不動産投資を始めるなら自己資金はいくら必要？
不動産投資を始めたいと考えた時、自己資金はいくらあったら始められるでしょうか？ 不動産を現金で購入するには多額のお金が必要です。では、不動産投資ローンを使って借入れるとした場合の自己資金はいくらになるでしょうか。不動産投資を始めるのに用意しておきたい自己資金はどのくらいか、手元に資金がなくても不動産投資はできるのかについて解説します。
不動産投資の自己資金とは
自己資金とは、自分の手元にある資金のことで、現金や貯金のほか、お金に換えることができる株なども含まれます。
不動産投資を始める際の自己資金を理解するために、まず不動産投資の始め方を理解する必要があります。
不動産を購入する場合、自己資金は建物や土地の購入費用に加えて、不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士への報酬などの諸費用が必要となります。つまり、その諸費用も含めた金額をふまえて、自己資金をどのくらい用意しておくべきかが決まっていきます。現金一括で支払う場合には、購入時にこれらの費用が必要となります。
ただ実際には、不動産投資を現金一括で始める人よりも、金融機関から借入れを行って始めるケースが多いでしょう。ここでは、不動産投資ローンを利用する場合に必要な自己資金を考えていきます。
頭金との違いは？
自己資金と聞いて「頭金」を思い浮かべた方もいるかもしれません。頭金とは、借入れの際に物件購入費用の一部として支払う現金のこと。つまり、頭金は自己資金の一部と言えます。
頭金は、用意できれば用意した方がいいに越したことはありません。なぜなら借入金額がその分少なくなり、月々の返済金額も減るので、キャッシュフローはプラスになり、不動産投資におけるリスクが軽減するからです。
ただ、頭金が用意できないと不動産投資を始められないかというとそうではありません。借入れをしようとする人の勤務先や勤続年数および年収など条件にもよりますが、頭金がなくとも土地と建物の合計金額を全額、最近ではさらに初期にかかる費用を含めた金額を貸し出してくれる金融機関もあります。
不動産投資を始めるにはどのくらい自己資金が必要？
では、頭金を入れなくていいとして、不動産投資をこれから始めたいという人は、どのくらい自己資金が必要となるのでしょうか。どんな項目にいくら必要になるのかを見てみましょう。
不動産会社による - RENOSYの場合は50万円〜70万円程度
「中古の都心ワンルームマンション」に投資するサービスのRENOSYで不動産投資を始める場合には、必要な自己資金のおおよその目安は、物件の大きさにもよりますが1物件につき50万円から70万円となります。
RENOSYでは、RENOSYが直接売主となって投資対象の不動産を販売します。このため「仲介手数料」がかかりません。売主が別にいて仲介手数料がかかる不動産会社から購入する場合に比べて、最初にかかる自己資金が少ない金額となります。
諸費用の内訳は後述します。
自己資金は物件価格の８〜10％程度
不動産会社が直接売主ではない場合、また投資対象も中古の区分ワンルームマンションに限らず考えた場合、必要になる自己資金の目安として、物件価格の8〜10%程度が必要となります。
自己資金の内訳
購入時にかかる費用には、下記のようなものがあります。
不動産仲介会社への仲介手数料
不動産を売りたい人がいて、その物件を購入希望者に仲介する不動産会社から購入する場合、仲介手数料がかかります。たとえば2,000万円の物件を購入するとしたら、法律で定められている上限の仲介手数料でいうと、726,000円（税込）が仲介手数料としてかかります（物件価格の3% + 6万円、税金）。
不動産会社が直接売主となり仲介手数料がかからない例としてRENOSYを紹介しましたが、新築物件を購入する場合も、不動産会社から直接購入することとなり、仲介手数料を支払う必要はありません。
ローン申し込み時の事務手数料や保証料
ローンを申し込む際の手続きに対して支払うのが事務手数料です。金融機関や借入金額によって金額が異なります。
また、不動産投資ローンは金融機関にとっては多額の金額を貸し出すことになるため、万が一借り手が返済できなくなった場合に備えて、返済を肩代わりしてもらう保証会社を立てるケースが少なくありません。借入時に一括で支払う方法や、毎月の返済額に組み入れて支払う方法があります。なお保証料を不要としている会社もあります。
印紙税
不動産の売買契約書やローン借入れのための金銭消費貸借契約書といった文書は印紙税法で定められた「課税文書」に該当します。課税文書に対して印紙税が課税され、その税額は契約書の記載金額によって決定します。
不動産登記費用
不動産を購入すると登記する必要があります。不動産登記費用は、大きく分けて登録免許税と司法書士への報酬の2つがあります。登録免許税は不動産登記を申請する際にかかる税金のことで、司法書士への報酬は登記申請などの事務手続きの手数料として支払われます。
ほかにも、「固定資産税や都市計画税などの清算金」「管理費・修繕積立金の清算金」なども諸費用に含まれます。
一棟アパート投資（アパート経営）を考えている場合は、所有している土地を活用するかどうかによっても必要となる自己資金がかわってきます。すでに所有している土地にアパートを建てる場合は建物分のみの金額に対して、土地と建物を一緒に購入する場合は両方合わせた金額に対しての頭金や諸費用が必要です。
自己資金がなくても不動産投資はできる？
たとえば数千万円の物件を購入する場合、頭金や諸費用の金額だけでも数十万〜数百万円は必要です。手元の現金に余裕がない場合は、不動産投資をあきらめなければならないのでしょうか。
結論としては、自己資金をほぼかけないで、不動産投資ローンの融資のみに頼って不動産投資を始めることは可能です。不動産を購入する際の借入れは購入予定の不動産自体を担保にできるため、審査さえ通ればローンを借入れる金融機関が頭金なしで融資してくれる可能性があります。不動産の購入全額に対して融資がおりることをフルローンと言います。
さらに物件購入費用以外の先ほど述べた諸費用もローンに含めることも可能です。手持ちの現金がないという場合には、数万円から始めることも不可能ではありません。
しかし、フルローンや、諸費用も含めて借入れるオーバーローンの場合に、月々の返済金額がいくらになるのかは、きちんと把握しておく必要があります。
不動産投資は、安定した家賃収入が得られないとなると、収支のバランスが崩れて自己負担が増えてしまいます。フルローンやオーバーローンで物件を購入する際は、収支設計や年間の家賃収入等をふまえて、自分の投資計画に合っているかを検討するようにしましょう。
キャッシュフローが大きくマイナスとなり、日々の生活に困窮するようなことがあっては本末転倒です。
まとめ
不動産投資における自己資金は自分で用意できる現金のこと。手持ちの自己資金をどこまで使い、どこまでレバレッジを効かせるかを決められるのは不動産投資だから可能な投資方法ですが、長期にわたる運用上で無理が生じない範囲で自己資金をどこまで用意するかを検討しましょう。
物件費用をすべて自己資金でまかなうことができればリスクは減りますが、レバレッジを効かせていることにはなりません。キャッシュフローのシミュレーションをして、無理のない投資計画をすすめるために、前もってどのくらい自己資金を用意しておくべきか検討すると良いでしょう。
不動産投資ローンを組むときに必要な年収と、最大の融資額はいくら？
※本記事の情報は、信頼できると判断した情報・データに基づいておりますが、正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。法改正等により記事執筆時点とは異なる状況になっている場合があります。また本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。
関連キーワード
