不動産投資もシミュレーションが重要。やり方やポイントを解説
不動産投資が成功するかどうかは、不動産購入前のシミュレーションで決まると言っても過言ではありません。投資における外的要因などを事前に想定することで、さまざまなリスクを避け、適切な物件を選ぶことができます。不動産投資のシミュレーション方法やポイントを紹介します。
CONTENTS目次
不動産投資のシミュレーション方法
不動産投資を始める際には、検討している物件が収益を得られるのかを事前にリサーチする必要があります。そこで重要なのが「不動産投資のシミュレーション」を行うことです。
5年後、10年後まではもちろん、ローン返済後以降の収益を見通せるシミュレーションを行うことが大切です。
価格や金利などのデータを揃える
シミュレーションを行う際にまず必要になるのが、購入する「物件のデータ」です。
「販売図面」には、物件価格や、物件の詳細情報が書かれています。1棟ものへの投資を検討する場合には、「レントロール」と呼ばれる賃貸条件一覧表で、賃貸状態や家賃収入、現状の利回りなどを確認します。また、「年間修繕費の実績データ」や、「管理費・修繕積立金のデータ」などの書類も合わせて取り寄せましょう。
融資可能金額や金利などの詳細は、最終審査後でなければ回答を得られません。シミュレーション上では、銀行が公開している情報を参考にさまざまな金利のパターンを想定して行うとよいでしょう。多くのデータや資料は、不動産会社に揃えてもらうことになります。
利回りなどの計算をする
上記で得たデータを使って、上記のエクセルやシミュレーションツールに必要な数字を入力すると、利回りや返済額を確認することができます。不動産投資には「表面利回り」や「実質利回り」など複数の利回りの考え方があります。それぞれの違いと正しい数字の見方を把握して物件購入に役立てましょう。
| 利回りの種類 | 計算式 | 概要 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間合計家賃収入 ÷ 物件価格 | 年間の入居率が100%の場合の利回り |
| 実質利回り | (年間合計家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) | 年間の管理費や運用に関わる経費、空室などを考慮した上での利回り |
シミュレーション用に収集したデータを打ち込むだけでは、正確な投資の予測が立てられたとは言えません。前述しましたが、金利に関しては銀行の最終審査を終えないと正確な返済額を把握することができません。
パターンを変えて検証する
また、ある程度の金利の予測ができても、この先、金利が変わらないとも限らないため、多少金利が上昇しても利益が取れる物件を探す必要があります。
実質利回りの計算で使われる年間経費には、管理費や修繕費用など物件を管理している最中に変動するものや、設備費などの急な出費となるものが含まれます。
小さな経費の変動でも、利回りの計算には大きな相違が生じ、気づいたら赤字ということもありえるため、シミュレーションを行う際は、さまざまなパターンを想定して検証することが大切なのです。
シミュレーションをするメリット
シミュレーションを行うことで、収益がある物件なのかの判断がつくほか、「不動産売却のタイミング」や「リスク回避」をすることができます。
利益確定などのタイミングが計れる
不動産投資では、「家賃収入」と「不動産売却」によって収益を得ることができます。この2つの中でタイミングが重要になるのは、利益確定の時期を見計らって不動産を売却することだと言われています。
例えば、大規模修繕が必要となる前や、物件があるエリアの需要が低下し始めたときなど、そのまま物件を保有すると収支が悪化する可能性があれば、不動産売却をするタイミングと言えます。
特に上記のようなリスクがない場合には、不動産購入から5年を超えた後が不動産売却を検討する時期となります。なぜなら、不動産売却には「譲渡所得」という税金がかかり、その課税率は、5年を境に変化するからです。
| 期間 | |
|---|---|
| 不動産購入から5年以内 | 短期譲渡所得 = 所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税2.1％ |
| 不動産購入から5年以上 | 長期譲渡所得 = 所得税15％ + 住民税5％ + 復興特別所得税2.1％ |
いつまでも物件を持ち続けるという選択を取りつつも、トータルの収支を考えた上で、利益が最大化するタイミング見計らうシミュレーションをしておくことも大切です。
リスクを想定すれば損失を受けても受け止め方が違う
長期的に行っていく不動産投資では、次のような問題に直面することがあります。
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空室
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滞納
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金利上昇
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物件価格下落
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家賃下落
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火災
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地震
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賃貸管理会社倒産
シミュレーションを行う際には、このような損失を伴う問題も視野に入れて、対策を練っておきましょう。
リスクをあらかじめ想定しておければ、それが「リスク回避」となり、様々なシミュレーションに応じた対策を打てるため、安心して投資を行うことができます。
まとめ
不動産投資のシミュレーションができるツールを賢く活用して、リスク回避や利益確定のタイミングをつかみましょう。
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