【不動産投資のギモン】家賃収入で生計を立てるための方法は？
不動産投資を始めてみたいと考えたとき、漠然と「家賃収入で生活していけるようになるのだろうか？」と疑問に思うかもしれません。どのように不動産投資をすれば、家賃収入だけで生計を立てられるようになるのでしょうか？ 本記事でわかりやすく解説していきます。
CONTENTS目次
不動産投資で得られる「家賃収入」とは？
家賃収入とは、アパートやマンションなどを貸し出して得られる収入のことです。購入した物件に、入居者が付いて家賃の滞納さえされなければ、定期的に家賃収入を得られます。
不動産投資の世界では家賃収入のことをインカムゲインといいます。株式投資においては株式を保有中に得られる配当金や株主優待などの利益をインカムゲインといいますが、株式市場は株価の変動を言い当てることは難しいので予測が立てにくいです。
その点、不動産のインカムゲインは日々家賃が変動するわけではないために、収入の予測が立てやすい特徴があります。
一方で、不動産を売買して得られる利益を「キャピタルゲイン」といいます。
不動産投資では、多くの物件に投資をしてインカムゲインを高めていくのが一般的です。また適切なタイミングで投資物件を売却することができればキャピタルゲインも得られるため、より高額な家賃収入が期待できる物件に投資できます。
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家賃収入が発生する流れと仕組み
家賃収入は、アパートやマンションを購入し、それを第三者に貸し出すことによって発生します。つまり家賃収入を得るためには、まずは投資物件を購入しなければなりません。
利益は家賃収入から生まれるので、不動産投資で生計を立てられるだけの金額の家賃収入を得るためには、複数の不動産を持つ必要があります。
仮に月の生活費に30万円必要だとしたら、家賃収入は少なくとも30万円は必要ということです。もちろん実際は経費や税金などもかかるので、必要な家賃収入は30万円では足りない、ということになります。
おおよそのイメージでいうと、少なくとも約1億円分の不動産を所有する必要があります。東京の中古ワンルームマンション2,000万円を5件所有し、それぞれから8万円の家賃収入を得て40万円の家賃収入になる、といったイメージです。東京ではなく地方のアパートで一気に複数戸を所有したいと思ったら、新築ならば土地探しから始める必要があります。
親が持っていた不動産を相続することになれば、家賃収入を得られるハコである不動産をすでに持っている状態になります。このような場合は「不動産を購入する」という最初のステップは必要ありません。ダイレクトに収入として入ってきます。
しかし所有する物件はゼロ、1件目の不動産を持つところからスタートする場合、どうやって複数物件を所有するまでに至れるのでしょうか。
1億円を現金で持っていたとしたら、現金で物件を1億円分購入し、先の設定でいうと年間480万円の家賃収入を得て約20年で投資元本を回収することはできます。
ただ多くの人は、現金を1億円持ってはいません。そこで通常は不動産投資ローンを組みます。
不動産投資ローンを組んで物件を所有
収入が安定している、上場企業に勤めているなどの条件が整った人であれば、はじめにかける自己資金が少なくても銀行などの金融機関から融資を受けられ、投資物件を購入できます。
特にサラリーマンや公務員のような給与収入が安定している人は、融資の審査に通過しやすく融資金額も物件価格まで、時にはそれ以上の金額を借りられます。そのため多額の借入れを受けて、複数の投資物件を購入できます。
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金融機関は融資する金額に上限を設定しています。多くは年収の8倍、年収が高く安定している場合だと時に10倍まで融資が下りる場合もあります。1億円の借入れが許される人というのは、年収が1,000万円以上ということになります。
最初から一気に1億円借りられる条件の人は少ないので、年収がそこまで高くない人はどうするかというと、少しずつ物件を買い増ししていきます。
不動産投資で得られる家賃収入で生計を立てられる人の特徴
どうやって買い増しできるのかというと、設定した借入期間よりも短い期間で返済をし、最初に買った物件を完済し、完済後の家賃を次に買った物件のローン返済に充てていくという方法で可能になります。完済したことで金融機関から不動産経営事業として成功しているとみられ、新たな融資が下りることとなります。
では、不動産投資の家賃収入で生計を立てられている人には、どのような特徴があるのでしょうか？
1件目の投資物件を慎重に選んでいる
不動産投資は、物件選びが非常に重要です。物件選びに失敗すると、思うように家賃収入が得られず事業を拡大できません。
一方、不動産投資に成功できない人は、無理な返済計画のうえで高額な不動産を購入して、赤字経営となり立ち行かなくなるといったことが考えられます。
不動産経営自体を続けることが難しくなるところまでいかなくても、赤字が継続して発生する状態だと、事業を拡大しようとした際に金融機関からの融資を受けづらくなり、事業拡大が難しくなります。
不動産投資の家賃収入で生活するためには、1件目から黒字経営できるような物件に投資し、着実に資産を増やすことが重要です。できるだけ安い価格で家賃収入が見込める物件を入手できれば、借入額は少なく済みます。その結果、赤字経営になるリスクが減り、金融機関からの評価が高まって投資規模を増やせるでしょう。
融資に頼らず、数百万円といった安い物件を探して自己資金で始めるという人もいます。数百万円という少額ならばその金額を回収するための年数も短くて済みます。
複数の物件を保有している
不動産投資の賃料収入だけで生活をしている人は、複数の投資物件を所有して多額の賃料収入を得ています。アパート5棟またはマンションを10室といった、いわゆる法人化できる規模で物件を所有します。
複数の投資物件を持っていると、空室が発生したり家賃を滞納されたりしても、ほかの家賃収入でカバーできリスクを減らせるというメリットも生まれます。
まとめ
不動産投資で家賃収入を得るためには、収益が見込める物件を慎重に選んで投資物件を増やしていくことが大切です。最初から大きなリターンを狙うのではなく、確実に収益を見込めるところに投資しましょう。
空室リスクや家賃滞納リスクなどがあることも認識したうえで、投資物件から得られる家賃収入を着実に増やすことをおすすめします。
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