありますか？
はい、不動産投資の最終的な成功を判断するためには、購入時の利回りだけでなく売却時の想定利回り（出口利回り）も考慮することが重要です。
不動産投資の収益は、運用中の収益（インカムゲイン）と、売却による利益（キャピタルゲイン。キャピタルロスの場合もあり）の合計で決まります。一般的に、物件を売却する時点では、築年数が経過している分、買い手からは購入時よりも高い利回りを求められることが多く、その分売却価格は低くなる傾向があります。
このように、将来の売却時に想定される利回りを前提に売却価格を試算し、最終的にトータルで利益が出るかどうかをシミュレーション段階で確認しておくとよいでしょう。出口戦略を明確にすることで、長期的な視点での投資判断が可能になります。
利回りは「入り口の指標」にすぎない バランスのとれた総合的な投資判断が大切
不動産投資において利回りは重要な指標の一つですが、それだけで投資判断をすることは適切ではありません。利回りはあくまでも目安であり、長期の空室の発生や家賃下落などによって収益性は大きく変化します。
そのため、利回りだけに注目するのではなく、空室率や修繕費、将来の家賃動向なども含めた長期的な収支シミュレーションを行い、総合的に判断することが重要です。長期的な視点で物件の価値を見極めることが、不動産投資を成功させるためのポイントといえるでしょう。
動画「リノシーチャンネル」でも解説しています。
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