不動産投資のレバレッジ効果！自己資本利回りを理解しよう

不動産投資におけるレバレッジ効果の意味

不動産投資はよく「レバレッジが効く投資」といわれます。はじめにその意味について考えてみましょう。FXなど他の投資で「レバレッジが効く」というときは、手もとの証拠金を示すことによって、その何倍、数十倍もの取引ができることをいいます。

しかし、不動産投資でレバレッジが効くというときは少々ニュアンスが変わってきます。自己資金よりも、はるかに大きな額の投資ができるという点では同じです。ただ、証拠金を示すのではなく、金融機関の融資を利用して投資効率を高めるという点が大きく異なります。

例えば、自己資金（頭金）200万円で、2,000万円のワンルームマンションを購入すればレバレッジ10倍と考えることができます。2,000万円のうち残りの1,800万円は金融機関の借り入れでまかなっていますから、他者（金融機関）の力を借りて大きな投資を行えました。これが不動産投資における「レバレッジが効いている」という意味です。

ローリスクにもかかわらず高いリターン率

投資金額に対するリターン率で考えてみても、不動産投資は非常に効率が高い傾向です。例えば、自己資金（頭金）200万円で、2,000万円のワンルームマンションを購入したケースで考えてみましょう。仮に、この物件の家賃を月10万円とすると「年間家賃収入が120万円」で表面利回りは6％（120万円÷2,000万円×100）になります。

表面利回り6％は、コツコツと手堅くリターンを上げているといえますが、少ない投資で大きなリターンを得ているとまではいえません。しかし、自己資金へのリターン率で見てみるといかがでしょうか？頭金200万円に対して年間の家賃収入が120万円ですから、リターン率は脅威の60％です。もちろん、ローン返済があるので手残りで考えれば、すぐにリターン率60％にはなるわけではありません。あくまでも残債がなくなった後のリターン率です。

例えば、株式投資で年率60％のリターンは相当ハードルが高いでしょう。あの投資の神様といわれるウォーレン・バフェットですら、年間リターン率の平均は20％台前半だと言われます。ここまで高いリターン率がありうる投資はFXや仮想通貨ですが、基本的にハイリスクです。仮想通貨にいたっては、投資ではなく投機に近いと考えざるを得ません。ミドルリスク、あるいはローリスクの投資でここまでのリターン率を叩き出せるのは、不動産投資ならではの特徴です。

不動産投資は不景気に極めて強い投資

このリターン率の高さに加えて、不動産投資には「先々の利益が計算しやすい」というメリットもあります。一般的な投資では、先を見通すことは非常に困難です。ある企業の株価が1ヵ月後、半年後、1年後どれくらいかを的中させるのは不可能といえます。予想はできても、それが高い精度で当たるかは別問題であり、他の投資においても同様です。

不動産は、先が読みやすい投資です。通常の不景気では家賃が大きく動くことはありません。オフィスは景気の影響を受ける面もありますが、住宅の賃料は「不景気でも変動しない」というのが一般的です。最悪のケースで考えてみましょう。リーマンショック後の日経平均株価の下落率は約60％です。半分以下にまで価値が下がりました。

一方、東日本不動産流通機構の「首都圏賃貸取引動向」によると、東京23区の不動産の平均賃料は2008年7月～9月で約12万3,000円です。2010年1月～3月は約10万2,000円まで下がるものの約17%の下落にとどまりました。東京23区の平均賃料は、未曾有の経済危機だったリーマンショック時でさえ約2万1,000円の下落で済んだのです。不動産投資がいかに逆風に強いかを証明するデータといえます。

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