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不動産投資

不動産投資の仕組みを解説。2つの利回りと節税について

2018.09.05

不動産投資では、どの程度の収益が見込めるかをきっちりおさえておくことが大切ですが、ポイントになるのが2つの利回りです。今回は、不動産投資の基本的な仕組みと利回りについて解説します。「節税」についても触れていますので参考にしてみてください。

不動産投資は儲かる?その仕組みとは

不動産投資とは、利益を得ることを期待して不動産に出資することです。不動産投資は大きく2つに分類できます。

アパート、マンション経営で家賃収入を得る

まず1つ目が、賃料収入を得る方法です。不動産投資では、アパートやマンションを購入し、貸し出すことで家賃収入を得ることができます。

アパートやマンションの一室を購入し貸し出す、アパート(マンション)全体を購入し経営する、戸建てへ投資するなど、さまざまな方法があります。

賃料収入の1番の特徴は、定期的な収入が期待できるという点です。このように資産を保有し続けることで得られる収入を、「インカムゲイン」とも呼びます。

不動産の売却益を得る

もう1つの方法が、不動産売買です。アパートやマンションを購入し、購入した額よりも高い額で売却することで、差額分の利益を得ることを目的とします。当然ながら、購入額よりも物件の価値が上がることが利益を得るための必要条件です。

このように所有する資産の売却による収益のことを「キャピタルゲイン」といいます。より高い売却益を狙うには、売却時期の見極めが重要です。

不動産の投資利回りは2通り

投資するからには利益を得ることは最重要事項ですが、1年間で得られる収益の投資額に対する割合のことを「利回り」と呼びます。不動産投資では、この利回りを2通り想定しておく必要があります。

表面利回り

不動産の購入額に対し、1年間に得られる賃料収入の割合のパーセンテージを「表面利回り」と言います。年間の賃料収入を、不動産の購入額で割り、100倍して計算します。

例えば、2,000万円で購入した不動産で、年間の家賃収入を100万円得た場合、この不動産の表面利回りは、「100万÷2,000万×100=5%」ということになります。

実質利回り

不動産投資では、家賃収入としてお金が入ってくるだけでなく、所有することでさまざまな諸経費が発生します。例えば、火災保険料や管理費・修繕積立金などもその一部です。

こうした支出を計算に含めて、実際のお金の動きに近い形で出した利回りのことを「実質利回り」といいます。

「実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(購入額+購入時諸経費)×100」で計算します。購入時にかかった経費も計算に入れることで、実質の投資額に対する利回りが計算できます。

利回りの低下をシミュレーションしておこう

賃貸住宅の家賃は築年数とともに下がるのが一般的です。一方、修繕積立金などの維持費は年々上がるもので、経費が想定よりも多くなることも少なくありません。

このように、不動産投資の利回りは、実は購入当初が最も高く、次第に低下していくものだということは覚えておきたいポイントです。

また、空室を抱えたり、家賃を滞納されたりといったこともないわけではありません。住宅の周辺相場を考慮して、利回りの低下についてあらかじめシミュレーションしておくのがおすすめです。

不動産投資は税金対策になる?

「不動産投資が節税対策になる」ということは、不動産投資を考えた人なら耳にしたことがあるかもしれません。その理由を紹介します。

減価償却費や管理費が経費計上できる

「不動産投資が税金対策になる」といわれるのには、「経費」および「損益通算」が関係しています。不動産投資では、不動産の取得や保有に関わる固定資産税や減価償却費、管理費に加え、融資を受けて不動産購入した場合の借入金利息といったさまざまな費用を「経費」として計上できます。

中でもウェイトが大きいとされるのが「減価償却費」および「借入金利息」です。建物の価値は築年数を経るごとに低下していくという考えのもと、物件の構造に応じて定められた耐用年数と償却率をもとに計算します。なお、建物に係る減価償却費は現在の税法上、毎期一定額を償却していく定額法によることとされています。

例えば、5,000万円の木造新築物件の場合、減価償却費は年間230万円(5,000万円÷22年)です。なお、中古物件の場合であれば新築時償却年数より短い期間で償却することができるので、耐用年数が一定程度経過している良質の中古物件だとより多額の減価償却費の計上ができます。

不動産投資では特に購入初年度(およびその後数年程度)は不動産所得に係る不動産所得税等の税金や上記の減価償却費、借入金利息が多額になることから一般的に不動産収入より経費額が多くなり、損失が生ずるケースがあります。この損失は所得税計算上一定のルールの下、給与等と通算することができる(これを損益通算といいます)ので、不動産投資をしなかった場合に比べ所得税納税額を減少させることができます。

したがって、不動産投資においては損失に係る税金のマネージメントも重要な要素となります。

相続税対策になる

不動産投資物件は、同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながることがあります。

例えば現金2,000万円を相続した場合には現在の相続税法では財産評価額は2,000万円と評価されます。

一方、同額の2,000万円でマンションを相続する場合、土地は路線価(一般的に時価の8割程度)、建物は固定資産税評価額(一般に時価の7割程度)から不動産評価額を算出します。したがって、マンションの場合は時価2,000万円にもかかわらず相続税評価額では4割ほど評価額が少なくなって、6割の1,200万円程度の評価額になります。そのマンションを他人に賃貸している場合は、借地権や借家権の影響でさらに評価額が低くなります。

ちまたで相続対策なら不動産を、といわれるのはこういった理由があるからです。

まとめ

不動産投資には、賃貸物件として家賃収入を得る方法と、売却して売却益を得る方法の2つがあります。

不動産投資は節税対策としても注目の投資方法ですが、不動産取得・保有に対し、税金や諸経費が発生します。そのため、不動産投資では、損益通算による節税効果も加味した「実質利回り」の算出がポイントです。なお、不動産投資から生じた損失は3年間繰越ができるので損失のマネージメントも重要となります。

取材協力:佐野比呂之税理士事務所 代表税理士 佐野比呂之

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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