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不動産投資で大阪は狙い目? おすすめエリアと利回りの相場を要チェック

2018.10.12 更新日 2020.10.16

不動産投資で大阪は狙い目? おすすめエリアと利回りの相場を要チェック

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資において、投資計画の際によく下調べしなければならないのが、投資先の地域特性です。大阪は近年商業地域として著しく発展しているエリアがあり、今後も相場が上がると予想されています。そんな大阪の中古マンションの相場や地域特性などを解説していきます。

大阪で不動産投資をするメリット

投資する地域によって費用や利回りが変わるため、エリア選定は大きな要素となります。

投資先が東京の場合、人口が多く、今後も増加していく可能性が高いため、安定するのはほぼ確実でしょう。しかし、地方に比べて物件相場が高いため、利回りはどうしても低くなってしまいます。

そこで狙い目なのが大阪です。ただ一口に「大阪」といっても、選ぶポイントがあります。その中でも大阪にはどのようなメリットがあるのか、紹介していきます。

大阪で不動産投資をするメリット

人口増加を続ける6区

2015年の国勢調査で大阪市の人口は横ばいとなっていますが、一方で人口が増えているエリアもあるのです

それが大阪市の中心に位置する、北区、中央区、福島区、西区、浪速区、天王寺区の6区です。

大阪市の人口推移グラフ 大阪市全体では横ばいだが中心6区では10年で1.5倍
総務省「平成27年国勢調査」よりRENOSY作成

地価上昇

人口増加とともに、地価が上昇してきているという点も挙げられます。

現在、大阪では商業施設の売上が著しく上昇しています。2020年コロナ禍においては勢いは中断していますが、外国人観光客も多く、飲食店や繁華街、ホテルの利用が高まっているのです。

大阪は国内外からの観光客も多い人気のエリア

日本政府は「明日の日本を支える観光ビジョン」を策定し、外国人観光客を2030年に6,000万人まで増やす目標を掲げています。しかし新型コロナウイルスによる影響で、2020年7月時点では「雇用の維持・事業の継続の支援に注力する」とし、「反転攻勢に転じるための基盤を整備」して、感染対策と経済の両立を目指して国内観光需要を喚起する方針をとっています。

日本政策投資銀行が2020年6月に実施したアンケートによると日本の人気はアジア居住者で1位、ヨーロッパ・アメリカ・オーストラリア居住者で2位と健在であり、新型コロナ収束後にこの目標が計画どおりに実現すると考えると、大阪の観光客も増加し、今以上に商業施設の売上は上昇するでしょう。

会社や商業施設が集まる「キタ」

大阪では梅田繁華街は「キタ」、心斎橋・難波繁華街は「ミナミ」と呼ばれていますが、実はどちらも大阪市の北部に位置し、周りにはオフィスビルやホテル、飲食店などで賑わっています。

物件相場が高いタワーマンションやファミリーマンションが北部に集中しており、外国人観光客もこの繁華街で賑わう北側のホテルを利用しているため、今後も物件相場が上がる見込みです。

大阪でおすすめの投資エリア

大阪で今後も賃貸需要が見込めるエリアは次の6区です。この6区は、大阪市内の中でも単身世帯が多いのが特徴です。

平成27年の国勢調査では、大阪市の世帯数は135万2,413世帯、世帯人員は 264万 9,619 人で、1世帯当たりの人数は1.96人です。

大阪市内の24区のうち6区の平均は1.72人、6区以外の18区では2.06人となっています。それでは各区の特徴をみていきましょう。

大阪でおすすめの投資エリア

北区

JR大阪駅、阪急梅田駅(現在は大阪梅田駅に駅名変更)という主要な駅が位置する北区ですが、数多くの百貨店や商業施設が密集する大阪きっての繁華街です。

大阪駅北地区まちづくり基本計画にそって、JR大阪駅北側の元貨物駅跡地の大規模な再開発が現在も進んでいます。第一弾としては、2013年4月に「グランフロント大阪」がオープンし、商業施設やホテルそしてオフィスで構成された複合施設としてにぎわっています。

