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リフォーム・リノベーション

後悔しないリノベーション向き中古マンションの選び方

2018.03.30

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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中古マンションをリノベーションするなら、「物件探し」が成否を握っていると言っても過言ではありません。購入してから後悔しないために、リノベーション向きの物件選びのコツとポイントを紹介します。

築20年で下落が止まり横ばいになる中古マンション価格

中古マンションの購入で、まず着目したいのは「築年数」です。一般的に新築マンションは「鍵を開けた瞬間」から2割価格が下がり、年月が経つごとに下がり続け、およそ築20年で下落が止まり横ばいになります。

つまり購入するなら築20年以降が狙い目。それ以降は資産価値が大きく下がることはないので、賢く購入することができます。

エリア、アクセス、ロケーションは?

そして物件そのものだけではなく、マンションのエリア・ロケーション・アクセス状況なども検討事項として大切なポイント。これらは「自分が長く住む」のが目的か、「賃貸収入目的または転売」を考えているかで少し異なります。

自ら住むのであれば、家族のライフステージや利便性が最も重視されるでしょう。一般的には人気エリアでなくても、ご主人の勤め先やご夫婦の実家にアクセスがいいことが重要となります。駅から多少離れていても、マイカーや自転車移動がメインであれば「駅近」の優先順位は低くなります。

こうした「一般的にはデメリットだけど、自分たちには気にならない」条件をOKとしていくと、リーズナブルな掘り出し物に出会えます。

一般的な条件よりも、子供のための教育環境や学区などを重視した方が良いでしょう。

一方、賃貸収入や転売などを目的として購入する場合は、「一般的に好まれる条件」が生命線となります。

人気エリアの駅近やブランドマンションなど、幅広い人に好まれる条件を満たしている必要があるでしょう。気になる物件があったら、同エリアの賃貸価格の相場を見て検討するのがおすすめです。

実現したいデザイン・間取りが可能な物件を選ぶ

「天井の躯体現(くたいあらわ)しにしたい」「アイランドキッチンにしたい」「開放的なLDKにしたい」などの明確なリノベーションプランがあるなら、先に物件を買ってしまうと「思い通りのプランができなかった」と失敗してしまうこともありえます。

例えば、取り除けない大きな梁が通っていたり、天井の構造や管理規約によっては「天井の躯体現し」ができない場合もあります。壁構造のマンションでは壁を取り除けないため「開放的なLDK」も難しくなります。元のキッチンの位置と排管によっては「アイランドキッチン」もできないかもしれません。

具体的なプランがある場合は、必ずプロの設計士に内覧を同行してもらって確認してから購入しましょう。

管理規約をチェックする ペットや共用部分など

購入の前には、管理規約を確認することも大切です。契約の前に確認するだけではなく、管理規約には後々の暮らしに関わる情報も含まれているのです。

ペットを飼いたいならペットの規約をチェック。特に気をつけたいのが共用部分の扱いです。またガーデニングが好きならベランダの規約は確認しておきましょう。プランターや人工タイルなどをどの程度使用してもいいかを事前にチェックしないと、趣味を楽しめなくなってしまいます。

また「修繕積立金」と「修繕計画」を見ておくのもおすすめ。いい物件が複数あって迷う場合は、大規模修繕が近く予定されている方を選ぶのも一つです。

管理状態を確認できるのは中古マンションならではのメリット

新築マンションでは確認できないけれど、中古マンションだからわかるのが「管理状態」。管理状態を見るポイントはいくつかあります。

自転車置き場が整理されているか? お知らせの掲示物が最新できれいに貼られているか? 共用部分の掃除は行き届いているか?など。管理人さんに挨拶して様子を見たり、宅配便の配達員さんに会えたら「このマンションはどんな雰囲気?」と聞いてみるのも良いかもしれません。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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