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不動産投資で年収1,000万円を目指す! 注意すべきポイントは?

2020.09.25

不動産投資で年収1,000万円を目指す! 注意すべきポイントは?

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資は、購入した不動産を賃貸に出して家賃収入を得ることを主に、万が一物件の価値が上がったときに売却し利益を得るのが基本です。では、その収入だけで年収1,000万円を達成することは可能なのでしょうか? 不動産投資で収入をあげるコツと、注意すべき点についてまとめました。

不動産投資で年収1,000万は実現可能? その理由は?

まず、不動産投資には2種類の方法があります。購入した物件を売却し、利益を得る方法(キャピタルゲイン)と、購入した物件を賃貸として貸し出し、家賃収入を得る方法(インカムゲイン)です。キャピタルゲインは一時的なものなので、「年収1,000万円」を目指すならば、継続した家賃収入のインカムゲインで目指すべきでしょう。

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結論からいえば、年収1,000万円を達成するのは理論的には不可能ではありません。投資は自分の目的や投資額、投資期間を十分考慮し、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを目指すのか、などゴールを設定するところからスタートします。

年収1,000万円を目指すということは、月々84万円の利益を得る必要があるということです。都心の高級賃貸物件ならば家賃が100万円を超えるマンション1戸で不動産投資ができるかもしれません。しかし高級賃貸物件を最初に購入するとなると、一般的なサラリーマンの年収では難しいでしょう。

そのため、少ない自己資金から始められる価格の不動産を入手し着実に利益を出していき、所有物件を増やしていくのがリスクをとらない方法です。インカムゲインの不動産投資で、収入アップを目指しましょう。

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不動産投資で年収を上げる5つのコツ

では、具体的に不動産投資を成功させるコツを見ていきましょう。

1. 立地を重視する

毎月安定的に家賃を得るなら、なるべく空室が出にくく、人気のある物件を購入することは外せません。どんな物件なら当てはまるかというと、まずは立地の良さでしょう。

たとえば単身者をターゲットとした場合、駅から離れた物件はなかなか選ばれにくいばかりか家賃の相場も下がってしまうもの。反対にファミリー向けなら、少し郊外でも広くて周辺環境が良ければ需要はあります。どんな顧客層にアピールするか考えたうえで立地の面から物件を探すことが重要です。

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2. お値打ち価格の物件を狙う

不動産投資の理想は、少ない投資で大きな見返りを得ること。投資額が収入を上回ってしまったら損になります。そうなると、購入する物件はできるだけ安価なものの方がリスクも少ないといえます。

しかし一般的に安価な物件は築年数が経っていたり設備が古かったりと、あまり魅力的でないものが多いのも事実。そこで抑えた分の費用は、物件の修繕や修理に回すことで、入居者に選ばれる物件にする必要があります。

3. 空室対策を徹底する

家賃収入を得るためには、できるだけ空室がないような運用をしなければなりません。そのために重要なのが、魅力的な物件であること。立地や環境が良く、また室内の設備も使いやすいものになっていれば、居住者が激減する心配はないでしょう。

さらには共用部の掃除が行き届いていて清潔感が保たれていること、入居者募集の広告を出す際は映りの良い写真を選ぶことなども有効です。

4. 余裕のある融資を受ける

ローンを借りる際は、自己資金の出費を減らすためについ上限まで借りてしまいがち。しかし、中には借り入れ後に勤めていた会社の経営が悪化し、収入が減ってしまったことで、月々の返済もままならなくなってしまうケースもあります。予想外の出費に対応するためにも、ある程度余裕を持って融資を受けるようにしましょう。

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5. 信頼できる不動産業者や専門家に相談する

不動産投資をするうえで、物件を管理してくれる不動産業者との関係性はとても重要。業者が誠意を持って管理にあたってくれなければ、物件のメンテナンスがなおざりになったり、空き家が埋まらないなどのデメリットが発生します。

また投資について気軽に相談できる専門家についても親身になってくれる方を探しましょう。特に運用のノウハウが未熟なうちは頼れる専門家がいてくれることが大きな安心につながります。

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実際にシミュレーションをしてみよう

不動産投資をする場合、どのような運用を行えば年収1,000万を達成できるでしょうか。実際にシミュレーションしてみましょう。

目指すのは、年間のキャッシュフローが1,000万円、一月約84万円です。一か八かのリスクをとって郊外にある20戸一棟ものの物件を手に入れたとしましょう。物件価格は1億円。金利3%、35年フルローンで借りました。1戸につき65,000円の満室想定です。家賃収入は月々130万円、ローン返済額は39万円。利回り15.5%です。

このような好条件の物件を手にすることができ、かつ、空室も抑え続けることができれば、年収1,000万円も不可能ではありません。

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考え方次第ですが、不動産投資以外の収入源があれば、リスクをとって大きなリターンを狙いにいくのもありです。万が一入居者が次々と減り、家賃収入でローン返済を賄えなくなっても、本業の給与で返済ができればいいかもしれません。一棟ものは、外壁工事や共用部分の修繕など、また一斉にトイレが故障するといったこともあり得ることです。運営費も区分マンションを所有するよりかかります。

投資した物件が失敗だったと思っても、不動産の流動性は高くないので、頻繁に売り買いできるものでもありません。いきなり一棟ものに手を出すよりは、都心のワンルームマンションを複数件所有し、一つひとつローンを完済していき、完済物件を増やしていくことで将来の年収1,000万円を指すというのもひとつの手ではないでしょうか。

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不動産運用で注意すべき点とは?

近年増えている自然災害によって建物が損害を受けた場合、入居者を募ることができず収入を得られなくなる可能性もあります。こういったリスクに備え、購入前はハザードマップを見ながらできるだけ入居条件の良い物件を探す、あらかじめ保険に加入するなどの対策はとっておくのが無難です。

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まとめ

立地や周辺環境が良く、きちんと手入れがなされ、継続して入居者があるような物件であれば、不動産投資によって収入をアップさせることは難しいことではありません。きちんと運用計画を立て、地道な努力を惜しまないことが年収1,000万円を成功させるための秘訣といえるでしょう。

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