現在はグランフロント大阪の西側「うめきた2期区域」の開発が進んでいます。

グランフロント大阪
グランフロント大阪(南館とタワーAオフィス)

梅田から難波までを結ぶ大阪のメインストリートである御堂筋界隈には、日本を代表する大手企業の本社が立ち並び、関西屈指のビジネス街と言われています。

淀屋橋からの眺め
淀屋橋からの眺め
御堂筋界隈は関西屈指のビジネス街
御堂筋沿いのオフィス

中央区

北区と並ぶビジネス街で、官公庁も集中しています。中でも大阪取引所のある北浜は関西を代表する金融街です。近年ではタワーマンションが続々と建設され、市内でも世帯数が増加している区です。

大阪取引所のある北浜は関西を代表する金融街

中央区の南側には、難波や道頓堀などの有名な繁華街もあります。

有名な繁華街、道頓堀

福島区

北区の西側に位置する福島区は、1918年に松下電器産業株式会社(現:パナソニック株式会社)を創業した地でもあります。かつては印刷会社や自動車部品製造などの中小企業が多い工業地域でしたが、梅田に近いことから、現在は大部分が住宅地、商業地として栄えています。

2008年に完成した大型複合施設「ほたるまち」には朝日放送や大学のサテライトキャンパス、レストラン、スポーツジムなどさまざまな施設が集まっています。

西区

北区、中央区、福島区に隣接し、通勤や買い物に便利なため、マンションなどの住宅が密集しているのが特徴です。なかでも「堀江」は東京で言えば青山・代官山のようなおしゃれな街として人気があります。

家具のまち堀江の家具ショップ Tachibana Interior Associationより引用: 家具のまち堀江の家具ショップ Tachibana Interior Association

浪速区

「大阪中心6区」の中では比較的地価が安く、他区ビジネス街へのアクセスが優れているので若い単身世帯向けワンルームマンションが多く建設されているエリアとなります。平成27年の国勢調査によると、浪速区は1世帯当たり人員が1.45人と最も少なくなっています。

元町中公園

天王寺区

JR大阪環状線の南のターミナルである天王寺駅を中心に関西有数の商業地が広がるエリアです。

2014年3月に完成した日本一高いビル「あべのハルカス」によって、若者の人気が上昇しています。

天王寺駅とあべのハルカス(右)
天王寺駅とあべのハルカス(右)

大阪のワンルーム投資物件の利回り相場

ワンルーム投資物件の利回り相場

日本不動産研究所が2020年4月に行った不動産投資家調査によると、 大阪のワンルームマンション投資の期待利回りは、4.8%となっています。東京は城南地区で4.2%、城東地区で4.5%です。

なぜ東京に比べて利回りが高いかというと、物件価格が安いからというのがその理由です。

【関連リンク】
利回りの目安は何%?実質利回りと表面利回りを確認しよう〜Excelテンプレ付き

大阪中心6区の土地価格

先に紹介した大阪の6区の土地の価格は、東京5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)と比較して、1m2あたりの平均価格が39.4万円と、東京の156.3万円の約4分の1となっています。

東京、大阪の主要地区の公示地価比較
国土交通省「平成31年地価公示(住宅地の平均価格)」よりRENOSY作成

東京に比べて物件価格が安いので、RENOSYで扱う物件の利回りも築年数や面積が同条件だと、下記のように利回りは高くなります。

築年数、面積が同条件下の東京・大阪ワンルームマンション比較

*物件ごとに異なります

まとめ

大阪は今後も不動産価格が上昇する見込みがあることから、不動産投資においても人気の地域になるでしょう。

大阪の地域特性をよく分析し、利回りや価格相場の動向も確認しながら、賢く不動産投資をしていきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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