年収500万円でも不動産投資はできる？ 注意点をまとめてみた

不動産投資は年収500万円からでも可能！

不動産投資は多くの場合ローンを組んで始めます。投資物件を購入する際のローンの融資条件のひとつに、年収500万円以上をあげている金融機関もあります。そのため年収が500万円あれば、不動産投資は始められる可能性が高いです。

また年収以外には以下のような項目も審査対象となります。

• 勤務先（上場企業や公務員として働いている）
• 勤続年数（現在の勤務先で何年働いているか）

アパートローンと呼ばれる規格化されたローン商品であれば、上記のような審査をクリアすれば、中古の区分ワンルームマンションなら物件価格全額のローンもおりるでしょう。

融資額を抑えることはリスク回避になる

ただ全額借りられるからといって、全額を借りる必要はありません。

融資額を少なくすることは必ずしもデメリットではありません。最初から多額の借入れをすると返済負担が増えます。万が一、空室が長引いて家賃収入が途絶えてしまうと、本業の収入から返済負担を補填しなければなりません。借入金が多いと返済額も増えます。返済金額が本業の手取りより上回ってしまうようだと、時と場合によって自己破産するリスクが高まってしまいます。

投資物件を選ぶ際は、その物件の賃料収入とローンの返済金額を比較し、どのくらいまでリスクを許容できるかを返済シミュレーションで入念に確認しましょう。
    
不動産投資で成功している方の多くは、最初からリスクの高い投資をしていません。自己資金を多めに準備して借入額を少なくし、リスクの小さい物件を購入して不動産投資を始めています。そして返済実績を積み、次に新たな融資を組んで、着実に投資物件を増やしていっているのです。

自己資金をどのくらい用意すればいいか

どこまでをリスクと捉えるのかも人それぞれです。可能な額の借入れをしてレバレッジを最大限効かせたいと考える人もいるでしょう。

リスクをできるだけ取りたくないという人は、できるだけ多くの自己資金を準備し頭金を入れましょう。反対に不動産投資に自己資金を使わない場合でも、不動産投資の運用にかかわる費用として100万円くらいをプールしておくのはどうでしょうか。仮に空室が半年続いた、エアコンと給湯器が一気に壊れた、などということがおこっても、すぐに対応できるくらいの金額を用意しておけば安心でしょう。

またいざというときのために、生活費として現金は3カ月〜半年分用意しておきましょう。

物件の購入には諸費用の支払いが必要

物件の購入時には、土地や建物の購入代金に加えて、以下の諸費用が必要になります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
• 不動産取得税
• 住宅ローンの保証料・事務手数料　など

購入しようとする不動産によりますが、諸費用は、物件価格の8％程度みておけばいいでしょう。直接売主となるRENOSYの場合は、中古ワンルームマンションが投資対象で、諸費用は50〜70万円です。

不動産投資を始めるまでの流れ

では不動産投資は、どのような流れで始めればよいのでしょうか？　ひとつずつ確認していきましょう。

投資の目標を立てる

まずは不動産投資で、いつまでにどのくらいの資産を持ちたいか、具体的な目標を設定しましょう。

目標を立てないことには、金融機関から融資してもらう金額の設定や投資物件の選定に対して判断ができません。仮に不動産投資での独立を考えている場合には、1億円分以上の物件を所有する必要があるでしょう。物件の買い増し時期、返済計画などを入念に検討する必要があります。

不動産投資に関する知識を得る

漠然と不動産投資といっても種類があります。現物不動産への投資といっても、区分マンションは新築がいいのか中古がいいのか、土地の取得から始まるアパート経営がいいのかなど、さまざまです。実践されている人の話を聞くためにセミナーに参加したり、書籍を読むなど、不動産投資についての知識を得ましょう。

不動産会社を探して投資物件をみつける

不動産投資に対する知識を習得したら、次は不動産会社を訪問してみましょう。不動産会社によっては、賃貸管理の会社を持っていることもあり、購入までのサポートなのか、購入後のサポートも充実しているかがわかります。

投資物件を運用する際は、入居者を募集したり賃貸契約を結んだりといった業務が発生します。オーナー自身がすべて対応するのは困難でしょう。そのため物件の管理は、不動産管理会社に依頼するのが一般的です。

不動産管理会社によっては、「入居者探しが得意」「建物の点検が丁寧」「家賃滞納者が出た場合の対応が素早い」「家賃保証がある」など、特徴はさまざまです。また管理手数料の設定も、不動産管理会社によって異なります。 

管理手数料が高額になると、キャッシュフロー（家賃収入から諸費用を差し引いた金額）が悪化します。管理会社は、ご自身がどこまで管理を任せたいのかを考えたうえで選びましょう。

管理業務の内容も含めて、新築マンションを投資対象にした会社、中古マンションに投資する会社、それぞれ話を聞いて比較するのもいいでしょう。

金融機関の審査を受ける

相談する不動産会社を決めたら、物件探しです。そして購入したい物件が見つかったら、次は金融機関による融資を申し出ましょう。

不動産投資ローンの審査は、物件の収益性、個人の年収や勤続年数、加えて、他からの借入額などが厳正に確かめられます。

契約を締結する

売主と買主の間で物件の売買契約を締結します。

売買契約の締結時には、売主に対して手付金を支払うのが一般的です。手付金は、違約金としての役割もあります。仮に買主が契約を破棄する場合、手付金は売主に没収されます。反対に売主が契約を破棄する場合は、手付金が返還されるとともに手付金と同額が支払われます。

また売買契約と平行して、金銭消費貸借契約を結んで金融機関からローンの本審査を受けます。本審査に通過して融資が実行されて、物件が売主から引き渡されると契約は完了です。

まとめ

年収500万円があれば、不動産投資は十分に始められます。不動産投資の知識をインプットして、投資目標を決めたうえで始めましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。