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不動産投資

不動産投資の利回り計算方法〜エクセルを活用して実質利回りと表面利回りを確認しよう【テンプレ有】

2019.07.02

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資では、購入してからも修繕費や管理費などの複数の支出も発生します。そのため、物件を購入前に予め利回りがどの程度あり、手元にいくら残りそうかをシミュレーションしておく必要があります。今回は、不動産物件購入の際に書かれている利回りと意味、そして実際の利回りの違い、そういったデータの管理や計算をするための、エクセルの使い方について解説します。

不動産投資の利回りとは

不動産投資における利回りとは、物件への投資額に対する1年間の家賃収入の割合のことを指します。利回りの計算方法は複数あります。

  • 表面利回り(グロス利回り)
  • 実質利回り(ネット利回り)

利回りが高いほど投資の回収スピードが速まるため、不動産投資家は、「利回りが高い物件」を探します。それぞれの違いを見ていきましょう。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回り(グロス利回り)は簡便に利回りを計算できる方法として重宝します。本来利回りを算出する場合、様々な費用を組み込んだ実質利回りを使うべきです。しかし、実質利回りは不確定な要素が含まれているので、算出に時間がかかります。多くの物件からいい物件を探し出す必要があるため、簡便に物件の状態を判断できる表面利回りを使います。

表面利回り(グロス利回り)の計算方法

表面利回りの計算方法は

想定する年間家賃収入 ÷ 不動産購入価格 × 100 = 表面利回り

になります。たとえば、年間家賃収入120万円、不動産購入価格が2,000万円なら

120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6.00%

です。

これは記事冒頭でお伝えした計算式と同じです。

実質利回り(ネット利回り)

実質利回り(ネット利回り)は、細かい収益性を把握したいときに使う指標です。前出の表面利回りは、税金、管理組合費、修繕積立金などの運用の諸費用を組み込んでいないため、最終的な収益性が確認できません。この費用を組み込んだのが実質利回りです。

実質利回りのほうが、表面利回りよりも様々な経費を組み込んで計算するため、実情に合った利回りが算出できます。しかしこの実質利回りでも実は不十分です。なぜなら空室のリスクが考慮されていません。また何年で返済できるのかは、ローンの利率や返済方法によっても異なります。

本来であればそこまでシミュレーションしたいものです。後述しますが、空室リスクや利率なども含めてシミュレーションできるエクセルのテンプレートを用意しています。ぜひ活用ください。

実質利回り(ネット利回り)の計算方法

実質利回りの計算方法は、

(年間家賃収入 - 年間経費)÷(不動産購入価格 + 購入時諸経費)× 100 = 実質利回り

になります。

年間家賃収入120万円から、管理費や修繕積立金などにかかった経費20万円をマイナスします。

物件購入価格には、物件の登記費用やローンの手続き手数料など諸々の費用50万円もプラスして計算します。

(120万円 - 20万円)÷(2,000万円 + 50万円)× 100 = 4.87%

表面利回りでは儲かっているようにみえても、実質利回りでみると利益がでていない可能性もあります。そのため、物件購入時は、実質利回りをだしてから売買契約するべきでしょう。

不動産投資で守るべき最低ラインの利回りの目安

利回りは最低4~5%は欲しい

不動産投資、特にサラリーマンや初心者に向いているのは、「堅実な利回りの物件」です。このような物件は、東京都内の好立地にある「中古の区分マンション」に多く見られます。中古物件は新築に比べて、家賃が中長期で安定しており、かつ、物件価格は新築より安価なため、利回りが新築より高くなります。また、好立地なら入居ニーズが高いため、空室リスクも抑えられます。人口が増加している都心エリアでは、底堅い賃貸需要があります。

物件の購入目安としては、最低ラインとして表面利回りで4~5%は欲しいところです 。これくらいの利回りがあり、長期の融資を組むことができれば、実質利回りでも黒字化が可能です。月々の家賃収入では利益が限られていますが、東京都内の中古物件は売却価格も安定しているため、最終的な「家賃収入+売却の合算」で考えると、トータルのリターンが期待できるでしょう。

ただし利回りだけで判断するのは危険

高い利回りの出る物件は、初期投資の回収が早く魅力的に思えます。ただし、利回りだけで、投資する物件を判断することは危険です。検討している物件のエリアの賃貸需要を把握し、入居率や家賃下落リスクをきちんと理解した上で、投資の判断をすることが重要です。

参考:ワンルームマンション投資の期待利回り

現金を銀行などの金融機関に預けていても利息は0.001%程度なので、ほとんど増えることはありません。そのことについてはご存知の方も多いはずです。

では、ワンルームマンション投資においては、どのくらいの利回りかをご存知かをご存知でしょうか。

引用: 第 40 回 不動産投資家調査(2019 年 4 月現在)

2019年4月に行われた不動産投資家調査によると、 ワンルームマンション投資の期待利回りは、東京は城南エリアで同調査実施で最も低い水準の4.3%、城東エリアで4.5%です。それに対し、他の政令指定都市では軒並み5% の水準で横ばいとなっています。

