不動産投資のレバレッジ効果！メリットを理解しよう

不動産投資におけるレバレッジ効果の意味

不動産投資はよく「レバレッジが効く投資」といわれます。はじめにその意味について考えてみましょう。FX（外国為替証拠金取引）など他の投資で「レバレッジが効く」というときは、手もとの証拠金を示すことによって、その何倍、数十倍もの取引ができることをいいます。

証拠金を預ければ、その何十倍もの額の投資ができることから、「てこの原理＝レバレッジ」と表現されます。例えば、10万円の証拠金を預けてレバレッジ20倍であれば、200万円の投資ができるといった具合です。

しかし、不動産投資でレバレッジが効くというときは少々ニュアンスが変わってきます。自己資金よりも、はるかに大きな額の投資ができるという点では同じです。ただ、証拠金を示すのではなく、自己資金を用いるよりも「金融機関の融資を利用して」投資効率を高めるという点が、大きく異なります。

自己資金だけでできる投資の枠を超え、借入れをすることで数百万円、数千万円、時には、億単位の運用ができるという意味で「レバレッジ」という言葉が使われているのです。

レバレッジを活用した投資比較

例えば、自己資金2,000万円で、2,000万円のワンルームマンションを購入したケースで考えてみましょう。仮に、この物件の家賃を月10万円とすると「年間家賃収入が120万円」で表面利回りは6％になります（120万円÷2,000万円×100）。

次に、自己資金（頭金）200万円で、2,000万円のワンルームマンションを購入すると考えます。2,000万円のうち残りの1,800万円は金融機関の借入れでまかなっています。家賃収入は同じく家賃を月10万円とすると「年間家賃収入が120万円」で表面利回りは6％になります（120万円÷2,000万円×100）。

両者を比較すると、自己資金が1/10で、同じ収益を生み出す不動産を購入することができます。自己資金に対して10倍の投資、レバレッジ10倍と考えることができます。このように他者（金融機関）の力を借りて大きな投資を行うこと、これが不動産投資における「レバレッジが効いている」という意味です。

同じように、使える自己資金が2,000万円あるならば、その2,000万円を頭金に、借入れをして例えば8,000万円の物件を購入できるとしたら、2,000万円の物件を購入し家賃10万円の収入を得るよりも、家賃収入は10万円よりも増額を望めるでしょう。これがレバレッジ効果です。
 

現物資産が担保だから高額融資でもスムーズ

ここで考えたいのは、なぜ不動産投資に対してだけ金融機関が高額の融資をしてくれるのか？という点です。一般的に、「投資がしたいから」という理由に対して、好条件の融資がされることはありません。それにも関わらず不動産投資に限っては、低金利で長期の融資がされるのはなぜでしょうか？

それは不動産が現物資産であり、担保として高く評価されるからです。FXや先物取引などの投資の場合、損をするとキャッシュそのものが目減りするため回収が難しくなります。一方、不動産の場合は、万が一、返済が滞った場合でも物件を処分することで回収しやすくなります。

こういった背景があるので、不動産投資に対する融資では借り入れる方の年収と共に、購入しようとしている土地や建物の価値（評価額）が重要になってきます。単純に、評価が高い不動産は融資額が高額になり、評価が低い不動産は融資額が少なくなります。土地や建物の評価額が融資の基準になるため、サラリーマンでも多額の投資が受けられるというわけです。
 

他者の資金で投資ができる。これが不動産投資の魅力

通常の投資では自己資金が必要です。対して不動産投資は、「金融機関の融資＝他者の資金」を活用して投資ができます。この部分が、他の投資と不動産投資の大きな違いです。

投資対象そのものに価値がある不動産に、自分のお金ではなく、金融機関の融資を活用して投資し、さらに入居者からの家賃収入で融資返済ができるのが不動産投資なのです。

家賃収入で融資を完済すれば、残債のない不動産という実物資産が手に入ります。時間をかけて、徐々に投資した不動産が自分のものになっていくというわけです。

レバレッジがリスクになる可能性も

不動産投資はレバレッジを活用することにより、投資金額を拡大し資産を拡大することができますが、必ず想定通りになるかというと、100％ではありません。

家賃収入があり、毎月返済できることが前提になりますし、現在の超低金利時代が変化し金利が上昇するとなると、返済額が引き上がるなど、リスクはあります。

これらのリスクを回避するためには、空室リスクを回避するために物件選びを慎重にしましょう。また、ローンの期間を長めにすることでも毎月の返済額は抑えられるため、そのような回避方法もあります。

まとめ

不動産投資に長けた方はこのレバレッジの特性をよく知っているので、たとえ手もとにキャッシュがあったとしても融資を積極的に利用しています。また、キャッシュをあまり持っていない方でも、潤沢な自己資金がある方と同じような発想、投資の取り組みができます。不動産投資ならではのレバレッジの力を利用して、安定的に資産を形成していきましょう。
 

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