不動産投資を始める理由はなんですか？ 考えておきたい老後と「2件目」以降のこと
軌道にのれば、安定した収入への道が近づいてくる不動産投資。1件目の投資がうまくいったことで、2件目、3件目……と複数の物件を所有しようと考えている人も少なくないかもしれません。2件目、3件目と複数物件を選ぶのはなぜなのか。またどのような物件が最適なのでしょうか。注意点とあわせて紹介します。
CONTENTS目次
2件目の不動産投資を行うメリット
不動産投資は、なぜ1件ではなく複数所有するのでしょうか。それは、シンプルに収入の額が所有物件数に比例するから、というのがもっとも大きな理由です。
1件目は不足する老後の生活費
国民年金や厚生年金の受給額は夫婦2人で約20万円。一方で、月の生活費は約24万円かかるといわれ、ここで月に約4万円の不足が発生します。趣味や旅行を楽しむような「ゆとりある生活」をしたいとなると約36万円かかり、約16万円が不足することになります。老後の年金や生活費について、詳しくは次の記事をお読みください。
老後の生活を想像してみると、切り詰めて生活したとしても月に数万円、理想の暮らしとは10万円以上の開きがあり、この差をどう埋めていくかを考える必要があります。
ここで、たとえば都内にワンルームマンションを1件所有するとします。ローン完済後の家賃収入を7万円とすると、不動産を所有することで、老後に不足する生活費に家賃収入を充てられるようになります。
2件目以降でゆとりある生活が可能に
現在の金利では貯蓄で資産を増やすことは難しいので、資産を増やす解決策として、不動産を複数物件所有する方法が挙げられます。
ワンルームマンション1件目で不足分の生活費を補うことができ、2件目を所有することで得られる7万円で旅行に行けるようになる。さらに3件目を所有すれば、7万円で趣味や外食などにもお金を使えるようになる……ということになります。
あなたが理想とする「老後の生活レベル」はどのくらいでしょうか。せっかく不動産投資をするなら、「1件」よりも「複数物件」を所有することが、ゆとりある生活を送るために有効だと感じられるのではないでしょうか。
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空室や災害リスクを軽減できる
複数物件所有することで収入額がアップするほかにも、予想されるリスクの分散にもつながります。
長期にわたる不動産投資では、ときに入居者がつかず、空室になってしまい家賃収入を得られないこともあるでしょう。さらに昨今は甚大な被害をもたらす台風などの自然災害も多く発生しており、所有する物件が被害に遭う恐れもあります。
被害に遭ってしまうと、修繕費が大きくかかるだけでなく、場合によっては入居できない状態が続くことも考えられるでしょう。
そこで複数の物件を所有することで、これらのリスクを分散することができます。1つの物件で空室や災害の被害に遭ったとしても、別の物件で収益があれば、ある程度カバーすることができるためです。
つまり、不動産投資につきものである空室や災害リスクは、複数の物件を所有することで軽減できると考えられます。
2件目以降の不動産投資で気をつけること
2件目の不動産投資を始めることでさまざまなメリットが生まれますが、一方で気をつけるべき点もあります。
物件の管理は必要
所有する物件の賃貸管理は管理会社に委託していたとしても、毎年の確定申告時には物件ごとにかかる経費を計算するなど、1件所有よりも複数物件所有した方が管理の時間はかかってきます。それに万が一、入退去の時期が複数で重なれば、管理会社とのやりとりの手間も増えます。
複数物件の管理を前提に、管理会社とやりとりした書類やかかった経費の領収書など、データの管理方法を物件ごとに整理しておくと、必要なときにすぐに確認ができ効率よく作業ができますす。
【ワンルームマンション投資】賃貸管理会社の選び方
2件目の物件を選ぶときの注意点
リスクを分散するために、1件目の物件と2件目の物件を選ぶときに探し方で違いはあるのか、みていきましょう。
エリアを変える
できれば1件目とは違う場所の物件を選びましょう。そうすることで、1件目の物件があるエリアの需要が変化しても、2件目はその影響を受けずに安定した収益をもたらしてくれるはずです。
災害リスクの観点からも、エリアはずらした方が無難でしょう。
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ローンの返済金額を確認する
2件目の不動産投資を始めるまでに1件目の不動産投資ローンが完済できていればいいのですが、実際には返済には何十年もかかる予定で組んでいるはずで、1件目と2件目でローンの借入れは重なるでしょう。返済金額の合計を確認し、満室だった場合、空室が発生した場合に、ローン返済額にどのような影響があるかをシミュレーションしておきましょう。
満室であっても月々マイナスになるようであれば、たとえば2件目の物件では頭金を入れるなどして、給与からの持ち出し負担が増えないようにしましょう。
築年数をずらす
マンションは約15年に1度、大規模修繕工事が発生します。月々の修繕積立金ではまかなえなかった場合、工事のタイミングで別途、追加で修繕金を支払うシーンも発生する可能性はあります。
同じタイミングで修繕費がかかってしまうと、かなりの負担になります。支払いのタイミングをずらすためにも、1件目の物件の築年数とはずらした方が良いでしょう。
気の緩みに注意する
不動産投資を一度経験しているため、取引の流れや投資を行ううえでのポイントも理解しているでしょう。しかし、不動産投資を熟知した気分でいると思わぬ失敗を招く危険性もあります。
たとえば、1件目の収益が安定しているために気持ちが緩み、2件目ではリサーチに手を抜いてしまうケースも。不動産投資にはリスクがあることを改めて念頭に置くようにしましょう。
不動産投資はリスクが高い？ 9つの代表的なリスクと5つの回避策
まとめ
2件目の不動産投資は“攻め”のようにも思えますが、実はリスクを分散させるうえでメリットがあります。資産を効率よく増やすうえでも複数の物件を所有することは重要です。
しかし、投資額が増えるほどにリスクが上がっていく面もあります。慎重さを忘れずに、不動産市場の動向にアンテナをはりながら、複数物件所有の道を歩みましょう。
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