また、利回りが突出して高い物件は、地方に多い傾向があります。上記の資料を見ても、 東京は城南地区で4.4%・城東地区で4.5%、大阪4.9%であるのに対し、地方都市は札幌5.5%、仙台5.5%、広島に至っては5.8%と非常に高い割合 である事が解ります。

地方の物件は賃貸需要が低いため、リスクに見合う売出し価格を設定しないと購入希望者が現れません。そのため、物件価格が割安で、利回りが高いことがあります。人口が流出しているエリアでは、数百万円どころか、時には数十万円の物件も存在します。 こうした格安物件を購入して、10%台、20%台といった脅威の高利回りを実現している「大家」力の高い不動産投資家もいます 。

このように預貯金に比べ利回りが高い不動産投資ですが、利回りがいくらよくてもキャッシュフローが安定したものでないと結果的に損をする可能性もあります。

詳しくは「 ワンルームマンション投資の利回りについて注意点などを解説 」をご覧ください。

エクセルで不動産投資の利回りをシミュレーションしよう

不動産投資の利回りの計算は、エクセルを使ってシミュレーションすることが可能です。下記にダウンロードして使えるエクセルを用意しました。無料ですのでぜひ使ってみてください。

RENOSYの不動産投資利回りシミュレーション(エクセル)
RENOSYのローン返済シミュレーション(元利均等返済、元金均等返済)(エクセル)

また、収支管理は利回りの計算はもちろんのこと、入力する項目を増やすことによって他のデータ管理にも活用できます。

例えば、滞納情報を入力すれば滞納者とその期間が明確になります。滞納家賃回収に向けた対策を練りやすくなるでしょう。

また、部屋の入退去情報を付けておくと、どの部屋の入退去が多いのか、どの部屋が空室になりやすいのかを把握することもできます。

複数物件を所有する場合には、1件目から収支管理をすることで、2件目以降のシミュレーションにも多いに役立ちます。

収支シミュレーションが大事な理由

不動産投資は、不動産を購入して運用することで家賃収入を得たり、売却して売却差益を得ます。しかし、家賃収入がそのまま収入になるわけではなく、修繕費や固定資産税などのランニングコストも発生します。

また、不動産投資は購入価格が大きく、ほとんどの場合で融資を受けながら運用を行います。安定した運用ができていない場合には、返済計画にも影響が出る恐れもあります。

そのため、安定した不動産投資を行うには、どのくらいのランニングコストが発生しているのか、返済計画に問題はないのかを把握・管理することが重要です。

コストを可視化してリスクを把握

不動産投資にはリスクになりうる変動要素があります。こちらを常に管理しておくが重要です。例えば、家賃・管理費・修繕積立金というものは、市場環境や建物の管理状況に応じて、変動します。数値の変動に伴い、利回り自体も変わるので、定量的な分析には不可欠となります。

また、入居者の有無により、収益は大きく左右されますので、全体の稼働率、空室期間、その際の募集条件などについても記録を残しておくことが不動産投資の成功には非常に重要な要素となります。

不動産投資をより複雑に感じさせるのは、入出金の経路が多数に分散するためです。管理会社からの家賃送金、銀行からの融資金引落、建物管理会社への管理費・修繕積立金の支払、自治体からの税金の徴収といったものを1つのシートで確認できるように努めましょう。

利回り計算をして投資判断に使う

運用している不動産が、うまく運用できそうか、できているのかを知る1つの指標が前述した「利回り」です。

利回り計算をすることで、物件の購入前は本当にその物件を購入しても収益はあがるのか、返済計画に無理はないのかを把握できます。物件の購入後は実際の運用状況を知ることができます。

不動産経営における投資効果を分析するためにも、利回り計算は不可欠なのです。

不動産投資が置かれている状況は好環境

引用: 第 40 回 不動産投資家調査(2019 年 4 月現在)

日本不動産研究所の調査によると、ここ数年、新規投資を当面控える割合は7%と低く、新規投資を積極的に行う回答の割合が 94%を超える形で推移してきており、全体としては不動産投資における積極的な姿勢が続いております。そのため、 現在は不動産投資において好環境 となっています。

まとめ

数多くの物件から良い物件を見つけ出すためには、感覚ではなくしっかりとしたシミュレーションが不可欠です。今回紹介したシュミレーターを用いて、しっかりと物件の精査を行い少しでも成功の確率を上げていくことが大切です。

しかし、どれだけシミュレーションをしても、実際の投資はそう簡単ではなく、 利回りはあくまでも目安にすぎません。現時点では利回りが高い物件でも、空室や家賃下落が発生すれば一転、利回りは低下してしまいます

少しでもその確率を下げるためにも、周辺の賃貸マーケットの動向を把握した上で、リスク回避することが必要です。 空室リスクの低い物件や、家賃の下がる可能性が低い、賃貸需要の高いエリアへの投資、又は、新築プレミアムから一定の範囲で家賃が下がった中古物件の購入などを検討 しましょう。いずれにせよ 「利回りが高い、即買い!」と飛びつくのは、不動産投資ビギナーがやってしまいがちな行動 であるため、注意しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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